環(huán)首都經濟圈住宅用地價格梯度空間互異性研究

張化學，王德起

(首都經濟貿易大學 城市經濟與公共管理學院，北京 100070)

環(huán)首都經濟圈住宅用地價格梯度空間互異性研究

張化學，王德起

(首都經濟貿易大學 城市經濟與公共管理學院，北京 100070)

本文系統(tǒng)梳理和回顧了地價梯度相關理論以及國內外實證研究案例，利用2009-2013年土地出讓數據，采用特征價格模型研究了環(huán)首都經濟圈住宅用地價格梯度空間分布互異性及其影響因素。研究表明：環(huán)首都經濟圈各區(qū)域到北京市中心的住宅用地價格梯度均為負，呈現出住宅用地價格隨著到北京城市中心距離的增加而衰減的特征，但各區(qū)域地價梯度存在著明顯的互異性；到北京市中心的距離和通行能力是影響住宅用地價格梯度差異性的重要因素，兩者對住宅用地價格梯度存在顯著的減緩作用。

環(huán)首都經濟圈；特征價格模型；地價梯度

引言

環(huán)首都經濟圈處于京津冀的核心區(qū)域，是京津冀發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，對于加快北京和河北的經濟轉型推進區(qū)域的協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展，促進京津冀經濟一體化具有重大的現實意義。與此同時，近年來隨著房地產市場的調整和城市間分化的加劇，越來越多的開發(fā)商將全國及區(qū)域的核心城市，以及核心城市的周邊區(qū)域作為投資的重點。

近年來國內對地價梯度的研究雖然很多，但大都以單個城市為研究對象，很少將研究范圍擴展至跨越行政區(qū)域的城市群。本文旨在通過實證分析，研究環(huán)首都經濟圈各區(qū)域住宅地價空間分布特征及其主要影響因素，為政府制定區(qū)域政策和規(guī)劃提供參考，為開發(fā)商選擇投資區(qū)域提供依據。

一、地價梯度理論基礎及模型

1.理論基礎

地價梯度是對城市地價空間分布的一種度量指標，是指隨著與城市中心(或次中心)區(qū)距離的增加，每單位距離地價的變動[1]。地價梯度的本質是反映地價與其區(qū)位之間的關系。

17世紀末，配第(Petty)最早從土地位置的差別上提出了級差地租的概念[2]。19世紀，李嘉圖(Ricardo)將級差地租歸結于投資于不同肥沃程度和位置的土地有著不同的收益[3]。杜能(Thunen，1826)提出了孤立國理論(也稱為農業(yè)區(qū)位論)，它揭示了負的租金制度，即距離中心市場越遠，農業(yè)用地的租金就會越低。杜能的這一思想，對以后區(qū)位理論的發(fā)展起到了很大的影響作用，他奠定了空間相互作用和城市地域結構等的理論基礎。阿朗索(Alonso，1964)在農業(yè)區(qū)位理論的基礎上，基于單中心城市的假設，提出了競租模型,認為地塊的土地價值將隨著它到城市中心點距離的增加而下降，即負的地價梯度[5]。

米爾斯(Mills,1972)[6]，穆特(Muth,1969)[7]基于單中心城市假設，發(fā)展了單中心城市模型，認為地租(地價是未來地租的現值)是由土地的可達性(交通成本與位置之間的權衡)決定的，土地租金(地價)隨著到市中心距離增大而降低，且隨著距離城市中心距離的增加，其下降速度也會降低。隨著城市的發(fā)展，經濟活動開始從城市中心向次中心轉移，用到城市中心的距離已經不能很好地解釋地價變量，甚至出現正的地價梯度。為了提高模型對地價梯度分布規(guī)律的解釋能力，一些學者在單中心城市假設的基礎上，引入了方向、交通、景觀等控制變量。于璐等(2008)在研究北京住房價格梯度時，考慮到北京交通基礎設施和城市次中心在空間分布上的不均勻，納入了方向區(qū)域變量，顯著提高了模型解釋能力，得出北京住房價格梯度存在著明顯的空間差異性，并將原因歸結于北京交通基礎設施與城市次中心分布的不均勻性[1]。

