2015樓市的第一個懸念

李宇嘉

對于人氣明顯“降溫”的中國樓市來說，在2014年即將收尾之際，《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》（下稱《條例》）的正式發(fā)布，引來不同解讀——有人認(rèn)為將加重官員“拋盤”的現(xiàn)象，也將為房產(chǎn)稅全面征收打好“前哨”，反腐疊加房產(chǎn)稅，這是不是壓垮樓市的最后一根稻草？也有人指出，《條例》的實(shí)施，將是中國內(nèi)地樓市迄今為止最重磅的長效措施，低收入者、無房戶的樓市春天來了，而整個行業(yè)也將告別野蠻時代。

那么問題來了，即將于2015年3月1日實(shí)施的《條例》，對中國樓市究竟意味著什么？

為什么要“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”？

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法理基礎(chǔ)是2007年《物權(quán)法》中關(guān)于不動產(chǎn)“物權(quán)法——公示公信”的規(guī)定。說白了，不動產(chǎn)物權(quán)不像其他可以移動的私人財(cái)產(chǎn)一樣，可以通過占有顯示“這個財(cái)產(chǎn)是張三的”，必須根據(jù)登記機(jī)構(gòu)登記簿的記載來確定“到底是不是張三的”。例如，不能因?yàn)閺埲≡谀骋粭澐课堇锩婊蛴性摲课莸蔫€匙，就認(rèn)為他是這個房屋的主人，因?yàn)樗芸赡苁欠课莸淖饪?，或僅僅是替主人臨時看守房屋的人;同樣，不能因?yàn)閺埲妨算y行的債不還，銀行就可以將抵押房產(chǎn)拿去拍賣，而是需要雙方到登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)重新登記的手續(xù)。

另外，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容遠(yuǎn)比我們想象的要復(fù)雜。一般來說，夫妻可能共同對房屋享有產(chǎn)權(quán)，但其中任何一人都可以將自己的產(chǎn)權(quán)部分轉(zhuǎn)讓出去，而房子卻無法分割。同時，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)包含坐落、面積、朝向、層數(shù)、結(jié)構(gòu)等多個自然屬性，不動產(chǎn)實(shí)際權(quán)利狀況分為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等，不同的權(quán)利內(nèi)容，其經(jīng)濟(jì)價值不同。只有通過登記，將不動產(chǎn)上述內(nèi)容記載于登記簿上，并頒發(fā)權(quán)利證書，才可以確認(rèn)不動產(chǎn)權(quán)利人、權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利狀態(tài)，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)價值才能明確，侵權(quán)和糾紛也就少了。

所以，開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，目的就在于保障不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。進(jìn)一步講，有了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，尊重產(chǎn)權(quán)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)的理念也就形成了。

官員是否會“拋盤”？

自2007年《物權(quán)法》明確“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作一直沒有進(jìn)展。新一屆政府執(zhí)政以來，這一工作明顯提速：2014年設(shè)立了機(jī)構(gòu)、發(fā)布了《條例》，2014年建立統(tǒng)一的登記信息平臺，2017年之前完成登記并運(yùn)轉(zhuǎn)信息平臺。

而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記完成以后，最大的效力就是不動產(chǎn)的信息在一個統(tǒng)一的平臺上集合，此前一直被大家討論的“住房信息聯(lián)網(wǎng)”也就自然實(shí)現(xiàn)了。于是，很多人認(rèn)為，諱莫如深的官員房產(chǎn)敏感問題將告別“黑洞”，而大白于天下。

2014年3月26日，不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議提出不動產(chǎn)登記“四步走”的時間表后，有部分城市出現(xiàn)了豪宅和別墅的拋盤。于是，大家將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記作為“反腐利器”來看待。

過去10年，全國房價上漲了2-3倍，大城市房價上漲了3-5倍，而大城市中心區(qū)房價上漲幅度達(dá)到驚人的8倍以上，房地產(chǎn)成了最好的財(cái)富儲藏手段。據(jù)中央巡視組反饋情況和各地整改通報(bào)，在2013年以來被巡視的21個省份中，20個省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗，占比高達(dá)95%，落馬官員基本與房地產(chǎn)有關(guān)。

