經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式及其推行路徑

肖 燕，范如國

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經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式及其推行路徑

肖 燕1，范如國2

(1. 湖北文理學(xué)院計(jì)財(cái)處，湖北襄陽441053；2. 武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，湖北武漢430072)

運(yùn)用SWOT方法評(píng)估了我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀的優(yōu)勢(shì)、弱勢(shì)、機(jī)遇、威脅，認(rèn)識(shí)了我國物業(yè)管理的三種主要模式以及經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的內(nèi)涵和基本特征. 為了更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和服務(wù)社會(huì)需要，我國物業(yè)管理應(yīng)向經(jīng)營(yíng)型管理模式轉(zhuǎn)變，從承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、實(shí)施物業(yè)管理專業(yè)化、培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力等方面全面推進(jìn).

物業(yè)管理；SWOT分析；經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理

我國物業(yè)是隨著改革開放后的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而誕生的新型行業(yè)，無論經(jīng)營(yíng)規(guī)模，還是覆蓋面都取得了飛速的發(fā)展，初步形成了具有中國特色的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制及物業(yè)管理體系. 但是，由于整體起步較晚，規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的程度還很低. 近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)的巨大變化，傳統(tǒng)物業(yè)管理模式已不能適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境變化的要求，推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理已經(jīng)逐漸成為我國物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范發(fā)展的重要趨勢(shì)[1].

1 我國物業(yè)管理行業(yè)基本現(xiàn)狀

目前，我國物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)初步形成了具有中國特色的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制及物業(yè)管理體系，但其水平與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比還存在很大差距[2]. 為探索更好的適合我國物業(yè)發(fā)展的管理模式，筆者運(yùn)用SWOT方法，分析了我國物業(yè)管理現(xiàn)狀中存在的優(yōu)勢(shì)、弱勢(shì)、機(jī)遇和威脅.

優(yōu)勢(shì)物業(yè)管理市場(chǎng)需求巨大，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)已初具獨(dú)立法人治理結(jié)構(gòu)和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算能力，具有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模和初步管理規(guī)范，逐步實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，伴隨市場(chǎng)化進(jìn)程，物業(yè)管理成熟度日益提升. 并且，政府物業(yè)管理法規(guī)及對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管日臻完善；物業(yè)管理企業(yè)不斷地優(yōu)化重組，市場(chǎng)化行為漸趨理性，經(jīng)營(yíng)實(shí)力凸顯；專業(yè)技術(shù)的融入使物業(yè)管理服務(wù)逐步專業(yè)化、社會(huì)化. 同時(shí)，業(yè)主的理性維權(quán)行為和業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作情況均被納入了政府的監(jiān)管范圍.

弱勢(shì)伴隨物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面越來越廣，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的深層問題隨之顯現(xiàn). 其一是業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)不夠明確，社會(huì)行政監(jiān)管責(zé)任與物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任區(qū)分不清，行業(yè)法規(guī)建設(shè)滯后；其二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平低下，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，管理與監(jiān)督脫節(jié)；其三是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)期望值日益增高等. 這一系列問題影響了物業(yè)管理的內(nèi)涵擴(kuò)展，制約了物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程，使物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)大打折扣. 此外，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、低水平重復(fù)建設(shè)、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足、管理手段與方法落后、服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成不合理、低層次服務(wù)、運(yùn)營(yíng)成本高、競(jìng)爭(zhēng)力弱等，已成為目前物業(yè)管理企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象.

機(jī)遇我國的物業(yè)管理市場(chǎng)化，在起步稍早的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)帶動(dòng)下已全面展開，給整個(gè)物業(yè)企業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，市場(chǎng)需求迅猛擴(kuò)大，為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展和推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，加強(qiáng)人才培養(yǎng)、實(shí)施兼并重組、強(qiáng)調(diào)企業(yè)社會(huì)責(zé)任、強(qiáng)化物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化等提供了良好的契機(jī).