2.研究模型

在估算地價梯度時，特征價格模型(Hedonic Price Model)是最為常見的方法，該理論認為，土地具有多方面的不同特征或品質(如位置、面積、容積率、規(guī)劃條件等特征)，地價是所有這些特征的綜合反映。當土地的某一特征或品質改變時，地價也會隨之改變。

基本模型為：

P=f(S,L,N,T)

(1)

其中：S為地塊的結構特征向量；L為地塊的區(qū)位特征向量；N為地塊的鄰里特征向量；T為觀察到價格的時間。

戴爾·約翰等(Dale Johnson et.al.,2001)基于土地交易數據，選擇到CBD距離、排水系統(tǒng)、交易時間等變量，構建特征價格模型，分析波蘭克拉科夫的地價空間分布特征[8]。由美齋田(Yumi Saita，2003)選取變量包括拍賣日期、法庭、交通、土地面積、土地用途、土地使用現狀、稅收等21個變量，對東京司法拍賣土地價格進行分析[9]。余建輝等(2013)通過建立特征價格模型，選擇地塊的區(qū)位特征(距CBD距離)、結構特征(用地面積)、周邊居住用地均價、商業(yè)辦公用地均價、公共服務設施可達性(公共交通、教育設施、公園設施)、社會經濟(人口密度、就業(yè)可達、教育狀況、公共租房比例、犯罪率、居住用地出讓比例)和年份虛擬變量，研究了北京2004-2009年出讓地塊價格的空間分異特征[10]。貝利等(Bailey et.al.,1963)于1963年首次提出來并系統(tǒng)闡述了重復銷售模型[11]，它利用同一宗房地產在不同時期的交易價格數據，這解決了特征價格模型中解釋變量選取的困難，但它需要長時間大量交易資料的積累，適合于交易頻繁的市場。麥克米倫(McMillen，2003)基于芝加哥1983-1998年大量的交易數據，利用重復銷售模型研究了芝加哥的房價梯度[12]。丹等人(Tam et.al.,2004)利用重復銷售模型，得出香港明顯的負房價梯度[13]。

3.研究區(qū)域

本文研究區(qū)域為環(huán)首都經濟圈，考慮到廣陽和安次同屬于廊坊市區(qū)，本文將兩者合并為廊坊市區(qū)，研究區(qū)域包括：固安、廊坊市區(qū)、香河、大廠、三河、灤平、興隆、豐寧、赤城、懷來、涿鹿、淶水和涿州13個高(區(qū)、縣)，分別屬于廊坊市、保定市、張家口市和承德市。

二、模型與數據

1.模型設計

本文將基于北京作為環(huán)首都經濟圈的單中心假設為基礎，同時考慮次中心的前提下，采用修正后的特征價格模型，對環(huán)首都經濟圈住宅地價梯度進行實證研究。

在公式(1)的基礎上，本文將鄰里特征并入區(qū)位特征，且將區(qū)位特征分為用來衡量價格梯度的Lg和其他區(qū)位特征的L0，則模型表達為：

P=f(S,Lg,L0,T)

(2)

Lg為到CBD的距離(地理距離、時間距離、時間成本)。考慮到出讓地塊數據的質量和可獲取性，本文選取地塊到天安門和所在市(區(qū)、縣)中心的直線距離作為區(qū)位特征變量；選取地塊面積、容積率作為結構變量；同時，選取地塊所在市(區(qū)、縣)和交易年份作為控制變量(見表2)。模型及變量如下：

(3)

2.數據描述

本文選取如上區(qū)域2009-2013年間的住宅用地出讓數據*區(qū)域2009—2013年住宅土地出讓數據來自國土資源部網站(http://landchina.mlr.gov.cn/)。，篩選出區(qū)域內的居住用地地塊，剔除了信息不完整及異常數據后，得到有效樣本434個。為了方便運用ARGIS研究，本文按照同等標準，同時選擇了北京145個住宅用地出讓數據，具體信息有地塊的位置、面積、成交價格、容積率、交易日期等。

