關注房地產(chǎn)中長期趨勢

穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)市場長期積累的風險，要從財稅制度、土地制度、房地產(chǎn)投融資制度等方面做好改革創(chuàng)新

當前中國城市房地產(chǎn)供求基本面已經(jīng)出現(xiàn)從長期短缺轉(zhuǎn)入長期供求基本平衡的歷史性新階段，局部地區(qū)由于生育率下降和人口流失將會持續(xù)性出現(xiàn)較為嚴重的住房供過于求，這種趨勢是不可逆的。新常態(tài)下的宏觀經(jīng)濟發(fā)展新模式與系列制度改革，也在持續(xù)給中國房地產(chǎn)發(fā)展的外部宏觀與投融資環(huán)境都帶來根本性的影響。以上這些因素導致了中國房地產(chǎn)市場的中長期預期發(fā)生根本改變，這是導致當前房地產(chǎn)市場波動劇烈、脆弱敏感的根本原因所在。

供應量過剩

中國房地產(chǎn)供應總量過剩已成定局，將面臨長期的去庫存壓力。以2013年數(shù)字計算，1998年以來我國城鎮(zhèn)房屋累計新增245億平方米（其中住宅126億平方米）。如果再考慮小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村地區(qū)就地城鎮(zhèn)化帶來的城鎮(zhèn)新增住房，1998年以來我國城鎮(zhèn)住宅累計新增供應量將大大高于150億平方米，相當于新增了一個多歐洲的住房存量面積。

根據(jù)2010年六普數(shù)據(jù)和近年城鎮(zhèn)新竣工住宅面積累計值的推算，2014年末我國城鎮(zhèn)住宅存量約為240億平方米，其中小產(chǎn)權(quán)房約為60億平方米。2014年末我國城鎮(zhèn)各類房屋總建筑面積約為360億平方米。就住房而言，2014年末我國7.49億城鎮(zhèn)常住人口的人均住房建筑面積達到32平方米，折合居住面積為25平方米。雖然還不能說富裕寬敞，但可以說已經(jīng)消滅了住房短缺，而且超過了中等收入國家人均住房居住的平均水平，未來城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求空間有限。

更要看到，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)供應總量還在繼續(xù)攀升。僅算房地產(chǎn)開發(fā)商，2014年末在建施工中的商品房就合計有72.6億平方米（其中商品住宅51.5億平方米），再考慮2014年末商品房待售面積有6.2億平方米（其中商品住宅為4.1億平方米）。這意味著，即使全國房地產(chǎn)企業(yè)從現(xiàn)在起不再新開工興建房屋，僅僅消化在建庫存，同時房屋銷售情況還能樂觀地保持在2014年水平而不再繼續(xù)下降，那全國已經(jīng)有的商品房與商品住宅潛在供給都分別需要6.5年和5.3年才能銷售完畢。

這還意味著，即使不再新開工房屋，到2020年全國城鎮(zhèn)房屋存量面積規(guī)模也將達到420億到430億平方米（考慮房屋折舊與替代之后），城鎮(zhèn)住宅存量規(guī)模將達到280億平方米。但未來幾年房地產(chǎn)開發(fā)商還會新開工房屋，保守估計在15億平方米房屋（含10億平方米商品住宅），那么2020年之后城鎮(zhèn)房屋存量面積就將突破500億平方米大關，其中住宅存量面積將突破330億平方米。這就是我們在中長期內(nèi)將面臨的房地產(chǎn)供應形勢。這還是在嚴重低估小產(chǎn)權(quán)增長量和就地城鎮(zhèn)化帶來的住房增長量的基礎上所做的估計。

需求量放緩

從需求面看，我國房地產(chǎn)未來需求量將增長十分緩慢，且區(qū)域分化嚴重。東亞國家和地區(qū)由于人多地少，人均住房居住水平普遍低一些。比如香港人均住房居住面積不到13平方米，韓國23平方米，新加坡27平方米，日本也只有31平方米。即使考慮我國相對韓國和新加坡在城市土地供應上更加充分一些，也有理由預期2020年我國城鎮(zhèn)人均住房居住面積應該不超過30平方米，換算成建筑面積為40平方米。

