象山縣涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件的調(diào)研

李芬，王秀玲，李光

(1.海南廣播電視大學 文法學院，海南 海口 570208；2.浙江象山縣人民法院，浙江 寧波 315700)

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象山縣涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件的調(diào)研

李芬1，王秀玲1，李光2

(1.海南廣播電視大學 文法學院，海南 ?？?570208；2.浙江象山縣人民法院，浙江 寧波 315700)

隨著國家房地產(chǎn)政策不斷變動，尤其是新"國五條"措施在各省市的具體落實，房價變數(shù)未定，房地產(chǎn)領域結(jié)構性問題進一步凸顯。同時，因部分房地產(chǎn)公司自身內(nèi)部管理疏漏、外部資金鏈斷裂以及政府各職能部門監(jiān)管不力，導致象山縣涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件頻發(fā)，購房者、開發(fā)商之間矛盾激化，甚至出現(xiàn)集體上訪或訴訟。當前房地產(chǎn)市場處于敏感時期，如何妥善審理房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下的各類糾紛，成為象山縣房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的重要課題。

涉房地產(chǎn)糾紛；特點及成因；對策及建議

一 象山縣涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件現(xiàn)狀及特征

本課題就涉及房地產(chǎn)開發(fā)糾紛的四類：1.商品房買賣合同糾紛(包括商品房預約合同、商品房預售合同、商品房銷售合同、商品房委托代理銷售合同、經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同)；2.房屋拆遷安置補償合同糾紛；3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛(包括委托代建合同糾紛，合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛，項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛)；4.建設用地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件進行了統(tǒng)計，主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

(一)案件總體數(shù)量呈上升趨勢

2009年，象山縣法院受理涉及房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件33件(均為商品房預售合同糾紛)；2010年度猛增到387件；2011年度為374件，與上一年度基本持平；2012年度有所回落，為177件；2013年1-7月共受理114件。截止2013年7月份，近四年半時間共受理1085件，辦結(jié)1021件。(見表1)。

(表1) 象山縣涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件2009年-2013年1-7月份數(shù)據(jù)

注：上述受案總量1085件，其中涉拆遷安置合同糾紛案件18件，其他均為涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛為1067件。2013年1-7月，受案總理已達114件，預計全年案件將超過400件。1.涉房地產(chǎn)開發(fā)案件類型從單一的商品房預售合同糾紛增加到六類糾紛，逐趨多樣和復雜化。(見表1)2.主要以商品房預售合同糾紛為主，共受理了1034件，占房地產(chǎn)糾紛受案的95.30%。

(表2)商品房預售合同糾紛占受案總量的百分比

3.調(diào)撤率逐年降低，糾紛難以解決。

2009年受理房地產(chǎn)糾紛案件調(diào)撤率高達 96.96%，而到2012年調(diào)撤率確降到了32.54%，但平均調(diào)撤率仍達到63.86%。

(表3)調(diào)解和撤訴案件占已結(jié)案件總數(shù)百分比

4.涉房地產(chǎn)開發(fā)公司眾多且多為小企業(yè)，并存在部分酒店公司等非專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司半路投資開發(fā)情況。

(表4)

涉房地產(chǎn)開發(fā)公司寧波荔港大酒店有限公司寧波匯豐建設開發(fā)有限公司寧波紫檀房地產(chǎn)有限公司寧波得力房地產(chǎn)有限公司(寧?？h)案件數(shù)量26642涉房地產(chǎn)開發(fā)公司寧波寧盛置業(yè)有限公司象山萬象房屋開發(fā)有限公司寧波東風景觀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案件數(shù)量3148210710涉房地產(chǎn)開發(fā)公司寧波中皇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司象山萬象房屋開發(fā)有限公司上海博觀房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司寧波富源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司案件數(shù)量28212涉房地產(chǎn)開發(fā)公司象山宏潤房地產(chǎn)有限公司象山金淼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧波石浦半島酒店有限公司象山豐園置業(yè)有限公司案件數(shù)量2473涉房地產(chǎn)開發(fā)公司寧波市江北區(qū)新地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣西合誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案件數(shù)量14涉房地產(chǎn)開發(fā)公司寧波振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司象山世紀飛凡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司象山金鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司象山縣正大房地產(chǎn)開發(fā)公司案件數(shù)量1131310涉房地產(chǎn)開發(fā)公司寧波金翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司象山縣石浦水產(chǎn)品工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司象山縣城市建設投資開發(fā)有限公司象山縣縣舊城區(qū)改造建設有限公司案件數(shù)量110139涉房地產(chǎn)開發(fā)公司象山縣丹西資產(chǎn)管理經(jīng)營公司寧波新野禾塑料有限公司象山縣石浦城區(qū)改造建設開發(fā)有限公司案件數(shù)量111

