論物業(yè)公司預(yù)算管理的有效性

【摘 要】我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自上世紀(jì)九十年代始，至今獲得了巨大發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展下，物業(yè)公司應(yīng)運(yùn)而生。相較于國(guó)外，我國(guó)的物業(yè)公司無(wú)論是發(fā)展還是內(nèi)部管理，均存在許多亟待改進(jìn)之處。筆者結(jié)合自身多年的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，立足于物業(yè)公司，針對(duì)其預(yù)算管理試展開(kāi)探討，希望有助于我國(guó)物業(yè)公司的未來(lái)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)公司；預(yù)算管理；財(cái)務(wù)；研究；規(guī)范

一、物業(yè)公司預(yù)算管理概述

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自上世紀(jì)九十年代起，發(fā)展至今已逾20載。物業(yè)公司作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可或缺的一種新興行業(yè)，隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也獲得了迅猛發(fā)展。物業(yè)公司主要服務(wù)于房屋業(yè)主，為房屋及配套環(huán)境等提供一系列的管理和修繕?lè)?wù)。在物業(yè)公司的服務(wù)之下，業(yè)主的生活質(zhì)量獲得了很大提高。相較于國(guó)外的物業(yè)管理公司，我國(guó)的物業(yè)公司在內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)管理等方面均存在一定問(wèn)題，亟待規(guī)范。尤其是在預(yù)算管理方面，更是相對(duì)混亂。而加強(qiáng)預(yù)算管理，有助于物業(yè)公司提高財(cái)務(wù)管理效率，更有效的節(jié)省成本開(kāi)支。

二、當(dāng)前我國(guó)物業(yè)公司預(yù)算管理的有效性分析

1.物業(yè)公司對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)知度不足，部門間缺乏有效配合

目前，我國(guó)物業(yè)公司的管理者等相關(guān)人員對(duì)預(yù)算管理缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，重視程度也相對(duì)薄弱。而思想上的欠缺間接造成部門間的配合不夠，使預(yù)算管理難以發(fā)揮其真正實(shí)效。物業(yè)公司的管理者等相關(guān)人員對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)知度不足，主要原因是受傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)思想的影響較大，相較于內(nèi)部管理，公司管理者更重視企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。此外，我國(guó)目前很多物業(yè)公司的管理者缺乏對(duì)預(yù)算管理的了解與認(rèn)識(shí)，雖然有些物業(yè)公司制訂了預(yù)算管理規(guī)定，但是由于認(rèn)知度的不足，預(yù)算管理規(guī)定形同虛設(shè)，執(zhí)行效果可想而知。另外，預(yù)算管理實(shí)際是個(gè)自上而下的過(guò)程，并非一兩個(gè)部門的工作，而是需要企業(yè)全體共同參與完成。然而實(shí)際中，很多物業(yè)公司都將預(yù)算管理視為財(cái)務(wù)部門的一項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作，對(duì)預(yù)算管理的關(guān)注度較低，缺乏應(yīng)有的配合，從而影響了全面預(yù)算管理效力的發(fā)揮。

2.物業(yè)公司預(yù)算管理的分析、控制、考評(píng)機(jī)制有待完善

除了物業(yè)公司的管理者對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)知度不足之外，我國(guó)很多物業(yè)公司預(yù)算管理的分析、控制、考評(píng)機(jī)制還有待完善。物業(yè)公司現(xiàn)行的預(yù)算管理制度在執(zhí)行中存在較大的隨意性，在具體的預(yù)算管理中缺乏硬性約束機(jī)制。不僅如此，很多盤物業(yè)公司在根據(jù)預(yù)算執(zhí)行分析預(yù)算管理結(jié)果時(shí)，多是根據(jù)期初預(yù)算進(jìn)行簡(jiǎn)單比對(duì)和計(jì)算，而并未結(jié)合企業(yè)發(fā)展階段和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行深層次的分析，從而容易導(dǎo)致預(yù)算管理無(wú)法反應(yīng)物業(yè)公司的真實(shí)運(yùn)營(yíng)情況，也無(wú)法真正對(duì)物業(yè)公司的未來(lái)發(fā)展有實(shí)質(zhì)作用。

