我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度建構(gòu)

陳 星

(廣西民族大學(xué) 法學(xué)院，廣西 南寧530007)

一、引言

關(guān)于“宅基地”這一專有名詞，是在1962年《農(nóng)村人民公社工作條例》中首次使用，其后一直沿用至今。但我國現(xiàn)行法律和相關(guān)文獻(xiàn)均未對(duì)宅基地作明確的定義。從語義角度，宅基地作為與房屋不可分割的組成部分，是指專門用于建造房屋(住宅)的那部分土地。也就是說，宅基地是指建了房屋、建過房屋或決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地及準(zhǔn)備建房屋用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的概念可以分為兩種:一種是位于城市的“城市宅基地”，另一種是位于農(nóng)村的“農(nóng)村宅基地”。1998年的《土地管理法》取消了城鎮(zhèn)居民宅基地的相關(guān)規(guī)定。因此，現(xiàn)在我們所說的宅基地是指“農(nóng)村宅基地”。

縱觀宅基地制度的發(fā)展史，其過程可以分為三個(gè)發(fā)展階段:第一階段是新中國成立初期，“土地革命”實(shí)行農(nóng)民土地所有制，農(nóng)民對(duì)包括耕地、宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地享有完全所有權(quán)，農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛型耆幏謾?quán)。第二階段從1952年到1963年，國家開展了社會(huì)主義改造運(yùn)動(dòng)，耕地因農(nóng)民加入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社而轉(zhuǎn)歸集體所有。第三階段為20世紀(jì)末21世紀(jì)初開始的，此時(shí)正在醞釀著宅基地流轉(zhuǎn)制度的改革。這一階段與第二階段相同的是“所有權(quán)與使用權(quán)的分離”。所不同的是第二階段對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制過死，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律;而目前改革方向是宅基地使用權(quán)真正具有物權(quán)屬性，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中提高宅基地的利用效率，為其市場(chǎng)流轉(zhuǎn)提供法律保障。

二、學(xué)術(shù)界關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的爭(zhēng)議

對(duì)于宅基地使用權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)這一問題，在我國學(xué)術(shù)界呈現(xiàn)著百家爭(zhēng)鳴的現(xiàn)象。各位大師學(xué)者的觀點(diǎn)可以歸納總結(jié)為:禁止流轉(zhuǎn)論、自由流轉(zhuǎn)論、限制流轉(zhuǎn)論。

(一)禁止流轉(zhuǎn)論

該學(xué)說的基本觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地是維系億萬農(nóng)民基本生存權(quán)的物質(zhì)保障，是農(nóng)民獨(dú)有的社會(huì)福利，國家應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)地、農(nóng)民保護(hù)政策，必須禁止宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。

梁慧星教授就認(rèn)為:“土地使用權(quán)可以讓與、交換、贈(zèng)與等方式轉(zhuǎn)讓，但農(nóng)村集體所有土地上以無償方式取得的農(nóng)戶宅基地使用權(quán)除外”〔1〕。孟勤國教授認(rèn)為，宅基地真正起到使農(nóng)民安居樂業(yè)的作用，是農(nóng)村宅基地分配制度的基本含義之一，開禁或變相開禁農(nóng)村宅基地交易的主張不過是強(qiáng)勢(shì)群體的利益訴求，不具有正當(dāng)性和公平性，允許農(nóng)村宅基地交易，或者使一大批農(nóng)民淪為流民，或者瓦解農(nóng)村宅基地分配制度，哪一種后果都非中國社會(huì)所能承受”〔2〕。農(nóng)村宅基地能否交易應(yīng)由公法予以決定，屬于憲法和土地管理法的問題，而不是私法可自作主張的問題。

總結(jié)而言，該學(xué)說之所以堅(jiān)持禁止流轉(zhuǎn)主要有以下幾點(diǎn):首先，宅基地使用權(quán)的福利性、社會(huì)保障性決定其不能流轉(zhuǎn)。其次，農(nóng)民的弱勢(shì)地位決定了必須禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。最后，宅基地使用權(quán)的身份性、無償性決定了其不可流轉(zhuǎn)。

(二)自由流轉(zhuǎn)論

自由流轉(zhuǎn)論認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是一種私權(quán)，一經(jīng)有效創(chuàng)立，便可像其他私權(quán)一樣能自由行使和處分。是否處分、何時(shí)處分、如何處分，都是權(quán)利人的自治范圍，法律不應(yīng)做強(qiáng)制性規(guī)定。

