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    論實(shí)行物業(yè)酬金制推進(jìn)高層建筑消防設(shè)施建設(shè)的必要性

    2015-04-16 15:22:11黃海永
    建材與裝飾 2015年18期
    關(guān)鍵詞:包干制酬金消防設(shè)施

    黃海永

    (浙江省杭州市公安消防支隊(duì)西湖大隊(duì))

    論實(shí)行物業(yè)酬金制推進(jìn)高層建筑消防設(shè)施建設(shè)的必要性

    黃海永

    (浙江省杭州市公安消防支隊(duì)西湖大隊(duì))

    隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及信息技術(shù)的進(jìn)步,社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域都在飛速發(fā)展,高層建筑的多少也逐漸成為一個(gè)城市的發(fā)展速度的重要標(biāo)志。但近年來高層建筑的火災(zāi)頻頻發(fā)生,使得高層消防安全成為一個(gè)社會(huì)性難題。本文就針對(duì)眾多高層建筑現(xiàn)存的兩種物業(yè)計(jì)費(fèi)管理體制分析兩種制度的優(yōu)劣,并提出高層建筑中物業(yè)酬金制取代包干制是必要的、可行的,通過不斷的完善,推進(jìn)酬金制也是有效預(yù)防高層火災(zāi)、加強(qiáng)管理的一個(gè)行之有效的方法。

    消防設(shè)施;高層火災(zāi);包干制;酬金制

    隨著社會(huì)的發(fā)展及各項(xiàng)技術(shù)的進(jìn)步,人們的工作、生活都發(fā)生了翻天覆地的變化,越來越多的人由農(nóng)村走向城市,從平房搬遷至了高層樓房,高層建筑的多少也逐漸成為了一個(gè)城市發(fā)展繁榮、快速與否的重要標(biāo)志。但近年來高層建筑火災(zāi)頻頻發(fā)生,給國(guó)家和人民群眾的生命及財(cái)產(chǎn)造成了巨大的損失。

    就我國(guó)現(xiàn)狀而言,我國(guó)每年發(fā)生火災(zāi)約4萬起,死亡2000多人,傷殘3000~4000人,每年火災(zāi)造成的直接財(cái)產(chǎn)損失10多億元,尤其是造成幾十人、幾百人死亡的特大惡性火災(zāi)時(shí)有發(fā)生。

    1 造成高層火災(zāi)損失慘重的主要原因

    1.1高層建筑本身具有的局限性及難度

    由于高層建筑本身層數(shù)多、垂直距離長(zhǎng),空氣對(duì)流加上高層住戶多,存在的可燃物也多,導(dǎo)致其一旦發(fā)生火災(zāi),就燃燒猛烈,蔓延迅速,疏散難度極大,再加上有的高層建筑防火隔離處理的不好,致使高層建筑施救工作難度極大。

    1.2消防設(shè)施配備不完善且配備標(biāo)準(zhǔn)良莠不齊

    就杭州城區(qū)高層消防設(shè)施現(xiàn)狀來說,主要有:消防設(shè)施配備不符合規(guī)范要求、擅自降低消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)設(shè)控制中心報(bào)警系統(tǒng)不規(guī)范、消防電源無法保證消防用電設(shè)備需要、防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)施工隨意性大、不具備消防電梯功能、防火門、防火卷簾材質(zhì)各異。

    導(dǎo)致上述問題產(chǎn)生的根本原因:①建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位和業(yè)主消防安全意識(shí)不強(qiáng),對(duì)高層民用建筑防火了解不深。②經(jīng)濟(jì)制約了消防建設(shè)安全的發(fā)展。為了“節(jié)約”成本,降低消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),埋下大量火災(zāi)隱患。

