外灘地王戰(zhàn)收官：誰是贏家？

SOHO中國、復(fù)星國際9月23日雙雙發(fā)布公告，就上海外灘8-1地塊（BFC項目）的歸屬權(quán)作最后的厘清。SOHO正式退出，復(fù)星全盤接手，—場多位房地產(chǎn)大佬糾纏多年的外灘地王戰(zhàn)就此落幕。這是一部情節(jié)曲折的商海大片，發(fā)生在一個再合適不過的舞臺—黃浦江畔?！翱ㄋ尽标嚾莘浅姶螅耸俚腟OHO、郭廣昌的復(fù)星、戴志康的證大傾力主演，宋衛(wèi)平的綠城、王健林的萬達，雖為配角，但戲份十足。在中國房地產(chǎn)市場，從未有過如影視劇一樣精彩跌宕的戲碼。地王歸屬紛爭的五年，也是中國房地產(chǎn)市場無比迷惘的五年，調(diào)控與反向調(diào)控，黃金與白銀時代，拐點與轉(zhuǎn)型。大戲落幕，大佬們細數(shù)得失，迎來各自的命運。

外灘8-1地塊坐落于外灘金融集聚帶核心位置，緊靠黃浦江，可飽覽浦江風(fēng)景，往北是SOHO中國外灘項目，往南是復(fù)星集團總部——復(fù)星商務(wù)大廈，與浦東陸家嘴CBD金融區(qū)隔江相望，外灘萬國建筑群是其近鄰，外灘土地的稀缺性以及其所處的優(yōu)越地理位置使得該地塊成為地王并不令人意外。目前，項目已完成結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計于2016年竣工。

SOHO退出

根據(jù)公告，復(fù)星國際和SOHO中國分別擁有50%股權(quán)的項目權(quán)益公司——上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司進行了股權(quán)和股東貸款的系列重組。一方面，海之門以84.93億元的代價向股東之一復(fù)星國際出售該項目的全部股權(quán)，SOHO中國部分股權(quán)相當(dāng)于作價42.47億元。

另外，SOHO中國通過幾家附屬子公司授予海之門的股東貸款也得到了清償，本金31.05億元、應(yīng)付利息14.80億元，總額約45.85億元。至此，歷時三年多的上海外灘地塊一案最終以SOHO中國的退出結(jié)束。

耗時三年有余，SOHO中國卻放棄了上海外灘地塊的爭奪，而此舉暗合此前潘石屹的妻子、SOHO中國CEO張欣“退出國內(nèi)土地投資”一說。張欣曾表示，目前不會投資海外房產(chǎn)，而對中國進一步投資土地也不感興趣，目前會專注于資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)上。

“以SOHO中國退出為條件的握手言和是意料之中的。對于潘石屹而言，通過股權(quán)作價收回現(xiàn)金是最大的利好，畢竟可以解決燃眉之急。另一方郭廣昌心中其實早已篤定外灘8-1地塊是復(fù)星的囊中之物，這么多年一直在建設(shè)外灘金融中心，實際上就是在對外宣告這就是我的。”上海某地產(chǎn)公司高管說。

盡管二審遙遙無期，但外灘8-1地塊的開發(fā)并未停止。復(fù)星團隊操刀將該地塊建設(shè)為外灘國際金融服務(wù)中心，并于2014年10月舉行了外灘金融中心結(jié)構(gòu)工程封頂儀式，11月獲得預(yù)售證。

截至目前，復(fù)星已經(jīng)投資近150億元在外灘8-1地塊上。但整個項目由于雙方長期存在紛爭，使得部分租客與投資人一直對項目持觀望態(tài)度。

伴隨著海之門房產(chǎn)重組協(xié)議的公布，這對糾結(jié)了I4年的老冤家也總算握手言和。由于海之門將用出售所得的現(xiàn)金歸還股東貸款，所以SOHO中國拿到的現(xiàn)金僅為45.85億元。

爭奪戰(zhàn)始末

外灘8-1地塊命運多舛。2010年7月l日，該地塊以92.2億元的價格成交，成為上海有史以來最昂貴的政府出讓土地。然而，拿下了“地塊”的上海證大當(dāng)時賬上僅有5億元，投標(biāo)書顯示，其銀行存款加凈資總額也不過30億元，因此被外界質(zhì)疑為“蛇吞象”。

首筆約50億元土地款須在兩個月內(nèi)付清，形勢逼人，上海證大不得不尋求外援，復(fù)星、綠城開始入局。2010年4月，上海證大與復(fù)星國際、綠城及上海磐石共同成立上每海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司，復(fù)星國際為大股東，擁有50%股份。

上海證大難以解決后續(xù)資金問題，該地塊股權(quán)幾經(jīng)更迭，最后演變成一場民事糾紛。復(fù)星、SOHO中國、綠城、上海證大等公司在法庭上兵戈相見。

2011年11月，上海證大以95.7億元向海之門出售外灘地塊項目。至此，海之門由浙江復(fù)星、證大房地產(chǎn)、綠城及磐石投資分別直接或間接占有50%、35%、10%及5%股權(quán)。12月29日，SOHO中國收購了證大五道口及綠城的全部股權(quán)，SOHO中國將間接擁有外灘8-1地塊50%的權(quán)益。12月30日，復(fù)星集團發(fā)布公告稱，SOHO中國和綠城關(guān)于外灘8-1地塊的相關(guān)交易令其感到“驚訝”，稱自身權(quán)益受到侵犯。2017年5月30日，復(fù)星向上海市一中院遞交民事起訴狀，狀告SOHO中國、綠城、證大。

