銀行貸款利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

景德鎮(zhèn)陶瓷學(xué)院 魏群

銀行貸款利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

景德鎮(zhèn)陶瓷學(xué)院 魏群

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時(shí)，也伴隨著種種弊端。本文運(yùn)用Eviews7.0經(jīng)濟(jì)計(jì)量軟件進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，協(xié)整檢驗(yàn)，格蘭杰因果檢驗(yàn)，分析銀行貸款利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，得出銀行貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格成反比例關(guān)系。銀行貸款利率在有效調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)也存在自身局限性，針對性地提出相應(yīng)的建議對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 貸款利率 ADF檢驗(yàn) 協(xié)整檢驗(yàn)

1 問題的提出

1998年，中國開始住房制度改革，原來的“優(yōu)惠分房”制度被逐漸取代，房地產(chǎn)業(yè)因此進(jìn)入市場化階段。隨后是2000年以來，國家大力支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，頒布并實(shí)施相關(guān)的支持性政策法規(guī)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入迅速發(fā)展時(shí)期。

圖1 中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷程

注釋：數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計(jì)年鑒。(橫軸：時(shí)間 縱軸：年份 MT：房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃開發(fā)金)

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要巨額資金，其中，相當(dāng)一大部分資金需要銀行的貸款籌集。因此，銀行貸款的實(shí)現(xiàn)程度對房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行起著至關(guān)重要的作用。21世紀(jì)以來，中國人民銀行多次調(diào)整銀行貸款基準(zhǔn)利率，2002年至2004年上調(diào)1次，2006年內(nèi)上調(diào)2次，2007年內(nèi)上調(diào)6次，2008年內(nèi)下調(diào)5次，2010年內(nèi)下調(diào)2次,2011年內(nèi)上調(diào)3次，2012年內(nèi)下調(diào)2次，直到2014年部分更新并沿用至今。無論是1年期的銀行貸款基準(zhǔn)利率，還是1至三年期，三至五年期，五年以上期的銀行貸款基準(zhǔn)利率都在調(diào)整變化。銀行實(shí)施的積極貨幣政策是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的重大因素，尤其是銀行貸款利率的調(diào)整對房價(jià)的控制，發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

但是，房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，也伴隨著弊端，出現(xiàn)全國商品房空置率過高，房價(jià)過高，房價(jià)上漲過快，昂貴房價(jià)與居民收入不相適應(yīng)等問題。這些問題始終是國家致力解決的難題，更是老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，作為影響房地產(chǎn)業(yè)的貨幣政策，尤其是貸款利率的貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，如何有效地實(shí)施才是關(guān)鍵。只有采取有效的銀行貸款利率政策和其他措施相結(jié)合，才能穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2 變量、數(shù)據(jù)和模型說明

2.1 變量的選擇

選擇五年期以上的銀行貸款基準(zhǔn)利率和全國商品房平均價(jià)格作為變量，進(jìn)行銀行貸款利率對房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析。選取從2001年至2013年， 一共13組樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析，建立相關(guān)模型。

表1 全國商品房平均價(jià)格與銀行貸款基準(zhǔn)利率

注：數(shù)據(jù)來自年鑒局和央行網(wǎng)。(其中，一年內(nèi)多次調(diào)節(jié)利率的取本年平均值。)

2.2 模型說明

2.

2.1 ADF檢驗(yàn)

ADF檢驗(yàn)是基于以下三個(gè)模型：

模型一：Gt=rGt-1+ut

模型二：Gt=a+rGt-1+ut

模型三：Gt=a+bt+rGt-1+ut

若存在單位根，假設(shè)成立，則屬于非平穩(wěn)序列，不可能存在長期均衡關(guān)系，反之，存在長期均衡關(guān)系，則可以進(jìn)入下一步的協(xié)整檢驗(yàn)。

2.2.2 協(xié)整檢驗(yàn)

基于協(xié)整檢驗(yàn)一般模型：Gt=a+bXt+Ut

檢驗(yàn)是否存在協(xié)整關(guān)系，先設(shè)定常數(shù)項(xiàng)Et為殘差序列，對殘差序列(Et)進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，若不存在單位根，則為平穩(wěn)，存在長期均衡關(guān)系。進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，得出協(xié)整關(guān)系式。