此外還涉及到：象山縣丹西街道辦事處 1件，象山縣人民政府3件，象山縣征收集體所有土地房屋拆遷辦公室3件，大徐鎮(zhèn)人民政府1件，黃避岙鄉(xiāng)龍嶼村村委會1件。

5.涉及開發(fā)主體廣泛，除涉及公司法人外，還涉及各級政府和基層自治組織，以及政府下設的職能部門和國有公司。

6.涉房地產(chǎn)案件信訪率高，難以通過法律途徑平息。

信訪數(shù)據(jù)表

(表5)2009年—2013年8月象山樓盤上訪情況(數(shù)據(jù)來自象山縣信訪局)

7.與寧波其他區(qū)縣比較，象山縣房地產(chǎn)糾紛案件訴因主要為房產(chǎn)開發(fā)公司逾期交房或逾期辦理權證。

(表6)訴因、訴求分析表

寧波東風景觀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(被告)1件東湖苑因未向備案機關提供完整的資料,致購房者至今未辦理產(chǎn)權登記手續(xù)支付逾期辦證違約金,并協(xié)助購房者辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)象山縣萬象房屋開發(fā)有限公司(原告)2件萬華康庭購房者逾期辦理接收房屋手續(xù)支付逾期辦理交房手續(xù)違約金象山金淼房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(被告)1件海御官邸購房者系殘疾人,銀行不予按揭貸款,無法支付剩余房款解約,退還購房款,并支付利息寧波石浦半島酒店有限公司(被告)7件迎鳳山莊逾期辦理初始權屬登記支付違約金象山世紀飛凡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(被告)5件海景華苑逾期交房,逾期交付土地、房屋初始權屬證書支付逾期交房和交付權屬證書的違約金寧波中意置業(yè)有限公司(被告)19件石浦鎮(zhèn)漁豐街逾期交付權證支付違約金寧波振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(被告)6件石浦鎮(zhèn)紫金華庭案涉房屋被其他法院查封,無法按約辦理房屋過后手續(xù)辦理過戶手續(xù)象山金鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(原告)3件星海名都購房者未按約付足首付沒收定金象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(被告)1件金域華府購房者認為房屋買賣合同格式條款對己不利,拒絕簽約退還定金及購房款

象山鑫泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(被告)1件泰和苑將購房者預定的房屋另售他人,構成違約雙倍返還定金象山縣萬象房屋開發(fā)有限公司(原告,合作開發(fā),反訴)1件塔山花園二期合作業(yè)主未按約投資;開發(fā)公司未按約竣工解除聯(lián)建協(xié)議象山華豐房地產(chǎn)有限公司(被告)56件豐澤園因驗收不具備交房條件而逾期交房支付逾期交房違約金象山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(被告)1件世紀花園擅自變更規(guī)劃,將兩套房作一套房功能使用,兩房價格卻區(qū)別定價退還差價及僅作一套房而節(jié)余的工程款象山金淼房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(原告)1件海御官邸不履行還貸義務,拒付剩余房款解約,支付違約金象山世紀飛凡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(被告)26件爵溪街道海景華苑逾期交房支付逾期交房違約金

8.部分涉房地產(chǎn)糾紛民事案件(例如涉金港花園、世紀花園、萬華康庭、梧桐御府樓盤案件)往往以行政案件判決結(jié)果作為房產(chǎn)開發(fā)公司是否違約的條件，民事和行政案件交叉，錯綜復雜。

(表7)涉房地產(chǎn)行政訴訟案件訴因及訴求分析表

9.多以群體訴訟為主，涉及人數(shù)眾多且面廣，或者先試探性訴訟，待首訴判決后，其他購房者再訴。(例如象山華豐房產(chǎn)有限公司開發(fā)的桃花源樓盤系列案件，以及寧波石浦半島酒店有限公司開發(fā)的迎鳳山莊樓盤系列案件等)