但筆者認(rèn)為《條例》不會引發(fā)官員大面積“拋盤”。

涉房貪腐官員在公務(wù)員、國有企事業(yè)管理隊(duì)伍中的比例不大，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，其目的也并非是為了反腐，因此《條例》并沒有出現(xiàn)“以人查房”內(nèi)容;為了降低阻力，反腐充其量就是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“副產(chǎn)品”。最后，從《條例》發(fā)布到信息系統(tǒng)建設(shè)，再到運(yùn)轉(zhuǎn)信息平臺，這不是一蹴而就的。

此前媒體報(bào)道的所謂官員“拋盤”內(nèi)容，很大程度上是少數(shù)中介宣傳某些物業(yè)的賣點(diǎn)罷了。當(dāng)然，的確存在公務(wù)員通過親戚或信賴的朋友來賣房的現(xiàn)象。同時，在戶籍管理體系需要理順的情況下，也不排除一些官員通過多個身份證來買房賣房。

房產(chǎn)稅的“狼”來了嗎？

《條例》的另外一個影響，就是存量房產(chǎn)稅告別“探索的幕后”走向“實(shí)施的前臺”。如果沒有把老百姓的房子摸清楚，房產(chǎn)稅的征收就沒有數(shù)據(jù)和技術(shù)條件。

中國老百姓的房屋情況太復(fù)雜，有房改房、商品房、保障房、小產(chǎn)權(quán)房。而且，各地產(chǎn)權(quán)登記標(biāo)準(zhǔn)口徑不一，信息缺失、遺漏問題很普遍，有的地方還在用手工賬。如果不進(jìn)行統(tǒng)一登記，就無法針對存量住房征收房產(chǎn)稅，而且會造成不平等。《條例》所言“統(tǒng)一登記”就是“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺”等四個方面的統(tǒng)一。

照此，《條例》發(fā)布和實(shí)施，意味著房產(chǎn)稅征收的技術(shù)障礙掃清了。另外，目前土地財(cái)政搞不下去了，國家正在為地方政府尋找新的財(cái)源。在房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代的情況下，針對所有房屋全面征收房產(chǎn)稅無疑是成本最低的選擇。有券商研究報(bào)告測算過，針對城鎮(zhèn)存量房屋評估價的3%來征稅，就能替代土地財(cái)政。

筆者認(rèn)為，《條例》的發(fā)布對中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、政府轉(zhuǎn)型和社會建設(shè)的影響是里程碑式的，其中不乏為政府稅制轉(zhuǎn)型考慮，特別是房產(chǎn)稅征收。隨著中國城市化從快速推進(jìn)向平穩(wěn)轉(zhuǎn)變后（即城市化率從50%到70%），需要一次性供給并長久使用的城市公共服務(wù)設(shè)施（軌道交通、城市道路、地下管網(wǎng)等）基本建成，而城市房地產(chǎn)也將進(jìn)入存量時代，即存量土地和房屋的交易，賣地財(cái)政實(shí)在是搞不下去了，迫切需要為地方政府尋找新的財(cái)源。

政府提供公共服務(wù)的資金來源于公共服務(wù)享用者繳納。一般來講，因?yàn)橄碛昧斯卜?wù)產(chǎn)品而對居民收費(fèi)，很難做到“享用多少、收費(fèi)多少”的數(shù)量化公平。在現(xiàn)代城市，地價或房價上漲與附著于其上的公共服務(wù)水平及其變化程度則密切相關(guān)。于是，征收房產(chǎn)稅，就成為地方政府公共服務(wù)融資和維護(hù)的基本手段，這在國際范圍內(nèi)是普遍做法。

要對存量房屋征收房產(chǎn)稅，要通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來摸清“底數(shù)”，包括不動產(chǎn)數(shù)量、產(chǎn)權(quán)屬性、所有者歸屬、不動產(chǎn)面積和價格評估等;通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來實(shí)現(xiàn)信息統(tǒng)一。但是，在土地國有和批租的情況下，征收房產(chǎn)稅本身存在法理上的爭論。

而且，從《條例》發(fā)布到開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，再到征收房產(chǎn)稅，需要很長的時間，涉及立法、評估、范圍、稅收豁免等多個事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，目前還未進(jìn)入立法程序，房產(chǎn)稅的開征不是很快就能實(shí)現(xiàn)的。即便征收房產(chǎn)稅，也會有稅收豁免的存在，比如人均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數(shù)。這其中，也涉及到戶籍制度的問題，比如為了增加免稅面積而增加家庭人口數(shù)，從而使得大部分人群在稅收豁免范圍內(nèi)，房產(chǎn)稅征收效果很難確保。