江平教授說:“我始終覺得，我們要從農(nóng)民的角度、從所有權(quán)的角度、從房屋的角度來看待問題。理由之一，既然要解決城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)問題，既然所有權(quán)都是一樣的，為什么還要分成農(nóng)村的房屋和城市的房屋呢?理由之二，從保護(hù)私權(quán)的角度看，農(nóng)民最值錢的房子為什么不能抵押不能賣呢?理由之三，只要房屋本身符合條件，就應(yīng)該能轉(zhuǎn)讓。對(duì)轉(zhuǎn)讓之后有可能出現(xiàn)的種種問題，完全可以采取補(bǔ)償?shù)姆椒▉斫鉀Q”〔3〕。持自由流轉(zhuǎn)觀點(diǎn)的學(xué)者還有很多，概括其理由可以得出以下幾條:首先，宅基地使用權(quán)的物權(quán)屬性決定了其可以自由流轉(zhuǎn)。《物權(quán)法》已經(jīng)明確將宅基地使用權(quán)界定為用益物權(quán)，其物權(quán)屬性毋庸置疑，而處分權(quán)是物權(quán)的應(yīng)有之義。其次，根據(jù)“地隨房走”的原則，宅基地使用權(quán)可以隨房屋一并流轉(zhuǎn)。根據(jù)《憲法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地上建有的房屋以及其他建筑物均屬于農(nóng)民私人財(cái)產(chǎn)，享有完全的所有者權(quán)益，處分這些房屋也是其應(yīng)有之義。

(三)限制流轉(zhuǎn)論

目前在我國，主張限制流轉(zhuǎn)論的學(xué)者比較多。他們認(rèn)為，完全禁止和完全自由流轉(zhuǎn)都是不可取的，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要受到一定的限制。由于我國對(duì)于宅基地方面的研究眾多，所以關(guān)于限制流轉(zhuǎn)論的內(nèi)容和含義也不相同。其中部分學(xué)者認(rèn)為宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)流轉(zhuǎn)。筆者是比較贊同這種觀點(diǎn)的，理由如下:

首先，農(nóng)民在我國的大環(huán)境下處于弱勢(shì)群體，基于保護(hù)弱勢(shì)群體的觀點(diǎn)出發(fā)，應(yīng)將宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)。設(shè)想一下，如果開放全國人民都可以購買宅基地使用權(quán)，那么那些有權(quán)有錢的人，怎能放棄這么好的機(jī)會(huì)。這樣一來只會(huì)使農(nóng)民更加窮苦，以至于連最基本的安身立命之所都沒有了。最后的結(jié)果只會(huì)使我國的貧富差距進(jìn)一步拉大，這對(duì)于我國長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來說是很不利的。

其次，如果過于嚴(yán)格地限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，則會(huì)使我國的土地資源浪費(fèi)。這樣一來所謂的“空心村”將會(huì)出現(xiàn)。如果允許農(nóng)民在一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，對(duì)于雙方來說都是大有裨益的。有需要者或者家庭成員眾多者可以在集體組織內(nèi)部取得一定的宅基地使用權(quán)，使得物盡其用。

綜合比較以上三種觀點(diǎn)，雖說各有優(yōu)缺。但是相比之下，限制流轉(zhuǎn)論還是具有較大的合理性以及可行性的。過于絕對(duì)的限制和過于絕對(duì)的自由都是不可取的。

三、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

(一)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

盡管我國現(xiàn)有法律、法規(guī)明確禁止了宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，但是近年來隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)早已暗流涌動(dòng)。我國的“中國農(nóng)村宅基地使用權(quán)實(shí)況調(diào)查”課題小組在調(diào)查28個(gè)省，334個(gè)市(縣)，840個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1083個(gè)自然村發(fā)現(xiàn)，17%表示沒有宅基地使用權(quán)的買賣，62%稱其為個(gè)別現(xiàn)象，19%的人認(rèn)為宅基地使用權(quán)的買賣是普遍的現(xiàn)象。另外，在回答“有沒有城鎮(zhèn)居民在你村購買宅基地”這一問題時(shí)，回答“有很多”的占6%，回答“有一些”的占36%，回答“沒有”的占58%?！?〕通過以上的調(diào)查數(shù)據(jù)不難看出，宅基地的買賣現(xiàn)象是現(xiàn)實(shí)存在的，雖然在總體上來講還沒有成為普遍的現(xiàn)象，但不可否認(rèn)隱形的交易市場(chǎng)已經(jīng)悄然形成。這種現(xiàn)象的存在已經(jīng)成為一種不爭(zhēng)的事實(shí)，法律如果不制定法律加以引導(dǎo)和規(guī)范，有可能使流轉(zhuǎn)更加失控，從而產(chǎn)生更多的社會(huì)糾紛，甚至影響社會(huì)的穩(wěn)定。

