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    國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)政策發(fā)展

    2015-03-31 02:53:11毛建功
    經(jīng)濟研究導(dǎo)刊 2015年7期
    關(guān)鍵詞:負(fù)面效應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控

    毛建功

    摘 要:隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟將隨國民經(jīng)濟的增長而穩(wěn)步發(fā)展。根據(jù)目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀,因此,國家在近幾年頒布了一系列政策予以調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟的運行。宏觀調(diào)控政策的實施,確實使緊張的房地產(chǎn)市場環(huán)境有了些調(diào)整和控制,這樣不僅僅促使了房地產(chǎn)市場邁向更規(guī)范化的道路,而且使房地產(chǎn)經(jīng)濟在市場上能夠健康穩(wěn)步的發(fā)展。在產(chǎn)生積極作用的同時,但也給房地產(chǎn)業(yè)帶來負(fù)面效應(yīng),比如:購房成交率降低、住房價格上漲等。主要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀,分析宏觀調(diào)控下對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的積極影響和產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng),從而提出了在宏觀調(diào)控下,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展建議。

    關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控;房地產(chǎn)經(jīng)濟;負(fù)面效應(yīng);建議

    中圖分類號:F293 文獻標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2015)07-0005-02

    房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用,它的興衰將影響到建材、鋼鐵、金融等多種行業(yè)的發(fā)展,根據(jù)目前房地產(chǎn)市場運行情況,因此,國家在最近幾年里,針對房地產(chǎn)業(yè)制定了一系列宏觀調(diào)控政策也是非常必要的,諸如建立經(jīng)濟適用房、限購限貸、保障性住房建設(shè)、提高首付比例等一些宏觀調(diào)控措施。那么,這些政策的推出,對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生的積極作用,但也有些調(diào)控政策的實施影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

    一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

    (一)推動了國家經(jīng)濟的不斷增長

    有一國外經(jīng)濟學(xué)家提到,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家經(jīng)濟的增長率是緊密相連的,經(jīng)一系列的實證分析得出,房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展,也帶動了其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,例如建筑行業(yè)、五金行業(yè)等,為此帶來經(jīng)濟效益,同時也推動著國家經(jīng)濟的不斷增長[1]。

    (二)解決人民的住房問題,改善人們的生活質(zhì)量

    雖然我國土地面積遼闊,但由于人口基數(shù)大,增長速度快,城鎮(zhèn)化進程迅猛,致使住房資源短缺。隨著社會的發(fā)展,國家的進步,居民收入水平也在提高,以前的老房子、傳統(tǒng)的家居已經(jīng)不能滿足人們的需求,更換住房的需求不斷擴大。因此,房地產(chǎn)的出現(xiàn),人們的房屋問題就有了大的轉(zhuǎn)折,對于我們發(fā)展中國家來講,不僅僅是推動了國家經(jīng)濟的增長,還改善了人們的生活質(zhì)量。

    (三)房地產(chǎn)發(fā)展不健全

    雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展大大提高了我國的經(jīng)濟效益,但是房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中還存在不少的漏洞,這些漏洞的存在將影響到經(jīng)濟等各方面的發(fā)展。例如,2006年開始人民幣不斷升值,有不少的老百姓(富裕的、可支配收入的人)趁此機會參與了房地產(chǎn)投資,一些相關(guān)企業(yè)看準(zhǔn)市場需求呈上升趨勢,倒賣、倒買房產(chǎn)現(xiàn)象就開始出現(xiàn)了,他們從中獲取暴利,這些不合理的投資及經(jīng)營理念對房產(chǎn)價格上漲起著推波助瀾的作用。房價上漲,使中低層收入的老百姓住房難,而房地產(chǎn)剩余量過大賣不出去,從而影響經(jīng)濟效益[2]。

    (四)房價不斷上漲

    目前,從房地產(chǎn)市場來看,大部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象,可見人們對住房的需求量不斷增加,而此時的房價不斷上漲,即使是下降也是暫時的,這樣不僅影響著人民生活,還不利于社會的發(fā)展。雖說國家現(xiàn)在處于發(fā)展中國家,但是還有很多地方生活并不富裕,他們很難承擔(dān)起過高的房價。像沿海地區(qū)等一些發(fā)達城市,經(jīng)濟保障房供不應(yīng)求,高端房的需求量小,這樣影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,還導(dǎo)致了百姓與房地產(chǎn)產(chǎn)生社會矛盾,最后還是影響百姓的生活,對社會的發(fā)展也起不到好的作用。如鄂爾多斯市,土地面積廣闊,其房價的不斷上漲,無法遏制[3]。

