• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    我國物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)辨析

    2015-04-09 02:33:05崔令之
    時代法學(xué) 2015年4期
    關(guān)鍵詞:物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)

    崔令之,周 睿

    (湖南師范大學(xué)法學(xué)院,湖南 長沙 410081)

    ?

    我國物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)辨析

    崔令之,周 睿

    (湖南師范大學(xué)法學(xué)院,湖南 長沙 410081)

    物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)在學(xué)界存在著不同的觀點和看法,主流觀點是將其定性為一種委托合同,認(rèn)為其是業(yè)主將物業(yè)管理事項委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理而簽訂的合同;還有將其定性為服務(wù)合同、混合合同甚至是純粹的無名合同等。雖然學(xué)界對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同的看法,但將其歸類為民事合同的一種確是上述所有觀點的統(tǒng)一看法,因物業(yè)服務(wù)合同約定的管理、服務(wù)事項具有較強的專業(yè)性、公益性,且物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動具有特殊性,因此,應(yīng)當(dāng)將其定性為一種獨立的民事合同。

    業(yè)主;物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同

    房地產(chǎn)行業(yè)的興起和發(fā)展,催生了物業(yè)管理這一新興行業(yè)的產(chǎn)生,尤其十八大以來,國家加大對房地產(chǎn)的調(diào)控和改革,雖然一定程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,卻使得業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾日益凸顯出來。為了有效的緩和兩者之間的矛盾,更好地處理業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系,如何正確地對待物業(yè)服務(wù)合同就成為了一個重要的課題,而這一課題中的一個最重要的核心問題就是如何定性物業(yè)服務(wù)合同。

    群體大小對保育階段豬的采食、飲水、排泄等影響不大,但對活動、爭斗影響明顯,以40頭組發(fā)生打斗行為最少,20頭組次之,10頭組最高。

    在2003年6月國務(wù)院頒布《物業(yè)管理條例》之前,我國的物業(yè)服務(wù)合同一般都稱為“物業(yè)管理合同”,深深地打上了行政干預(yù)的烙印,物業(yè)管理合同重在“管理”二字;而國務(wù)院于2007年8月修改后再行頒布的《物業(yè)管理條例》中(下文中所稱《條例》為2007年版《物業(yè)管理條例》),則將此類合同統(tǒng)稱之為“物業(yè)服務(wù)合同”,著重強調(diào)“服務(wù)”二字,明確了物業(yè)服務(wù)合同成為一種調(diào)整私法關(guān)系的民事合同。值得注意的是,盡管通過國務(wù)院頒布的條例統(tǒng)一了此類合同的名稱,但對物業(yè)服務(wù)合同如何定性,立法者并沒有給出明確的觀點,致使理論界在探討物業(yè)服務(wù)合同時存在著一定的爭議。物業(yè)服務(wù)合同由于其服務(wù)的事務(wù)具有很強的專業(yè)性和綜合性,其合同主體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有特殊性,服務(wù)的職責(zé)和事項具有一定的公益性,經(jīng)營活動具有特殊性,因此,本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將其定性為一種獨立的民事合同,成為《合同法》中有名合同的一種。

    一、學(xué)界關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)爭論的不同觀點

    第一種觀點認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同*夏善德.物業(yè)管理法[M].北京:法律出版社, 2003.158.,這一觀點也是大多數(shù)學(xué)者的觀點。最高院在2009年7月6日就建筑物區(qū)分所有權(quán)中的相關(guān)問題答記者問時,也是支持了此種觀點,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系是委托與被委托的關(guān)系,業(yè)主將物業(yè)服務(wù)事項委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè),將物業(yè)服務(wù)區(qū)域的管理權(quán)交與物業(yè)服務(wù)企業(yè),期望其利用其專業(yè)性來維護業(yè)主的利益。因而這一委托關(guān)系存在一定的特殊性。持這一觀點的主要理由為:

    第一,物業(yè)服務(wù)合同和委托合同的行為對象相同,都是提供勞務(wù)性的服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同約定,受業(yè)主委托為業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的生活提供便利性的服務(wù),維護小區(qū)內(nèi)的安全、清潔等,并提供物業(yè)管理、服務(wù)等其他相關(guān)勞務(wù),這一點與委托合同的特征吻合。第二,物業(yè)服務(wù)合同與委托合同都是雙務(wù)、諾成性合同。業(yè)主享有合同賦予的權(quán)利,有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同內(nèi)容約定的標(biāo)準(zhǔn),及時對小區(qū)事務(wù)進行管理和服務(wù),同時,業(yè)主也要履行其義務(wù),如不得在小區(qū)內(nèi)違建和違停、違規(guī)影響其他業(yè)主生活、按時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)費等;物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣有收取物業(yè)費的權(quán)利,并妥善處理物業(yè)管理事務(wù)的義務(wù),因此符合雙務(wù)合同的特征。物業(yè)服務(wù)合同的諾成性主要表現(xiàn)為只要業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)管理和服務(wù)的范圍和事項達(dá)成合意,即成立合同。而委托合同在學(xué)界是公認(rèn)的典型的雙務(wù)合同和諾成性合同的一種。第三,委托合同說的觀點認(rèn)為,由于物業(yè)服務(wù)合同涉及的服務(wù)事務(wù)如小區(qū)治安維護、綠化和環(huán)境衛(wèi)生、電梯和樓梯等公共設(shè)施的管理、對違停違建行為的勸阻等,服務(wù)事項具備多樣性,包括了承攬、保管、服務(wù)等多種委托性法律關(guān)系,因而應(yīng)將其視為一種綜合性的委托合同*高富平,黃武雙.物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理[M].北京:中國法制出版社, 2002. 174.。

    第二種觀點認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同屬于服務(wù)合同。主要理由是:1.從名稱來看,物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就包含“服務(wù)”二字,因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要提供的是一種物業(yè)服務(wù),這種服務(wù)是一種專業(yè)化、技術(shù)化并且相對其他服務(wù)而言也是比較復(fù)雜的一種服務(wù),并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)是一種有償服務(wù)。2.在物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的針對小區(qū)周圍的環(huán)境及全體業(yè)主的技術(shù)化、專業(yè)化和社會化的有償服務(wù)或稱“勞動”,并非業(yè)主自己所能承受,業(yè)主依物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的是勞動報酬,因而符合服務(wù)合同的基本特征。