威脅由于法規(guī)建設(shè)滯后、世界經(jīng)濟(jì)低迷，加上實(shí)力雄厚、技術(shù)先進(jìn)、管理超前、機(jī)制靈活的外資物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入帶來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇等，所以我國物業(yè)管理行業(yè)目前面臨著來自國內(nèi)國外的多重威脅.

2 推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式

2.1 傳統(tǒng)物業(yè)管理的主要模式

我國目前的物業(yè)管理主要有三種模式：1)專業(yè)物業(yè)管理模式. 工作內(nèi)容多是綜合性、全方位，按業(yè)主的具體需要提供服務(wù)，融管理于服務(wù)過程；經(jīng)費(fèi)來源主要包括物業(yè)管理費(fèi)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入；工作對(duì)象主要面向高端物業(yè)，如寫字樓、公寓、賓館、別墅等. 2)專業(yè)與行政結(jié)合模式. 多為開發(fā)商的物業(yè)企業(yè)采用模式，工作對(duì)象以普通民宅為主；工作目標(biāo)為業(yè)主提供安全的居住環(huán)境，并為物業(yè)開發(fā)提供支持. 這類物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)一般難以達(dá)到收支平衡，需要通過其它相關(guān)經(jīng)營(yíng)，或借助開發(fā)商扶持來維持運(yùn)營(yíng). 3)典型傳統(tǒng)管理模式. 此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部門或企事業(yè)單位自管. 目前從總體上看，第一種模式尚處于起步階段，但發(fā)展迅速，后兩種模式仍占主要地位，但是，三種管理模式與物業(yè)規(guī)范化、市場(chǎng)化管理要求相比還有很大差距.

2.2 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式基本特征

伴隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人們生活方式的改變，以及物業(yè)管理的不斷完善，現(xiàn)代物業(yè)管理已大大超出了傳統(tǒng)的管理煤氣水電、打掃清潔衛(wèi)生、確保治安安全等工作內(nèi)容. 現(xiàn)代信息技術(shù)的運(yùn)用、消費(fèi)理念的更新、生活品質(zhì)的提高對(duì)物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和品質(zhì)提出了更高的要求. 同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境的快速變化、管理成本和人工費(fèi)用的提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、品牌理念上的相互競(jìng)爭(zhēng)，要求企業(yè)從市場(chǎng)定位到管理與經(jīng)營(yíng)、從服務(wù)理念到服務(wù)模式，都應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)地創(chuàng)新和調(diào)整，以適應(yīng)業(yè)主及整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)需要. 為此，需要物業(yè)管理企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)需求、更新經(jīng)營(yíng)理念、探索創(chuàng)新發(fā)展、拓展延伸物業(yè)的內(nèi)涵品質(zhì)和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理模式，從而提升物業(yè)管理價(jià)值水平，逐漸實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)物業(yè)管理模式向經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，以促進(jìn)整個(gè)物業(yè)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展.

經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，是以市場(chǎng)和需求為導(dǎo)向，將現(xiàn)代科學(xué)管理方式和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)手段融為一體，通過創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，優(yōu)化資源組合，創(chuàng)造高品質(zhì)、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)良性發(fā)展的目的. 它以自身涉及的整個(gè)領(lǐng)域?yàn)楣ぷ鲗?duì)象，通過優(yōu)化資源和轉(zhuǎn)化技術(shù)，在管理服務(wù)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、品牌發(fā)展、資本運(yùn)作等方面高度融合發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)其充分市場(chǎng)化的核心發(fā)展取向.