2013年4月24日上午，上海一中院宣布，復(fù)星勝訴，證大、綠城和SOHO中國的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。SOHO中國等三方隨即發(fā)布公告表示，將就該判決結(jié)果向上海市高級人民法院提出上訴。9月26日下午，該案二審在上海市高級人民法院開庭，SOHO中國表態(tài)愿意接受調(diào)解，但被復(fù)星方面拒絕。時至今日，二審并未披露任何結(jié)果。

各取所需

公告發(fā)出的前一天，潘石屹在北京望京SOHO推介“3Q”辦公租賃項目。潘石屹稱，中國傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景并不樂觀，租金回報不理想，移動辦公模式才是SOHO中國的轉(zhuǎn)型方向，“我很慶幸我們在三年前宣布了轉(zhuǎn)型”。

9月24日，潘石屹發(fā)微博稱，“外灘8 1項目終于有了結(jié)果，回籠資金50.85億元。在今天環(huán)境下我們還是相信‘現(xiàn)金為王’。祝外灘8-1項目早日完工?！?/p>

一位長期跟蹤SOHO中國的券商稱，這三年多來，SOHO中國并沒有在外灘8-1項目中獲利。但是45億元的現(xiàn)金對于轉(zhuǎn)型后業(yè)績持續(xù)下滑的SOHO中國而言很重要，由售轉(zhuǎn)租后，銷售對公司業(yè)績貢獻下降較大，租金收益增長也不明顯，SOHO中國的目標(biāo)就是維持現(xiàn)金流和控制負債率，保證持有物業(yè)正常運營。

針對這一結(jié)果，復(fù)星方面稱“復(fù)星愿意和市場參與者握手言歡，共同建設(shè)良好的商業(yè)生態(tài)和商業(yè)秩序”。

在外界看來，復(fù)星是這場恩怨糾葛的最大贏家。有評論稱，不要說這塊地王及上面建筑本身的價值，就是擁有上海國際金融中心浦江西岸外灘地標(biāo)性建筑的聲譽，可以為郭廣昌及復(fù)星集團帶來多少無形價值？

接手外灘地王酒店部分的萬達，依舊是地產(chǎn)行業(yè)中最令人膽寒的買家。五年中，王健林相繼把萬達最主要的資產(chǎn)推向了資本市場，也讓他坐定了首富的寶座。在酒店領(lǐng)域，萬達已經(jīng)成為中國最大的酒店業(yè)主和運營商。王健林的視野已經(jīng)不局限在中國，而是在全球?qū)ふ抑墨C物。

表面上，潘石屹SOHO中國是輸了，一審判決也是他們輸（當(dāng)然二審判決還遙遙無期，郭廣昌要現(xiàn)在勝利還不知要等到幾時？可時間便是金錢，能夠現(xiàn)時和解對郭很有利）。SOHO拿到的現(xiàn)金為45.85億元。而當(dāng)時SOHO收購50%股權(quán)時的價格為40億元，考慮到資金投入有正常的成本，SOHO在外灘地王中的這幾年，并沒有獲得什么投資收益。對于這樣規(guī)模的大投入，沒有收益其實就是虧本。

潘石屹沒有輸

潘石屹所以在目前這個時刻愿意不賺而退出，對二審沒有信心是一個重要原因，SOHO中國正在轉(zhuǎn)型則是主要原因之一。外灘8-1地塊自成為外灘地王不久，隨著中國房地產(chǎn)新政開始，中國房地產(chǎn)市場就形格勢禁，一直低迷不振，開發(fā)商賺大錢的日子已經(jīng)過去了。與此同時，中國經(jīng)濟形勢也發(fā)生了巨大變化，原來主要依靠投資建設(shè)拉動發(fā)展的模式越來越難走下去了，中國經(jīng)濟重心似乎越來越轉(zhuǎn)向新興產(chǎn)業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)。原來的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛改變自己的發(fā)展戰(zhàn)略。目前接手外灘金融中心酒店部分的、也是中國首富的萬達集團王健林，首先提出“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。潘石屹SOHO中國何嘗不是在朝這個方向轉(zhuǎn)？潘石屹說：“目前SOHO中國凈負債率25%，是房地產(chǎn)行業(yè)第二低，僅次于萬科，而最高的房地產(chǎn)企業(yè)負債率達到251%，所以，我認(rèn)為SOHO中國轉(zhuǎn)型是成功的。在現(xiàn)金流方面，SOHO有接近100億現(xiàn)金，在整個房地產(chǎn)行業(yè)少見?！?/p>

潘石屹說他的兒子創(chuàng)業(yè)不會成功只是個自嘲，作為大集團、大資本難有孤注一擲的魄力，那是全世界的規(guī)律。目前中國經(jīng)濟正處在一個轉(zhuǎn)折時期，創(chuàng)新確實是未來發(fā)展、賺錢的方向，可是究竟怎樣創(chuàng)新？究竟怎樣的創(chuàng)新才能發(fā)展才能賺錢？誰都不知道。潘石屹SOHO中國那樣的大資本是不可能自己去創(chuàng)新的，他們在經(jīng)濟運行的角色中只能扮演投資者。而扮演好投資者的首要條件就是擁有現(xiàn)金。

業(yè)內(nèi)人士稱，外灘金融中心即將完工，而上海樓市正好也處于上升階段，此時此刻郭潘達成和解。如果不是處于這個時刻，潘不一定能夠拿到目前這個數(shù)目的現(xiàn)金。所以，外灘地王之戰(zhàn)落幕，郭勝了，潘也沒輸。