二 象山縣房地產(chǎn)糾紛案件現(xiàn)狀成因分析

寧波市商品房買賣合同糾紛案件產(chǎn)生受國家階段性房地產(chǎn)政策變化影響較大①，而象山縣房地產(chǎn)糾紛案件中買賣合同案件形成原因系房地產(chǎn)開發(fā)商逾期交房或逾期辦證所致，受國家階段性房地產(chǎn)政策變化影響較小。成因主要有以下幾方面因素：

(一)建筑業(yè)系象山縣支柱產(chǎn)業(yè)，從事建筑行業(yè)人數(shù)大約達到30萬人數(shù)，有建筑施工資質(zhì)的企業(yè)一百多家，批準進入門檻低，企業(yè)良莠不齊，存在部分酒店公司(例如寧波石浦半島酒店有限公司，寧波荔港大酒店有限公司)等臨時拿到地塊后組織施工，或者由非專業(yè)房產(chǎn)公司拿到地塊后再臨時組建房產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)施工，管理不規(guī)范致工程逾期。

(二)許多購房者系本縣從事建筑行業(yè)人員，比較了解房產(chǎn)開發(fā)情況，對交付房屋條件比較清楚，聯(lián)合其他購房者集體訴訟或信訪。

(三)建設局、規(guī)劃局等政府職能部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)管不力，行政不作為或漠視開發(fā)商違法開發(fā)行為，處罰不力；對違法行為往往通過事后處罰予以監(jiān)管，缺乏事先預防措施。(例如寧波寧盛置業(yè)有限公司開發(fā)的金港花園系列即屬此情形)

(四)行政審批不嚴謹，政府職能部門在進行開發(fā)項目土地使用年限審核、實地紅線確定、相關權證辦理等過程中因外部尋租，為以后的糾紛埋下隱患(例如寧波市匯豐建設有限公司開發(fā)的匯豐苑樓盤系列案件)。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部管理存在漏洞，偷工減料不嚴格按照規(guī)劃和工程質(zhì)量要求施工。(例如象山縣萬象房屋開發(fā)有限公司開發(fā)的萬華康庭房屋外墻事先未按照建設管理部門的淋水試驗要求進行施工，導致后期延工，逾期交房)。

(六)房地產(chǎn)開發(fā)公司因資金鏈斷裂，即將破產(chǎn)，導致其開發(fā)的房產(chǎn)被其他債權人申請查封，無法過戶到購房者名下。(例如寧波振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的石浦鎮(zhèn)紫金華庭系列案件)。

(七)部分購房者在國家調(diào)控房產(chǎn)政策出臺后，對樓市持觀望態(tài)度，延遲支付剩余首付款，逾期違約致房地產(chǎn)開發(fā)公司起訴。