隨著宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形市場(chǎng)的出現(xiàn)，我國近年也在一些方面進(jìn)行了改革。在2013年黨的十八屆三中全會(huì)上就已基本定調(diào)?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確規(guī)定了多種土地流轉(zhuǎn)形式，提出“賦予農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)。同時(shí)，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行”，營造健康完善的土地市場(chǎng)。以上這些流轉(zhuǎn)方式，雖然均出于宅基地使用權(quán)人的自愿，并因土地增值而獲得收益，但由于嚴(yán)格的身份限制，一直未能得到官方和更高層次的立法認(rèn)可，這就造成了宅基地流轉(zhuǎn)大多淪為“地下活動(dòng)”。由于沒有法律的認(rèn)可，存在諸多問題。

(二)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題

1.流轉(zhuǎn)不足，宅基地閑置，導(dǎo)致出現(xiàn)大量的“空心村”

“空心村”的形成總的來看大概有兩種原因:首先，很多農(nóng)民選擇了進(jìn)城務(wù)工導(dǎo)致宅基地閑置。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市建設(shè)對(duì)務(wù)工人員的需求在不斷增加，農(nóng)民為了生計(jì)舉家進(jìn)城務(wù)工，很多農(nóng)村住宅被棄置不用，房屋也破敗不堪。由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的獲得是合法的，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)被限制，即使荒廢許久無人使用仍然不可改變，導(dǎo)致了大量“空心村”的出現(xiàn)。其次，由于我國宅基地使用權(quán)是無償取得的，并且沒有使用期限的限制，這就使得一些新符合申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的集體組織成員大多選擇寧可申請(qǐng)新的宅基地，也不愿意支付代價(jià)從其他成員手中購買，使得農(nóng)村宅基地的規(guī)模越來越大，加上由于缺少合理的監(jiān)管，出現(xiàn)了侵蝕耕地的情況。這樣一來，宅基地的面積增加，閑置的面積也隨之增加。

2.未經(jīng)審批擅自建房

在我國，宅基地使用權(quán)的取得在理論上必須經(jīng)過嚴(yán)格的審批和合理的分配。但事實(shí)上，未經(jīng)批準(zhǔn)就建房的現(xiàn)象卻大量存在。筆者來自農(nóng)村，可以親身感受到，在農(nóng)村，不僅存在擅自建房的現(xiàn)象，還存在著占用耕地建造住宅及廠房等問題。出現(xiàn)這種現(xiàn)象有多方面的原因，最大的原因是存在宅基地使用權(quán)管理的重大疏漏。產(chǎn)生該漏洞的最大原因是，我國宅基地所有權(quán)主體的虛位，以至于宅基地所有權(quán)人未能有效地保護(hù)使用權(quán)人的合法權(quán)益。

3.農(nóng)村宅基地使用權(quán)私下流轉(zhuǎn)交易

我國法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行，由于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)涉及本集體組織成員的福利待遇，所以未經(jīng)本集體組織的同意不得擅自轉(zhuǎn)讓給本集體組織以外的其他人員。然而，現(xiàn)實(shí)生活中，由于大量農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致農(nóng)村閑置房屋的增加，農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象越來越普遍，并且購買宅基地使用權(quán)的主體并不僅僅是本集體組織的成員，還出現(xiàn)了大量本集體組織以外的其他人員。由于私下流轉(zhuǎn)缺乏統(tǒng)一和規(guī)范的市場(chǎng)監(jiān)管和評(píng)估定價(jià)機(jī)制，并且城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的優(yōu)勢(shì)及信息的不對(duì)等，使農(nóng)民利益受損嚴(yán)重。

4.私下流轉(zhuǎn)，交易主體利益受到侵害時(shí)，救濟(jì)的法律程序缺失

雖然我國的相關(guān)法律限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易尤其是非本集體組織成員之間的交易，但現(xiàn)實(shí)是，這種隱性市場(chǎng)早已經(jīng)形成。隱性市場(chǎng)的存在使正規(guī)的交易市場(chǎng)無法正常進(jìn)行。并且，在發(fā)生相關(guān)的糾紛時(shí)，由于交易法律程序的合法性缺失，也就不存在相應(yīng)的很好的救濟(jì)權(quán)利的法律程序，從而引起交易市場(chǎng)的混亂，最終不利于交易主體合法權(quán)益的保護(hù)。其實(shí)，這種現(xiàn)象也反映出了一定的問題，表明了我國法律體系的不完善。