與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式相比，它主要表現(xiàn)出四個(gè)方面的特點(diǎn)：1)將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為業(yè)主、開發(fā)商設(shè)計(jì)并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)性方案. 在保證業(yè)主權(quán)益的基礎(chǔ)上，依照相關(guān)法律法規(guī)，通過開辦諸如家政服務(wù)、物業(yè)估價(jià)、租賃代理、商業(yè)服務(wù)、信息咨詢、小區(qū)智能化等業(yè)務(wù)，創(chuàng)造新的價(jià)值空間，在為業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)中企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利. 這些活動(dòng)主要表現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)中的流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面. 2)將物業(yè)管理活動(dòng)從對(duì)管轄物業(yè)的一般性維護(hù)、碎片性管理提升為對(duì)其全過程、全生命周期的系統(tǒng)服務(wù)、整體營(yíng)銷及綜合管理，統(tǒng)籌規(guī)劃，系統(tǒng)安排，從而為業(yè)主、開發(fā)商或客戶提供全面、高品質(zhì)的服務(wù). 3)將現(xiàn)有企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理部門按照專業(yè)化、社會(huì)化要求，不斷細(xì)化其專業(yè)化與社會(huì)化分工，優(yōu)化管理活動(dòng)，提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，有效降低經(jīng)營(yíng)與管理成本. 4)依托兼并重組、改組、出售等資本運(yùn)作方式，將物業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化組合配置，同時(shí)實(shí)施專業(yè)化管理、系統(tǒng)化運(yùn)作、規(guī)?；?jīng)營(yíng)、內(nèi)涵式擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本擴(kuò)張與經(jīng)營(yíng)效率的倍增.

2.3 推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的現(xiàn)實(shí)性

經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式通過整合資本、信息、技術(shù)和人才，并使其迅速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，從而使物業(yè)管理企業(yè)形成規(guī)模化、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力. 推行這一物業(yè)管理模式，對(duì)于引領(lǐng)我國現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義.

首先，21世紀(jì)是我國物業(yè)管理行業(yè)不斷提升服務(wù)理念、完善管理質(zhì)量、逐漸走向成熟的重要階段. 在這一進(jìn)程中，質(zhì)量及品牌理念的角逐與競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)觀念更新與市場(chǎng)需求變化、管理與服務(wù)方式變革及高新技術(shù)應(yīng)用，要求物業(yè)在服務(wù)觀念與服務(wù)方式、經(jīng)營(yíng)理念及市場(chǎng)定位等方面進(jìn)行變革，主動(dòng)去適應(yīng)市場(chǎng)需要，從傳統(tǒng)物業(yè)管理提升到經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理是必選之路.

其次，作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)伴隨我國經(jīng)濟(jì)改革市場(chǎng)化進(jìn)程加快，其競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，正是促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)快速走向市場(chǎng)化、規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化和規(guī)范化發(fā)展的重要手段. 它有效地突破了物業(yè)管理行業(yè)相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的從屬定位，改變依賴后者的傳統(tǒng)格局，由單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力[3].

第三，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式作為實(shí)現(xiàn)資源吸引和技術(shù)轉(zhuǎn)化優(yōu)化組合的創(chuàng)新性方式，改變了物業(yè)管理企業(yè)過度依賴房地產(chǎn)企業(yè)的格局，使它不再是房地產(chǎn)行業(yè)的簡(jiǎn)單的“末端”行業(yè)，促進(jìn)它從單一、低端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元、高端化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，從而一改物業(yè)管理行業(yè)低收入、低形象的“微利行業(yè)”特征，可極大地提高物業(yè)管理在新時(shí)代的社會(huì)地位，更有益于物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和人才培養(yǎng).

3 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的推行路徑

結(jié)合現(xiàn)階段我國物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)，在我國全面推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式可從以下幾個(gè)方面著手.

物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)融合發(fā)展 以服務(wù)為宗旨、管理為基礎(chǔ)、經(jīng)營(yíng)為手段，參與為業(yè)主選擇投資和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，拓展物業(yè)整體功能，規(guī)劃物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，挖掘物業(yè)管理增效和物業(yè)保值增值潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)贏利空間.

充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì) 根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展物業(yè)管理的基礎(chǔ)性服務(wù)項(xiàng)目，如物業(yè)機(jī)電設(shè)備、高層樓宇電梯、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)的檢修、保養(yǎng)和維護(hù)，物業(yè)管理應(yīng)用軟件開發(fā)等技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目，使物業(yè)管理從簡(jiǎn)單維護(hù)和勞動(dòng)密集向技術(shù)維護(hù)型和知識(shí)密集轉(zhuǎn)變[4].

