中國(guó)房產(chǎn)困局及其出路：基于930政策視角

熊愛(ài)萍

摘 要：近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，過(guò)度投資、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲等問(wèn)題也不斷涌現(xiàn)。2014年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行調(diào)整階段，大中城市的房?jī)r(jià)幾乎全部淪陷。9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，進(jìn)行全面救市，此次政策是否能夠取得預(yù)期的效果，又會(huì)給中國(guó)帶來(lái)怎樣的影響？

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)下跌；房地產(chǎn)困局；930政策；全面救市

中圖分類(lèi)號(hào)：F12 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）04-0145-02

引言

自1998年中國(guó)住房體制實(shí)行市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，居民居住水平不斷提高，房地產(chǎn)的飛速發(fā)展也有力地促進(jìn)了中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來(lái)，伴隨著中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲等問(wèn)題不斷涌現(xiàn)。況偉大（2011）認(rèn)為政府應(yīng)該控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，因?yàn)橐坏┓績(jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)信貸將嚴(yán)重萎縮，從而可能引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融危機(jī)。黃珺、黃妮（2012）通過(guò)以2006—2010年房地產(chǎn)上市公司為研究樣本，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在用自由現(xiàn)金流進(jìn)行過(guò)度投資的行為。王菁晶（2013）將中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控歷程分為防止過(guò)熱抑制供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)全面治理、異常波動(dòng)后持續(xù)上揚(yáng)三個(gè)主要階段。而針對(duì)今年房市調(diào)整波動(dòng)，已經(jīng)影響到了中國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)面。為此，本文對(duì)930政府推行的政策加以分析，以此揭開(kāi)房市困境及其今后的出路。

一、中國(guó)房地產(chǎn)困局

政府進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的是鼓勵(lì)基本住房需求、打擊投機(jī)性住房需求，以防止過(guò)度投機(jī)。但每一次的政策都只是短期的，穩(wěn)定性不高。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存在兩大根深蒂固的壟斷：一是地方政府對(duì)土地的壟斷。二是開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷。前一個(gè)壟斷使得權(quán)力成為唯一的地價(jià)主導(dǎo)者，導(dǎo)致地價(jià)不斷上漲，后一個(gè)壟斷則賦予了開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的房屋定價(jià)權(quán)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。對(duì)地方政府而言，高房?jī)r(jià)是稅收和財(cái)政收入的主要來(lái)源，地方政府有激勵(lì)機(jī)制去推高房?jī)r(jià)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期性，只有當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上漲，所持有的土地以及存貨才會(huì)不斷升值。此外，對(duì)銀行而言，由于近幾年房?jī)r(jià)的高速上漲，放貸被視為優(yōu)質(zhì)的貸款，房?jī)r(jià)一旦下跌，違約風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增加。然而，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，中國(guó)目前的房?jī)r(jià)只有高收入者能夠坦然接受，中等收入者和低收入者不堪重負(fù)。如何平衡政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者三者之間的關(guān)系成為當(dāng)前房地產(chǎn)最大的困局。

受全球金融危機(jī)和之前緊縮政策的雙重影響，2008年的房?jī)r(jià)有所下跌，政府采取了一系列調(diào)控手段開(kāi)始救市，貨幣政策由“緊”到“松”。2009年，由于寬松的政策環(huán)境，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度反彈，調(diào)控目標(biāo)再次轉(zhuǎn)變?yōu)橐种品績(jī)r(jià)過(guò)快上漲。但今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行調(diào)整階段，大中城市的房?jī)r(jià)幾乎全部淪陷。根據(jù)wind上的統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月，今年百城住宅中價(jià)格上漲的城市逐月減少，價(jià)格下跌的城市不斷攀升。顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲弱直接影響固定資產(chǎn)投資的增速，進(jìn)而影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。為此，在2014年9月30日政府推行了救市政策，但該項(xiàng)政策真的能夠達(dá)到“救市”的效果嗎？

二、930政策

1.積極支持居民家庭合理的住房貸款需求。本次政策放寬了首套房的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。這一政策大大刺激了住房了需求，此前因?yàn)橄拶?gòu)而受傷的剛性需求者可以在這次政策中享受到很大的優(yōu)惠。

2.增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

中國(guó)的信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)始于2005年，隨著2008年全球金融危機(jī)的爆發(fā)，中國(guó)內(nèi)地的信貸資產(chǎn)證券化陷入停滯，2012年中國(guó)重啟信貸資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)。過(guò)去的信貸資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)主要是對(duì)公企業(yè)貸款，目前仍未有按揭貸款、消費(fèi)貸款證券化產(chǎn)品。

3.繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

三、中國(guó)房產(chǎn)困局的對(duì)策

（一）強(qiáng)有力的信貸支持，消費(fèi)者的福音

此前，為了抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，各個(gè)城市相繼推出“限購(gòu)”政策，然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，“限購(gòu)”政策逐漸放寬。截至9月，除北上廣深和三亞五個(gè)城市實(shí)行“限購(gòu)”外，全國(guó)各地都相繼取消了限購(gòu)政策。

盡管越來(lái)越多的城市加入到取消限購(gòu)的陣營(yíng)中，但市場(chǎng)似乎不太領(lǐng)情。即使取消限購(gòu)，市場(chǎng)依舊缺乏向上的動(dòng)力。此前，由于放貸政策并未隨著限購(gòu)的放開(kāi)而放開(kāi)，購(gòu)房者由于缺乏信貸層面的支持，取消限購(gòu)政策的效果大打折扣。這次的政策將有力刺激改善性購(gòu)房和異地購(gòu)房需求。