    第三種觀點認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是兩種合同的混合,因而屬于混合合同的一種。至于是哪兩種合同的混合,在學(xué)界依然存在不同的觀點,其一,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是行紀(jì)合同與委托合同兩者的混合*張小紅,韋人.物業(yè)管理服務(wù)合同的法律特征[J].法學(xué),1998,(7).,支持此觀點的主要依據(jù)是:1.委托和行紀(jì)合同訂立的基礎(chǔ)是合同主體之間的相互信任,一般委托人和被委托人或者行紀(jì)人和委托人之間都有一定的關(guān)系,或親屬關(guān)系、或生意上長期的合作伙伴等;而在物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主信任的是國家對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所制定的管理標(biāo)準(zhǔn),如物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、等級、服務(wù)質(zhì)量評價等。因此三者均屬于典型的基于合同雙方當(dāng)事人的信任而建立的信賴合同;2.委托合同與行紀(jì)合同、物業(yè)服務(wù)合同都屬于諾成性、雙務(wù)合同(前述理由已說明); 3.在合同的有償性方面,物業(yè)服務(wù)合同更偏向于行紀(jì)合同。在行紀(jì)合同中,由委托人向行紀(jì)人支付報酬,行紀(jì)人以自己的名義從事委托貿(mào)易活動,因此行紀(jì)合同毫無疑問屬于有償性的合同;而物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)也是以業(yè)主交納物業(yè)費為前提;但委托合同既可以有償也可以無償,支不支付報酬只會影響委托人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任;4.行紀(jì)人與行紀(jì)合同第三人簽訂的其他協(xié)議無法對委托人直接發(fā)生效力,并且他只能以自己的名義從事民事活動;物業(yè)服務(wù)企業(yè)與第三方簽訂的其他協(xié)議也不能約束業(yè)主,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能以自己的名義從事物業(yè)管理活動,即使其委托給第三方的物業(yè)服務(wù)事項,如果服務(wù)不合格,業(yè)主也只需要追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任,而不應(yīng)該由業(yè)主代位向轉(zhuǎn)委托方追究責(zé)任。

    同樣,物業(yè)服務(wù)合同屬于服務(wù)合同的說法,筆者也不是很認(rèn)同。服務(wù)合同在《合同法》上屬于無名合同,理論界也沒有對服務(wù)合同的定義和特征進行界定,實際操作中也僅僅只是根據(jù)《合同法》的總則來處理服務(wù)合同的相關(guān)問題;而物業(yè)服務(wù)合同在《條例》中共出現(xiàn)了18次,也對合同的內(nèi)容、解除、終止及違約責(zé)任做了較為詳細(xì)的描述。

    (一)合同約定的物業(yè)管理和服務(wù)事項具有很強的專業(yè)性和綜合性

    至于有學(xué)者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同屬于一種純粹的無名合同,從目前的立法來說是有一定道理的,《合同法》第124條有一個兜底條款,即“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同,適用本法總則的規(guī)定,并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。”物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同,但又不在《合同法》明文規(guī)定的15種合同之列,而《物權(quán)法》和《條例》中雖然有此合同的相關(guān)內(nèi)容,但也只是散見于各條款中,沒有對物業(yè)服務(wù)合同做系統(tǒng)的規(guī)定。然而隨著社會的進步及十八大提出的加快城鎮(zhèn)化建設(shè),商品房的需求會越來越多,因而所引起的物業(yè)服務(wù)合同糾紛也會層出不窮,再加之物業(yè)服務(wù)合同有其服務(wù)的專業(yè)性、獨立的人格性等特征,根據(jù)立法需要有一定的前瞻性的道理,因此,筆者認(rèn)為將物業(yè)服務(wù)合同定性為一種新型的獨立民事合同比較合適。

    第五種觀點認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同因其復(fù)雜性、服務(wù)事項的專業(yè)性,僅僅適用《合同法》總則的相關(guān)內(nèi)容來處理物業(yè)糾紛,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實際的需要,因此,需要將物業(yè)服務(wù)合同從無名合同中獨立出來,將其視為一種獨立新型的民事合同*郝杰.物業(yè)服務(wù)合同法律問題淺論[J].經(jīng)濟與法,2015,(2).。該說認(rèn)為,一般民事合同都有一個很明確的客體,如買賣合同中的提供貨物支付價款、代理合同中的代理法律行為、或是雇傭合同中被雇用人提供勞務(wù)行為等。而物業(yè)服務(wù)合同的客體是包含多種行為和服務(wù)的,如物業(yè)服務(wù)中提供清潔勞務(wù)的行為、代為交納水電費的代理行為、承攬公共區(qū)域的水電氣管道鋪設(shè)等行為;因此,物業(yè)服務(wù)合同是一種獨立的、新型的合同,如僅僅將其作為一種無名合同,由于其調(diào)整的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性,將不足以解決實務(wù)中所帶來的種種困難和矛盾。

    二、對上述觀點的分析與探討

    (二)服務(wù)職責(zé)和事項具有一定的公益性

    平心而論,與白麗筠相比,葉靄玲實在只能算是只丑小鴨,她的相貌跟白麗筠根本不在一個檔次上。白麗筠高挑腿長,胸脯子挺挺的,臉上白皙光潔。葉靄玲呢,矮矮胖胖的,肉眼睛,皮膚遠(yuǎn)沒有那么白……但是葉靄玲很純,人際交往簡單,就像九寨溝的水,讓人一眼看到底。白麗筠的人際關(guān)系就復(fù)雜了,讓人摸不著邊沿。

    物業(yè)服務(wù)合同也不是委托合同和行紀(jì)合同的混合:首先,委托合同及行紀(jì)合同是基于人身性質(zhì)的信賴關(guān)系,具有很強的人身性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)合同是基于企業(yè)的資質(zhì)等,具有濃厚的商業(yè)性質(zhì);其次,雙務(wù)性、諾成性合同是民法上對合同理論上的分類,物業(yè)服務(wù)合同、委托合同、行紀(jì)合同在理論上來說屬于雙務(wù)合同、諾成性合同*郝杰.物業(yè)服務(wù)合同法律問題淺論[J].經(jīng)濟與法,2015,(2).,但這并不能成為物業(yè)服務(wù)合同屬于委托、行紀(jì)合同的混合合同的理由;再次,行紀(jì)人以自己的名義對外實施行為的效力不能直接及于委托人,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出在物業(yè)管理范圍內(nèi)的行為可以及于全體業(yè)主。

    其二,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是委托、代理、承攬、服務(wù)等多種合同的混合。此觀點認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同是包含多種法律關(guān)系的復(fù)合性合同,不是單純某兩類或三類有名合同的混合。在物業(yè)服務(wù)中,不僅包括對公共物業(yè)的管理,還包括對共有物業(yè)設(shè)施的維修、保養(yǎng)等。因而物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)合同的約定所承擔(dān)的合同義務(wù)的范圍相當(dāng)復(fù)雜,涉及到許多有名合同和無名合同所規(guī)定的法律關(guān)系,主要有雇傭合同、保管合同、委托合同、承攬合同等,混同了雇傭、保管、委托、承攬等多種法律關(guān)系。因此,其法律性質(zhì)應(yīng)該既不是我國現(xiàn)行法律中規(guī)定的某一有名合同,也不是無名合同,而是比較復(fù)雜的混合合同的一種*許步國.對我國物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)與法律效力問題探討[J].前沿,2006,(6).。