    二、國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控下,對房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展帶來積極作用

    根據(jù)以上現(xiàn)狀分析,為使房地產(chǎn)經(jīng)濟長期發(fā)展,避免形成泡沫經(jīng)濟,國家出臺了宏觀調(diào)控政策,該政策的實施,加大對惡意炒房的管理力度,化解房地產(chǎn)供應(yīng)商與購買房者的矛盾,還為低層收入提供保障性住房,解決多數(shù)人的住房問題。

    (一)穩(wěn)固房地產(chǎn)業(yè)的市場根基,降低風(fēng)險

    近幾年,我國房價一直處于上漲趨勢,房地產(chǎn)開發(fā)商從中獲取了不少的利潤,從長遠考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在著高風(fēng)險的危機,一旦發(fā)展到一定程度就如泡沫一般容易破裂,導(dǎo)致房產(chǎn)下跌,從而影響到國內(nèi)各行業(yè)的發(fā)展。因此,實施宏觀調(diào)控,從根本上能有效穩(wěn)固房地產(chǎn)市場根基,減少風(fēng)險的發(fā)生,避免形成泡沫經(jīng)濟[4]。

    (二)有效控制房價,確保國民經(jīng)濟的健康發(fā)展

    在國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控中,制定了保障性住房建設(shè)政策,該政策的實施目的主要為中低層收入的群體提供了住房的保障,同時解決了民生的問題,在一定程度上不僅化解社會矛盾和沖突,而且還有效控制房價,提高房地產(chǎn)市場的供給量,為國家的經(jīng)濟發(fā)展提供了和諧的環(huán)境,確保國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

    (三)穩(wěn)定房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)物價的提升

    物價水平的上升會隨著房價的上漲而上升。近幾年,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,其房價不斷上漲,在一定程度上,像一些建材行業(yè)、五金行業(yè)等物價隨之上漲,再加上人們生活水平的提高,對住房環(huán)境也會要求越來越高,那么也會越來越重視自己的收入,這樣一系列的連鎖反映,從而會提高的企業(yè)的經(jīng)營效益。那么,運用宏觀調(diào)控中的稅收調(diào)控政策,對房地產(chǎn)進行累進課稅的手段,有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長,進而穩(wěn)定相關(guān)行業(yè)物價的提升。

    (四)為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展提供決策的依據(jù)

    國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策的實施為房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展帶來促進的作用,使房地產(chǎn)企業(yè)能掌握國家實施政策的用意和目的,從而采用規(guī)范、合理的方案對調(diào)控后有可能產(chǎn)生的威脅進行掌控,并及時作出調(diào)整,為房產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展提供戰(zhàn)略規(guī)劃,提供了有效的決策依據(jù)。

    三、某些宏觀調(diào)控政策為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶來負(fù)面效應(yīng)

    (一)我國的住房價格居高不下

    在宏觀調(diào)控下,對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的效果,但是我國住房的價格不斷上漲。在2005年之前些年中,房地產(chǎn)的投資計進入了相對穩(wěn)定的增長區(qū)域,直到了2006年,房地產(chǎn)開發(fā)相對來說增長了21.8%,可是我國的住房價格一直在上漲,至今沒有太明顯的下降,房地產(chǎn)的市場調(diào)控力度有待加強。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)的壓力

    宏觀調(diào)控政策中,一戶限購一套房、加息等相關(guān)政策規(guī)定,在一定程度上提高了購房的門欄,再加上銀行按揭貸款比例上升,貸款審批的嚴(yán)格,此同時也就抑制了投資者、購房者的購房需求,導(dǎo)致客戶持幣觀望,從而減緩了資金的回籠速度,特別是對一些中小房產(chǎn)企業(yè)造成了資金的壓力[5]。