三 象山縣涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件情況發(fā)展態(tài)勢研判

(一)案件數(shù)量在近期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)保持增長態(tài)勢

2009年，象山縣法院受理的涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件涉及系早期開發(fā)的樓盤；2010年受理的涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件主要為寧波寧盛置業(yè)有限公司開發(fā)的金港花園系列案(311件)和象山縣萬象房屋開發(fā)有限公司開發(fā)萬華康庭系列案件(70件)，金港花園樓盤于2006年審批取得預售許可證，應在2009年前交房，購房者(或業(yè)主)于2009年提起行政訴訟后再于2010年提起民事訴訟，萬華康庭樓盤于2008年審批取得預售許可證，應在2010年前交房，因逾期交房于2010年提起訴訟；2011年受理的涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件主要為寧波東風景觀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的東湖苑樓盤系列案件(106件)，該樓盤于2008年底取得預售許可證，應于2010年交房，因逾期交房于2011年提起訴訟；2012年受理的涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件主要為象山華豐房地產(chǎn)有限責任公司開發(fā)的桃花源別墅樓盤系列案件(98件)和寧波中意置業(yè)有限公司開發(fā)的石浦鎮(zhèn)漁豐街樓盤系列案件(19件)，桃花源別墅樓盤于2008年取得預售許可證，應于2011年前后交房，因逾期交房于2012年提起訴訟，石浦鎮(zhèn)漁豐街樓盤于2008年取得預售許可證，應于2011年前交房，因逾期交房于2012年提起訴訟；2013年前半年主要為象山華豐房地產(chǎn)有限責任公司開發(fā)的桃花源別墅樓盤系列案件(56件)和象山世紀飛凡房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的爵溪街道西溪路海景華苑商住小區(qū)系列案件(26件),仍有迎鳳山莊、半島康橋樓盤系列案件和部分桃花源別墅樓盤系列案件未予以立案，預計下半年涉房地產(chǎn)開發(fā)糾紛案件將超過上半年受案量，全年將超過300件。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，從立項審批到竣工交付需要2-3年時間，而交付后購房者(或業(yè)主)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題又需1年時間左右。因2009年取得預售許可證的樓盤爆發(fā)出來的糾紛仍有部分未予以化解，另根據(jù)建設局備案的于2010-2011年取得商品房預售許可證的樓盤有20多個，若不提前化解措施遏制苗頭，預計2014年象山縣涉房地產(chǎn)糾紛案件仍將維持在300件以上。此外，2013年已有兩起以建設用地使用權糾紛為由進行試探性訴訟，其背后隱藏了40多戶潛在訴訟人，應予以重視，妥善化解。

(二)象山縣房地產(chǎn)糾紛案件多發(fā)可能產(chǎn)生的相關問題

因房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)實施，房價下行并回歸合理價位是大概率事件。據(jù)有關資料顯示：象山目前有37家注冊房地產(chǎn)企業(yè)，但有近10家已經(jīng)名存實亡，部分資金實力不夠、經(jīng)驗不足的開發(fā)商甚至可能因此陷入破產(chǎn)危機。目前象山縣房地產(chǎn)開發(fā)公司已進入重整的有中達建設集團股份有限公司，另外寧波振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其全資子公司象山醫(yī)藥藥材有限公司已進入破產(chǎn)清算。還有一些老牌建筑龍頭企業(yè)(華豐建設集團股份有限公司旗下的眾多子公司或分公司)也因內(nèi)部經(jīng)營管理不善，資金困難導致開發(fā)的樓盤延期竣工，承擔巨額損失賠償，再加上原本資金就困難，使房產(chǎn)開發(fā)公司不得不降價銷售房屋，部分開發(fā)商可能會采取降低房屋質(zhì)量、偷工減料等不正當手段維持利潤空間，或者為彌補資金鏈斷裂，涉足高息借貸等，最終導致房地產(chǎn)行業(yè)惡性循環(huán)。

建筑產(chǎn)業(yè)系象山縣支柱產(chǎn)業(yè)，繳納稅收占財政收入30%以上，若房地產(chǎn)行業(yè)惡性循環(huán)態(tài)勢未得到遏制，將嚴重影響象山縣財政收入和經(jīng)濟總量。同時建筑行業(yè)吸納了30多萬人就業(yè)，若象山縣房企破產(chǎn)將導致此部分人失業(yè)，嚴重影響社會穩(wěn)定。

四 對策和建議

(一)取消商品房預售制度

一項制度從設計，到實施，都有其存在的合理性。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，時間的推移，情形的變化，由這項制度凸顯出的種種弊端，又讓我們不得不質(zhì)疑它存在的合理性，是弊大于利，還是利大于弊？商品房預售制度在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，起到的作用毋庸置疑，解決了當時行業(yè)發(fā)展資金不足的瓶頸。但該行業(yè)發(fā)展至今，已呈現(xiàn)市場過熱，需國家出臺嚴厲的限購限貸政策進行抑制，防止出現(xiàn)泡沫的情況下，是否還有必要繼續(xù)沿用該制度？現(xiàn)階段，如果取消商品房預售制度，改為成屋(即現(xiàn)房)銷售，并嚴格規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須綜合驗收完畢后，才可由主管部門頒發(fā)房屋銷售許可證，那么對抑制房價過快上漲會起到一定作用，有利于房地產(chǎn)行業(yè)資源整合，做大做強，優(yōu)勝劣汰，淘汰一批魚龍混雜，無資金無實力的企業(yè)，規(guī)范行業(yè)發(fā)展。就法院而言，諸如逾期交房、逾期辦證、是否達到交房條件等等案件糾紛將成為歷史，至少將減少現(xiàn)在此類案件的三分之二，以利于人民法院審判資源合理的調(diào)配。