    第四種觀點認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是純粹的無名合同。在民法學(xué)中,區(qū)分有名與無名合同的意義在于處理這兩類合同所帶來的民事糾紛時,適用的法律原則和規(guī)則存在一定的差異,有名合同的處理在《合同法》上除了應(yīng)當(dāng)適用合同法所規(guī)定的普遍原則之外,還應(yīng)當(dāng)適用《合同法》分則中所規(guī)定的每一種有名合同的細(xì)分規(guī)則,而無名合同只需不違反《合同法》總則中的原則即可。此觀點認(rèn)為在實務(wù)處理中,現(xiàn)階段《合同法》總則已足以適應(yīng)物業(yè)服務(wù)合同所引起的糾紛,無需再規(guī)定更細(xì)化的規(guī)定或者將物業(yè)服務(wù)合同有名化來處理物業(yè)糾紛,因此,將物業(yè)服務(wù)合同作為無名合同的一種適用《合同法》總則來處理即可。

    三、物業(yè)服務(wù)合同是一種新型、獨立的民事合同

    綜上所述,物業(yè)服務(wù)合同是隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生,由于房屋業(yè)主對住宅小區(qū)的共有部分的自我管理不能,而法律承認(rèn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法交易性,因此這是物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的現(xiàn)實基礎(chǔ),而這一合同和《合同法》中規(guī)定的有名合同都存在一定的區(qū)別,其有自己的獨特的性質(zhì),應(yīng)當(dāng)將其獨立出來?,F(xiàn)就物業(yè)服務(wù)合同定性為獨立合同的相關(guān)理由闡述如下。

    在現(xiàn)有價格下,聯(lián)通和移動各自獲得的支付都是50。當(dāng)聯(lián)通選擇漲價時,如果移動采取跟隨策略同時漲價,則兩家公司的利潤都會提高,都可以獲得更大的支付70。聯(lián)通漲價時如果移動采取不漲價策略,則會因為有部分聯(lián)通寬帶用戶轉(zhuǎn)而使用移動寬帶獲得額外支付變?yōu)?0,移動則會損失市場份額導(dǎo)致獲得的支付減少降為10。反之亦然。

    《條例》第4條明確規(guī)定:“采用新技術(shù)、新方法,依賴科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平”。從該條中用兩個“新”字及“依賴科技進步”來提高物業(yè)服務(wù)和管理水平,可以看出從立法本身就承認(rèn)了物業(yè)管理及服務(wù)的事項具有專業(yè)性和綜合性。物業(yè)服務(wù)合同確實也涉及很多領(lǐng)域,客體范圍相當(dāng)之廣,主要包括小區(qū)的供水電氣熱、綠化、治安、公共道路養(yǎng)護、停車場的規(guī)劃和維護、規(guī)范業(yè)主可能影響小區(qū)公共利益的行為等。這些內(nèi)容體現(xiàn)服務(wù)事項的綜合性,而單獨來看每一項事務(wù),又都具有很強的專業(yè)性,如小區(qū)的道路養(yǎng)護,需要規(guī)劃好何時養(yǎng)護,道路應(yīng)用何種材料,請什么樣的施工隊等等,都具有很強的專業(yè)性?!逗贤ā贩謩t中確立15種有名合同的主要原則,是以該種合同標(biāo)的是否為某個領(lǐng)域或者某個行業(yè)的合同約定的特殊事項為標(biāo)準(zhǔn),如建設(shè)工程合同、承攬合同、貨運合同等,都是因為其在特定的行業(yè)中具有特殊的合同標(biāo)的,且在民事活動中形成了一種固有的交易模式。正因為如此,具有特殊合同標(biāo)的的物業(yè)服務(wù)合同,現(xiàn)已經(jīng)成為一種普遍的城市現(xiàn)象,形成了一種業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定的交易模式,因此也應(yīng)當(dāng)被確立為一種獨立的有名合同,從而有利于物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定,更好地發(fā)揮合同的作用。