2.2.3 格蘭杰因果檢驗(yàn)

2003年克萊夫·格蘭杰(Clive W. J. Granger)首次提出格蘭杰因果檢驗(yàn)，用以分析經(jīng)濟(jì)變量之間的格蘭杰因果關(guān)系，即若在包含了變量X、Y的過去信息的條件下，對變量Y的預(yù)測效果要優(yōu)于只單獨(dú)由Y的過去信息對Y進(jìn)行的預(yù)測效果，即變量X有助于解釋變量Y的將來變化，則認(rèn)為變量X是引致變量Y的格蘭杰原因。

3 銀行貸款利率對房地產(chǎn)價(jià)格影響實(shí)證分析

3.1 ADF檢驗(yàn)

通過Eviews7.0計(jì)量軟件輸入2001～2014年全國商品房平均價(jià)格和貸款基準(zhǔn)利率的樣本數(shù)據(jù)，建立基本模型。為了證明貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，首先要對14組房價(jià)和貸款利率進(jìn)行單位根檢測，也就是ADF檢驗(yàn)。若存在單位根，假設(shè)成立，則屬于非平穩(wěn)序列，則房價(jià)與貸款利不可能存在長期均衡關(guān)系，反之，則兩者存在長期均衡關(guān)系，則可以進(jìn)入下一步的協(xié)整檢驗(yàn)。

表2 房價(jià)與貸款利率的ADF檢驗(yàn)結(jié)果

根據(jù)Eviews軟件的檢驗(yàn)結(jié)果可知：全國商品房平均售價(jià)與一至三年期貸款基準(zhǔn)利率在各自的一階單整序列下，ADF統(tǒng)計(jì)量值T均小于它們各自1%，5%，10%下的臨界值,也就是全國商品房平均價(jià)格(P)的時(shí)間序列屬于一階單整平穩(wěn)序列。

3.2 協(xié)整檢驗(yàn)

構(gòu)建因變量商品房平均售價(jià)P與自變量一至三年期貸款基準(zhǔn)利率R的協(xié)整檢驗(yàn)一般模型：

Gt=a+bXt+Ut。在Eviews軟件中輸入命令：P c R得出以下檢驗(yàn)結(jié)果：

表3 房價(jià)與利率協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

根據(jù)以上檢驗(yàn)結(jié)果，得出商品房售價(jià)與貸款基準(zhǔn)利率的方程模型：

Pt=1508.024－5421.706Rt+Et (其中Et為常數(shù))

由此反比例函數(shù)方程可知，房價(jià)(Pt)與貸款利率(Rt)成反比例的關(guān)系。

為了檢驗(yàn)房價(jià)與貸款利率是否存在協(xié)整關(guān)系，先設(shè)定常數(shù)項(xiàng)Et為殘差序列，對殘差序列(Et)進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，若不存在單位根，則為平穩(wěn)，那么可以證明全國商品房平均售價(jià)與一至三年期貸款基準(zhǔn)利率存在長期均衡的反比例關(guān)系。所以利用Eviews檢驗(yàn)結(jié)果如下：

表4 殘差序列(Et)ADF檢驗(yàn)結(jié)果

由表4可知，殘差序列的ADF檢驗(yàn)結(jié)果，T的統(tǒng)計(jì)量值：－4.470103小于1%，5%，10%置信水平下的-4.420595，-3.259808，-2.771129。所以其結(jié)果顯然拒絕原假設(shè)，不存在單位根，所以殘差序列為平穩(wěn)序列，那么可以說明，全國商品房平均售價(jià)與五年以上貸款的利率存在長期協(xié)整的均衡關(guān)系。

3.3 格蘭杰因果檢驗(yàn)

表5 房價(jià)與貸款利率的檢驗(yàn)結(jié)果

在以上檢驗(yàn)結(jié)果后得出房價(jià)與貸款利率成反比，在這里進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。通過結(jié)果得出，在貸款利率不是房價(jià)的格蘭杰原因的情況下，統(tǒng)計(jì)值為0.00564，則拒絕原假設(shè)，所以貸款利率是房價(jià)的原因。房價(jià)不是貸款利率的格蘭杰原因的情況下，統(tǒng)計(jì)值為1.70589，則接受原假設(shè)，所以房價(jià)不是貸款利率的原因。

