不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的認(rèn)定

摘 要：不同于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方法，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)以登記作為公示方法，因此對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的判斷，亦應(yīng)當(dāng)同動(dòng)產(chǎn)有所區(qū)分。在結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)公示方法的前提下，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的善意是指：取得人完成了積極查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的注意義務(wù)后，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿產(chǎn)生的信賴(lài)。并且，取得人在申請(qǐng)登記時(shí)為善意即可認(rèn)定為善意。

關(guān)鍵詞：善意取得;不動(dòng)產(chǎn);善意認(rèn)定;不動(dòng)產(chǎn)登記簿

中圖分類(lèi)號(hào)：D923 " 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A " 文章編號(hào)：1002-2589（2015）20-0060-02

善意取得制度雖然是一種特殊的物權(quán)變動(dòng)方式，但終究不能擺脫《物權(quán)法》設(shè)定的物權(quán)變動(dòng)體系。我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)分別設(shè)計(jì)了交付和登記兩種不同的公示方法，因此在善意取得中進(jìn)行善意的認(rèn)定時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)自然也應(yīng)當(dāng)同動(dòng)產(chǎn)有所區(qū)分。但我國(guó)《物權(quán)法》于第106條做出了統(tǒng)一性的規(guī)定，因此就需要結(jié)合《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的理論體系，對(duì)第106條進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕忉尫娇蛇m用。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“善意”是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)

一般說(shuō)來(lái)，動(dòng)產(chǎn)的善意取得應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件：其一為善意，即行為人對(duì)處分行為系無(wú)權(quán)處分這一事實(shí)不知情，且其買(mǎi)受行為純正，沒(méi)有損人利己這些不當(dāng)目的的主觀(guān)態(tài)度;其二為謹(jǐn)慎，即行為人在為某種行為的時(shí)候已經(jīng)做到了足夠的小心甚微，并盡可能地盡到注意義務(wù)來(lái)判斷處分人是否系真實(shí)權(quán)利人。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得是否也應(yīng)當(dāng)采取相同的判斷標(biāo)準(zhǔn)，尤其是在取得人存在過(guò)失的情況下還能否適用善意取得，學(xué)者們存在諸多爭(zhēng)議，主要分為兩種觀(guān)點(diǎn)。第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)《物權(quán)法》所說(shuō)的“善意”應(yīng)當(dāng)是同一標(biāo)準(zhǔn)，文義上并不能看出將二者區(qū)別對(duì)待的立法意圖。另外，在真實(shí)權(quán)利人和善意取得人之間，既然立法選擇保護(hù)善意取得人，出于權(quán)利義務(wù)相平衡的考慮，應(yīng)當(dāng)同時(shí)賦予善意取得人一定程度上的注意義務(wù)。①第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，雖然《物權(quán)法》第106條并沒(méi)有將動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)之中的善意區(qū)別規(guī)定，但畢竟不動(dòng)產(chǎn)以登記作為其公示方法，因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得中所稱(chēng)的善意應(yīng)當(dāng)同信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿有關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)受讓人的善意是指在辦理變更登記的過(guò)程中，因信賴(lài)轉(zhuǎn)讓人為登記記載的權(quán)利人而購(gòu)買(mǎi)了該不動(dòng)產(chǎn)，除非其事先明知登記簿中存在登記錯(cuò)誤或者有異議登記的記載。②就以上兩種觀(guān)點(diǎn)而言，筆者較為支持的是第二種觀(guān)點(diǎn)。即當(dāng)事人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信任購(gòu)買(mǎi)了不動(dòng)產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)視為善意。主要是基于以下三方面的理由。

第一，這與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)體系相適應(yīng)。不動(dòng)產(chǎn)的善意取得其實(shí)質(zhì)依然是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得問(wèn)題，因此就不能跳出《物權(quán)法》為不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定的制度框架之中。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)以登記作為其公示方法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有的公示作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于登記的公示作用，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得中的公示也應(yīng)當(dāng)以登記為準(zhǔn)。正是由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿是由國(guó)家主持制定的，因此被賦予了國(guó)家信用在其中，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿由國(guó)家信譽(yù)的支持，有相當(dāng)高的公信力，受讓人自然有理由相信登記簿上記載的物權(quán)狀態(tài)就是真實(shí)的權(quán)力狀態(tài)。