    1.3物業(yè)包干制的弊端日益顯現(xiàn),為物業(yè)管理及火災(zāi)埋下隱患,酬金制計(jì)費(fèi)方式應(yīng)運(yùn)而生

    我國(guó)物業(yè)服務(wù)目前主要有兩種計(jì)費(fèi)方式:包干制和酬金制。

    包干制,指的是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)。實(shí)行包干制,物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。從理論上來說,包干制收費(fèi)模式易于操作,簡(jiǎn)單便捷,強(qiáng)化了成本意識(shí),有利于企業(yè)集約經(jīng)營(yíng),但是近年來的人工物價(jià)不斷上漲,而國(guó)家對(duì)物業(yè)費(fèi)的定價(jià)并未跟上現(xiàn)實(shí)情況,很多物業(yè)管理企業(yè)采用降低服務(wù)質(zhì)量或減少服務(wù)類型等不正當(dāng)手段壓縮費(fèi)用和成本,以此謀取更多利潤(rùn)。萬科物業(yè)總裁朱保全在“長(zhǎng)江論壇”上的主題發(fā)言說道:“其實(shí)今天在物業(yè)服務(wù)公司的開支中比例占最大的是什么,大家都知道是人工成本。我覺得這種現(xiàn)象是不合理的。物業(yè)管理之所以能存在,其根本原因是需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)。但實(shí)際上現(xiàn)在我們的物業(yè)費(fèi)支出大部分用在為業(yè)主提供公共服務(wù)上,物業(yè)費(fèi)中真正用于設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)的比例是非常低的,而且這個(gè)費(fèi)用也是在沒有非常專業(yè)的監(jiān)管的情況下用掉的,甚至也有一些企業(yè)把這部分費(fèi)用挪作他用。”現(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方的矛盾點(diǎn)多集中于此,而對(duì)物業(yè)管理企業(yè)(尤其是住宅型物業(yè)管理企業(yè))最大的負(fù)面報(bào)道也多在于此。

    案例:2014年的一個(gè)夜晚,杭州的任先生家中無人,但家外防盜窗發(fā)生火災(zāi),后經(jīng)消防部門判斷是由外來火源引起。于是任先生將物業(yè)公司告上了法庭,原因是物業(yè)公司不但沒有盡到物業(yè)應(yīng)盡的義務(wù),還違反了國(guó)家規(guī)定,阻擋了消防通道,導(dǎo)致消防車輛無法進(jìn)入,使救火錯(cuò)過了最佳時(shí)機(jī),嚴(yán)重影響了救火效率。他要求物業(yè)公司賠償護(hù)欄和窗戶財(cái)產(chǎn)損失3560元和精神損失費(fèi)5000元,共計(jì)8560元。

    近年來,類似以上的案例屢見不鮮。目前國(guó)內(nèi)的很多物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)狀況不好,包干制的局限性日益顯現(xiàn),物業(yè)收入能維持人工成本已經(jīng)不錯(cuò)了,對(duì)于消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的投入非常的低,為火災(zāi)的發(fā)生埋下隱患,所以執(zhí)法部門只是單一的對(duì)物業(yè)公司處罰進(jìn)行管理,并不能真正根治源頭。那么如何解決消防設(shè)備設(shè)施在管理上的安全隱患,保證消防設(shè)備的正常運(yùn)作呢?酬金制計(jì)費(fèi)方式應(yīng)運(yùn)而生。

    2 酬金制計(jì)費(fèi)方式將成為一種趨勢(shì),并且具有可行性

    目前,全國(guó)市場(chǎng)上主流的物業(yè)收費(fèi)方式仍為包干制。伴隨著物業(yè)市場(chǎng)的日趨完善,北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等城市的物業(yè)管理企業(yè)在非住宅物業(yè)管理(多為高層建筑)的項(xiàng)目上,逐漸由采用包干制轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎贸杲鹬?,贏得了業(yè)主的認(rèn)可,也在一定程度上解決了收費(fèi)難的問題。

    所謂酬金制,就是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中,按約定比例或者約定數(shù)額,提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