四、構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的必要性

(一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建是其物權(quán)性質(zhì)的必然要求

首先，宅基地使用權(quán)具有可處分性。物權(quán)具有占有、使用、收益和處分的權(quán)能，目前我國法律已經(jīng)認(rèn)可了宅基地使用權(quán)人具有前三種權(quán)能，處分的權(quán)能卻一直難以實(shí)現(xiàn)。宅基地使用權(quán)既然被確定為宅基地上的一項(xiàng)私權(quán)，那么按照物權(quán)法權(quán)利人是可以行使、放棄或流轉(zhuǎn)的。使用權(quán)是可以流轉(zhuǎn)的。其次，用益物權(quán)的設(shè)定是為了更好地實(shí)現(xiàn)物的價(jià)值。物盡其用方能突顯出它的價(jià)值。為了合理利用資源，防止資源閑置浪費(fèi)，設(shè)定用益物權(quán)便是極其重要的手段。我國《物權(quán)法》雖已明確將宅基地使用權(quán)規(guī)定為用益物權(quán)，但是沒有規(guī)定其消滅的條件，導(dǎo)致了資源的浪費(fèi)?！耙运怂兄镌O(shè)定用益物權(quán)是常態(tài)，而以他人享有使用權(quán)之物設(shè)定用益物權(quán)是非常態(tài)”〔5〕。因此，用益物權(quán)不僅可以在所有權(quán)上設(shè)立，而且可以在使用權(quán)上設(shè)立。這就為宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供了理論基礎(chǔ)。最后，《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》一再重申“保護(hù)合法的私有財(cái)產(chǎn)，不受侵犯”。農(nóng)民對(duì)于宅基地上的房屋享有完全的所有權(quán)，如果限制了宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，勢(shì)必會(huì)影響房屋的轉(zhuǎn)讓。對(duì)于農(nóng)民來說，自己一輩子攢的房屋竟是一處死產(chǎn)，沒有任何的收益可言，這與憲法的規(guī)定也是背道而馳的。

黨的十八屆四中全會(huì)的改革方案中也提到農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，使鄉(xiāng)村居民最大程度享受集體土地增值帶來的利益。從這一點(diǎn)不難看出，允許我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也是今后的改革發(fā)展趨勢(shì)。

(二)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建是解決私下流轉(zhuǎn)，規(guī)范交易市場(chǎng)的必然要求

宅基地作為稀缺資源，市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了其流轉(zhuǎn)是不可避免的，目前大量存在的小產(chǎn)權(quán)房便是最好的證明。小產(chǎn)權(quán)房銷售給城鎮(zhèn)居民，一旦發(fā)生糾紛司法機(jī)關(guān)就會(huì)很難處理。一方面，合同是在雙方自愿的基礎(chǔ)上訂立的，要保護(hù)雙方當(dāng)事人平等的地位;另一方面，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒布的一系列產(chǎn)權(quán)證明，是不可以買賣的。法院在涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的案件時(shí)，往往不能正常地、合乎邏輯地作出判斷，甚至導(dǎo)致雙方矛盾激化。如果仍然堅(jiān)持禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，隨著私下交易的增多，很有可能成為社會(huì)問題，影響社會(huì)穩(wěn)定。

(三)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建是優(yōu)化土地資源配置的必然要求

目前我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理使得土地資源配置不合理。在前文中提到了我國目前出現(xiàn)的大量的“空心村”，造成了農(nóng)村建設(shè)用地的浪費(fèi)，影響農(nóng)村的整體規(guī)劃。如若允許農(nóng)村宅基地進(jìn)行合理流轉(zhuǎn)，允許房屋的合理買賣，并加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理，則在一定程度上將可以減少“空心村”的形成。也正是因?yàn)槌霈F(xiàn)了“空心村”現(xiàn)象，才使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)成為必要。

(四)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建是廣大農(nóng)民的要求

現(xiàn)實(shí)情況顯示，宅基地流轉(zhuǎn)并沒有危及農(nóng)民的生存權(quán)，而給他們帶來的是較高的利潤，這也是宅基地使用權(quán)的福利性質(zhì)決定的。農(nóng)民生存保障不能完全依賴于宅基地，應(yīng)當(dāng)并且可以通過建立農(nóng)村社會(huì)保障體制來實(shí)現(xiàn)。如果禁止宅基地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民因?yàn)槠湔責(zé)o法流通，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)，農(nóng)民可得的合法利益將會(huì)受到極大損害。

