我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險管理

摘 要：本文從商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資入手，對其進行風(fēng)險分析，以期為減緩房企融資壓力、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)及控制信貸風(fēng)險提供理論依據(jù)及政策建議。

關(guān)鍵詞：融資現(xiàn)狀；融資方式；風(fēng)險管理

近年來，商業(yè)地產(chǎn)消費市場狂熱趨緩、融資成本逐步提高，于雙方面夾擊了商業(yè)地產(chǎn)，使其面臨嚴(yán)峻的融資鏈挑戰(zhàn)。首先，商業(yè)地產(chǎn)本身已具有投資規(guī)模大、地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金回收慢、投入資金巨大等不利的行業(yè)投資特點。其次，商業(yè)地產(chǎn)融資主要通過銀行貸款及民間借貸來籌集資金，融資渠道單一，成為商業(yè)地產(chǎn)融資的又一大軟肋。因此，只有充分分析商業(yè)地產(chǎn)融資的框架和問題，才能改善融資環(huán)境，降低項目開發(fā)風(fēng)險，促進該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)融資的發(fā)展現(xiàn)狀

中國人民銀行于近日發(fā)布《經(jīng)濟金融展望報告》，報告指出，異常狂熱的房地產(chǎn)消費市場于近期進入持續(xù)降溫階段，全國商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)出疲軟狀態(tài)，加之商業(yè)地產(chǎn)信貸加緊政策及一系列措施陸續(xù)出臺，對商業(yè)地產(chǎn)融資鏈的暢通造成了嚴(yán)重阻礙。國泰君安證券研究所所發(fā)布的報告顯示，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口已達7100億元，平均每家內(nèi)資開發(fā)商的資金缺口達到1201萬元，占當(dāng)年年銷售收入的24%。融資鏈面臨的巨大壓力讓廣大中小房地產(chǎn)開發(fā)商頻頻面臨向償付土地出讓金、向銀行償付貸款利息的生存困境，隱藏著的房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)的強大力量不容小覷。自2014年起，溫州、寧波等地部分房地產(chǎn)企業(yè)已由于融資鏈出現(xiàn)問題導(dǎo)致倒閉，留下巨大的資金缺口。2014年4月，青島君利豪地產(chǎn)大亨跑路，多樓盤停滯資金鏈斷裂，欠貸至少12億以上，涉及多家國有大型商業(yè)銀行及民間借貸公司與個體。2014年5月，中國百強房企光耀地產(chǎn)融資鏈斷裂瀕臨破產(chǎn)，樓市拉響紅色警報，共牽扯到27億金融機構(gòu)借款。每日層出不窮的報道足以證明房地產(chǎn)業(yè)融資鏈斷裂現(xiàn)象已相當(dāng)嚴(yán)重。倘若樓市成交持續(xù)低迷，資金缺口將增速擴大，影響將大范圍波及政府財政、銀行收支及民間金融機構(gòu)與個人資產(chǎn)安全等，后果將不堪設(shè)想。而隨著二三線房源過剩問題日趨嚴(yán)重，房地產(chǎn)融資鏈風(fēng)險很可能會進一步加劇。

商業(yè)地產(chǎn)融資鏈?zhǔn)欠癜踩⒎€(wěn)定對于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性有著舉足輕重的影響，對經(jīng)濟、社會的平穩(wěn)發(fā)展有著重要意義。商業(yè)地產(chǎn)融資問題一直是社會各界關(guān)注的重點，也是學(xué)術(shù)研究的重要問題之一。如王家庭、張換兆（2005）在銀行業(yè)借貸業(yè)務(wù)控制和利率提高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本提高的背景下，探討了商業(yè)地產(chǎn)融資的多元化方式，并對幾種典型方式的經(jīng)濟學(xué)原理進行了分析；孫翠蘭（2005）分析與比較了目前我國存在的銀行信貸、企業(yè)債券、企業(yè)上市、境外融資、投資基金和信托等主要的房地產(chǎn)融資方式運作的內(nèi)在機理和宏觀環(huán)境，并提出我國商業(yè)地產(chǎn)多元化融資在短期內(nèi)應(yīng)選擇“銀行貸款+房地產(chǎn)信托”和“銀行貸款+房地產(chǎn)投資基金”兩種模式；李嬌、向為民（2012）利用面板數(shù)據(jù)分析了1999-2009年間經(jīng)濟波動對中國商業(yè)地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的影響及其區(qū)域化差異的情況。從目前對文獻的梳理結(jié)果來看，國內(nèi)對于商業(yè)地產(chǎn)融資問題研究的時間點多在2005-2009年，即商業(yè)地產(chǎn)市場逐步高漲的階段，從內(nèi)容上多數(shù)為理論上的探究。近幾年商業(yè)地產(chǎn)市場達到了歷史的新高點，新增投資也逐年攀高，在這種新背景下，融資問題的研究有著更重要的意義。