我國2020年城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模會有多大？根據(jù)國家2014年-2020城鎮(zhèn)化總體規(guī)劃，2020年我國城鎮(zhèn)化率預計為60%。屆時人口按目前出生率和死亡率將保持在13.5億，2020年城鎮(zhèn)常住人口預計為8.1億，這樣2020年前后城鎮(zhèn)住房總需求量將為320億平方米左右。這比前面計算的2020年我國城鎮(zhèn)住房供應總量330億平方米基本相當或略低。而這個估計量是在沒有考慮未來幾年小產(chǎn)權(quán)房和就地城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)化住房供給的前提下給出的，有可能低估了總供給量。

家庭規(guī)模小型化會導致對住房需求的增加。但根據(jù)六普數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)家庭規(guī)模已經(jīng)降到每戶3.09人，規(guī)模以上城市范圍內(nèi)更已降到每戶2.71人。這樣，未來因為家庭繼續(xù)裂變帶來的住房額外需求的增長將十分有限。

進一步從人口年齡結(jié)構(gòu)角度看，未來對城鎮(zhèn)住房的需求前景是十分黯淡的。據(jù)六普數(shù)據(jù)預測，到2020年，中國60歲以上人口將達到3.02億，約占全部人口比例的20.73%，將進入深度老齡化社會。相反，2020年20歲至59歲住房主力需求人口將從2010年的61.7%降到57.4%，其中20歲至35歲的購房主力人口將從2010年的23.5%降到20.4%。嚴格獨生計劃生育制度下產(chǎn)生的1個孩子面對2個父母、4個老人的家族結(jié)構(gòu)，加上根深蒂固的遺贈文化，將讓中國住房新增需求長期萎靡。

從區(qū)域分化角度看，2000年到2010年全國共新增人口7389萬人，但廣東的常住人口增量就占到全部新增人口的24%，浙江占10.4%，上海占8.5%，北京占7.8%，僅這四個省市就吸納新增人口50.7%。而湖北、四川、重慶是人口流失大戶，很多中西部地區(qū)的常住人口也都出現(xiàn)負增長。這樣，本來就不太多的新增人口，區(qū)域分化卻很嚴重，加重了部分地區(qū)的房屋過剩情況。

應對長期風險

基于以上分析，我判斷房地產(chǎn)市場銷售與開發(fā)投資下滑的趨勢在中長期內(nèi)都難以挽回，再多和再大力度的政策刺激也只能短期有用，長期無效。

當前政策重點必須放在防范房價發(fā)生大跌的金融風險上，即如何防止市場對房地產(chǎn)資產(chǎn)估值大幅下降，這就需要以政策收縮房地產(chǎn)供應量，減少庫存壓力。雖然房地產(chǎn)開發(fā)下滑嚴重已經(jīng)給地方政府的經(jīng)濟增長目標、財稅與地方債務都帶來很大的壓力，但不能再去刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資，要徹底放棄用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的慣性思維，否則會加重房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，讓市場對房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的中長期預期更加悲觀，使房地產(chǎn)市場面臨的價格崩盤壓力更大。在此基礎上，在房價風險可控范圍內(nèi)，放手房地產(chǎn)市場，讓市場通過價格機制自行調(diào)整到位，直到過多庫存消化完畢、房價調(diào)整到位，恢復供需基本平衡為止。當然，政府還應該做好財稅等方面準備，接受城市房地產(chǎn)銷售和開發(fā)投資的長期下降。

為配合房地產(chǎn)行業(yè)適應供需基本面發(fā)生根本性改變的轉(zhuǎn)型，穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)市場長期積累的風險，要從財稅制度、土地制度、房地產(chǎn)投融資制度等方面做好改革創(chuàng)新。尤其需要在房地產(chǎn)投融資制度上加大創(chuàng)新力度，加快從間接融資為主向直接融資為主的轉(zhuǎn)變，大力推進資產(chǎn)證券化、按揭貸款證券化和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的嘗試。而住房市場下行不僅是化解長期積累的房價泡沫壓力的好時機，也是借機全面敦實城鎮(zhèn)住房保障的大好機遇。

作者為上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長、上海財經(jīng)大學公共政策與治理研究院首席專家