此外，對于存量的小產(chǎn)權(quán)房，如果要征稅，就要評估其價格、確定其合法性，這與國家一直宣稱的小產(chǎn)權(quán)房“不合法”矛盾;如果不征稅，那么對于其他征稅的商品住房是不公平的，而且會造成“懲罰守法者，獎勵違法者”的實(shí)際結(jié)果。因此，除了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之外，房產(chǎn)稅的征收也涉及到戶籍制度、土地制度改革等問題，這也不是短期內(nèi)可以解決的問題。

“以人查房”為何沒有進(jìn)入《條例》？

此次“以人查房”沒有進(jìn)入《條例》，似乎會讓反腐效果大打折扣。事實(shí)上，這是對《條例》的誤讀。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是為了保護(hù)居民的不動產(chǎn)所有權(quán)，維護(hù)不動產(chǎn)交易雙方的正當(dāng)利益。在不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的使用上，“以房查人”也是國際慣例。具體來說，不管是申請貸款、清償債務(wù)，還是產(chǎn)權(quán)過戶、不動產(chǎn)入股，這些正常的、涉及不動產(chǎn)交易的活動，都要先查一下，這宗不動產(chǎn)到底是不是申請人的，這才能確保交易的合法性和交易雙的方權(quán)益。

而《條例》全文35條沒有提到“以人查房”。試想，誰都可以查詢別人的房子，先不談隱私問題，關(guān)鍵是沒有了規(guī)則，市場經(jīng)濟(jì)不就亂了嗎？這與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷背道而馳。

如果將來不動產(chǎn)信息系統(tǒng)可以用來查詢某個人名下有多少套房子，就會給老百姓帶來很多顧慮。那么，在對居民的不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記的過程中，阻力會很大，登記的信息也可能不會很全面，甚至也不排除作假的可能性，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也可能會流于形式。

事實(shí)上，在2014年3月份的征求意見稿中，“以人查房”的表述明確被提及。而且，現(xiàn)實(shí)早已倒逼“以人查房”。比如，在李陽離婚財(cái)產(chǎn)分割案中，如果不通過“以人查房”，無人知道李陽有多少套房，李陽那位洋太太的合法權(quán)益能得到保障嗎？再比如，對于那些不守信用的“老賴”們，我們還能談法制和隱私權(quán)嗎？因此，權(quán)利人和利害關(guān)系人（包括直系親屬和法院等）有權(quán)“以人查房”。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)是以房子屬性為標(biāo)尺建立的，“以房查人”是題中之義。但是，未來不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)在實(shí)際應(yīng)用中，不排除“以人查房”，當(dāng)然，“依法”是前提，不能隨意查別人的房子。

2015年樓市的第一個懸念

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦實(shí)現(xiàn)，意味著反腐將不再依賴舉——房產(chǎn)稅這只靴子也就真正落地了。

2014年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，將“穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長”作為2015年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。因此，2015年的樓市政策將繼續(xù)延續(xù)“去庫存”、“促消費(fèi)”的基調(diào)。目前，在房貸新政、降息、地方刺激、流動性寬松等一系列政策的作用下，盡管2014年10月以來，樓市開始回暖，重點(diǎn)城市成交回升、房價止跌，但從全國來看，由于庫存太大，“剛需”為主難以消化，政策刺激的效應(yīng)不明顯。因此，2015年，重點(diǎn)城市將溫和回暖，全國樓市將持續(xù)疲軟。

《條例》發(fā)布對樓市的第一個影響，就是“反腐高壓”和房產(chǎn)稅來臨帶來的“拋盤”預(yù)期。一方面，這會減少市場有效需求規(guī)模，而投資需求、部分剛性需求會選擇觀望;另一方面，可能會增加二手住房供應(yīng)、加重去庫存壓力。

筆者認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠摸清房產(chǎn)“底數(shù)”，未來住房如何供應(yīng)、住房政策、城市規(guī)劃如何制定，就更加“靠譜”了。另外，住房作為老百姓最大宗財(cái)產(chǎn)，掌握居民財(cái)產(chǎn)情況，無論是社會保障政策、稅收政策的制定和執(zhí)行，也就更加有章可循了。更為重要的是，不動產(chǎn)擁有者、交易雙方的合法權(quán)益也就能夠得到保障，市場經(jīng)濟(jì)才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心）