企業(yè)房屋出租稅收籌劃

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企業(yè)房屋出租稅收籌劃

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摘要:稅收籌劃不是偷稅漏稅,而是在合理合法的前提下,減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。本文結(jié)合房產(chǎn)稅的特點,從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計稅依據(jù)、計征方式等方面對房產(chǎn)稅的稅收籌劃進行探討。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)稅自用房產(chǎn)出租房產(chǎn)稅收籌劃

隨著市場競爭的日益激烈，稅收籌劃對企業(yè)穩(wěn)住腳跟并取得長足發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。稅收籌劃，就是納稅人在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，通過合理安排經(jīng)營活動和使用會計稅收政策，達到在合規(guī)范圍內(nèi)稅收負(fù)擔(dān)最低（即節(jié)稅）的目的。

第一、在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃和安排，盡可能的獲得“節(jié)稅”的稅收利益；

第二、在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動。

一、理論基礎(chǔ)

在進行課題研究之前，對于房屋實際情況進行了調(diào)查，分別從出租租金收入納稅情況和納稅稅目情況兩個方面收集資料。下面針對于這兩個方面，將分別進行闡述說明。

(一)出租租金納稅情況

現(xiàn)今市場存在一種普遍的投資方式，即企業(yè)將閑置的房屋對外出租。房屋出租業(yè)務(wù)主要繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。具體規(guī)定為:按租金收入的5%計算繳納營業(yè)稅;按租金收入的12%計算繳納房產(chǎn)稅。另出租合同還需按照1‰繳納印花稅?？梢?房產(chǎn)稅與營業(yè)稅的計稅依據(jù)都是租金收入,且稅負(fù)較重。因此,企業(yè)對于房屋出租業(yè)務(wù)進行綜合的稅收籌劃意義重大。

(二)納稅稅目

包含房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、營業(yè)稅金及附加、印花稅

房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，以房價或出租租金收入為征收依據(jù)。如自用房以房價為計稅依據(jù)，在會計核算時,需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進行適當(dāng)劃分,單獨列示,分別核算。如出租房產(chǎn)以租金收入為計稅依據(jù)，在會計核算時，需要區(qū)分純租金收入（不包括，水電費等）。

根據(jù)稅法規(guī)定，自用房產(chǎn)，房產(chǎn)稅實行從價計征，按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值為計稅依據(jù)，稅率1.2%；出租房產(chǎn)，房產(chǎn)稅實行從租計征，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率12%。其中，出租房產(chǎn)稅計算：年租金收入×12%，自用房產(chǎn)稅計算＝房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%（江蘇省比率30%）。

房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。

二、平衡點

年租金收入×12%=房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%

年租金收入/房產(chǎn)原值=0.07，即年租金收入＝7%*房產(chǎn)原值

當(dāng)年租金收入超過房產(chǎn)原值的7%時,自用房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅小于租賃交納的房產(chǎn)稅,當(dāng)年租金收入低于房產(chǎn)原值的7%時,租賃房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅小于自用房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅。

三、節(jié)稅途徑分析

途徑一：房屋租賃合同簽署方式導(dǎo)致不同稅負(fù)的納稅籌劃

不要在合同中約定免租期，可以攤到每月租金中計算（根據(jù)稅法規(guī)定，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅）。

途徑二：結(jié)合某些客戶，可將房屋的租賃行為改為倉儲保管行為的納稅籌劃。

房產(chǎn)租賃行為除繳納營業(yè)稅外，需按房產(chǎn)租賃收入為計稅依據(jù)，稅率12%計征房產(chǎn)稅，倉儲保管行為繳納5%的營業(yè)稅，房產(chǎn)稅按照自用規(guī)則繳納。

途徑三：將房屋租金分為二塊，租金、物業(yè)費的納稅籌劃。

租金繳納5%營業(yè)稅及12%房產(chǎn)稅，物業(yè)費只繳納5%營業(yè)稅。

途徑四：改變水電費等費用支付方式的納稅籌劃

承租企業(yè)自行支付或由出租企業(yè)代收代繳，出租房屋的水電費，燃?xì)赓M等，那么出租企業(yè)實際得到的租金不變，但由于降低了營業(yè)稅、房產(chǎn)稅的稅基，因此稅負(fù)隨之降低。