利用Arcgis，將如上出讓地塊樣本資料標注在地圖上，建立北京2009—2013年住宅用地出讓樣點空間數據庫。以此為基礎，生成樣本的區(qū)位特征數據，進行樣本地塊空間特征分析。具體如圖1所示。

3.估計與解釋

模型(3)的估計結果見下表4。從估計結果來看，除廊坊、興隆、涿鹿不顯著外，其余系數顯著水平大都為1%；模型的解釋能力為68.25%，地塊面積、容積率的系數顯著為負，時間啞元變量的系數顯著為正，到地塊所在市(區(qū)、縣)中心距離系數顯著為負。

注：*、**、***分別表示顯著水平為10%、5%和1%。

以赤城為基準區(qū)域，各市(區(qū)、縣)啞元變量的系數代表該區(qū)域相對于北京市中心的住宅用地價格梯度與基準區(qū)域的價格梯度之比差。相對于北京市中心赤城的住宅用地價格梯度為-0.022，則其他區(qū)域住宅用地價格梯度如表5。

注：*、**、***分別表示顯著水平為10%、5%和1%。

從模型估計結果來看，環(huán)首都經濟圈各區(qū)域到北京市中心的住宅用地價格梯度均為負，呈現出住宅用地價格隨著到北京城市中心距離的增加而衰減的特征；各區(qū)域住宅用地價格梯度也存在著明顯的空間互異性，價格梯度絕對值最大為大廠0.055，最小的為豐寧0.011。同時，到各區(qū)域的行政中心(市、區(qū)、縣中心)的住宅用地價格梯度也呈負向關系。

值得注意的是，豐寧、灤平、赤城、興隆、涿鹿、廊坊6個區(qū)域到北京市中心的地價梯度絕對值相對較低，且低于到環(huán)首都經濟圈13個市(區(qū)、縣)中心的住宅用地價格梯度，證明了豐寧、灤平、赤城、興隆、涿鹿、廊坊作為次中心的作用相對明顯。在這6個區(qū)域中，除了廊坊，其余都是在13個市(區(qū)、縣)中距離北京市中心距離最遠的(見表1)。廊坊市本身是省轄地級市，而廣陽區(qū)、安次區(qū)作為廊坊市政府所在地，是廊坊的政治、經濟、文化中心，又是環(huán)首都經濟圈區(qū)域內僅次于北京市的次中心。豐寧、灤平、赤城、興隆、涿鹿由于位置偏遠，受北京市的輻射力度較弱，城區(qū)的次中心作用相對明顯；而大廠、香河、固安、三河、涿州等距離北京市較近，受北京市的輻射力度較強，城區(qū)的次中心作用不太明顯。

為了進一步研究距離和交通對各區(qū)域住宅用地價格梯度的影響，以涿州市、淶水縣、涿鹿縣、懷來縣、赤城縣、豐寧縣、灤平縣、興隆縣、三河市、大廠縣、香河縣、廊坊市區(qū)、固安縣13個市(區(qū)、縣)中心到北京市中心之間的距離和通行能力作為自變量解釋住宅用地價格梯度，構建如下模型：

LnFPG=a0+a1COM+a2D0

(4)

式中：FPG表示住宅用地價格梯度，采取對數形式；COM表示通行能力，見表6；D0表示市(區(qū)、縣)中心到北京市中心的距離，見表1。

回歸結果如表7所示，模型的解釋能力77.6%，道路通行能力和到北京市中心距離系數的顯著水平分別是5%和1%；道路通行能力和到北京市中心距離系數均為負，表明兩者對住宅用地價格梯度存在顯著的減緩作用。地價梯度大小取決于作為環(huán)首都經濟圈中心的北京與各市(區(qū)、縣)中心對各區(qū)域輻射能力強弱的對比：距離北京市中心距離近、交通條件好的區(qū)域，次中心優(yōu)勢相對不明顯，對地價梯度減緩作用小，地價梯度就比較陡峭；相反，地價梯度就比較平緩。

