淺論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本是決定項(xiàng)目效益的主要因素之一，其管理倍受關(guān)注，在項(xiàng)目開發(fā)過程中通過對(duì)可行性研究、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工等階段的全過程的成本管理，可以有效控制開發(fā)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段的成本控制進(jìn)行分析，以其能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本節(jié)約提供有效幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；成本管理

要做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，就要做好設(shè)計(jì)，施工準(zhǔn)備、施工管理、竣工結(jié)算等環(huán)節(jié)的成本管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與一般的投資項(xiàng)目相比，也可分為：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施及后評(píng)價(jià)等幾個(gè)階段。但是房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別與其他項(xiàng)目的相比，其突出的特點(diǎn)是：區(qū)位因素、地理環(huán)境、目標(biāo)客戶的特異性。

一、可行性研究階段

重點(diǎn)研究項(xiàng)目的區(qū)位條件、周邊環(huán)境因素、市場競爭現(xiàn)狀區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、城市發(fā)展等，在此基礎(chǔ)上，擬定開發(fā)要點(diǎn)，確定客戶群體，并進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)查分析，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性進(jìn)行分析，確定開發(fā)樓盤的建設(shè)規(guī)格、建設(shè)時(shí)間與目標(biāo)售價(jià)。此階段，項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)是進(jìn)行成本分析，在項(xiàng)目規(guī)劃限定條件和目標(biāo)售價(jià)等約束條件下，考慮影響成本各要素的組成情況，及其變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目成敗的影響程度、可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，不同的開發(fā)與營銷策略對(duì)成本變動(dòng)的影響等。通過成本分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，確定項(xiàng)目的可行性，為領(lǐng)導(dǎo)層正確決策提供參考。

二、設(shè)計(jì)階段

方案設(shè)計(jì)階段是重點(diǎn)，整體設(shè)計(jì)方案對(duì)樓盤的質(zhì)素起了決定性的作用，在限定的容積率下，要提高項(xiàng)目的素質(zhì)，主：要的設(shè)計(jì)手法應(yīng)該是提高樓體高度，減少占地面積，增加園林綠化面積，為了體現(xiàn)小區(qū)開發(fā)理念，通過不同的設(shè)計(jì)手法，形成組團(tuán)、中心公園、主題園林等不同環(huán)境，為用戶打造一種健康的生活模式，從住宅成本組成看，園林綠化所占成本比例較小，園林景觀設(shè)計(jì)較好的一般也只有200-300元每平方米園林綠化面積，按建筑面積計(jì)算一般在100元每平方米以內(nèi)，低檔與高檔樓盤在園林綠化的投資上每平方米建筑面積投資一般不會(huì)超過300-500元，但其售價(jià)一般至少相差300-500元，個(gè)別項(xiàng)目可能差別上千元，園林綠化投資收益的邊際收益貢獻(xiàn)很大，應(yīng)該加大此方面的投資。施工圖設(shè)計(jì)階段主要是提高“價(jià)值工程”分析方法在設(shè)計(jì)中的應(yīng)用水平，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析進(jìn)行建筑構(gòu)造、結(jié)構(gòu)方案對(duì)比，達(dá)到“功能適用、技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理”的建設(shè)目的，針對(duì)現(xiàn)階段施工圖設(shè)計(jì)整體質(zhì)量較差的情況，要加強(qiáng)施工圖的審查工作，避免在建設(shè)過程中由于施工圖紙質(zhì)量低劣而引起頻繁變更及返工，減少因此而導(dǎo)致的費(fèi)用支出，對(duì)于建筑材料的選用上，要突出經(jīng)濟(jì)適用性能。例如進(jìn)口石材與國產(chǎn)石材價(jià)格懸殊，但相同密度、色彩，加工方法相同的產(chǎn)品，其效果類似，又如埋地電纜穿線管道按規(guī)范可以采用難燃型塑料管道，而專用的電纜穿線管與普通的難燃型PVC波紋管價(jià)格相差數(shù)倍，但是功能相同。