    酬金制的收費(fèi)模式,較包干制雖然操作復(fù)雜,但卻更能體現(xiàn)業(yè)主的主體地位,發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督機(jī)制,同時(shí)酬金制運(yùn)作規(guī)范、財(cái)務(wù)透明,緩解了企業(yè)與業(yè)主雙方的矛盾,增加雙方的信任感。更為重要的是,目前只有在酬金制的管理模式下業(yè)主才能真正的體驗(yàn)到物業(yè)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)作模式,也才會(huì)積極的配合物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)的管理,比如在設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)用不足的情況下,同意增加維修費(fèi)用,體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理,同時(shí)也減少了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費(fèi)方面的矛盾;對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言,服務(wù)支出的多少對(duì)企業(yè)利潤(rùn)沒有直接影響,有了固定的酬金,則企業(yè)不必考慮多元化經(jīng)營(yíng)。

    3 推行酬金制還需完善

    雖然酬金制更加透明、合理、市場(chǎng)化,但是它的推行有必要通過明確和完善實(shí)施細(xì)則,解決好關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題,否則就很容易背離初衷,引發(fā)新的矛盾。

    3.1對(duì)物業(yè)服務(wù)成本支出的抑制辦法

    酬金制的企業(yè)利潤(rùn)直接取決于物業(yè)服務(wù)支出,因此酬金制收費(fèi),應(yīng)該給物業(yè)管理公司注入控制和減低成本的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力,可由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商制定獎(jiǎng)懲措施,物業(yè)管理方努力提高管理水平、減少管理成本,業(yè)主方給與物業(yè)管理企業(yè)一定比例的獎(jiǎng)勵(lì),這樣,既體現(xiàn)了公平公正,又有利于管理方法的不斷改進(jìn),能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主利益的雙贏。

    3.2物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的核定問題

    由于酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,所以在預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)用中,除了支付給物業(yè)管理企業(yè)的酬金部分,其余都不是物業(yè)管理企業(yè)的收入,不應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅等相應(yīng)稅金,如果硬性要其以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為基數(shù)繳納,稅費(fèi)勢(shì)必會(huì)被列入直接支出,最終轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。對(duì)業(yè)主的集體消費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅既不合情也不合理。所以推行酬金制,應(yīng)從法規(guī)上明確物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的確定細(xì)則。

    3.3對(duì)業(yè)主物業(yè)管理知識(shí)進(jìn)行培訓(xùn),保證物業(yè)管理酬金制的良性運(yùn)行

    酬金制的推廣仍然有賴于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的認(rèn)知,提高業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的管理能力,這樣才能做到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的有效監(jiān)督,如果業(yè)主完全依賴每年一度的外部審計(jì)工作,則會(huì)減少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督效力。同時(shí),業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的匱乏,容易讓物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生不必要的分歧,形成溝通和理解上的障礙。

    3.4政府主管部門監(jiān)控機(jī)制的建立問題

    物業(yè)收費(fèi)問題一直是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間最主要的矛盾,業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的問題時(shí)有發(fā)生,如果推行酬金制,則拒絕繳納費(fèi)用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關(guān)系,而是單個(gè)業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益管理。物業(yè)管理企業(yè)作為受雇傭一方,無權(quán)干涉業(yè)主之間的利益問題,但是如果這類問題嚴(yán)重,勢(shì)必會(huì)影響到對(duì)整個(gè)物業(yè)的健康、有序管理,所以需要出現(xiàn)第三方(政府主管部門或社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu))來解決這些矛盾糾紛??梢酝ㄟ^法規(guī),推行協(xié)商、仲裁、訴訟等一系列的方法來解決類似問題。

    綜上所述,目前我國(guó)在物業(yè)普遍實(shí)施包干制物業(yè),一定程度上威脅著我們的消防安全。由于高層建筑的復(fù)雜性以及其火災(zāi)的難控制性的特點(diǎn),推行酬金制是更加符合高層建筑的實(shí)際情況,更能有效的防止高層火災(zāi)的頻發(fā),同時(shí)也能提高全民的消防安全意識(shí),使人人都能參與到消防安全工作中來,防患于未然。當(dāng)然它的推行也是一件非常艱巨的事情,也必須有上級(jí)部門加強(qiáng)對(duì)相關(guān)部門及單位的監(jiān)管監(jiān)督,使整個(gè)社會(huì)形成一種人人防火,構(gòu)建城市良性的消防安全氛圍。

    F224

    A

    1673-0038(2015)18-0152-02

    2015-4-10

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