充分發(fā)揮資本運(yùn)作與經(jīng)營(yíng) 注重企業(yè)的資本運(yùn)作，充分整合企業(yè)資源. 通過資產(chǎn)重組、混合兼并，將品牌運(yùn)作與企業(yè)市場(chǎng)拓展、規(guī)?；l(fā)展聯(lián)系起來，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共享各類物業(yè)管理企業(yè)的資源，如資金、品牌、技術(shù)等. 基于資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的目的，通過資本運(yùn)作紐帶，有效利用先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，謀求合資或合作經(jīng)營(yíng)，或通過兼并、重組、收購等方式，輸入先進(jìn)的管理理念和管理模式，優(yōu)化組合物業(yè)管理資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)低成本市場(chǎng)擴(kuò)張.

融營(yíng)銷與服務(wù)理念于物業(yè)管理全程，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值 把傳統(tǒng)的物業(yè)管理重新融入營(yíng)銷、服務(wù)理念，不僅重視物業(yè)管理委托期的責(zé)任，而且關(guān)注物業(yè)作為長(zhǎng)壽命商品的遠(yuǎn)期利益經(jīng)營(yíng)，使業(yè)主享有更全面、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù). 其核心是將營(yíng)銷的策略和思想深刻地融入到現(xiàn)有的物業(yè)管理全過程，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)和管理的合力運(yùn)行，達(dá)到使物業(yè)保值、增值的目的.

實(shí)施由沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)地發(fā)展地區(qū)延伸的跨區(qū)域發(fā)展策略 從我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、知名物業(yè)企業(yè)品牌現(xiàn)狀以及物業(yè)企業(yè)發(fā)展規(guī)模上看，單一物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)覆蓋面相對(duì)較小，各地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展不平衡. 由于沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)物業(yè)的先行發(fā)展，其管理水平和實(shí)力較內(nèi)地更好. 實(shí)施由沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)地發(fā)展地區(qū)延伸，推行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式策略，則有利于發(fā)掘物業(yè)管理市場(chǎng)潛力，推動(dòng)我國物業(yè)管理行業(yè)水平的整體平衡發(fā)展.

發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢(shì)在行業(yè)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中的作用 隨著城市信息化、多功能化發(fā)展水平越來越高，城市功能越來越細(xì)分，向物業(yè)提出了實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理的必然要求. 在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各職能部門引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促其逐步實(shí)現(xiàn)管理的專業(yè)化、社會(huì)化，從而分工更細(xì)化，營(yíng)運(yùn)成本降低，服務(wù)質(zhì)量提高；同時(shí)，利用專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，組建專業(yè)化公司參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)擴(kuò)張.

隨著物業(yè)管理專業(yè)化，可有效地組織和保障市場(chǎng)化、創(chuàng)新性的物業(yè)管理工作的開展，不斷提高業(yè)主的滿意度和信任感，逐步樹立物業(yè)管理在人們心目中的良好形象，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力.

加強(qiáng)物業(yè)管理人才培養(yǎng) 實(shí)施經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需要綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、具有良好開拓意識(shí)和前瞻性的專業(yè)人員和管理人才. 然而，我國目前受過物業(yè)管理專業(yè)教育或培訓(xùn)的從業(yè)人員少之又少，尤其缺乏受過專業(yè)教育的高級(jí)管理人才. 物業(yè)管理從業(yè)人員能力整體上不能與物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的發(fā)展需要相匹配，制約了行業(yè)的健康發(fā)展. 因此，培養(yǎng)一支專業(yè)能力強(qiáng)、服務(wù)水平高的從業(yè)人員隊(duì)伍是推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的必備前提條件. 目前，武漢大學(xué)、北京林業(yè)大學(xué)等高校率先開設(shè)了物業(yè)管理本科專業(yè)，為培養(yǎng)物業(yè)高級(jí)管理人才和物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理提供了人才教育保障.