五、構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的幾點(diǎn)建議

(一)堅(jiān)持土地利用平等思想

我國《憲法》、《物權(quán)法》、《民法通則》均規(guī)定，集體土地所有權(quán)與國有土地所有權(quán)分別獨(dú)立，二者地位平等，互不隸屬。但在實(shí)際操作中集體土地由于所有權(quán)主體虛位化、用途受限制、處分受限制、國有化等，實(shí)際上其權(quán)能是不完全的、處于弱勢(shì)地位的，造成了集體土地與國有土地事實(shí)上的不平等。這種先國家，后集體，最后個(gè)人，城鄉(xiāng)有別發(fā)展的模式，越來越受到社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展逐漸培育并日益增強(qiáng)的公民主體意識(shí)的挑戰(zhàn)，農(nóng)村居民渴望得到平等對(duì)待的權(quán)利訴求，必然要求在土地利用上與城鎮(zhèn)居民待遇平等。

(二)規(guī)范宅基地使用權(quán)的取得

取得宅基地使用權(quán)是農(nóng)村村民享有其他權(quán)利的基礎(chǔ)和前提，同時(shí)宅基地使用權(quán)取得的條件、方式和法律效果決定了其權(quán)利內(nèi)容，具有重大而深遠(yuǎn)的意義。首先，要堅(jiān)持宅基地的無償取得。國家有責(zé)任為國民提供最基本的生存保障，法律規(guī)定只有集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)權(quán)，從而給予農(nóng)民最低限度的生存保障，這一原則應(yīng)該繼續(xù)發(fā)揮其積極的作用。其次，明確“一戶一宅”的原則。但要對(duì)“戶”進(jìn)行解釋和說明。明確“一戶一宅”應(yīng)該是，只有符合申請(qǐng)資格、分戶標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)條件的村民才能申請(qǐng)一處宅基地，村民合法的“一戶多宅”應(yīng)該受到法律保障。最后，通過加強(qiáng)宅基地使用權(quán)的審批程序來保障宅基地分配的公正性。

(三)構(gòu)建宅基地使用權(quán)的期限制度

目前，我國法律對(duì)宅基地使用權(quán)適用的是無期限制度，這使農(nóng)村宅基地在比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)難以轉(zhuǎn)移和回收，降低了宅基地的利用率，使大量宅基地空置的問題得不到解決。為了切實(shí)提高宅基地的利用效率，應(yīng)該建立完善的宅基地使用權(quán)消滅制度，即建立宅基地使用權(quán)有期限制度?？紤]到筆者在第一條提到的宅基地的平等利用思想，該期限制度應(yīng)體現(xiàn)宅基地使用權(quán)與國有住宅使用權(quán)的同等地位?？梢詤⒖紝⒄厥褂脵?quán)的期限也規(guī)定為70年。該規(guī)定可以如下:農(nóng)民宅基地使用權(quán)的期限為70年。宅基地使用權(quán)如果到期，宅基地使用權(quán)人可以續(xù)展。如果宅基地使用權(quán)人將宅基地流轉(zhuǎn)給其他人，他人所享有的期限不得超過原宅基地使用權(quán)人所剩余期限，到期后如果權(quán)利人未死亡且房屋存在，可以要求續(xù)展期限。

(四)完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記

明晰的產(chǎn)權(quán)是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提，登記作為明晰產(chǎn)權(quán)的一種重要手段，能夠用以確定宅基地使用權(quán)的主體，明確宅基地的范圍，使宅基地的交易有法律上的依據(jù)和安全保障。要完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記，首先要做好宅基地評(píng)估工作。在普遍評(píng)估中對(duì)宅基地面積問題和歸屬問題進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，為宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)鋪平道路。其次，做好農(nóng)村宅基地的摸排登記工作。摸排登記原則上應(yīng)由土地管理部門牽頭，組織相關(guān)部門和人員逐個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，逐人進(jìn)行宅基地的核查清理。再次，各地根據(jù)實(shí)際情況制定宅基地使用面積標(biāo)準(zhǔn)。最后，要注意登記的規(guī)范化。區(qū)分不同情況分別進(jìn)行處理。對(duì)于符合宅基地條件的，予以登記并頒發(fā)土地使用權(quán)證;對(duì)于雖然屬于“一戶一宅”，但超過合理使用面積的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)超標(biāo)部分要追繳一定的費(fèi)用;對(duì)于因不符合“一戶一宅”要求而閑置宅基地，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)的，不予登記，以保證土地資源的合理利用。

〔1〕孟勤國.開禁農(nóng)村宅基地交易之辯〔J〕.法學(xué)評(píng)論，2005(4).

〔2〕〔3〕江平.農(nóng)村土地立法三難題〔J〕.財(cái)經(jīng)，2005(25).

〔4〕王崇敏，張麗華.我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀考察〔J〕.河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2010(1).

〔5〕房紹坤.用益物權(quán)基本研究〔D〕.北京:中國人民大學(xué)，2003.