    本文作者認(rèn)為,僅通過對物業(yè)服務(wù)合同法律特征的分析,將物業(yè)服務(wù)合同歸為委托合同的觀點是無法成立的,物業(yè)服務(wù)合同與委托合同的本質(zhì)區(qū)別主要如下:1.法律責(zé)任后果不同。這是物業(yè)服務(wù)合同不屬于委托合同最大的原因所在。在委托合同中,受托人以委托人名義為委托人代為處理委托事務(wù),由委托人直接承受法律后果,受托人在主觀上只要沒有惡意,不需要承擔(dān)委托事務(wù)的任何法律責(zé)任,同時也不享受委托事務(wù)所帶來的任何利益,這是法律基本原則中權(quán)利義務(wù)對等性的體現(xiàn);而在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理小區(qū)內(nèi)事務(wù)的權(quán)利是全體業(yè)主所賦予的,它并非受業(yè)主委托,而是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的名義行使權(quán)利和提供服務(wù),它對合同約定的管理事項有自主權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。2.是否具有自主性特征的情形不同。依據(jù)《合同法》規(guī)定,受托人對委托人應(yīng)盡忠實義務(wù),其在處理委托人的委托事務(wù)時,必須按照委托人的指示行使,除緊急情況外,不得遵從自己的意愿;而在物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)只會約定物業(yè)服務(wù)及管理事務(wù)應(yīng)達(dá)到的目的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)該達(dá)到的程度,即合同的目的,而不會約定達(dá)到該種管理事務(wù)的目的、服務(wù)質(zhì)量的好壞應(yīng)該如何行為,簡單說來,就是物業(yè)服務(wù)合同只管服務(wù)結(jié)果而不管服務(wù)過程,這點與委托合同的差異較為明顯。由于物業(yè)服務(wù)合同的獨立性,只要服務(wù)企業(yè)按照合同的約定從事民事行為,沒有帶來損害業(yè)主利益和相關(guān)事項的后果,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同約定范圍內(nèi)有完全獨立的權(quán)利決定如何做好物業(yè)服務(wù),而不需要按照業(yè)主大會及業(yè)主委員會的指示辦理,更不需要遵從個別業(yè)主的指示,但需要接受業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的監(jiān)督。3.委托的范圍不同。根據(jù)合同法的規(guī)定,委托人在獲得受托人的同意后,可以將同一委托事項同時轉(zhuǎn)委托給第三人,即轉(zhuǎn)委托是不受限制的。而物業(yè)服務(wù)合同約定了物業(yè)服務(wù)的事項只能由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理,一個住宅小區(qū)不能同時引入兩個物業(yè)服務(wù)企業(yè),否則會引起管理物業(yè)的糾紛。另外,在委托法律關(guān)系中,只要經(jīng)委托人同意的事項,受委托人是可以全部轉(zhuǎn)委托的。而在物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主之所以聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè),是因為業(yè)主缺乏統(tǒng)一的管理,也沒有物業(yè)管理的專業(yè)知識,因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得隨意將服務(wù)事項轉(zhuǎn)委托給第三方,除非對于物業(yè)服務(wù)中的某一專項事項,如通信設(shè)施修理等,具備很強的專業(yè)性質(zhì),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將其委托給第三方專業(yè)人士,其他牽涉全體業(yè)主利益或者小區(qū)整體的事項不得轉(zhuǎn)委托。4.任意解除權(quán)不同。在委托合同中,合同雙方當(dāng)事人都享有任意解除權(quán)。這是因為“委任的前提是信賴關(guān)系,一旦發(fā)生當(dāng)事人的人格在客觀上無法信賴的情況時,委任關(guān)系原則上亦應(yīng)終止?!?邱聰智.新訂債法各論(中)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2002.184.即委托合同的基礎(chǔ)就是雙方當(dāng)事人之間的信任關(guān)系,一旦喪失合同成立的基礎(chǔ),即雙方之間不再相互信任,那合同關(guān)系也隨之終止。物業(yè)服務(wù)合同中雙方卻不能隨意行使解除權(quán),根據(jù)《物權(quán)法》第76條和《條例》第12條的規(guī)定,業(yè)主團體對物業(yè)服務(wù)合同的單方解除權(quán)只有經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意時,方可成立。如此立法的目的是因為物業(yè)服務(wù)合同不僅只是涉及普通的單個合同主體利益,而是涉及到相關(guān)的全體業(yè)主的利益,關(guān)系著整個建筑物住宅小區(qū)內(nèi)日常秩序的穩(wěn)定,法律從安全角度出發(fā),嚴(yán)格限制此種解除權(quán),有助于維護全體業(yè)主的利益和安全。5.費用承擔(dān)情況不同。受托人為委托人處理事務(wù)時,委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付受托人處理委托事務(wù)的費用;沒有預(yù)付費用的,受托人所墊付的費用應(yīng)全部由委托人承擔(dān),并且委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)此筆費用的利息。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理物業(yè)管理事項時,是通過向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用來實現(xiàn)的。而且,一旦收取了物業(yè)費,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主加收其他費用,至于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理物業(yè)管理事務(wù)中所支出的費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身通過經(jīng)營來控制,既物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要保證服務(wù)的質(zhì)量,還要保證自己企業(yè)的正常運營。6.歸責(zé)原則的區(qū)別。違反委托合同采取的是過錯責(zé)任原則,如果是有償委托關(guān)系,只有受托人存在處理委托事務(wù)的過失,給委托人造成損失的就要承擔(dān)賠償責(zé)任;而如果是無償委托關(guān)系,因受托人在處理委托事務(wù)時存在故意或者重大過失,給委托人造成損失的才需要賠償責(zé)任。而從《條例》第36條的規(guī)定來看,違反物業(yè)服務(wù)合同的責(zé)任采取無過錯責(zé)任原則,即無論物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在過錯,只要其提供的服務(wù)不符合合同約定的質(zhì)量或標(biāo)準(zhǔn),就必須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

    2.2.1 供試品的制備 (1)切片:取姜黃樣品切片(干品),每個樣品任意選取10片,備用。(2)粉末:取姜黃樣品粉末(60目),稱取約2 g樣品,裝入自制的玻璃測色皿中,蓋上測色皿蓋,備用。

    物業(yè)服務(wù)合同所確立的公益性是該合同成為獨立合同的另一理由。我們知道,一般民事合同是以合同雙方約定的私利為構(gòu)成前提,主要是解決民事主體的私法上的關(guān)系,如買賣合同,一方提供貨物、一方提供貨幣,相互交易,并不會為公共衛(wèi)生管理、環(huán)境帶來一定的影響。但物業(yè)服務(wù)的職責(zé)是以全體業(yè)主為服務(wù)對象的,它服務(wù)所帶來的影響不僅僅只針對業(yè)主個人,還會對周圍的環(huán)境以及社會帶來很大的影響。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所服務(wù)的對象除了專屬于業(yè)主的個人事項,如水電費的交納、業(yè)主的房屋專有部分地修繕等,會對業(yè)主個人帶來影響外,還包括公共所有部分的維修和管理。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是從全體業(yè)主的角度出發(fā),來行使物業(yè)服務(wù)事項的管理職責(zé)的。

    (2)功能現(xiàn)代化。①節(jié)能:外墻有防火隔熱層,采用導(dǎo)熱系數(shù)低的外墻材料,節(jié)能降耗;②隔聲:內(nèi)隔墻均采用隔熱隔聲處理;③防火:使用阻燃材料,防止火災(zāi)的波及和蔓延;④抗震:大量使用輕質(zhì)材料,降低了建筑物自重,增加了裝配式軟性連接。

    最后,要推進人才培養(yǎng)內(nèi)容的改革,加快獨立學(xué)院教育內(nèi)容與人才培養(yǎng)定位的結(jié)合,實現(xiàn)“三位一體”的人才培養(yǎng)目標(biāo)。加快獨立學(xué)院人才培養(yǎng)制度改革,圍繞“三位一體”人才培養(yǎng)定位,在夯實專業(yè)基礎(chǔ)知識教育的同時,切實加大實習(xí)實踐環(huán)節(jié)的教學(xué),同時,還要增加職業(yè)精神培育與道德素質(zhì)教育的內(nèi)容。充分體現(xiàn)涵蓋專業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)技能、職業(yè)精神構(gòu)成的核心職業(yè)能力的“三位一體”的人才培養(yǎng)模式的優(yōu)勢,不僅要加強知識教授的全面性,更要建立和健全綜合素質(zhì)的測評體系,保證畢業(yè)生在走出校園、走上崗位的時候,能夠勝任崗位要求,成為符合時代要求的強技能、懂專業(yè)、能科研、講追求的技術(shù)技能型高層次人才。

    這里我們所強調(diào)的物業(yè)服務(wù)合同的公益性,需要與我們平時所理解的公益性及免費服務(wù)相區(qū)別,這里的公益性并非否定了合同的有償性,我們所繳納的物業(yè)費就是合同有償性的最直接體現(xiàn)。這里的公益性主要體現(xiàn)在個人的私人利益與小區(qū)的公共利益發(fā)生沖突時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同所賦予的維護小區(qū)公共利益的權(quán)利,來履行好小區(qū)公共利益管理的職責(zé),如個人阻止物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過其家中維修公共水管。雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公益性權(quán)利相較于業(yè)主對其專有部分的權(quán)利而言是從屬性的,但《條例》卻做出了明確規(guī)定,“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報告”*2007年版《物業(yè)管理條例》第46條。。小區(qū)業(yè)主有時為了個人的利益或者專有部分的利益,在小區(qū)內(nèi)所為的一些行為,沒有考慮到小區(qū)其他業(yè)主的利益,可能會影響到其他業(yè)主的生活,甚至影響小區(qū)周圍居民的生活和環(huán)境,如不按小區(qū)規(guī)定在高空懸掛重物,可能掉落砸傷經(jīng)過的路人等,故法律賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)制止及報告的職責(zé),就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了合同雙方當(dāng)事人利益的狹隘范疇,而具有明顯的公益性質(zhì)。另外,“要求在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)開展文化教育,醫(yī)療衛(wèi)生、體育健康、計劃生育等社區(qū)服務(wù)活動,以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合”*2009年《山東省物業(yè)管理條例》第 89條。,“要求物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護和安全防范工作”*2008年修訂《天津市物業(yè)管理條例》第36條。,這些地方性立法中,出于對公共利益的考慮,都將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公益性行為具體化,而超出了物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人直接經(jīng)濟利益的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)。

