城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的方法實(shí)施

□ 唐夢(mèng)涵

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及各地城鎮(zhèn)化的迅猛發(fā)展，正確發(fā)揮城鎮(zhèn)土地的作用對(duì)提高城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)及綜合效益，有效處理土地的供需矛盾，顯得尤為重要。合理并科學(xué)地進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)不僅可以更科學(xué)有效地進(jìn)行土地管理，更為城鎮(zhèn)土地的更好發(fā)展提供可行依據(jù)。

一、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)概述

不同的社會(huì)、自然、經(jīng)濟(jì)條件等，影響城鎮(zhèn)土地形成各自的地域差異，為了更宏觀地從整體上表現(xiàn)出土地差異，運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)，評(píng)定土地等級(jí)，由于影響因素的多元性，結(jié)合區(qū)位論和地租理論，根據(jù)實(shí)際情況有側(cè)重地選擇不同的評(píng)定因素因子，運(yùn)用綜合評(píng)定，經(jīng)過(guò)聚類分析、級(jí)差收益測(cè)算和專家評(píng)議等多種方法相互驗(yàn)證、相互補(bǔ)充，確定土地等別。

二、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

土地形成條件以及土地的質(zhì)量是對(duì)地域差異的主要體現(xiàn)，土地分等定級(jí)是對(duì)此的基本反映。土地評(píng)價(jià)單元作為基本的空間單位是土地分等定級(jí)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。因此，先將土地劃分為土地評(píng)價(jià)單元，再進(jìn)行后續(xù)的評(píng)價(jià)工作。單元?jiǎng)澐值姆椒ㄖ饕?主導(dǎo)因素判定法、疊置法和動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法。

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相對(duì)頻繁，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，各類設(shè)施眾多，導(dǎo)致城市的系統(tǒng)極其復(fù)雜，相應(yīng)的對(duì)土地級(jí)別影響的因素也較多，然而在進(jìn)行評(píng)定時(shí)，為了能使結(jié)果更有代表性，要選取必要的因素，原則是:影響大，對(duì)分級(jí)具有重要作用的因素;覆蓋面廣，適用于城市各類用地的因素。

基于此所建立的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，能更好地反映土地在自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)上的綜合效益的差異。

三、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)影響因素分析

(一)自然因素。自然因素是城市形成的基礎(chǔ)要素，為城市提供不可或缺的用地條件，影響城市的職能及規(guī)劃布局，從而對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展起到不可忽視的影響。

(二)區(qū)位因素。城鎮(zhèn)土地區(qū)位不僅受到自然條件的約束，更受到經(jīng)濟(jì)、交通等地理位置的影響。經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)位的影響，主要指在一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，所處的位置與周邊其他城鎮(zhèn)居民點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)上的關(guān)系。而交通對(duì)于區(qū)位的影響是指城鎮(zhèn)內(nèi)的交通線路和交通設(shè)施的關(guān)系。

(三)社會(huì)因素。土地的供給影響土地價(jià)格，所以供給潛力對(duì)城市土地評(píng)定等級(jí)有重要意義。城鎮(zhèn)的基本建設(shè)投資導(dǎo)向直接受國(guó)家宏觀控制和區(qū)域發(fā)展政策的影響，一般土地極差地租越高，基礎(chǔ)設(shè)施越完善，這個(gè)城市的建設(shè)資金獲得的越多，相應(yīng)的行政等級(jí)越高。

(四)經(jīng)濟(jì)因素。包括城鎮(zhèn)集聚規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施、用地產(chǎn)出水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。城鎮(zhèn)的基本特點(diǎn)是高聚集性，人口和產(chǎn)業(yè)都向城市聚集集中，當(dāng)集中到一定水平，便產(chǎn)生了規(guī)模聚集效益，即成本和利潤(rùn)不再呈線性關(guān)系，形成規(guī)模生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，對(duì)于擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有很大作用。城鎮(zhèn)區(qū)位，聚集規(guī)模影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，間接體現(xiàn)城市的綜合實(shí)力，約束土地價(jià)格。

可以看出，在眾多影響因素中，經(jīng)濟(jì)因素占的比重最大，這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)制約著一個(gè)地區(qū)的發(fā)展，影響城市規(guī)模，從而影響著土地價(jià)格。

四、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法簡(jiǎn)述

(一)運(yùn)用GIS技術(shù)對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)。將GIS系統(tǒng)想象成一個(gè)組合積木，每個(gè)控件都是各種各樣不同部位的積木，根據(jù)不同的需要，將積木搭起實(shí)現(xiàn)不同的系統(tǒng)。應(yīng)用GIS原理與技術(shù)方法，依據(jù)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)層次將其實(shí)現(xiàn)過(guò)程分為數(shù)據(jù)輸入、模型分析、數(shù)據(jù)分析、圖形輸出等4個(gè)模塊。

(二)模糊數(shù)學(xué)的方法。在土地分等定級(jí)過(guò)程中，各種復(fù)雜的因素都要考慮到，并且由于各因素相互影響相互關(guān)聯(lián)，它們之間的界限也難以清晰劃定，所以適合運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的方法對(duì)土地進(jìn)行分等定級(jí)。

(三)數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法，主要是運(yùn)用回歸分析法?；貧w分析法科學(xué)性強(qiáng)，嚴(yán)謹(jǐn)，不易受主觀影響，能較客觀地反映實(shí)際情況，對(duì)土地分等定級(jí)有著較好的改進(jìn)效果，而且相比其他方法更易操作，有著其他方法不可比擬的優(yōu)勢(shì)。

(四)層次分析法(簡(jiǎn)稱AHP法)。這是一種定量與定性相結(jié)合的決策方法，把復(fù)雜的問(wèn)題結(jié)構(gòu)化，從復(fù)雜眾多的因素中篩取最重要的關(guān)鍵性評(píng)判指標(biāo)，主要有城鎮(zhèn)的繁華程度，交通條件，基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境狀況，基礎(chǔ)狀況等指標(biāo)，這些皆起到關(guān)鍵性作用，由于各指標(biāo)非獨(dú)立存在而是相互制約和影響，根據(jù)制約關(guān)系分解成多層次，然后請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)每一層次的因素進(jìn)行客觀判斷并打出相應(yīng)分?jǐn)?shù)，按層次劃分作出層次分析圖。

由于傳統(tǒng)的分級(jí)方法有人為賦值的主觀性，使得客觀性大大減弱，于是便有了與數(shù)理統(tǒng)計(jì)相結(jié)合的創(chuàng)新方法，此類方法運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)和原理，借助SPSS等軟件，操作簡(jiǎn)單，大大提升了可操作性，并且不存在主觀臆斷等缺點(diǎn)。四種方法中，基于GIS系統(tǒng)的土地分等定級(jí)方法最為普遍，說(shuō)明GIS在土地分等中地位越來(lái)越重要，不久的將來(lái)，GIS將是進(jìn)行土地工作的基礎(chǔ)，它將成為重要的技術(shù)手段和分析支持。結(jié)合數(shù)學(xué)，統(tǒng)計(jì)學(xué)等內(nèi)容，學(xué)者對(duì)于城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的方法有很多創(chuàng)新，減少了傳統(tǒng)的特爾菲法，成對(duì)比較法等主觀成分，大大加強(qiáng)了客觀性，可實(shí)用性和簡(jiǎn)潔性。

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