風(fēng)口上的社區(qū)物業(yè)

“我們（做物業(yè)的）以前都沒機(jī)會(huì)走到臺(tái)前來?！比f科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全在8月9日的易居沃頓課程上調(diào)侃說，沒想到今天一下子這么受關(guān)注。

一切源于2014年6月30日，彩生活（01778.HK）在港交所掛牌上市，并以69倍的超高市盈率成為國內(nèi)社區(qū)服務(wù)第一股。這無疑給忙于降價(jià)銷售、資金周轉(zhuǎn)和跟政策周旋的開發(fā)商們一記重錘，令他們眼前一亮。

于是各家紛紛打起物業(yè)的主意。截至目前，已有中海物業(yè)、中奧到家向港交所遞交了A1表格，即將登陸香港資本市場，更多開發(fā)商旗下的物業(yè)公司正在籌劃分拆上市，國內(nèi)新三板也已經(jīng)有5家物業(yè)公司掛牌，還有14家正在排隊(duì)，浩浩蕩蕩的物業(yè)大軍正在集結(jié)。

這個(gè)行業(yè)資產(chǎn)很“重”，從業(yè)人員素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)龐雜且技術(shù)含量低。為何投資人給一家物業(yè)公司如此高的估值？

答案在于，隱藏在物業(yè)這道森嚴(yán)的大門背后，是想象空間巨大的社區(qū)消費(fèi)市場。在中國，任何一個(gè)增值社區(qū)服務(wù)，最后要想便捷地落地并到達(dá)客戶，都必須得到小區(qū)物業(yè)的首肯。

在歐美國家，社區(qū)消費(fèi)占消費(fèi)總支出的六成以上。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，截至2014年，中國的社區(qū)消費(fèi)市場超過2萬億元，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)4.99萬億元。

這一塊市場的規(guī)模夠大，可以成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的接手，同時(shí)又是開發(fā)商輕易就能觸及的領(lǐng)域。雖然歷經(jīng)多年發(fā)展，中國社區(qū)商業(yè)已形成了以肉菜市場、超市、洗衣店、地產(chǎn)中介等為核心的基本體系，但是這些業(yè)態(tài)發(fā)展滯后、效率低下，改善的空間很大。

“這是一個(gè)劣幣驅(qū)逐良幣的市場?！敝毂Ｈ庥兴傅卣f，在“一對(duì)多”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)下，物業(yè)公司很難有效監(jiān)管，想要賺錢只需“光收費(fèi)、不干活”。他表示，質(zhì)量過硬是萬科服務(wù)的護(hù)城河。

當(dāng)天下午，花樣年集團(tuán)的總裁潘軍放炮道：“某些公司靈魂在高處，做不了服務(wù)業(yè)，這是階級(jí)問題?！?/p>

一時(shí)間眾說紛紜。而物業(yè)這種“坦克”類資產(chǎn)，真能輕而易舉成為風(fēng)口的豬？物業(yè)是極其分散、本地化的業(yè)態(tài)，能否通過并購迅速擴(kuò)大，并獲得規(guī)模效應(yīng)？幾乎沒有專業(yè)服務(wù)能力的物業(yè)公司，能在哪個(gè)垂直領(lǐng)域獲得優(yōu)勢？有無可能對(duì)接各個(gè)商戶，做成一個(gè)大的平臺(tái)？出路就在上述問題的答案之中。

被追捧的香餑餑

1981年，深圳成立了第一家物業(yè)公司，至今已有34年的歷史，最初的物業(yè)公司都是開發(fā)商主導(dǎo)，目的很簡單——把房子賣好。

隨著歷史發(fā)展，物業(yè)管理分為兩個(gè)陣營，一個(gè)是開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司，特點(diǎn)是以客戶至上，經(jīng)營數(shù)據(jù)差；另一個(gè)是第三方經(jīng)營的物業(yè)管理公司，特點(diǎn)是以經(jīng)營至上，但是口碑差。

互聯(lián)網(wǎng)的風(fēng)一吹，成群的創(chuàng)業(yè)公司加入物業(yè)大軍，包括叮咚小區(qū)、實(shí)惠、小區(qū)管家、社區(qū)001和考拉生活等等，成為市場中第三支重要力量。

它們的打法并不一致，比如彩生活以物業(yè)增值服務(wù)為切入，同時(shí)尋求新的盈利增長點(diǎn)；而西祠胡同、19樓等以社區(qū)論壇的信息網(wǎng)為線下商戶導(dǎo)流；小區(qū)無憂是整合社區(qū)周圍的生活服務(wù)，如家政、餐飲、理發(fā)和健身等等；叮咚小區(qū)又以建立穩(wěn)定鄰里關(guān)系為基礎(chǔ)，開展廣告營銷、生活服務(wù)和電子商務(wù)等業(yè)務(wù)。

開發(fā)商們也不甘落后，奮力創(chuàng)新。龍湖物業(yè)2013年開始代業(yè)主做房屋租售服務(wù)，當(dāng)年成交產(chǎn)值20億元，中介費(fèi)收入3500萬元，最新又推出“社區(qū)六大件工程”，著力于社區(qū)最后一公里服務(wù)。

綠城物業(yè)六年前成立房屋置換有限公司，當(dāng)年中介代理收入達(dá)2680萬元，今年將超過5000萬元，而方興地產(chǎn)與騰訊合作打造“智慧家”（智慧社區(qū)、智慧客廳等），搭建互聯(lián)網(wǎng)金融全產(chǎn)品矩陣。