注：*、**、***分別表示顯著水平為10%、5%和1%。

其中，通行能力系數的絕對值為0.000 261,遠低于到北京市中心距離系數的絕對值0.012 639，這一方面說明距離住宅用地價格梯度的影響較大，另一方面也可能是因為本研究由于資料所限，只選取了公路交通，而沒有考慮鐵路等公共交通條件的因素。

三、結論與討論

本文通過對環(huán)首都經濟圈地價空間分布的理論分析和實證研究，力圖探尋各區(qū)域住宅用地價格梯度演變特點，以及影響地價梯度空間互異性的主要影響因素。研究結果表明：

相對于環(huán)首都經濟圈中心的北京，各市(區(qū)、縣)的住宅用地價格梯度存在著互異性(價格梯度絕對值最大為大廠0.055，最小的為豐寧0.011)，即不同市(區(qū)、縣)的住宅用地價格隨著到北京城市中心距離的增加而衰減速度是不同的，說明北京對周邊區(qū)域的輻射強度是不均勻的，價格梯度(絕對值)越高的區(qū)域，所受到的輻射就強，反之就弱。 總體來看，越靠近北京的地區(qū)價格梯度的絕對值越大，驗證了米爾斯(Mills,1972)[4]和穆特(Muth,1969)[5]單中心城市模型，即靠近中心的區(qū)域地價下降速度快。隨著北京房價不斷攀升，越來越多的居民在北京工作，但選擇到三河、香河、大廠、固安、廊坊、涿州等距離北京較近的區(qū)域購房居住，距離對于他們來說比較敏感。所以這些區(qū)域的住宅用地價格梯度較陡；同時，隨著北京高收入人群的不斷增加和居住環(huán)境的不斷惡化，他們傾向于選擇空氣質量、自然環(huán)境和社會環(huán)境較好的社區(qū)作為度假用途，距離不再是他們最為關注的要素，對于此類住宅用地的價格梯度就較為平緩。

另外，到北京市中心的距離和通行能力是影響各市(區(qū)、縣)住宅用地價格梯度差異性的重要因素，兩者對住宅用地價格梯度存在顯著的減緩作用，且距離對地價梯度的影響程度遠高于通行能力，由于在測算通行能力時，因資料及時間原因，沒有考慮對居住影響較大的公共交通狀況，可能導致通行能力對地價梯度的影響程度被低估。為了緩解北京的人口壓力，向周邊區(qū)域轉移部分居住功能，加強以軌道交通為主的公共交通建設對于提升三河、香河、大廠、固安、廊坊、涿州等居住承載力具有重大意義。

[1]于璐，鄭思齊，劉洪玉.住房價格梯度的空間互異性及影響因素——對北京城市空間結構的實證研究[J].經濟地理，2008(3)：406-410.

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(責任編輯：張任之)

A Spatial Analysis of Residential Land Prices Gradients in Economic Circle Around the Capital of China

ZHANG Huaxue，WANG Deqi

(Capital University of Economics and Business，Beijing 100070,China)

The paper gives a brief review about the land gradient theories and empirical case studies at home and abroad.Based on the hedonic land price models，the residential land price gradients in Economic Circle around the Capital of China (ECCC) is estimated using the auctioned price of residential land from 2009 to 2013.The results show the residential land price gradients from the ECCC to the center of Beijing are significantly negative，presenting the characteristic of residential land prices decrease as the distances to the center of Beijing increase，but the land price gradient of different regrons have an obvious contrast; the distance to the center of Beijing and transportation capacity are two important factors affecting the residential land price gradients，both of which have a significant show-down effect.

economic circle around the capital of China (ECCC); hedonic pricing model; land price gradient

2014-09-07

國家自然科學基金項目“地價梯度與產業(yè)梯度耦合機制及城市群產業(yè)用地結構優(yōu)化研究”(71173148)；國土資源部公益性行業(yè)科研專項課題“首都土地利用方式轉變與土地增效技術研究”(201211001)

張化學(1974—)，男，首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院博士研究生，研究方向為區(qū)域經濟、不動產經濟；王德起(1962—)，男，首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授，博士生導師，研究方向為區(qū)域土地利用及不動產經濟。

F299.27

A

1008-2700(2015)02-0067-07