（二）銀行貸款投放能力增強(qiáng)，違約風(fēng)險(xiǎn)被分散

這項(xiàng)政策鼓勵(lì)銀行發(fā)行住房抵押貸款債券，可以分散違約風(fēng)險(xiǎn)，給銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理提供了有力的工具，很好地解決了銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的困局。但是，這會(huì)不會(huì)使得金融危機(jī)在中國(guó)重演呢？

2008年的全球金融危機(jī)始于美國(guó)的次級(jí)按揭貸款，銀行為了轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，利用資產(chǎn)證券化將次級(jí)房貸基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為抵押貸款支持債券（MBS），從而將次級(jí)貸款的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)證券市場(chǎng)轉(zhuǎn)移給投資者。房地產(chǎn)泡沫的破裂，引發(fā)了一場(chǎng)全球風(fēng)暴?；诿绹?guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，央行此次的政策是否會(huì)導(dǎo)致“中國(guó)式的次貸危機(jī)”呢？筆者認(rèn)為，答案是否定的，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行解釋?zhuān)篹ndprint

1.次貸危機(jī)不是證券化的產(chǎn)物。資產(chǎn)證券化使得流動(dòng)性很低的貸款資產(chǎn)得以流動(dòng)，拓寬了投資者的投資渠道，還分散了信用風(fēng)險(xiǎn)。次貸危機(jī)不是因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化，它只是一種金融工具，錯(cuò)誤地使用這個(gè)工具才是導(dǎo)致次貸危機(jī)的真正原因。第一個(gè)錯(cuò)誤的運(yùn)用就是發(fā)放次級(jí)貸款，貸款機(jī)構(gòu)明知是次級(jí)貸款為何還要發(fā)放呢？首先是由于美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策，房?jī)r(jià)一直在上漲，銀行不用擔(dān)心違約風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。其次，貸款機(jī)構(gòu)可以利用資產(chǎn)證券化將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給市場(chǎng)。第二個(gè)錯(cuò)誤就是，是美國(guó)金融監(jiān)管部門(mén)對(duì)證券化的監(jiān)管流于形式，美國(guó)證券監(jiān)管部門(mén)對(duì)于證券化產(chǎn)品的發(fā)行實(shí)行備案制度，對(duì)于房迪美、房利美這些有政府背景的機(jī)構(gòu)發(fā)行證券化產(chǎn)品，則采取豁免審核的做法。監(jiān)管的缺失必然導(dǎo)致各種違規(guī)操作?；谝陨蟽牲c(diǎn)，中國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)不存在這樣的風(fēng)險(xiǎn)。首先，根據(jù)前面的分析，今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行調(diào)整階段。沒(méi)有一直上漲的房?jī)r(jià)和央行的低利率政策，銀行考慮到風(fēng)險(xiǎn)的控制，并不會(huì)發(fā)放大量的次級(jí)貸款。其次，次貸危機(jī)后，中國(guó)金融監(jiān)管當(dāng)局對(duì)宏觀審慎監(jiān)管進(jìn)行了一系列研究，2011 年，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在認(rèn)真研究巴塞爾協(xié)議Ⅲ的基礎(chǔ)上，開(kāi)始推動(dòng)巴塞爾監(jiān)管新標(biāo)準(zhǔn)在中國(guó)的實(shí)施。

2.次貸危機(jī)的另一個(gè)原因就是信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)未能準(zhǔn)確地向投資者提示潛在的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)證監(jiān)會(huì)的研究表明，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)90%的收入來(lái)自于發(fā)行方支付的評(píng)級(jí)費(fèi)用，這使得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)有動(dòng)力為大型的證券發(fā)行機(jī)構(gòu)提供評(píng)級(jí)咨詢(xún)或給予更高的評(píng)級(jí)。在缺乏監(jiān)管的情況下，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)很難做到獨(dú)立、客觀、公正。危機(jī)之后，央行頒布了一系列規(guī)章制度，開(kāi)發(fā)了信用評(píng)級(jí)違約率系統(tǒng)并對(duì)評(píng)級(jí)結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)，有利于加強(qiáng)對(duì)信用評(píng)級(jí)的監(jiān)管。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資能力增強(qiáng)

銀行提供足夠的金融支持可以使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以較低的利率進(jìn)行貸款，貸款利息的減少降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，從而可以在一定程度上降低住房的價(jià)格，增加企業(yè)的利潤(rùn)。根據(jù)wind資訊的統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的各個(gè)來(lái)源都有所下降，央行的政策正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏資金時(shí)的一顆救命稻草。這項(xiàng)政策也照顧了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益。

本次政策惠及購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一定程度上緩解了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的困局。然而，卻漏掉了地方政府這一重要的主體，如何解決地方政府抬高房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)是這項(xiàng)政策所不能解決的，這也將是未來(lái)政策的研究重點(diǎn)。

結(jié)論

面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速變緩，商品房?jī)r(jià)格下降的局面，央行千方百計(jì)去庫(kù)存，先放松了限購(gòu)政策，接著全面放寬限貸政策，給市場(chǎng)松綁。此次政策力度之大超出市場(chǎng)的預(yù)期，從住房的供給與需求兩方面進(jìn)行調(diào)控，解決了之前放寬限購(gòu)而缺乏信貸資金的問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望回暖。至此，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控再度步入新的周期。由于本文的寫(xiě)作時(shí)間較早，政策的效果還未顯現(xiàn)，并不能做相關(guān)的實(shí)證研究，在這方面還有待改進(jìn)。

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