發(fā)展數(shù)字化社區(qū) 隨著信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”開始不斷融入社區(qū)的開發(fā)與建設(shè)，社區(qū)的“數(shù)字化”“智能化”越來越普遍. “數(shù)字化社區(qū)”或“智能化社區(qū)”為經(jīng)營(yíng)型物業(yè)提供了物質(zhì)載體和技術(shù)支撐，也成為經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一. 物業(yè)公司要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，充分利用信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集社區(qū)管理、服務(wù)、資本運(yùn)作于一體的數(shù)字化多功能綜合平臺(tái). 依托平臺(tái)和多樣化的用戶終端，打造以小區(qū)為核心的一定范圍內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活圈. 在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步與“數(shù)字化城市”融合，使社區(qū)的物業(yè)服務(wù)平臺(tái)與政府的政務(wù)服務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)接互通，從而形成更為廣闊的社會(huì)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)[5].

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，物業(yè)管理企業(yè)能夠把握“數(shù)字化社區(qū)”或“智能化社區(qū)”帶來的市場(chǎng)契機(jī)，充分利用信息技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理，將發(fā)展數(shù)字化社區(qū)作為企業(yè)創(chuàng)新物業(yè)管理的贏利模式，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)步和提升服務(wù)品質(zhì).

創(chuàng)造與培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的重要基礎(chǔ). 如何創(chuàng)造性地開展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，拓展市場(chǎng)，在與其他企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，培養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的當(dāng)務(wù)之急.

在推行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理模式過程中，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿作用，通過兼并優(yōu)化重組、控股出售等資本運(yùn)營(yíng)方式對(duì)各物業(yè)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，從而打造出信譽(yù)高、形象好、專業(yè)化程度高、現(xiàn)代服務(wù)理念強(qiáng)的品牌企業(yè)，從而全面提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力.

物業(yè)管理提供了不動(dòng)資產(chǎn)的保值增值服務(wù)，目前在我國仍處于產(chǎn)業(yè)鏈條的低端，與我國為龐大不動(dòng)資產(chǎn)提供優(yōu)質(zhì)的保值增值管理服務(wù)的現(xiàn)實(shí)需要不相適應(yīng). 隨著物業(yè)管理服務(wù)成本越來越高，企業(yè)生存空間被不斷壓縮，物業(yè)管理必須實(shí)行自身突破與變革，開拓新的經(jīng)營(yíng)管理模式，因此，推行和發(fā)展經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理勢(shì)在必行. 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理，在人才培養(yǎng)、企業(yè)責(zé)任、專業(yè)化管理、核心競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)新理念、兼并重組等方面，可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)代物業(yè)管理的整體轉(zhuǎn)型升級(jí).

[1] 馬雅玲. 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的價(jià)值分析與思考[J]. 價(jià)值工程, 2012(15): 124.

[2] 中國報(bào)告網(wǎng). 中國物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展分析及投資價(jià)值評(píng)估報(bào)告(2014—2018) [EB/OL]. (2014-04-01)[2015-04-15]. http://baogao.chinabaogao.com/ wuye/178665178665.html.

[3] 范如國. 房地產(chǎn)投資與管理[M]. 武漢: 武漢大學(xué)出版社, 2014.

[4] 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì). 物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M]. 北京: 中國市場(chǎng)出版社, 2014.

[5] 張金娟. 住宅區(qū)物業(yè)管理模式的優(yōu)化與創(chuàng)新[J]. 城市問題, 2013(7): 2-8.

(責(zé)任編輯：陳 丹)

Operation Style Property Management Mode and Its Realization Path Based on SWOT Analysis

XIAO Yan1, FAN Ruguo2

(1. Financial Department, Hubei University of Arts and Science, Xiangyang, 441053, China;2. Economy and Management School, Wuhan University, Wuhan 430072, China)

It introduces three types of property management modes in China, empahsis on the connotation and basic characteristics of the operation style property management mode. Chinese property management mode should change into the operation style one, that is, to bear social responsibility, to carry out professionalization about property management and to cultivate core competence, etc.

Property management; SWOT analysis; Operation style property management

F293.33

A

2095-4476(2015)05-0044-04

2015-04-30;

2015-05-13

肖 燕(1966— ), 女, 湖北松滋人, 湖北文理學(xué)院計(jì)財(cái)處會(huì)計(jì)師.