3.物業(yè)公司預(yù)算管理的執(zhí)行力有待提高

目前，我國(guó)很多物業(yè)公司雖然制訂了預(yù)算管理制度，但是卻處于一種“重編制、輕執(zhí)行”的狀態(tài)，預(yù)算管理的實(shí)際執(zhí)行力度并不高。預(yù)算管理的實(shí)際狀態(tài)是物業(yè)公司“走過(guò)場(chǎng)”的一種形式，無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)公司的日常管理，預(yù)算管理的效果和功能都大打折扣。物業(yè)公司預(yù)算管理的執(zhí)行力不高主要有兩個(gè)表現(xiàn)方面：第一，有些物業(yè)公司認(rèn)為重大事項(xiàng)或特殊事項(xiàng)可以不執(zhí)行預(yù)算，于是容易造成公司的成本開(kāi)支波動(dòng)較大，隨意性較高。同時(shí)也導(dǎo)致預(yù)算管理無(wú)“全面”可言，被“特殊事項(xiàng)”擱淺在編制階段；第二，很多物業(yè)公司“重編制、輕分析”，當(dāng)預(yù)算與實(shí)際出現(xiàn)偏差時(shí)，財(cái)務(wù)等人員更愿意從客觀因素著手分析，而容易忽略主觀原因。

三、對(duì)于我國(guó)物業(yè)公司預(yù)算管理的幾點(diǎn)合理性建議

1.預(yù)算管理應(yīng)注重對(duì)“全面性”的掌握

此處的“全面性”是指物業(yè)公司應(yīng)將其所有的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)事項(xiàng)都納入預(yù)算管理之中。并從預(yù)算的寬度和精度兩個(gè)方面來(lái)對(duì)全面性進(jìn)行掌握。

（1）預(yù)算管理的“寬度”

預(yù)算管理的“寬度”，是指預(yù)算管理所涵蓋的范圍，即物業(yè)公司的預(yù)算管理應(yīng)除了包含公司的資金管理，還應(yīng)將公司的信息鏈條、內(nèi)部管控等各類信息都納入到預(yù)算管理體系之中，使物業(yè)公司能夠合理統(tǒng)籌安排資金，全局掌握公司的整體運(yùn)營(yíng)。

（2）預(yù)算管理的“精度”

預(yù)算管理的“精度”，是指物業(yè)公司應(yīng)在預(yù)算管理中加強(qiáng)細(xì)節(jié)管理?！皩挾取睌U(kuò)展了預(yù)算管理所涵蓋的范圍，“精度”則要求處理好范圍內(nèi)的每一細(xì)節(jié)。對(duì)此，物業(yè)公司可以再預(yù)算管理中，對(duì)每一個(gè)預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行“優(yōu)化”，即合理配置公司的資源，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)最大效益。相較于國(guó)外，我國(guó)企業(yè)在預(yù)算管理中對(duì)“細(xì)節(jié)”的研究不到位。比如，宏觀經(jīng)濟(jì)新政策的出臺(tái)是否對(duì)公司會(huì)產(chǎn)生影響，影響深度如何等。

2.物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)一步建立健全預(yù)算管理體系

目前，我國(guó)物業(yè)公司預(yù)算管理的發(fā)展尚處于“初級(jí)”階段，整個(gè)預(yù)算管理體系還尚不健全。因此，我國(guó)物業(yè)公司若要加強(qiáng)預(yù)算管理，首先應(yīng)進(jìn)一步建立健全預(yù)算管理體系。首先，物業(yè)公司應(yīng)從內(nèi)控出發(fā)，對(duì)自身的內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行改善，并建立與預(yù)算管理相配套的體制與制度。同時(shí)，結(jié)合物業(yè)公司的自身特點(diǎn)，設(shè)計(jì)具體的預(yù)算管理流程，逐步建立起一套現(xiàn)代化的管理科學(xué)、責(zé)任明確、產(chǎn)權(quán)分明的預(yù)算管理體系，充分調(diào)動(dòng)起全體員工的工作積極性，全面提升物業(yè)公司的內(nèi)部管控水平。此外，倘若物業(yè)公司的發(fā)展較完善，則可以考慮建立“預(yù)算管理委員會(huì)”，專門負(fù)責(zé)和監(jiān)督預(yù)算管理工作，使預(yù)算的編制、修訂、執(zhí)行、監(jiān)督等都具有公平性和獨(dú)立性，從而使預(yù)算結(jié)果更加透明。