(二)審判中堅持調(diào)解優(yōu)先的基本做法

房地產(chǎn)糾紛案件涉及群眾切身利益，并且當事人訴求存在多元化特點，單純的判決不僅可能遇到于法無據(jù)的尷尬，還可能產(chǎn)生激化矛盾的負作用，因此應當將調(diào)解工作貫穿于案件的整個審理過程，注重調(diào)解方式方法，盡可能實現(xiàn)以調(diào)解方式結(jié)案。

(三)進一步完善替代性糾紛解決機制。

替代性糾紛解決方式形式多樣、處理靈活、程序簡便，能夠有效彌補審判機制在處置此類群體性糾紛方面的缺陷和不足。在審理房地產(chǎn)糾紛案件中，應充分運用政治、經(jīng)濟、行政、法律等各種手段，多管齊下，有利于糾紛的妥善解決。

(四)加強溝通協(xié)調(diào)，延伸審判職能，及時提出司法建議。

房地產(chǎn)糾紛的解決通常會牽涉規(guī)劃、建設局、質(zhì)監(jiān)局、房管局等政府相關職能部門，對于一些可能存在一定政策因素的案件，審判的法律效果和社會效果往往難以統(tǒng)一，事前防范才是從根本上解決問題的有效途徑；因此，應特別注重在此類案件中開展審判職能延伸工作，加強對審理中發(fā)現(xiàn)的具有普遍性問題的司法建議，為相關部門進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)行為提出法律意見，從源頭上消除產(chǎn)生糾紛因素。人民法院應積極延伸服務，開展走訪企業(yè)、召開座談會等活動，加強與當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門及房地產(chǎn)企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)，及時了解掌握動態(tài)信息，制訂并督促落實相關政策措施。通過宣講法律法規(guī)、案例剖析等，進一步增強房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識，規(guī)范企業(yè)行為。

[1]張宗亮，解永照.群體性糾紛相關問題思考[J].東岳論叢,2011(2).

[2]李德恩.群體性糾紛多元解決機制中的司法能動問題[J].上海交通大學學報(哲學社會科學版),2011(4).

[3]劉晴輝.試論群體性糾紛解決機制[J].成都行政學院學報,2007(6).

[4]王曉利.群體性糾紛解決機制之辨析[J].黑龍江省政法管理干部學院學報,2011(1).

(責任編輯：趙 峰)

The Investigation of Cases Concerning Real Estate Disputes in Xiang Shan

LI Fen1,WANG Xiu-ling1,LI Guang2

(1.School of Literature and law ，Hainan radio & TV university ,Haikou 570208，China；2.Zhejiang xiangshan assistant judges of the people's court，Ningbo 315700，China)

With the continuous alteration of real estate policy in China,especially the fully implement of "The New Five Policies " in different cities,the housing price is unpredictable.As a result,it's further clear to structural problems in the real estate field.Meanwhile,because of the inner neglectful management of partial real estate companies,the outside capital chain breaking and the poor regulation of the government departments,the disputes concerning real estate development take place frequently.The conflicts between buyers and developers intensified,even appears collective petition and litigation.The current real estate market is in a sensitive period,so it's an essential task for real estate in Xiang Shan to duly handle various disputes under the background of regulatory policy.

disputes concerning real estate; Characteristics and causes; settlement and proposal

2015-02-14

1.李芬，女，漢族，湖南岳陽人，法學碩士。海南廣播電視大學文法學院教師。主要研究方向：刑法學；1.王秀玲，女，漢族，陜西大荔人。海南廣播電視大學法學副教授。主要研究方向：法學；2.李光，男，漢族，湖南邵陽人。浙江象山縣人民法院助理審判員。主要研究方向：法學。

2014年省遠程職業(yè)教育研究基地課題立項項目“我國群體性糾紛解決機制研究——以東部某縣法院受理的系列案件為研究對象”(編號：YZJY2012-2)階段性成果之一。2015年第1期

D925.1

A

1009-9743(2015)01-0091-08

10.13803/j.cnki.issn1009-9743.2015.01.021