淺析房屋買賣居間合同中居間人報酬請求權(quán)的保護(hù)

摘 要：房屋買賣居間合同中居間人的報酬請求權(quán)具有附條件性和不確定性，在居間合同目的未成就前僅屬一種期待性質(zhì)的利益。我國現(xiàn)行民事立法就居間合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系僅規(guī)定了居間人的如實報告義務(wù)和報酬請求權(quán)，未細(xì)化規(guī)定委托人的義務(wù)，這對居間人報酬請求權(quán)的保護(hù)極為不利。本文就針對居間人報酬請求權(quán)的性質(zhì)、實現(xiàn)條件、限制等問題做具體分析，以求在實踐中為更好的保護(hù)居間人的報酬請求權(quán)發(fā)揮指導(dǎo)作用。

關(guān)鍵詞：居間人；報酬請求權(quán)；不確定性；合同成立

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、居間人報酬請求權(quán)的基本原理

（一）居間人報酬請求權(quán)的性質(zhì)

與委托人依約或依法負(fù)擔(dān)的支付報酬的義務(wù)相對應(yīng)的即為居間人的報酬請求權(quán)。在房屋買賣合同成立之前，居間人的報酬請求權(quán)并不是一項完全、具體的權(quán)利，而只是將來取得報酬的一種可能性或資格，但該期待權(quán)的成立要件將來完全具備是須具備可能性的，否則該項權(quán)利下居間人所追求的利益將無法得以實現(xiàn)。居間合同目的實現(xiàn)之前，居間人不得請求委托人支付報酬，即使委托人預(yù)先支付了報酬，也會因沒有法律依據(jù)而構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，適法的在委托人與居間人之間產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美畟?/p>

（二）居間人取得報酬必須具備的要件

1.促成所介紹的合同成立。但也有學(xué)者認(rèn)為房屋買賣合同的簽訂不代表交易最終能夠完成，居間人的義務(wù)范圍可不局限于促成買賣合同的成立，還應(yīng)當(dāng)擴(kuò)及到買賣合同的履行。

2.房屋買賣合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。即合同的成立，是因居間人全面、適當(dāng)?shù)穆男辛司娱g義務(wù)。

只有兩者同時具備，委托人才負(fù)有支付報酬的義務(wù)。

（三）居間人報酬請求權(quán)的法律特征

1.附條件性。我國《合同法》明確規(guī)定，居間人報酬請求權(quán)的取得和實現(xiàn)以居間人促成合同成立為基礎(chǔ)，促進(jìn)合同成立同為居間合同的目的。脫離了促成合同成立的事實要件，居間人無法將請求支付報酬的期待利益轉(zhuǎn)化為一種實在的、具備權(quán)利功效的既得請求權(quán)。

2.不確定性。買賣合同的成立僅具有潛在可能性而非絕對性。居間人能否促成合同成立的關(guān)鍵因素不在于居間人本人是否如約無瑕疵的履行了居間義務(wù)，而關(guān)鍵取決于委托人能否與第三人就房地產(chǎn)交易達(dá)成合意，基于委托人對交易相對人資質(zhì)、資信的選擇性以及合同是否訂立的不確定性，居間人報酬請求權(quán)的取得和實現(xiàn)實質(zhì)上具有不確定性。

二、《合同法》第四百二十七條對居間人報酬請求權(quán)的限制

（一）條款的適用范圍

1.居間人促成訂立的合同被確認(rèn)無效、被撤銷時居間人的報酬請求權(quán)。居間人促成合同訂立的，其所實施的民事行為包含三方當(dāng)事人，當(dāng)該合同被確認(rèn)絕對無效、被撤銷或確定不發(fā)生效力時，屬于《合同法》第四百二十七條所規(guī)定的“未促成合同成立”的范疇，合同被確認(rèn)無效、被撤銷對居間人的報酬請求權(quán)到底有無影響或是有何影響？解決該問題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)造成合同效力有瑕疵的過錯歸屬來分別認(rèn)定。