    (三)加息對房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟發(fā)展帶來的影響

    首先,在宏觀調(diào)控下,實施加息政策,對于開發(fā)商來講,隨著貸款利息的增加,開發(fā)成本也會相應(yīng)增加。其次,這樣只會增加購房者的經(jīng)濟負(fù)擔(dān),由于貸款成本加大,從而導(dǎo)致購房者的產(chǎn)生壓力。由于購房者的壓力增大,導(dǎo)致購房的成交率也會降低,這對于開發(fā)商來講是很不利的因素,會隨著購房成交率的下降而增加開發(fā)成本(時間長),同時也會加大房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。

    四、在宏觀調(diào)控下,房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展幾項建議

    (一)加強保障房的建設(shè),滿足中低層收入的群體需求

    面對人們生活水平的提高,迫于生活各個方面的壓力,人們購房的需求量越來越大,其中購房者大部分是中低層收入的群體,為維護弱勢群體基本住房問題,國家應(yīng)制訂長遠計劃,加大力度在未來三年內(nèi)完成保障房的建立,在一定程度上來緩解市場上供不應(yīng)求的局面,使房價進一步回歸理性。另外,政府以身作則,加強對保障房的各個環(huán)節(jié)建設(shè)的監(jiān)督,并向人們實施公開建設(shè),這樣不僅僅抑制了房地產(chǎn)商的投資行為,還有效防止住房價格虛增的現(xiàn)象。

    (二)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機炒作,確保人們的有基本的居住條件

    提供保障房主要是為低層收入的家庭提供了住房問題,但是房地產(chǎn)市場流行一種說法,政府為弱勢群體提供保障性住房,而不要過多關(guān)注市場房價的問題。但是作為房地產(chǎn)市場一小部分的保障性住房,為數(shù)不多的人們只能通過市場的來解決,因此,要求嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資炒作,為居民提供最基本的居住條件[6]。

    (三)建立明確的法律規(guī)范和行為準(zhǔn)則

    為使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康穩(wěn)步地發(fā)展,在房地產(chǎn)市場運作方面需建立明確的法律規(guī)范和行為準(zhǔn)則,例如,針對土地拍賣和規(guī)劃等環(huán)節(jié)上應(yīng)向市場進行公開透明,在審批環(huán)節(jié)上著重對房地產(chǎn)開發(fā)的項目進行有效監(jiān)督和控制,還要嚴(yán)謹(jǐn)建立房地產(chǎn)市場相關(guān)的金融監(jiān)管制度,包括房產(chǎn)中介、銀行貸款等一些金融機構(gòu)相關(guān)條款的制定,那么在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)上,制定相關(guān)稅收準(zhǔn)則,并引導(dǎo)房地產(chǎn)加強低碳環(huán)保的開發(fā),最后在售房環(huán)節(jié)中,制定囤房相關(guān)處罰條款,杜絕房產(chǎn)市場出現(xiàn)囤房,提高市場的供給量[7]。

    以上是研究了宏觀調(diào)控下,給房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展帶來的積極影響,同時也分析了所存在的負(fù)面效應(yīng)并提出了幾項建議以供參考??傊?,國家制定一系列宏觀調(diào)控政策是非常有必要的,不僅有利用于房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期發(fā)展,還有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。比如保障房的建設(shè),在不影響國民經(jīng)濟發(fā)展的情況下,不僅解決了大多數(shù)百姓的住房問題,同時穩(wěn)固了房地產(chǎn)業(yè)的市場根基,在一定程度上減少了風(fēng)險的發(fā)生,避免形成泡沫經(jīng)濟??梢?,房產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展是離不開國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)。

    參考文獻:

    [1] 尹滿慶.國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研討[J].金融理論與教學(xué),2012,(12):22-23.

    [2] 薛安.分析宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的變化[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2012,(3):77-78.

    [3] 韋芳.基于宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與管理探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2014,(5):11-12.

    [4] 李濤.論當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟與國家宏觀調(diào)控[J].消費電子,2014,(2):155-156.

    [5] 黃毅.國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控與房地產(chǎn)政策準(zhǔn)則化[J].改革與戰(zhàn)略,2013,(7):111-112.

    [6] 李春然.論當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟與國家宏觀調(diào)控[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇,2011,(24):102-103.

    [7] 姬建朝.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析[J].中國外資,2012,(4):16-17.[責(zé)任編輯 吳高君]

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