    (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營中的特殊性

    筆者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營過程中所體現(xiàn)的特殊性更能凸顯其獨特的商業(yè)模式,從而進一步確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同為一種獨立的民事合同。眾所周知,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起,物業(yè)服務(wù)成為了一種重要的產(chǎn)業(yè),物業(yè)服務(wù)與管理的有償行為也日益規(guī)范化和專門化,從而使該行業(yè)出現(xiàn)了激烈的市場競爭,這就使該行業(yè)內(nèi)的管理服務(wù)事項在全面借用現(xiàn)代管理與服務(wù)理念之下走向了標(biāo)準(zhǔn)化階段。

    總結(jié)《物權(quán)法》和《條例》對物業(yè)服務(wù)行業(yè)特殊性的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)經(jīng)營的特殊性主要表現(xiàn)在:首先物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須是符合國家規(guī)定的相關(guān)資質(zhì)和等級的企業(yè),必須到工商局取得相關(guān)的服務(wù)資質(zhì);其次服務(wù)企業(yè)向小區(qū)提供的是綜合性和專業(yè)性的法律服務(wù),并不是一般的普通服務(wù);再次服務(wù)的行為主要受到物業(yè)服務(wù)合同的約束,同時還受到公益性職責(zé)的約束,但同時也不得違反法律的強行性規(guī)定。在一定的情況下,政府行政主管部門也擁有監(jiān)督指導(dǎo)的權(quán)利。這也正是物業(yè)服務(wù)合同與其他類似的民事合同的最顯著的區(qū)別。物業(yè)服務(wù)合同盡管不是《合同法》加以正式使用的法律術(shù)語,但從契約自由、平等、有償?shù)戎卮蟮拿袷略瓌t來看,可以肯定其民事法律關(guān)系的特性。

    物業(yè)服務(wù)合同成為一種獨立合同的本質(zhì)是社會管理的介入。在法律出現(xiàn)初期,因為自然人之間的居住屬于獨棟的房屋,不存在兩個房主之間的共有部分,當(dāng)時存在的糾紛也僅僅限于相鄰權(quán)糾紛,《民法通則》中關(guān)于相鄰權(quán)糾紛的規(guī)定就足以解決矛盾。但隨著城市化進程的加快,人們的居住方式帶來了一定的變化,由一人或者一個家庭擁有獨棟房屋變成了幾十甚至幾百個業(yè)主居住在一棟房屋中,而幾棟房屋又構(gòu)成了一個小區(qū),這就導(dǎo)致業(yè)主與業(yè)主之間存在著公共部分和公共利益,影響著小區(qū)全體業(yè)主的生活,因此《物權(quán)法》第70條對業(yè)主的共有部分和專有部分做了明確地規(guī)定:“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”,區(qū)分專有權(quán)和共有權(quán)的目的就是為了除讓業(yè)主行使專有部分的權(quán)利外,還需要區(qū)分所有權(quán)人就公共管理對外進行授權(quán),維護小區(qū)的公共利益,這時就產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)。嚴(yán)格意義上,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)是一種準(zhǔn)社會管理權(quán),是為了彌補單個區(qū)分所有權(quán)人對公共部分的管理不能或管理不便,正因為其是一種準(zhǔn)社會管理權(quán),我們才能將小區(qū)內(nèi)的公共環(huán)境衛(wèi)生、治安管理等納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理范疇。這一社會管理職能的賦予,給了物業(yè)服務(wù)合同更多的內(nèi)涵,同樣也讓其有區(qū)別于其他合同的顯著特征,因而將其定性為一種獨立的民事合同是法律發(fā)展的必然趨勢。

    The Discrimination on Nature of Realty Property Service Contracts in Our Country

    CUI Ling-zhi, ZHOU Rui

    (LawSchool,HunanNormalUniversity,Changsha,Hunan410081,China)

    The nature of the realty property service contract in academic circles there are different views and opinions, the mainstream view is its qualitative is an agency appointment contract, believe that education is the owner will matters entrusted to realty service enterprise management and property management contracts signed. And its qualitative for the service contract, mixing and even pure nameless contract, etc. Although academic views on the nature of the realtyproperty service contract are different, but it is classified as a kind of civil contract is a unified view of all of the above views, because of the realtyproperty service contract management, with strong professional, public welfare service items, and realty service enterprise management activity has particularity, therefore, they shall be as an independent civil contract.

    owner; realty service enterprise; realty property service contract

    2015-04-17

    崔令之,女,湖南師范大學(xué)法學(xué)院副教授,法學(xué)碩士,碩士生導(dǎo)師,主要研究方向:民商法學(xué)基礎(chǔ)理論;周睿,男,三一集團有限公司法務(wù)部部長助理,法學(xué)碩士,主要研究方向:民商法實務(wù)問題。