3.物業(yè)公司應(yīng)營(yíng)造良好的預(yù)算管理環(huán)境

無(wú)論何種體制或制度，若要得到有效而徹底的實(shí)施，均離不開(kāi)良好環(huán)境的支持，預(yù)算管理機(jī)制也不例外。因此，物業(yè)公司若要加強(qiáng)預(yù)算管理，還應(yīng)在公司內(nèi)部營(yíng)造出一個(gè)良好的環(huán)境。首先，物業(yè)公司的管理者應(yīng)向公司員工傳達(dá)出一種較為強(qiáng)烈的實(shí)施預(yù)算管理的意愿，并于公司運(yùn)營(yíng)中“身先士卒”，率先垂范。通過(guò)這種方式間接使公司員工逐漸加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理的重視程度，并積極投身于預(yù)算管理的實(shí)施之中。唯有這種方式才能真正感染和帶動(dòng)公司員工，而不是用鐵腕手段去硬性規(guī)范。當(dāng)前社會(huì)，是個(gè)和諧社會(huì)，而物業(yè)公司在此大環(huán)境下構(gòu)建和諧的企業(yè)環(huán)境和文化，是推行預(yù)算管理的有力保障。

4.預(yù)算管理是一項(xiàng)“全員性”工作

前文已述，預(yù)算管理是企業(yè)的一項(xiàng)自上而下的系統(tǒng)工程，其效果的發(fā)揮需要企業(yè)上下各個(gè)部門、全體人員的共同參與方能實(shí)現(xiàn)。此外，其還要求企業(yè)每個(gè)部門和每個(gè)員工都能積極投身于預(yù)算管理工作之中。同時(shí)，“全民皆兵”，共同為企業(yè)一個(gè)目標(biāo)去拼搏、去努力，也是企業(yè)員工團(tuán)結(jié)一致的一種表現(xiàn)。凡是一個(gè)較為完善的體系或制度，其都能達(dá)到這樣一個(gè)效果，即它能使企業(yè)的每一名員工的工作目標(biāo)都更加明確；每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為都更加規(guī)范；每一個(gè)部門的工作目標(biāo)都彼此關(guān)聯(lián)、殊途同歸，并最終使企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

5.物業(yè)公司應(yīng)將預(yù)算管理與自身的發(fā)展戰(zhàn)略相統(tǒng)一

物業(yè)公司實(shí)行全面預(yù)算管理的最終目的是實(shí)現(xiàn)公司效益的最大化。這里的公司效益既包括經(jīng)濟(jì)效益，也包括社會(huì)效益。但在很多情況下，物業(yè)公司很難實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏。鑒于此，物業(yè)公司就需要樹(shù)立整體的戰(zhàn)略目標(biāo)，認(rèn)清公司“想要什么”，明確企業(yè)的側(cè)重點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)方向，使得管理層在制定預(yù)算指標(biāo)時(shí)能夠保證其與公司的發(fā)展戰(zhàn)略相統(tǒng)一，使預(yù)算指標(biāo)與公司現(xiàn)有的資源相配比，真正做到從實(shí)際出發(fā)，使預(yù)算指標(biāo)的達(dá)成真正有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

6.物業(yè)公司應(yīng)建立健全預(yù)算考評(píng)與獎(jiǎng)懲機(jī)制

對(duì)于一般企業(yè)而言，向員工發(fā)放獎(jiǎng)金是企業(yè)內(nèi)部管理方法中最直接也是最有效的激勵(lì)手段。因此，物業(yè)公司應(yīng)逐步建立健全自身的預(yù)算考評(píng)與獎(jiǎng)懲體系，不斷強(qiáng)化預(yù)算的執(zhí)行力度。物業(yè)公司的預(yù)算考核可以分為年度、半年度、季度甚至月度考核，每次考核期間應(yīng)將本期的執(zhí)行情況與上個(gè)期間的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行橫行比較，分析差異，為未來(lái)期間的預(yù)算數(shù)據(jù)的編制提供數(shù)據(jù)支持。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)公司建立考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制還應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：第一，對(duì)于公司員工的預(yù)算考核首先應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)的原則，保證考核的嚴(yán)肅性，保證員工對(duì)考核結(jié)果沒(méi)有異議，提高考核的權(quán)威性和公信力；第二，預(yù)算考評(píng)應(yīng)以既定的預(yù)算管理指標(biāo)為基礎(chǔ)，綜合分析各部門、崗位的預(yù)算執(zhí)行情況；第三，企業(yè)應(yīng)以當(dāng)年同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)為參考，結(jié)合當(dāng)下的行業(yè)發(fā)展形勢(shì)，對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)的整體執(zhí)行效果和各環(huán)節(jié)執(zhí)行情況分別進(jìn)行考核，找出預(yù)算與執(zhí)行的差異，并分析其原因；第四，分析差異時(shí)應(yīng)做到對(duì)各項(xiàng)目的不斷細(xì)化和分解，努力找出更深層次的原因；第五，針對(duì)分析結(jié)果，企業(yè)應(yīng)提出相應(yīng)的改革建議和調(diào)整方案，為下期的預(yù)算管理活動(dòng)做好鋪墊。

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