樓市十年限外令取消

文/謝逸楓

此次取消限外令，對住宅市場的影響極小，但是取消了外商投資房地產企業(yè)辦理境內貸款、外匯借款結匯須繳付注冊資本金，簡化外商投資房地產程序等，對于外資在國內投資物流地產、商業(yè)地產、產業(yè)地產有一定幫助。

中國住房和城鄉(xiāng)建設部、商務部等六部委8月27日聯(lián)合下發(fā)新政，放開了境外個人在中國購房的時限、數(shù)量要求，并且降低了外商投資房地產企業(yè)的門檻。根據(jù)新規(guī)，除了還在實行限購政策的城市，境外人士在中國購買 “符合實際需要的自用、自住商品房”已無套數(shù)限制。

這是中國自2006年8月開始執(zhí)行嚴格的限制外資投資房地產政策后，首次放松。目前，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市以及三亞、珠海還在執(zhí)行限購政策。此前為防止境外機構和個人通過炒房套取匯差，進一步抬升中國房價，中國政府先后出臺了一系列限制境外資金在境內購房的政策。特別是在2006年以來，政策幾度收緊。不過，2015年3月，中國公布的最新 《外商投資產業(yè)指導目錄 (2015年修訂)》就已經刪除了此前針對外商投資房地產的全部限制類條款。土地成片開發(fā)，高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營等領域對外資的限制已經解除。

業(yè)內人士普遍認為，中國樓市對外資的吸引力已不如當年，此次松綁只會釋放微量的境外需求，不會對房價有明顯拉升作用?；仡櫹尥饬?0年前誕生的初衷，如今的放松，預示著海外對人民幣的升值預期已經轉為貶值預期。住建部、商務部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局以及外匯局等六部委聯(lián)合發(fā)布通知，決定對 《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》部分政策進行調整。通知顯示，國家將取消外商投資房地產企業(yè)辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求；同時，境外機構在境內設立的分支、代表機構 (經批準從事經營房地產的企業(yè)除外)和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。

中國樓市對外資的吸引力已不如當年，此次松綁只會釋放微量的境外需求，不會對房價有明顯拉升作用。圖/靈點傳播

我國樓市自2006年起實施 “限外令”，彼時人民幣持續(xù)升值，國內物業(yè)價值處于低谷期，大量外資通過投資中國房地產進入中國市場。為了防止境外機構和個人通過炒房套取匯差，進一步抬升中國房價，政府先后出臺了一系列限制境外資金在境內購房的政策。2006年，《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》出臺，2009年再出臺 “向境外投資方出售國內資產征稅”規(guī)定。到了2010年11月，國家外匯局出臺規(guī)定，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。2012年，國家發(fā)改委也發(fā)出通知，對于提供給外籍人士的個人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度。事實上，中國放開 “限外令”并不突然。今年3月15日，國務院總理李克強在答記者問時就曾表示，歡迎外國人來中國買房。此外，當月公布的 《外商投資產業(yè)指導目錄 （2015修訂）》中，也刪除了 “限制外商投資產業(yè)目錄”中的外商投資房地產的全部限制類條款。今年以來，國內多地嘗試放開 “限外令”，此次六部委發(fā)文，終于將放松 “限外令”推到全國層面。

我國在2006年和2010年曾經兩次出臺 “限外”政策，規(guī)定境外的個人在境內只能購買一套自住用房；境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。而此次8月27日的 《通知》稱，為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國決定對外商投資房地產企業(yè)和境外機構、個人購房的部分政策進行調整。對比2006年7月六部委下發(fā)的 《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》 (建住房 [2006]171號)，其規(guī)定境外機構和個人在中國境內購置房產必須采取實名制，而且在境內未設立分支機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，將不得在境內購買商品房。