第二，當(dāng)事人信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿即構(gòu)成善意，這樣的制度設(shè)計(jì)并不會(huì)給真實(shí)權(quán)利人造成不利之損失，反而如果給取得人設(shè)定過(guò)多的謹(jǐn)慎義務(wù)會(huì)加重取得人在交易時(shí)的負(fù)擔(dān)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在處理真實(shí)權(quán)利人和善意取得人之間的關(guān)系，從表面上看，立法傾向于保護(hù)善意取得人，善意取得會(huì)給真實(shí)權(quán)利人帶來(lái)不利的結(jié)果，但其實(shí)并不然。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬制度是一套完整的體系，各個(gè)規(guī)則之間相互配合才可以達(dá)到最佳的效果，善意取得制度并不能從中孤立出來(lái)。實(shí)際上我國(guó)《物權(quán)法》已經(jīng)給真實(shí)權(quán)利人相當(dāng)強(qiáng)的保護(hù)，我國(guó)《物權(quán)法》第19條規(guī)定了更正登記和異議登記制度，假如真實(shí)權(quán)利人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是錯(cuò)誤的，則可以申請(qǐng)更正登記和異議登記，這樣就直接切斷了善意取得發(fā)生的可能性，因?yàn)橛懈怯浕蛘弋愖h登記的存在，取得人就應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視，就不存在善意的可能;假如真實(shí)權(quán)利人明知登記簿上存在錯(cuò)誤記載的事項(xiàng)卻怠于行使變更登記或異議登記之權(quán)利，任由錯(cuò)誤記載的存在，那么在善意取得人取得動(dòng)產(chǎn)時(shí)，就不足以再被保護(hù)。另外，如果給取得人設(shè)定過(guò)高的注意義務(wù)，反而會(huì)加重取得人的交易負(fù)擔(dān)，這是由于相比真實(shí)權(quán)利人而言，取得人很難通過(guò)調(diào)查取證的方式來(lái)判斷不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利歸屬是否真實(shí)，如果憑登記錯(cuò)誤尚不足以發(fā)生善意取得，就會(huì)將交易風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到取得人身上，這對(duì)于第三人未免過(guò)于苛刻。

第三，若對(duì)于善意的判斷采取和動(dòng)產(chǎn)同樣的標(biāo)準(zhǔn)，則不利于保證交易的效率。在動(dòng)產(chǎn)的交易中，善意第三人除了要相信無(wú)權(quán)處分人的“占有”還要結(jié)合交易地點(diǎn)、交易環(huán)境、交易價(jià)款來(lái)進(jìn)行一系列的判斷，在不動(dòng)產(chǎn)的交易中，如果買(mǎi)受人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)不足以善意的取得不動(dòng)產(chǎn)，而是需要像動(dòng)產(chǎn)交易一樣，結(jié)合種種因素進(jìn)行判斷，就會(huì)嚴(yán)重影響到交易效率。原因在于，動(dòng)產(chǎn)交易中，進(jìn)行這樣的判斷，雖然也會(huì)或多或少的減緩交易速度，但畢竟動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得是以交付為公示要件，而交付往往則是一剎那的過(guò)程，在謹(jǐn)慎的判斷結(jié)束后，就可以完成整個(gè)交易。而不動(dòng)產(chǎn)則不然，不動(dòng)產(chǎn)由于價(jià)款加大，且以登記作為物權(quán)變動(dòng)的公示要件，本來(lái)交易的周期就很長(zhǎng)，如果買(mǎi)受人還需要對(duì)價(jià)款、交易場(chǎng)所等因素進(jìn)行判斷，就更加拉長(zhǎng)了交易的周期，嚴(yán)重影響到交易效率。

二、善意取得人應(yīng)當(dāng)盡到一定的注意義務(wù)

基于上文的論述，只要不存在變更登記和異議登記的情形，不動(dòng)產(chǎn)之“善意”就是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)。甚言之，這種信賴(lài)是否存在重大過(guò)失的情形，則再所不問(wèn)。但并非只要不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)權(quán)屬起到了客觀(guān)證明的效果，就完全忽視取得人應(yīng)該盡到的注意義務(wù)。筆者認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，取得人的注意義務(wù)依據(jù)程度的強(qiáng)弱可以分為三個(gè)層級(jí)。

第一層級(jí)，取得人在查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，還應(yīng)當(dāng)盡調(diào)查核實(shí)之義務(wù)，以判斷不動(dòng)產(chǎn)登記情況是否屬實(shí)。這一層級(jí)給取得人設(shè)定了很高的注意義務(wù)，此時(shí)的注意義務(wù)甚至超過(guò)了動(dòng)產(chǎn)，在動(dòng)產(chǎn)中，取得人往往通過(guò)交易環(huán)境、交易地點(diǎn)、標(biāo)的物價(jià)款等因素來(lái)判斷處分人是否是無(wú)權(quán)處分，而在不動(dòng)產(chǎn)中卻要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿盡到調(diào)查核實(shí)的責(zé)任，由于取得人對(duì)最初的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記活動(dòng)并不參與，再加上調(diào)查取證相當(dāng)之困難，所以要求調(diào)查核實(shí)登記簿的正確性對(duì)于取得人未免苛刻，這樣也會(huì)使得善意取得制度有名無(wú)實(shí)。