途徑五：變房屋出租業(yè)務(wù)為聯(lián)營業(yè)務(wù)的納稅籌劃

企業(yè)以房產(chǎn)與其他單位聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤就可以避免繳納營業(yè)稅，按自用房繳納房產(chǎn)稅。如果房屋權(quán)屬沒有轉(zhuǎn)移，該企業(yè)按從租計征方式征收房產(chǎn)稅，還需要按照租金收入繳納營業(yè)稅因此變房屋出租業(yè)務(wù)為聯(lián)營業(yè)務(wù)稅負(fù)隨之降低。

途徑六：轉(zhuǎn)租房產(chǎn)，因為轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時，只要按轉(zhuǎn)租價款繳納營業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。(上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知，滬地稅地[1996]42號1996年7月18日；浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)稅若干政策問題的通知，浙地稅函[2002]257號2002年8月28日)

具體案例分析：

途徑一：房屋租賃合同簽署方式導(dǎo)致不同稅負(fù)的納稅籌劃

甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元（1-2月份免租金，3-12月份每月2400元），房屋原值100,000元。

方案1：有免租期，正常1-2月份房產(chǎn)稅＝（100,000*70%*1.2%）/ 12*2＝140元，3-12月份按租金計算房稅＝24000*12%＝2,880。

方案2：沒有免租期，可以攤到每月租金中計算，只需要交納租金計算的房產(chǎn)稅2880。

方案2比方案1節(jié)約了免租期從價征收的房產(chǎn)稅140元，營業(yè)稅不變＝24000*5%＝1200，稅金總計減少140元。

途徑二：結(jié)合某些客戶，可將房屋的租賃行為改為倉儲保管行為的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元。

如果上述租金合同改為倉儲代為保管合同（假設(shè)沒有免租期），年租金收入24000＞7%*100,000,故當(dāng)年租金收入超過房產(chǎn)原值的7%時,自用房產(chǎn)交納的房產(chǎn)稅小于租賃交納的房產(chǎn)稅。

方案1：房產(chǎn)稅2880元，營業(yè)稅1200元。

方案2：房產(chǎn)稅100000*70%*1.2%＝840

營業(yè)稅24000*5%＝1200

稅金總計1200+840＝2040

方案2比方案1節(jié)約了從價征收的房產(chǎn)稅2040元，營業(yè)稅不變＝24000*5%＝1200，稅金總計減少了2040元。

途徑三：將房屋租金分為二塊，租金、物業(yè)費的納稅籌劃。

甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元，將租金分成兩塊，租金（90%）、物業(yè)費（10%），即租金21600，物業(yè)費2400。

方案1：沒有分成兩塊前：房產(chǎn)稅2880元，營業(yè)稅1200元。

方案2：分成兩塊后房產(chǎn)稅＝21600*12%＝2592

營業(yè)稅＝21600*5%＝1080

稅金總計＝2592+1080＝3672，

而物業(yè)公司物業(yè)費承擔(dān)的營業(yè)稅＝2400*5%＝120，即稅金總計＝3792，比方案1節(jié)約房產(chǎn)稅288，增加營業(yè)稅不變，即稅金總計減少了288。

途徑四：改變水電費等費用支付方式

甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，出租企業(yè)承擔(dān)水電燃?xì)赓M4000元，房屋原值100,000元

將年租金收入24000出租企業(yè)承擔(dān)水電燃?xì)赓M4000元，改為年租金收入20000元，承租方承擔(dān)水電燃?xì)赓M4000元。

方案1：房產(chǎn)稅24000*12%＝2880元

營業(yè)稅24000*5%＝1200元

稅金總計2880+1200＝4080元

方案2：房產(chǎn)稅20000*12%＝2400元

營業(yè)稅20000*5%＝1000元

稅金總計2400+1000＝3400元

方案2比方案1節(jié)約了房產(chǎn)稅480元，營業(yè)稅200，稅金總計減少680元。

途徑五：變房屋出租業(yè)務(wù)為聯(lián)營業(yè)務(wù)的納稅籌劃

甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，出租企業(yè)承擔(dān)水電燃?xì)赓M4000元，房屋原值100,000元