本次通知調整的內容有4大重要變化：一是調整后，外商投資房地產企業(yè)需要外資的注冊資本從投資總額的50%降為40%，投資總額在3000萬美元，注冊資本占投資總額的要求更降低至1/3。二是取消了外商投資房地產企業(yè)辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。三是取消了在中國境內工作、學習時間要超過一年的限制，同時未明文強調 “不得購買非自用、非自住商品房”。六部門明確，境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當?shù)卣咭?guī)定。四是之前關于外資辦理外匯業(yè)務有多項條件要求，《通知》稱，進一步簡化程序，提高辦事效率。自本通知印發(fā)之日起，外商投資房地產企業(yè)可按照相關外匯管理規(guī)定直接到銀行辦理外商直接投資項下相關外匯登記。本次調整后，可以看得出來對外資投資房地產管理進行了優(yōu)化和改進。對比2010年11月15日中國住房和城鄉(xiāng)建設部、國家外匯管理局發(fā)布的通知，新政并沒提及限制購買套數(shù)，解讀為 “似乎只要是自用，就可以買買買。”

目前中國政府突然對實施十年之長的限外令解除，主要是考慮到四個方面原因。一是經濟下行，需要拉動經濟，通過吸引投資增加市場流動性，同時刺激房地產市場回暖，穩(wěn)定經濟增長。二是全國樓市庫存偏高，復蘇回暖過于緩慢，三四線城市需要去庫存。三是美國加息預期強，人民幣對外貶值，資金外流非常嚴重，房地產市場已經不存在外資資金過度投資的現(xiàn)象，限外令已經沒有存在的意義。四是國內投資增速下降，特別是房地產投資。限外令松綁對國內房地產拉動有多大？按照外資占房地產投資比看，取消境外人士國內買房的限制，實際影響非常有限，因為境外人士購房占比非常小。因此，此次取消限外令，對住宅市場的影響極小，但是取消了外商投資房地產企業(yè)辦理境內貸款、外匯借款結匯須繳付注冊資本金，簡化外商投資房地產程序等，對于外資在國內投資物流地產、商業(yè)地產、產業(yè)地產有一定幫助。

按照 《通知》提到： “對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當?shù)卣咭?guī)定?！边@就意味著，如果所在城市限購，比如在廣州，就需要符合當?shù)刭彿空?，所以對于想買住宅的外國友人，沒有稅單社保的話，即使有此政策也不能買到住宅。目前，北上廣深四個一線城市以及三亞、珠海部分區(qū)域仍在執(zhí)行限購政策，以上海為例，非上海戶籍的人士最多只能購買一套房，在沒有出臺細則前，上海還將按照原來的規(guī)定執(zhí)行。在廣州，目前外國人購買住宅門檻其實并不高。按照有關規(guī)定，目前境外人士在廣州購買房屋需要提供的是在境內工作超過一年的證明以及個人名下在境內無其它住房的書面承諾。相比之下，外國人在廣州購房的門檻比非本地戶籍的中國人都低。廣州戶籍外的中國人在廣州買房需滿足穗六條中所要求的 “5年內連續(xù)3年繳存社?；騻€稅的證明”等條件，外國人則不需要這些門檻。

仲量聯(lián)行在近期發(fā)布的一份報告中指出，過去十年，中國樓市經歷了多輪起伏。時至今日，樓市基本面已今非昔比?？傮w而言，雖然今年以來需求復蘇明顯，但樓市庫存處于高位，多數(shù)城市并沒有面對太多房價上漲壓力，這為中央取消 “限外令”創(chuàng)造了最佳窗口期。報告并稱，這一政策并不會導致樓市行情的大幅波動。一是目前中國樓市購房者主力以本地自住需求為主，投資客比例較低。二是，市場庫存處于高位，境外需求無法改變市場基本面、推升房價。三是，中國房地產經過10余年的快速上漲后，投資價值已較之前有所降低，加之近期的人民幣貶值預期，中國房產對境外投資者的吸引力也有所下滑。2005至2007年是外資蜂擁進入中國市場的時候，當時房價漲得快、人民幣升值快，以及中國利率偏高，可以套取息差。但現(xiàn)在大環(huán)境完全不一樣了，這個政策真正能帶來的實際效果不大。