    DF525

    A

    1672-769X(2015)04-0072-06

    猜你喜歡
    物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)
    物業(yè)管理中的法律問題
    物業(yè)服務(wù)
    地鐵車輛段及上蓋物業(yè)開發(fā)一體化探討
    服務(wù)在身邊 健康每一天
    服務(wù)在身邊 健康每一天
    服務(wù)在身邊 健康每一天
    招行30年:從“滿意服務(wù)”到“感動服務(wù)”
    商周刊(2017年9期)2017-08-22 02:57:56
    高校物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革探討
    河南科技(2014年24期)2014-02-27 14:20:05
    加強細(xì)部處理,提升物業(yè)品質(zhì)
    加強醫(yī)院物業(yè)管理的探索和實踐
    欧美高清性xxxxhd video| 久久精品国产清高在天天线| av卡一久久| 秋霞在线观看毛片| 午夜精品一区二区三区免费看| 日韩精品中文字幕看吧| 精品国产三级普通话版| 91在线精品国自产拍蜜月| 日韩 亚洲 欧美在线| 丝袜喷水一区| 麻豆久久精品国产亚洲av| 亚洲综合色惰| 欧美在线一区亚洲| 特大巨黑吊av在线直播| 亚洲,欧美,日韩| 欧美+亚洲+日韩+国产| 国产精品一区二区三区四区久久| 麻豆成人午夜福利视频| 国产精品野战在线观看| 午夜福利在线在线| 超碰av人人做人人爽久久| 99热全是精品| 欧美+日韩+精品| 亚洲中文字幕日韩| 22中文网久久字幕| 日产精品乱码卡一卡2卡三| 国产伦精品一区二区三区视频9| 免费高清视频大片| 偷拍熟女少妇极品色| 精品免费久久久久久久清纯| 淫秽高清视频在线观看| 男女边吃奶边做爰视频| 丰满乱子伦码专区| 韩国av在线不卡| 国产激情偷乱视频一区二区| 久久久午夜欧美精品| 亚洲国产欧美人成| 一级黄片播放器| 波多野结衣巨乳人妻| 91久久精品电影网| 91久久精品国产一区二区三区| 成人av在线播放网站| 国内精品久久久久精免费| 国产老妇女一区| 国产精品久久久久久精品电影| 亚洲aⅴ乱码一区二区在线播放| 成年女人毛片免费观看观看9| 亚洲无线观看免费| 日韩中字成人| 18禁裸乳无遮挡免费网站照片| 欧美国产日韩亚洲一区| 精品一区二区三区视频在线观看免费| 日韩三级伦理在线观看| 熟女人妻精品中文字幕| 小蜜桃在线观看免费完整版高清| 日产精品乱码卡一卡2卡三| 久久久精品94久久精品| 中文字幕精品亚洲无线码一区| 国产av麻豆久久久久久久| 国产高清视频在线播放一区| 女生性感内裤真人,穿戴方法视频| 国产真实乱freesex| 国内精品久久久久精免费| 亚洲欧美精品自产自拍| 男女边吃奶边做爰视频| 性欧美人与动物交配| 亚洲,欧美,日韩| 精品人妻视频免费看| 免费看美女性在线毛片视频| 老司机午夜福利在线观看视频| 欧美+日韩+精品| 一级a爱片免费观看的视频| 最近中文字幕高清免费大全6| 成年女人毛片免费观看观看9| 色5月婷婷丁香| 欧美+亚洲+日韩+国产| a级毛片a级免费在线| 国产成人aa在线观看| 欧美一级a爱片免费观看看| 伦精品一区二区三区| 国产午夜精品论理片| 在线观看免费视频日本深夜| 蜜臀久久99精品久久宅男| 国内揄拍国产精品人妻在线| 国产男人的电影天堂91| 国产美女午夜福利| 特级一级黄色大片| 精品一区二区免费观看| 亚洲国产精品成人久久小说 | 欧美日本视频| av中文乱码字幕在线| 18禁在线播放成人免费| 一卡2卡三卡四卡精品乱码亚洲| 成年版毛片免费区| 波多野结衣高清作品| 别揉我奶头~嗯~啊~动态视频| av专区在线播放| 日韩av不卡免费在线播放| or卡值多少钱| 成人亚洲精品av一区二区| 看十八女毛片水多多多| 国产男人的电影天堂91| 啦啦啦啦在线视频资源| av天堂中文字幕网| 深夜精品福利| 日本撒尿小便嘘嘘汇集6| 国产精品亚洲美女久久久| 日本色播在线视频| 亚洲欧美清纯卡通| 日韩欧美在线乱码| 色噜噜av男人的天堂激情| 岛国在线免费视频观看| 99热全是精品| 久久久久九九精品影院| 日日干狠狠操夜夜爽| 亚洲四区av| 日本撒尿小便嘘嘘汇集6| 人妻久久中文字幕网| 美女内射精品一级片tv| 久久人人爽人人片av| 日韩大尺度精品在线看网址| 亚洲中文日韩欧美视频| 亚洲国产高清在线一区二区三| 欧美日本亚洲视频在线播放| 看非洲黑人一级黄片| 99热只有精品国产| 免费观看人在逋| 欧美色视频一区免费| 人妻久久中文字幕网| 免费无遮挡裸体视频| 国产精品免费一区二区三区在线| 51国产日韩欧美| 日韩成人伦理影院| av国产免费在线观看| 午夜老司机福利剧场| 99热精品在线国产| 搡老岳熟女国产| 嫩草影院入口| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 男人舔奶头视频| 一个人免费在线观看电影| 亚洲久久久久久中文字幕| 在线天堂最新版资源| 国产一区二区在线av高清观看| 韩国av在线不卡| 国产精品一区二区三区四区免费观看 | 亚洲成人久久性| 中文字幕熟女人妻在线| 欧美高清性xxxxhd video| 久久精品91蜜桃| 九九热线精品视视频播放| 蜜桃亚洲精品一区二区三区| av天堂中文字幕网| 欧美性猛交╳xxx乱大交人| 亚洲av电影不卡..