2.居間人促成訂立的合同事后被依法解除時居間人的報酬請求權(quán)。合同的解除包括單方解除與協(xié)議解除、法定解除與約定解除。依據(jù)合同法的規(guī)定，合同一方當(dāng)事人享有單方的解除權(quán)，可因當(dāng)事人解除權(quán)的行使而使合同向?qū)淼膯适Я?，或是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致也可解除合同。但需注意的是，無論哪種類型的合同解除，都必須以有效存在的合同為前提，也就表明居間人已成功的促成了房屋買賣合同的成立，此時居間人當(dāng)然享有報酬請求權(quán)。

3.相對人或委托人未適當(dāng)、全面履行房屋買賣合同時居間人的報酬請求權(quán)。這也就是司法實踐中，大多數(shù)委托人混淆的地方，認(rèn)為“促成合同成立”意味著最終必須“辦理房地產(chǎn)過戶登記”。如前所述，合同成立僅是相對人與委托人意思表示一致的結(jié)果，最終能夠辦理房地產(chǎn)過戶登記是房屋買賣合同全面、適當(dāng)履行的結(jié)果，兩者并非同一。

（二）必要費用的范疇

必要費用取決于居間事務(wù)的范疇，一般認(rèn)為居間事務(wù)是居間人在居間合同存續(xù)期間所實施的一切涉及“為促成合同成立”的事務(wù)。通常包括：（1）居間人為促成合同的成立必然會積極尋找適宜的相對人，尋找相對人過程中支出的刊登廣告、印刷宣傳資料等宣傳費用；（2）居間人在相對人與委托人就房屋買賣合同的訂立進(jìn)行協(xié)商的過程中，所支付的交通費、文印費、通訊費、場地使用費等直接費用。

（三）當(dāng)事人另有約定的是否除外

現(xiàn)行民事立法主張，居間人僅能就勞務(wù)成果請求報酬，未促成合同成立，未實現(xiàn)勞務(wù)成果的，由此提供的服務(wù)、付出的勞務(wù)居間人不得主張任何勞務(wù)費用，僅能就償付的必要費用請求清償。這樣的規(guī)定對居間人是否公平，是否符合民法“等價有償”的基本理念，是否有利于權(quán)衡居間法律關(guān)系雙方當(dāng)事人的權(quán)益，這個問題值得商榷。因此，若委托人自愿在居間人未促成合同成立的情形下支付居間報酬的也并不為法律所禁止和反對。

三、居間人自我保護(hù)的合法途徑

（一）在居間合同中專門設(shè)立規(guī)避跳單的條款

居間人為制止委托人的跳單行為，保護(hù)自身擁有的信息資源和維持自己付出的居間勞務(wù)，可以在與委托人訂立居間合同時約定以規(guī)避“跳單”行為。目前房屋交易市場尚不規(guī)范，為追求自己利益最大化而損害居間人的利益，因而有承認(rèn)該類條款效力的必要性，以保護(hù)中介公司的正當(dāng)利益，調(diào)動中介行業(yè)的積極性，促進(jìn)中介服務(wù)市場健康發(fā)展，維護(hù)市場交易誠信。

（二）在居間合同中專門設(shè)立“后續(xù)期”條款

在實踐中，委托人除通過隱瞞與相對人訂立了房屋買賣合同的方式來規(guī)避向居間人支付報酬的義務(wù)外，還可能通過“事后跳單”的方式。為避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，居間人可以在合同中訂立如下條款：“居間人為委托人提供的訂立合同的機會，委托人在該居間合同期限內(nèi)通過該機會與相對人訂立房屋買賣合同的，或者在該居間合同期限終止后的兩個月內(nèi)（或雙方約定的其他期間內(nèi)）直接或間接地與最初居間人所物色的相對人訂立房屋買賣合同的情形下，委托人仍應(yīng)向居間人支付協(xié)議中約定的居間報酬?！边@就是房地產(chǎn)買賣居間合同中的“后效期”條款。