二、商業(yè)地產(chǎn)融資存在的問題

1.項目開發(fā)資金來源不穩(wěn)定。由于需要投入巨額資金，在融資渠道較為單一，僅僅依靠銀行信貸難以支撐的情況下，不少企業(yè)采取民間借貸作為融資方式。然而，民間借貸利率較高，容易受到人、事的影響而發(fā)生不必要的糾紛，進一步增加了資金來源的不穩(wěn)定。同時，單一地提高銀行信貸限額并不能解決此問題，銀行利率在政策影響下不斷波動，給企業(yè)造成一定的利率風(fēng)險。

2.項目風(fēng)險評估不足。在開發(fā)的過程中，企業(yè)并未充分認識到項目風(fēng)險評估的重要性，也缺乏相應(yīng)的專家參與指導(dǎo)。這樣的缺陷將導(dǎo)致對項目的資金、進度等不能完全準(zhǔn)確地掌控，因而資金缺口及資金回收都變數(shù)較大，給融資帶來困難。

3.缺乏相關(guān)政策支持及法制完善?，F(xiàn)行對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策較為保守，尤其對商業(yè)地產(chǎn)的融資施加了各樣的限制條件，例如對企業(yè)上市提出了附加條件等等，限制了商業(yè)地產(chǎn)的運營和發(fā)展。同時，對于融資過程中出現(xiàn)的問題，法律法規(guī)目前還處于較為空白的階段，導(dǎo)致企業(yè)難以訴諸法律手段進行解決，加大企業(yè)融資過程的實施難度。

三、拓展商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的對策

1.拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道。企業(yè)可以進一步利用金融市場來進行融資，例如債券融資、上市融資等等，使融資渠道更加多元化。

2.科學(xué)提高風(fēng)險管理水平。在企業(yè)提高風(fēng)險意識的基礎(chǔ)上，相關(guān)部門應(yīng)增加舉辦教授座談會、企業(yè)人員培訓(xùn)會的頻率，邀請高校及專家為企業(yè)提供更為科學(xué)的指導(dǎo)。積極培養(yǎng)專業(yè)對口人才，為商業(yè)地產(chǎn)輸送優(yōu)秀人才，從根源上解決風(fēng)險管理的缺失。此外，企業(yè)應(yīng)設(shè)計適合該行業(yè)的風(fēng)險指標(biāo)管理體系，將指標(biāo)數(shù)字化，對各個項目有統(tǒng)一的風(fēng)險衡量標(biāo)準(zhǔn)，最終獲得相應(yīng)的風(fēng)險評級，便于后續(xù)的風(fēng)險管理過程。

3.在政策及法制上給予支持。在合同法、商業(yè)銀行法等法律法規(guī)上，增加和完善關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)融資的內(nèi)容，規(guī)范企業(yè)的融資行為，打擊虛假融資、詐騙等行為，使信息更加公開化、透明化，促進整個行業(yè)健康發(fā)展。在政策方面，放松管制，使其能在金融市場上吸收資金，增加其上市機會。

四、結(jié)論

目前我國的商業(yè)地產(chǎn)存在項目開發(fā)資金來源不穩(wěn)定、項目風(fēng)險評估不足、缺乏相關(guān)政策支持及法制完善等問題。房地產(chǎn)融資所存在的問題正在逐步凸顯，而此類問題一旦大規(guī)模爆發(fā)就將對國民經(jīng)濟和人們的生活造成難以估量的影響。為了緩解房企融資壓力、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)及控制信貸風(fēng)險，必須采取一定對策，拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道、科學(xué)提高風(fēng)險管理水平、在政策及法制上給予支持。

參考文獻：

[1]王家庭，張換兆.房地產(chǎn)融資方式多元化的經(jīng)濟學(xué)分析[J].財經(jīng)科學(xué)，2005，06：47-53.

[2]孫翠蘭.我國房地產(chǎn)融資方式的比較、選擇與調(diào)整[J].金融論壇，2005，11：49-52，65.

[3]李嬌，向為民.中國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)區(qū)域化差異分析[J].統(tǒng)計與決策，2012，04：147-150.

作者簡介：翁佳妮（1992- ），女，廈門大學(xué)王亞南經(jīng)濟研究院經(jīng)濟學(xué)專業(yè)