在线观看| 国产老妇女一区| 国产一区二区激情短视频| 成人二区视频| 欧美日韩一区二区视频在线观看视频在线 | 日本 av在线| 国内精品宾馆在线| 一个人看视频在线观看www免费| 男女做爰动态图高潮gif福利片| 国产亚洲精品久久久com| 少妇的逼水好多| 亚洲成人中文字幕在线播放| 在线免费十八禁| 欧美高清成人免费视频www| 精品久久久久久久久亚洲| 免费观看的影片在线观看| 成人精品一区二区免费| av免费在线看不卡| 欧美xxxx性猛交bbbb| 国产探花极品一区二区| АⅤ资源中文在线天堂| 国产精品久久电影中文字幕| 99国产极品粉嫩在线观看| 性插视频无遮挡在线免费观看| 联通29元200g的流量卡| 久久这里只有精品中国| 麻豆乱淫一区二区| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 狂野欧美激情性xxxx在线观看| 人妻久久中文字幕网| 亚洲中文字幕一区二区三区有码在线看| 乱人视频在线观看| 狂野欧美激情性xxxx在线观看| 晚上一个人看的免费电影| 你懂的网址亚洲精品在线观看 | 亚洲av免费在线观看| 人妻少妇偷人精品九色| 日日摸夜夜添夜夜添小说| 人人妻,人人澡人人爽秒播| 99在线人妻在线中文字幕| 日韩高清综合在线| 午夜视频国产福利| 色吧在线观看| 老司机午夜福利在线观看视频| 亚洲第一区二区三区不卡| 激情 狠狠 欧美| 欧洲精品卡2卡3卡4卡5卡区| 国产男靠女视频免费网站| 亚洲精品影视一区二区三区av| 国产精品电影一区二区三区| 久久精品国产自在天天线| 好男人在线观看高清免费视频| 特级一级黄色大片| 久久精品综合一区二区三区| 欧洲精品卡2卡3卡4卡5卡区| 大型黄色视频在线免费观看| 春色校园在线视频观看| 国产精品亚洲美女久久久| 国产真实伦视频高清在线观看| 丰满人妻一区二区三区视频av| 亚洲电影在线观看av| 最新中文字幕久久久久| 亚洲婷婷狠狠爱综合网| 99精品在免费线老司机午夜| 精品久久久久久久久亚洲| 久久久国产成人免费| 少妇熟女aⅴ在线视频| 天堂动漫精品| 久久精品国产鲁丝片午夜精品| 亚洲av中文av极速乱| 国产成人a∨麻豆精品| 赤兔流量卡办理| 色综合亚洲欧美另类图片| 中文字幕精品亚洲无线码一区| 日本成人三级电影网站| a级毛片a级免费在线| 午夜久久久久精精品| 午夜福利18| 久久九九热精品免费| 伦精品一区二区三区| 国产男人的电影天堂91| 午夜久久久久精精品| 国产精品无大码| 麻豆国产av国片精品| 白带黄色成豆腐渣| 日本免费a在线| 淫妇啪啪啪对白视频| 黄片wwwwww| 欧美xxxx性猛交bbbb| 三级男女做爰猛烈吃奶摸视频| 亚洲最大成人av| 国产高清三级在线| 日韩欧美一区二区三区在线观看| 91精品国产九色| 成人毛片a级毛片在线播放| 91久久精品国产一区二区成人| 国产精品野战在线观看| 国产亚洲91精品色在线| 亚洲不卡免费看| 亚洲精品亚洲一区二区| 亚洲欧美中文字幕日韩二区| 久久精品91蜜桃| 女人十人毛片免费观看3o分钟| 日日摸夜夜添夜夜添小说| 一进一出好大好爽视频| 精品99又大又爽又粗少妇毛片| 久久久午夜欧美精品| 在现免费观看毛片| 99视频精品全部免费 在线| 日韩成人av中文字幕在线观看 | 99热只有精品国产| 久久久久精品国产欧美久久久| 深夜a级毛片| 乱系列少妇在线播放| 国产精品亚洲一级av第二区| 毛片一级片免费看久久久久| 大香蕉久久网| 两个人视频免费观看高清| 久久久久久久久中文| 亚洲精品色激情综合| 亚洲久久久久久中文字幕| 最好的美女福利视频网| 国产日本99.免费观看| 国产一级毛片七仙女欲春2| 欧美在线一区亚洲| 成人高潮视频无遮挡免费网站| 亚洲国产欧美人成| 亚洲av成人精品一区久久| 亚洲美女视频黄频| 老司机福利观看| 国产三级中文精品| 亚洲欧美中文字幕日韩二区| 国产成人freesex在线 | 久久久欧美国产精品| 久久精品国产清高在天天线| 日本三级黄在线观看| 亚洲av中文av极速乱| 一级毛片久久久久久久久女| 天堂网av新在线| 精品国产三级普通话版| 亚洲欧美中文字幕日韩二区| 亚洲av五月六月丁香网| 免费大片18禁| 尾随美女入室| 美女xxoo啪啪120秒动态图| 日韩一区二区视频免费看| 国产精品,欧美在线| 欧美高清性xxxxhd video| 日韩欧美精品v在线| 国产黄色视频一区二区在线观看 | 国内精品一区二区在线观看| 日本a在线网址| 在线播放无遮挡| 久久精品影院6| 最近最新中文字幕大全电影3| 久久精品夜夜夜夜夜久久蜜豆| 99热这里只有是精品在线观看| 国产爱豆传媒在线观看| 午夜爱爱视频在线播放| 亚洲成人久久性| 免费观看的影片在线观看| .国产精品久久| 亚洲aⅴ乱码一区二区在线播放| 国产伦一二天堂av在线观看| 日韩欧美免费精品| 欧美人与善性xxx| 丰满乱子伦码专区| 久久久久久久久中文| 精品久久久久久久久av| 美女被艹到高潮喷水动态| 丰满人妻一区二区三区视频av| 日本在线视频免费播放| www.色视频.com| 成熟少妇高潮喷水视频| 看非洲黑人一级黄片| 欧美中文日本在线观看视频| 日韩欧美精品v在线| aaaaa片日本免费| 国内少妇人妻偷人精品xxx网站| 在现免费观看毛片| 12—13女人毛片做爰片一| 亚洲四区av| 熟女电影av网| 最近手机中文字幕大全| 国产午夜福利久久久久久| 99riav亚洲国产免费| .国产精品久久| 免费搜索国产男女视频| 亚洲经典国产精华液单| 亚洲婷婷狠狠爱综合网| 网址你懂的国产日韩在线| 99国产精品一区二区蜜桃av| 网址你懂的国产日韩在线| 成人午夜高清在线视频| 亚洲国产精品合色在线| 欧美在线一区亚洲| av福利片在线观看| 六月丁香七月| 长腿黑丝高跟| 欧美一级a爱片免费观看看| 99热只有精品国产| 国产色婷婷99| 久久久久久国产a免费观看| 成人一区二区视频在线观看| 国国产精品蜜臀av免费| 亚洲人成网站在线观看播放| 国产精品精品国产色婷婷| 午夜日韩欧美国产| 99九九线精品视频在线观看视频| 国产伦一二天堂av在线观看| 狠狠狠狠99中文字幕| 精品少妇黑人巨大在线播放 | 九色成人免费人妻av| 免费观看精品视频网站| 色综合站精品国产| 18+在线观看网站| 国产精品爽爽va在线观看网站| 免费一级毛片在线播放高清视频| 亚洲最大成人av| 亚洲成av人片在线播放无| 激情 狠狠 欧美| 91在线观看av| 日韩欧美免费精品| 国产精品一区二区三区四区免费观看 | 欧美一级a爱片免费观看看| 国产精品人妻久久久影院| 精品一区二区三区av网在线观看| 亚洲熟妇熟女久久| 精品久久久久久久人妻蜜臀av| 丰满乱子伦码专区| 成人永久免费在线观看视频| 91在线精品国自产拍蜜月| 久久久久国产精品人妻aⅴ院| 综合色av麻豆| 国产色爽女视频免费观看| www日本黄色视频网| av卡一久久| 国产欧美日韩精品一区二区| 男人舔女人下体高潮全视频| 中文字幕精品亚洲无线码一区| 亚洲成人av在线免费| 18禁在线播放成人免费| 久久久久久久亚洲中文字幕| 一级a爱片免费观看的视频| 