選擇五年期以上的貸款基準(zhǔn)利率與全國商品房平均價(jià)格P與R，通過ADF檢驗(yàn)，證明銀行貸款利率與房價(jià)都不存在單位根，則兩個(gè)變量的序列皆穩(wěn)定，通過協(xié)整驗(yàn)證，證明銀行貸款利率與房價(jià)存在長期穩(wěn)定關(guān)系并根據(jù)協(xié)整方程模型，證明銀行貸款利率與房價(jià)成反比例關(guān)系。通過格蘭杰因果檢驗(yàn)進(jìn)一步證明，銀行貸款利率是房價(jià)的原因。得出最后結(jié)論：銀行貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格成反比例關(guān)系，房價(jià)隨著銀行貸款利率上升而下降。

4 銀行貸款利率調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的弊端及對策

4.1 銀行貸款利率調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的弊端

4.1.1 銀行貸款利率自身的局限性

根據(jù)以上的理論及實(shí)證分析，了解到銀行貸款利率的變動(dòng)對我國房地產(chǎn)房屋價(jià)格有著極大的影響，有效運(yùn)用貸款利率政策是穩(wěn)定房價(jià)的關(guān)鍵。自2000年以來加大住房制度改革帶來房地產(chǎn)業(yè)繁榮的同時(shí)，也帶來了越來越突出的弊端，尤其是，房價(jià)過高，上漲過快，房價(jià)高與居民收入不適應(yīng)的矛盾。關(guān)于這些房地產(chǎn)問題，一直都是國家努力解決的問題。因此也有了2000年以來的多次貸款利率調(diào)整用以調(diào)控房價(jià)， 2007年以來，為了控制房價(jià)上漲過快，一年六次調(diào)整利率。但是可以看出，貸款利率上調(diào)的幅度較小，一般為0.23個(gè)百分比。對于上漲過快的房價(jià)來說，這樣的幅度確實(shí)起不了很大作用。于是可以分析得出，我國銀行貸款利率調(diào)整的幅度比較小。對于增長過快，漲幅過高的房地產(chǎn)價(jià)格，微調(diào)銀行貸款利率只是杯水車薪。

4.1.2 房地產(chǎn)市場參與者對銀行貸款利率變動(dòng)反應(yīng)滯后

首先，通過Eviews7.0計(jì)量軟件建立模型，對五年以上的銀行貸款基準(zhǔn)利率和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行一系列的檢驗(yàn)，得出貸款利率與房價(jià)存在長期穩(wěn)定關(guān)系。但五年以上的貸款利率(R)對房地產(chǎn)價(jià)格的回歸系數(shù)為0.00564(由格蘭杰檢驗(yàn)可知)，影響極小，可以得出，我國房地產(chǎn)市場對銀行貸款利率變動(dòng)反應(yīng)滯后。

4.1.3 地方政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)管力度不足

近幾年，因?yàn)榉績r(jià)不斷上漲，中央不斷出臺(tái)房價(jià)調(diào)控政策，但是沒有達(dá)到預(yù)計(jì)的效果。其中很大一部分原因就是地方政府調(diào)控房價(jià)動(dòng)力不足。毫無疑問，中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策需要地方政府具體執(zhí)行，需要地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際擬定具體的實(shí)施方案。然而，很多地方政府沒有落實(shí)到位，甚至陽奉陰違。

4.2 對策建議

我國在利用銀行貸款利率有效調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，也存在許多弊端。從貸款利率局限性、房地產(chǎn)參與者缺乏敏感性、政府監(jiān)管視察力度不足等弊端，我們可以知道，不能僅僅依靠銀行貸款利率變動(dòng)來調(diào)控房價(jià)，而是要結(jié)合其他有效措施來調(diào)控房價(jià)，抑制房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