三、招標(biāo)階段工程招標(biāo)階段

應(yīng)加強(qiáng)控制，通過細(xì)化招標(biāo)文件，明確工程內(nèi)容，確定主要材料及設(shè)備的規(guī)格，品牌，擬定主要：合同條款，編制標(biāo)底價(jià)格，確定“合理低價(jià)”中標(biāo)的評(píng)標(biāo)方法，與招標(biāo)主管部門做好溝通工作等，盡量避免招標(biāo)過程中出現(xiàn)“串標(biāo)、圍標(biāo)“等不利情況，以利于控制中標(biāo)價(jià)。

招標(biāo)文件中，特別要注意的是要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)，將建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的施工單位之間的配合費(fèi)用、提前移交場地的清理費(fèi)用、要求采取特殊施工措施的費(fèi)用等予，以明確，要求施工單位計(jì)人投標(biāo)價(jià)格中。而對(duì)較難控制的土方開挖及運(yùn)輸、臨時(shí)設(shè)施建設(shè)與拆除等費(fèi)用，則在招標(biāo)文件中明確限制條件，要求施工單位計(jì)人投標(biāo)價(jià)格中，結(jié)算時(shí)不管出現(xiàn)何種情況，均不予調(diào)整。

在清單投標(biāo)時(shí)，要特別在評(píng)標(biāo)辦法中明確特殊價(jià)格過高或過低價(jià)格的認(rèn)定方法，以及結(jié)算處理方式，以減免因施工單位不平衡報(bào)價(jià)而帶來的成本風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)工程使用的主要材料及設(shè)備，通過招標(biāo)采購確定材料、設(shè)備供應(yīng)商，在評(píng)標(biāo)時(shí)要兼顧質(zhì)量、價(jià)格.付款方式，并將選定的材料與設(shè)備納人工程招標(biāo)文件中予以明確，確保有效地控制材料、設(shè)備的直接成本，達(dá)到降低成本的目的。

目前，造價(jià)管理部門編制的市場參考價(jià)格與市場實(shí)際價(jià)格有較大的出入，成本管理人員必須經(jīng)常了解市場行情，調(diào)查市場價(jià)格，掌握一手資料，才能確定合理的材料價(jià)格確定合理的建設(shè)成本預(yù)算。

四、項(xiàng)目實(shí)施階段

在項(xiàng)目實(shí)施前，要根據(jù)合同造價(jià)及工程內(nèi)容、銷售費(fèi)用指標(biāo)等確定項(xiàng)目目標(biāo)成本，并制定目標(biāo)成本計(jì)劃書，明確項(xiàng)目管理人員在成本控制方面的職責(zé)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，要及時(shí)處理現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更、成本核算等事務(wù)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行實(shí)時(shí)控制，在每月底對(duì)成本進(jìn)行綜合考核，動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本的構(gòu)成和支出。通過成本考核與分析，找出成本節(jié)約或超支的原因，供公司領(lǐng)導(dǎo)在決策時(shí)參考?？己私Y(jié)果，作為評(píng)定項(xiàng)目管理人員的業(yè)績的參考指標(biāo)。

在項(xiàng)目實(shí)施階段，要特別注意的是權(quán)力分配問題，什么級(jí)別的管理人員可以處理多少金額以內(nèi)的簽證或變更事宜，重大變更與簽證必須要有技術(shù)方案與經(jīng)濟(jì)論證。

五、成本工作總結(jié)

在項(xiàng)目完成后，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)，進(jìn)行成本組成分析，找出成本控制成功或失敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為今后的成本控制工作提供參考，特別要注意的成本突破預(yù)算的原因，采用何種對(duì)策在今后的項(xiàng)目開發(fā)中予以防范；成本節(jié)約的手段，能否在今后的項(xiàng)目開發(fā)中進(jìn)行推廣應(yīng)用等。