亚洲国产精品成人久久小说 | 精品熟女少妇av免费看| 天美传媒精品一区二区| 日韩一区二区视频免费看| 久久久久久久久大av| 成年女人毛片免费观看观看9| 成人毛片a级毛片在线播放| 久久天躁狠狠躁夜夜2o2o| 中文资源天堂在线| 亚洲精品一区av在线观看| 毛片女人毛片| 国语自产精品视频在线第100页| 俄罗斯特黄特色一大片| 大又大粗又爽又黄少妇毛片口| 床上黄色一级片| 真人做人爱边吃奶动态| 18禁在线播放成人免费| 伦理电影大哥的女人| 一区二区三区免费毛片| 国产精品一区二区性色av| 精品人妻熟女av久视频| 自拍偷自拍亚洲精品老妇| 成人二区视频| 久久久成人免费电影| 国产在视频线在精品| 精品乱码久久久久久99久播| a级一级毛片免费在线观看| 我要看日韩黄色一级片| 不卡视频在线观看欧美| 国模一区二区三区四区视频| 12—13女人毛片做爰片一| 午夜激情福利司机影院| 深夜a级毛片| 精品久久久久久成人av| 亚洲av免费在线观看| 美女被艹到高潮喷水动态| 激情 狠狠 欧美| 两性午夜刺激爽爽歪歪视频在线观看| 国产精品久久视频播放| 我的老师免费观看完整版| 在线免费观看不下载黄p国产| 日本五十路高清| 老司机午夜福利在线观看视频| 久久这里只有精品中国| av在线老鸭窝| 久久久精品94久久精品| 精品少妇黑人巨大在线播放 | 欧美成人一区二区免费高清观看| 人人妻人人澡人人爽人人夜夜 | 国产高清不卡午夜福利| 少妇裸体淫交视频免费看高清| 日韩精品中文字幕看吧| 国产亚洲精品久久久com| 一进一出抽搐gif免费好疼| 久久久久性生活片| 五月伊人婷婷丁香| 天堂影院成人在线观看| 亚洲av免费在线观看| 波多野结衣巨乳人妻| 天美传媒精品一区二区| 在线观看免费视频日本深夜| 乱系列少妇在线播放| 人人妻人人澡欧美一区二区| 别揉我奶头 嗯啊视频| 日本精品一区二区三区蜜桃| 久久亚洲国产成人精品v| 91久久精品国产一区二区成人| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 国产成人aa在线观看| 亚洲成人精品中文字幕电影| 又爽又黄a免费视频| 亚洲内射少妇av| 91狼人影院| 亚洲五月天丁香| 精品一区二区三区人妻视频| 国产亚洲欧美98| 成人国产麻豆网| 欧美一级a爱片免费观看看| 久久久精品欧美日韩精品| 亚洲国产精品合色在线| 亚洲av免费高清在线观看| 97碰自拍视频| 成人亚洲精品av一区二区| av免费在线看不卡| 免费av观看视频| 欧美激情在线99| 国产午夜福利久久久久久| 韩国av在线不卡| 最新中文字幕久久久久| 免费人成在线观看视频色| 欧美日韩乱码在线| 国产熟女欧美一区二区| 美女 人体艺术 gogo| 亚洲精品成人久久久久久| 日本一本二区三区精品| 嫩草影院精品99| 亚洲色图av天堂| 国产淫片久久久久久久久| 色在线成人网| 日韩欧美国产在线观看| 嫩草影院精品99| .国产精品久久| 国产成人aa在线观看| 3wmmmm亚洲av在线观看| 午夜精品一区二区三区免费看| 深爱激情五月婷婷| 三级男女做爰猛烈吃奶摸视频| 亚洲成人久久爱视频| 18禁黄网站禁片免费观看直播| 国产aⅴ精品一区二区三区波| 国产精品日韩av在线免费观看| 久久久久国产网址| 在现免费观看毛片| 国产真实伦视频高清在线观看| 精品久久久久久久久久久久久| 久久久精品94久久精品| h日本视频在线播放| 别揉我奶头~嗯~啊~动态视频| 搡老岳熟女国产| 久久久精品大字幕| а√天堂www在线а√下载| 午夜福利在线观看免费完整高清在 | 美女 人体艺术 gogo| 亚洲欧美成人综合另类久久久 | 亚洲av成人精品一区久久| 欧美性猛交╳xxx乱大交人| 亚洲成人av在线免费| 秋霞在线观看毛片| 免费av毛片视频| 久久久久久久久中文| 18禁在线无遮挡免费观看视频 | 人妻久久中文字幕网| 免费高清视频大片| 久久久久国产精品人妻aⅴ院| 日韩一本色道免费dvd| 中文字幕免费在线视频6| 国产高清视频在线观看网站| 国产精品乱码一区二三区的特点| 久久午夜亚洲精品久久| 五月伊人婷婷丁香| 免费人成在线观看视频色| 欧美激情在线99| 国产爱豆传媒在线观看| 免费黄网站久久成人精品| 长腿黑丝高跟| 伦理电影大哥的女人| 亚洲成人久久爱视频| 热99在线观看视频| 在线国产一区二区在线| 国产成人影院久久av| 午夜影院日韩av| 尤物成人国产欧美一区二区三区| 俄罗斯特黄特色一大片| 国产极品精品免费视频能看的| 久久精品国产99精品国产亚洲性色| 99热只有精品国产| 国产精品乱码一区二三区的特点| 麻豆成人午夜福利视频| 亚洲欧美成人综合另类久久久 | 联通29元200g的流量卡| 亚洲国产精品成人综合色| 国产乱人视频| 国产在视频线在精品| 久久综合国产亚洲精品| 国内精品美女久久久久久| 麻豆av噜噜一区二区三区| 日韩欧美三级三区| 两性午夜刺激爽爽歪歪视频在线观看| 亚洲国产色片| 看非洲黑人一级黄片| 国产精品电影一区二区三区| 国产精品久久久久久av不卡| 日日啪夜夜撸| 丝袜喷水一区| 精品免费久久久久久久清纯| 老熟妇仑乱视频hdxx| 国产精品永久免费网站| 露出奶头的视频| 国产视频一区二区在线看| 国产美女午夜福利| 久久人人精品亚洲av| 欧美日韩国产亚洲二区| 日日摸夜夜添夜夜爱| 中文亚洲av片在线观看爽| 婷婷六月久久综合丁香| 99国产精品一区二区蜜桃av| 亚洲天堂国产精品一区在线| 男女边吃奶边做爰视频| 欧美绝顶高潮抽搐喷水| 亚洲av熟女| av中文乱码字幕在线| 99热这里只有是精品在线观看| 人妻夜夜爽99麻豆av| 少妇人妻精品综合一区二区 | 韩国av在线不卡| 亚洲欧美成人综合另类久久久 | 亚洲最大成人手机在线| 日日啪夜夜撸| 日本在线视频免费播放| 久久精品影院6| 中国美白少妇内射xxxbb| 噜噜噜噜噜久久久久久91| 亚洲精华国产精华液的使用体验 | 男女边吃奶边做爰视频| 色5月婷婷丁香| 一区二区三区四区激情视频 | 国产av麻豆久久久久久久| 日韩强制内射视频| 伦精品一区二区三区| 亚洲高清免费不卡视频| 日韩av不卡免费在线播放| 蜜桃久久精品国产亚洲av| 女生性感内裤真人,穿戴方法视频| 欧美激情久久久久久爽电影| 美女cb高潮喷水在线观看| 婷婷精品国产亚洲av在线| 成熟少妇高潮喷水视频|