4.2.1 促進(jìn)銀行貸款利率市場化

我國的貸款利率市場化有著自身的改革歷程，從1996年到1998年，中國人民銀行開放同行業(yè)拆借利率的上限控制，推行債券市場化。2012年，中國人民銀行將貸款利率浮動(dòng)的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍，我國逐漸實(shí)現(xiàn)利率市場化。在這良好的利率市場化基礎(chǔ)上， 首先，央行要加大監(jiān)管力度，規(guī)范金融機(jī)構(gòu)工作人員的工作制度，嚴(yán)抓徇私舞弊等行為，合理規(guī)劃銀行貸款利率的浮動(dòng)，根據(jù)實(shí)際情況，如市場過熱，就及時(shí)下調(diào)貸款利率。發(fā)揮貨幣市場正確引導(dǎo)貸款利率市場的作用，逐漸形成以中央銀行基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，以貨幣市場利率為中介，由銀行貸款利率影響供求，由供求影響房地產(chǎn)價(jià)格的市場利率體系。

4.2.2 房地產(chǎn)市場參與者應(yīng)提高敏感性

房地產(chǎn)市場參與者提高對利率變動(dòng)的敏感性，有利于發(fā)揮銀行貸款利率調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的有效性，更有利于房地產(chǎn)市場參與者做出合理決策。毫無疑問，我國的房地產(chǎn)市場缺乏完善，市場參與者對銀行貸款利率反應(yīng)滯后，針對這些問題，要采取積極有效的措施。無論是購房消費(fèi)者，購房投資者，或者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在購房之前，都要逐步了解并掌握關(guān)于銀行貸款利率政策的知識，但是，片面的了解是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這樣容易盲目從眾，于己不利。房地產(chǎn)市場參與者應(yīng)該充分利用多方面途徑，比如，網(wǎng)絡(luò)，電視，書籍，報(bào)紙等等，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場及利率相關(guān)知識，時(shí)常關(guān)注利率及房價(jià)的變化。甚至可以向?qū)＜覍W(xué)者請教，避免盲從。利用熟練的知識技能或者通過其他人的幫助預(yù)測利率相對變動(dòng)的可能趨勢，從中汲取出有用的有利的信息，做出最適合自己的選擇，接著，加大力度促進(jìn)各大商業(yè)企業(yè)，商業(yè)銀行及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的制度改革和結(jié)構(gòu)規(guī)劃。改善各大金融機(jī)構(gòu)設(shè)施建設(shè)，培養(yǎng)真正有計(jì)劃有思想的房地產(chǎn)市場參與主體，提高房地產(chǎn)市場參與者對銀行貸款利率變化及房地產(chǎn)價(jià)格變化的警覺性。最后促進(jìn)商業(yè)銀行內(nèi)部機(jī)制改革,完善日常的經(jīng)營模式,建立起產(chǎn)權(quán)分明，分工合理，服務(wù)一流，管理科學(xué)的現(xiàn)代銀行建設(shè)制度。有效加大貸款利率的調(diào)整幅度，尤其是中長期貸款利率及加長期貸款利率的調(diào)整幅度，提高房地產(chǎn)市場參與者對銀行貸款利率的敏感性并且做出有利決策。

4.2.3 提高地方政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)管力度

地方政府的監(jiān)管職能需要落到實(shí)處。第一，地方政府應(yīng)樹立正確的思想觀、政績觀，GDP和財(cái)政收入不是唯一重點(diǎn)，也不是重中之重。地方政府應(yīng)該根據(jù)中央政策，結(jié)合地方實(shí)際情況，制定有效的執(zhí)行方案，而不是應(yīng)付中央檢查，打幌子，敷衍了事。地方政府要做的是，真正保障廣大居民的住房需求，讓更多人有房可住。比如，限制商業(yè)銀行對高檔商品房開發(fā)商的商業(yè)貸款，進(jìn)而限制高檔商品房的開發(fā)數(shù)量，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。政府大力支持中低檔商品住宅區(qū)的建設(shè)，給予貧困人群貸款上的優(yōu)惠政策，降低貸款利率，提供鼓勵(lì)資金等，以保障更多人買得起房，有房住。建立嚴(yán)格規(guī)范的廉租房承租審核制度，嚴(yán)格審查申請人員是否符合申請標(biāo)準(zhǔn)?？梢赃m當(dāng)加大稅收以限制房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠理性地參與到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)和建設(shè)上來。

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作者簡介：魏群(1982-)，女，江西南昌人，中級會(huì)計(jì)師，碩士，主要從事會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)管理等方面的研究。

中圖分類號：F830.572

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)10(a)-178-03