第二層級(jí)，取得人在取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極的查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，以確認(rèn)處分人確實(shí)是登記權(quán)利人，而并非僅相信不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。這一層級(jí)只要求取得人去行使積極查閱的義務(wù)，而不要求調(diào)查核實(shí)登記簿正確與否的義務(wù)。這一層級(jí)雖然給取得人設(shè)定了一定的注意義務(wù)，但尚不足以加重取得人的負(fù)擔(dān)。另外，我國(guó)《物權(quán)法》第18條賦予了權(quán)利人、利害關(guān)系人不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)、復(fù)制的權(quán)利，就為取得人查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)歸屬情況提供了可能。再者，我國(guó)以登記作為取得不動(dòng)產(chǎn)的公示要件，取得人欲取得不動(dòng)產(chǎn)，必須去辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，在過(guò)戶(hù)之前，出于對(duì)自身交易安全的考慮，看一眼不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的權(quán)利歸屬也是一個(gè)理智的交易者應(yīng)有的行為。

第三層級(jí)，不對(duì)取得人設(shè)定任何的注意義務(wù)，只要不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載對(duì)權(quán)利歸屬起到了客觀(guān)證明的作用，無(wú)論取得人是夠積極的去查閱，都足以發(fā)生善意取得。①這一層級(jí)幾乎沒(méi)有給取得人設(shè)定注意義務(wù)，但德國(guó)法上的這種做法似乎對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易習(xí)慣的養(yǎng)成頗為不利。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)沒(méi)有建立起對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)，在交易中人們往往還以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)為主，并沒(méi)有養(yǎng)成查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的習(xí)慣，因此要求取得人查閱登記簿有助于使人們?cè)诮窈蟮慕灰字兄鸩浇⑵饘?duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)。

綜合以上的論述第一層級(jí)給取得人設(shè)定了過(guò)重的注意義務(wù)，第三層級(jí)又幾乎完全免除了取得人的注意義務(wù)，均不可取，因此第二層級(jí)較為合適。即不動(dòng)產(chǎn)取得人之善意系基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)，但取得人應(yīng)當(dāng)盡到積極查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿之義務(wù)。

三、第三人在申請(qǐng)時(shí)不知情即可認(rèn)定為善意

在不動(dòng)產(chǎn)中，由于取得人申請(qǐng)登記后尚不能立刻將權(quán)利記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，而是需要一定的時(shí)間。那么不動(dòng)產(chǎn)的登記就產(chǎn)生了兩個(gè)時(shí)點(diǎn)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)與登記時(shí)點(diǎn)。學(xué)界對(duì)于申請(qǐng)人在哪一時(shí)點(diǎn)為善意方可認(rèn)定存在較大的爭(zhēng)議，主要有三種觀(guān)點(diǎn)。其一是登記說(shuō)，認(rèn)為善意取得的時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)以取得人辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn);其二為申請(qǐng)說(shuō)，當(dāng)買(mǎi)受人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)為善意即可認(rèn)定為善意;其三為受讓說(shuō)，此說(shuō)將這一時(shí)點(diǎn)擴(kuò)大為一個(gè)時(shí)間段，認(rèn)為受讓人只有從交易開(kāi)始至變更登記完畢，整個(gè)時(shí)段均不知無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，才是善意的。

筆者主要支持申請(qǐng)說(shuō)，即只要取得人去申請(qǐng)所有權(quán)變更登記之時(shí)是“善意”的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其為“善意”，即使在登記機(jī)關(guān)登記完成以前取得人知曉了真實(shí)情況，也不應(yīng)推翻對(duì)其“善意”的認(rèn)定。這是由于，取得人申請(qǐng)了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記以后，就比較少關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的登記的進(jìn)展情況，若繼續(xù)對(duì)其設(shè)定注意義務(wù)不符合實(shí)際，也會(huì)給取得人帶來(lái)額外的負(fù)擔(dān);另外，即使取得人在申請(qǐng)登記之后，在很偶然的情況下了解到了權(quán)利歸屬的真相，但出于對(duì)自身利益考慮，再加上之前自身并不存在過(guò)錯(cuò)，選擇不將真相公開(kāi)出來(lái)，也無(wú)可厚非。如果法律因此而否認(rèn)取得人是“善意”的，未免給取得人設(shè)定了較高的道德標(biāo)準(zhǔn)。況且，取得人了解真相后，是否公開(kāi)是其內(nèi)心的想法，法律以及登記人員畢竟很難把握當(dāng)事人內(nèi)心的心理狀態(tài)。因此，只要取得人去申請(qǐng)登記之時(shí)為善意，就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是善意，而不論其后主觀(guān)狀態(tài)如何。

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①持此觀(guān)點(diǎn)的學(xué)者主要包括：梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》（第四版），北京：法律出版社，2007.p102;崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009.p86.

②王利明、尹飛、程嘯：《中國(guó)物權(quán)法教程》，北京：人民法院出版社，2007.p246;持此觀(guān)點(diǎn)的學(xué)者還包括：江平主編：《中國(guó)物權(quán)法教程》，北京：知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2007.p269.

收稿日期：2015-05-07

作者簡(jiǎn)介：李圣博（1991-），男，河北石家莊人，2014級(jí)碩士研究生，從事民商法研究。