將租賃合同改為甲公司以聯(lián)營方式投入乙公司房產(chǎn)，共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤。

方案1：房產(chǎn)稅24000*12%＝2880元

營業(yè)稅24000*5%＝1200元

稅金總計＝2880+1200＝4080元

方案2：房產(chǎn)稅100000*70%*1.2%＝840

營業(yè)稅免

稅金總計＝840元

方案2比方案1節(jié)約了房產(chǎn)稅2040元，營業(yè)稅1200，稅金總計減少3240元。

途徑六：轉(zhuǎn)租行為的納稅籌劃

房屋所有人可以成立一個資產(chǎn)管理公司，將預(yù)出租的房產(chǎn)先以較低的價格b出租給該資產(chǎn)管理公司，然后由該資產(chǎn)管理公司按市場價格假設(shè)a出租。轉(zhuǎn)租要全額繳納營業(yè)稅的，因此，該方案多出一道5%營業(yè)稅，（a-b）12%＝(a+b)*5%，只有a＞1.42b方案才可行。

如果出租人是準(zhǔn)備對精裝修后房屋重新出租的話，可以先將毛坯房屋先出租給資產(chǎn)管理公司，然后由資產(chǎn)管理公司對租入的房產(chǎn)進行精裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風(fēng)險很低。

四、制定對策

(1)簽訂合同時不要出現(xiàn)免租期，盡量把租金攤在每個月的房租里；

(2)房屋的租賃行為改為倉儲保管行為。

(3)從房屋租金中分離出物業(yè)費；

(4)房屋中不要包括水電費等其它費用，如確有其它費用單獨列明收費項目及金額；

(5)房屋租賃中應(yīng)盡量區(qū)分房租及物品租賃費，不要全部計在房租中。

(6)將房屋出租業(yè)務(wù)改為聯(lián)營業(yè)務(wù)共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤。

(7)成立資產(chǎn)管理公司將毛坯房以較低價格出租給資產(chǎn)管理公司后裝修改造后再以市場價格對外出租。

五、結(jié)束語

為減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化，企業(yè)對房屋出租業(yè)務(wù)進行合理的納稅籌劃意義重大。為保證籌劃合法、合理、可行性，企業(yè)對房屋出租業(yè)務(wù)進行合理籌劃以降低稅負(fù)時應(yīng)注意以下問題。

(1)出租前做好籌劃工作，從源頭抓起，從業(yè)務(wù)洽談、簽定合同、開具發(fā)票逐項跟蹤。

(2)集合企業(yè)自身的優(yōu)勢，選擇適合企業(yè)自己的籌劃方案。

(3)不同的納稅籌劃方案，風(fēng)險亦不同，企業(yè)全面考慮方案的優(yōu)劣性，選擇最優(yōu)方案。

(4)公司各部門普及相關(guān)稅法知識，提高員工納稅籌劃的意識，做到合法、合理納稅。

綜上，房屋租賃業(yè)務(wù)納稅籌劃項目，需要招商、法律及財務(wù)部門全面、系統(tǒng)地考慮整個招商流程的成本，以保證籌劃方案的科學(xué)性、合理性和可行性。企業(yè)開展稅收籌劃工作除了能提升經(jīng)營管理水平外，還能夠使稅收成本最小化、企業(yè)財務(wù)利益最大化，實現(xiàn)企業(yè)的內(nèi)在價值，因此，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識其重要性。今后，財務(wù)、招商、法律部門通力合作，在招商合同談判環(huán)節(jié)就介入進去，從成本、稅務(wù)視角審核合同條款，為降低房屋持有成本、發(fā)揮房屋最大價值積極獻計獻策。

參考文獻:

[1]中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則.財政部國家稅務(wù)總局第52號2008-12-18