論房地產(chǎn)建設項目的造價控制與管理

【摘 要】房地產(chǎn)建設項目作為一項復雜系統(tǒng)的工程，加強項目的造價控制與管理至關重要，在項目造價管控這一動態(tài)管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要多方面、多角度加強造價的管控，只有實施全方位管理，才能使工程造價控制在合理范圍內(nèi)，從而降低房地產(chǎn)建設成本，提高經(jīng)濟效益。本文就主要對房地產(chǎn)建設項目的造價控制與管理相關問題進行了簡要分析。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；造價；控制

引言

目前國內(nèi)建設投資主體多元化，房地產(chǎn)市場異?；钴S，在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)越來越重要的份額，房地產(chǎn)開發(fā)建設的工程造價控制也越來越受到重視。長期以來，人們習慣于把造價控制放在建設實施階段，其實，造價控制貫穿于工程項目建設的各個階段。項目造價控制是集經(jīng)濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能取得成效。

一、房地產(chǎn)項目建設造價控制與管理的現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)的成本控制不嚴。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在項目建設的成本控制方面管理不嚴，由于缺少有效的成本控制理念與管理機制，制約了房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展，因此，在未來的發(fā)展過程中，需要對此進行解決與優(yōu)化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面的問題表現(xiàn)在：對材料進貨成本控制不嚴；材料的價位沒有進行有效控制；市場價格的變動，影響著工程造價成本。企業(yè)在進行采購時，沒有結合具體的物料需求進行合理采購，這些問題都增加了房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設成本。

2、房地產(chǎn)項目造價的前期成本控制不到位。在項目建設前期，不少房地產(chǎn)開發(fā)商因?qū)椖靠刂撇坏轿?，引起房地產(chǎn)建設項目出現(xiàn)超預算的情況。在項目前期應該對項目的可行性進行研究分析，并對項目造價進行預算，因為前期的項目預算直接關聯(lián)整個項目的開發(fā)與建設成本，有的開發(fā)商把重心放在施工與結算階段，而忽略了這一關鍵環(huán)節(jié)。

3、房地產(chǎn)項目施工過程中的成本控制不全面。房地產(chǎn)項目建設中，對于項目施工中的成本控制不到位、不科學。在項目建設過程中，存在著忽視成本控制，對于問題不能及時發(fā)現(xiàn)并解決，施工中存在浪費現(xiàn)象等。缺少對具體環(huán)節(jié)的控制，導致最終成本的超預算。建設項目工期較長，為了趕進度而以增加成本為代價增加了項目總成本。此外，設計人員與技術人員、施工人員的溝通不到位也會增加項目成本。

4、工程項目建設中缺少有效的財務管理。在房地產(chǎn)項目建設中存在財務管理不規(guī)范、工程管理與財務管理脫節(jié)的問題。在工程項目管理中，財務管理要貫穿始終，財務管理直接影響著整個房地產(chǎn)項目建設的成本與控制結果。財務管理制度不規(guī)范，沒有發(fā)揮財務管理的重要作用，使得房地產(chǎn)造價成本得不到有效控制。

二、加強房地產(chǎn)項目建設的造價成本控制的對策

對房地產(chǎn)項目成本進行控制與管理應該結合房地產(chǎn)開發(fā)的具體階段進行，在不同的階段對項目進行成本控制，從而最終降低工程項目的總成本。

1、加強設計階段的造價成本的控制。在項目設計階段實施限額設計管理體系，限額設計能夠最大限度上控制工程成本。首先，對開發(fā)項目的設計目標進行分解與細化，從施工圖紙的設計階段層層審核，嚴格論證每一設計結算的合理性與科學性，并對設計成本進行估算，加強工程項目整體財務成本控制，材料的選用、材料的用量以及采購價格做出明確規(guī)定；其次，嚴格控制項目成本的支出，避免出現(xiàn)設計不合理而浪費資源的情況；最后，對于超出預算的設計項目，要進行設計方案會審，及時進行設計方案更新與調(diào)整，并且對設計方案進行成本核算，超出項目費用由部門領導審批簽字，通過之后方能進行費用的調(diào)整，嚴格控制項目設計結算的造價成本。