萬科則扛起合縱連橫大旗。2015年7月，先與金泰地產(chǎn)物業(yè)聯(lián)姻，再又?jǐn)y手首創(chuàng)置業(yè)成立物業(yè)公司首萬譽(yù)業(yè)，真金白銀建立了合資公司。

2015年6月26日，萬科公告，董事會(huì)已通過關(guān)于物業(yè)服務(wù)市場化發(fā)展的議案。議案顯示，未來幾年新承接項(xiàng)目將大部分來自非萬科開發(fā)的樓盤，鼓勵(lì)通過并購與合作，做深社區(qū)服務(wù)。

“傳統(tǒng)的物業(yè)公司有沒有管到第三方物業(yè)，說明了（它在）市場的基本地位?！奔t杉資本的創(chuàng)始人沈南鵬說。年報(bào)顯示，彩生活僅有不到3%的業(yè)務(wù)來自花樣年集團(tuán)。

“物業(yè)與社區(qū)，估值比開發(fā)商貴個(gè)三四倍不在話下?！辟惛换鸬暮匣锶私瘌P春告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他們正在尋找好的物業(yè)公司投資標(biāo)的，“我們選擇時(shí)，主要看誰離用戶最近，誰最理解用戶的需求，誰離錢最近”。

資本的青睞可以從盈利能力上找到依據(jù)，彩生活的毛利率則由2013年的61.6%飆升至2014年的79.6%，凈利潤率為50.5%，大概是開發(fā)商們利潤率的三倍以上。

未來萬科物業(yè)會(huì)分拆上市的傳言不絕于耳，萬科物業(yè)管理面積超1.1億平方米，2014年的凈利潤為3.2億元，凈利潤率為9%，按照50倍市盈率估算，市值大概在150億元。

能否實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)

距離業(yè)主最后一公里的商機(jī)，可能只有手握社區(qū)物業(yè)管理權(quán)限的人才能做到。

以彩生活為例，在管轄的社區(qū)內(nèi)建造專門的儲(chǔ)物密碼柜，快遞公司直接將快遞送至社區(qū)儲(chǔ)物柜并設(shè)定密碼，業(yè)主下班后憑密碼直接收取，這減少了快遞公司的成本，但也只有物業(yè)公司能做到。

易居總裁周忻在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，社區(qū)服務(wù)肯定是易居一個(gè)轉(zhuǎn)型方向，這是一個(gè)風(fēng)口，開發(fā)商想做、BAT也想做，“住在里面的人，就是我們的目標(biāo)”。

困難在于根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》，中國物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用由政府價(jià)格主管部門根據(jù)評(píng)估后的物業(yè)管理服務(wù)平均成本厘定。簡單地說，中國的物業(yè)管理費(fèi)幾乎沒有提價(jià)空間。

在物業(yè)服務(wù)之外的多元化業(yè)務(wù)，是拉升利潤水平的關(guān)鍵。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，TOP20物業(yè)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入占比已提升到 30.7%，遠(yuǎn)高于TOP21-200企業(yè)的16%-17%的水平。

彩生活2014年增值服務(wù)（社區(qū)家政、維修和金融）在毛利中占比20.8%，但這種多元化業(yè)務(wù)的搭建和培育也非一日之功。如果不能夠從根本上解決轉(zhuǎn)型和升級(jí)本質(zhì)的問題，比如業(yè)務(wù)模式和發(fā)展路徑等，僅僅打一個(gè)物業(yè)的噱頭并不能成事。

朱保全8月9日直截了當(dāng)表示，萬科賣過水蜜桃，也賣過大閘蟹，但總覺得路子不對(duì)，現(xiàn)在來看首先知道了自己該做什么，但是更知道自己不該做什么。

“物業(yè)公司如果只把自己當(dāng)成賣東西的，或者是互聯(lián)網(wǎng)公司的推手，那就太low了?！彼f。

花樣年在回復(fù)《財(cái)經(jīng)》記者的郵件中表示，他們一方面利用云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)化管理模式，有效地降低了運(yùn)營成本，使規(guī)?；\(yùn)營成為可能；另一方面大大拓寬了所能提供的服務(wù)項(xiàng)目范圍，創(chuàng)造了更多潛在收入來源。

但是傳統(tǒng)物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)成本中人工占到60%-70%，隨著人力越來越貴，未來成本壓力加劇。而伴隨資本的熱炒，通過并購來擴(kuò)大市場的成本越來越高，以前2倍-3倍的市盈率就能買到的物業(yè)公司，現(xiàn)在至少要10倍。

此外，物業(yè)公司在開展專項(xiàng)服務(wù)時(shí)，短板是專業(yè)能力不足，特別是在房屋租賃與銷售之外的業(yè)務(wù)，至少目前沒有哪一項(xiàng)附加服務(wù)能和垂直平臺(tái)相比。

由此可見，物業(yè)管理未來的走向還需探索，而“成本還是服務(wù)質(zhì)量、利潤水平還是口碑好壞”這樣的取舍問題會(huì)一直存在。

“什么東西是作為你的生活端口可以牢牢抓住，不會(huì)被所謂大的商業(yè)APP奪去的？”沈南鵬問道。他認(rèn)為，物業(yè)公司要做的是把現(xiàn)在的客戶服務(wù)好，再從原來賺的物業(yè)費(fèi)上面再增加一部分收入，把58、到家等這些產(chǎn)品接進(jìn)來，而不是自己做所謂的產(chǎn)品。

“平臺(tái)公司是不那么容易出現(xiàn)的，我不認(rèn)為物業(yè)可以靠平臺(tái)起家?！?沈南鵬說。