2、加強招投標階段的成本控制。對房地產(chǎn)項目建設的招投標進行造價控制，主要從房地產(chǎn)建設項目設計、工程設備、材料采購、項目施工幾方面進行。通過對工程項目的招投標進行控制，在公平、公開、公正的原則下進行招投標管理，選擇最優(yōu)的設計與施工單位，確定最優(yōu)的原材料供應商，建立長期合作關系，從而實現(xiàn)最低成本購進原材料等；根據(jù)施工期限選擇合理的采購時間，在最佳時點采購所需要的產(chǎn)品與原料，降低工程項目造價成本。

3、加強施工階段的成本控制

（1）項目招標過程中的造價控制。工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，在招標過程中建設單位應注意以下幾點：

①招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象，這對項目投資控制非常不利。

②做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。

③合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標，作為業(yè)主方應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。

（2）合理確定施工隊伍，訂立嚴謹?shù)氖┕ず贤?。因為施工隊伍的?yōu)劣關系到建設單位工程造價控制的成敗，在選擇總包及分包施工單位時，主要考慮施工企業(yè)的建設業(yè)績、資信情況和技術裝備等等。在項目建設管理中，特別要高度重視工程施工合同的簽訂，充分發(fā)揮法律制約作用。雖然建設工程施工合同有標準文本，但具體到每個特定的工程項目，還會有許多疏漏，常常引起工程價款結算糾紛。因此，簽訂工程施工合同時，合同條款越具體越好，能事先預料和想到的問題，都應在合同中明確；語言應精練嚴密，雙方權利義務明確，工程索賠條件清楚；合同價款的調(diào)整應有明確的規(guī)定；在每一個合同中，凡是涉及投資的內(nèi)容都要有明確具體的規(guī)定，避免歧義和爭議。

（3）施工過程中的造價控制。工程項目的實施階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設備價格，市場供求波動大等等。由于建設工程的復雜性，影響因素的多變性的特點，工程實施階段往往會出現(xiàn)一些意想不到的費用。

①有效控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證。在工程建設項目中，工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但要進行有效的控制。為防止在施工圖設計中產(chǎn)生漏洞，除在審核時把關外，還應在圖紙會審、設計院的技術咨詢中消除?？傊M可能把設計變更控制在設計階段初期，尤其對影響工程造價的重大設計變更，更要用先算帳后變更的辦法解決，使工程進行得到有效控制。

②材料價格是影響建設產(chǎn)品成本的重要因素，嚴格控制材料價格是降低造價的有效手段。在保證材料質(zhì)量的基礎上，嚴把材料價格關，力爭把材料價格控制在最低水平上。

4、加強竣工結算階段的造價成本控制。工程項目驗收是竣工結算的基礎，在工程項目完工后要盡快進行相關材料的整理，便于竣工結算的順利開展。工程項目竣工結算是檢驗項目成本控制的指標，結算完結后，盡早進行工程款的清算，便于進行資金的回籠，降低企業(yè)運營風險；同時，減少經(jīng)營風險，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟利益，例如，有近30%的工程在完工兩年后不能結清余款，增加施工企業(yè)的財務風險，有的應收賬款應為長期無法收回而形成壞賬損失，因此，在工程竣工后要及時進行結算，對債權債務關系進行明確，降低施工企業(yè)的財務風險。

結束語

總之，建設工程造價控制是一項系統(tǒng)工程，要有效地控制工程建設造價，應從組織、技術、經(jīng)濟、合同與信息管理等多方面采取措施，在工程建設各個階段實施切實有效的措施和手段，以達到令人滿意的效果。

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