物業(yè)公司收入管理辦法之探索

北京房地興業(yè)投資管理有限公司 張潔

一、物業(yè)公司收入管理概述

收入管理屬于物業(yè)公司內(nèi)部管理的組成部分之一，而物業(yè)公司的內(nèi)部管理一般是由財(cái)務(wù)核查與人員值守兩個(gè)方面組成，這兩個(gè)方面不能單一的劃開(kāi)，因?yàn)橐话闳藛T負(fù)責(zé)了小區(qū)的各項(xiàng)工作，其中也包括了對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取。專(zhuān)職人員直接對(duì)業(yè)主收了管理費(fèi)之后，再逐級(jí)上交，由專(zhuān)人進(jìn)行管理。這筆費(fèi)用是物管公司絕大部分管理人員的工資收入，更是物業(yè)公司利潤(rùn)的重要來(lái)源。因此，物業(yè)公司就必須要搞好財(cái)務(wù)的核查制度與人員值守的服務(wù)質(zhì)量，雙管齊下，用切實(shí)可行的方法改善現(xiàn)有的問(wèn)題。

二、物業(yè)公司收入管理現(xiàn)狀

(一)缺乏有效稽核

一般情況下，物業(yè)公司的收款存款都是由項(xiàng)目出納與公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)共同合作完成，其具體過(guò)程是項(xiàng)目出納把每天的收款，出賬情況做出總和，把各種細(xì)碎的數(shù)據(jù)做出整理，并把收到的錢(qián)款與相關(guān)資料交給公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，由公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)對(duì)每天的各項(xiàng)支出與收入進(jìn)行分類(lèi)與登記處理，之后進(jìn)行相關(guān)的賬目上的核算。一切完成以后，公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與項(xiàng)目出納進(jìn)行核對(duì)，然后這一過(guò)程才算結(jié)束。但是物業(yè)公司收入管理上會(huì)在這一流程暴露出很多的問(wèn)題。一般公司的財(cái)務(wù)出納只對(duì)財(cái)務(wù)情況與相關(guān)的賬目進(jìn)行核對(duì)，而對(duì)與業(yè)主相關(guān)的物業(yè)情況沒(méi)有系統(tǒng)的登記。一旦業(yè)主與物業(yè)公司人員有任何財(cái)務(wù)上的問(wèn)題，在時(shí)間比較長(zhǎng)的情況下，相關(guān)的情況就會(huì)變得支離，不夠系統(tǒng)，進(jìn)一步導(dǎo)致真實(shí)情況沒(méi)辦法查出來(lái)，促使物業(yè)公司的管理出現(xiàn)糾紛。

(二)缺乏有效監(jiān)控

這主要表現(xiàn)在沒(méi)有辦法真正對(duì)物業(yè)人員做到監(jiān)督。一般物業(yè)前臺(tái)工作人員素質(zhì)參差不齊。加上物業(yè)費(fèi)上交時(shí)間相對(duì)不固定，前臺(tái)人員流動(dòng)性大，更增加了物業(yè)管理的難度與資金統(tǒng)計(jì)的困難。部分工作人員對(duì)小區(qū)情況不太了解，與業(yè)主溝通不夠，也會(huì)造成一定的糾紛。如果物業(yè)公司沒(méi)有有效的監(jiān)管措施，很難在這些方面提出什么整改辦法有效地改善物業(yè)公司的管理問(wèn)題。

二、物業(yè)公司收入管理辦法

(一)加強(qiáng)稽核

針對(duì)物業(yè)管理公司出現(xiàn)的稽核方面的問(wèn)題，物業(yè)可以作出以下的整改。首先在項(xiàng)目核查上具體把每一份款項(xiàng)的收繳單匯總登記，并一式兩份，再把資金與相應(yīng)的登記冊(cè)交給物業(yè)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，并且統(tǒng)一裝訂認(rèn)真的保管在一起。一般過(guò)一段時(shí)間可以把公司可公開(kāi)的相關(guān)收費(fèi)的情況公示出來(lái)，讓業(yè)主也能了解相關(guān)的情況，這些都也有助于推進(jìn)物業(yè)公司的管理工作。

(二)加強(qiáng)監(jiān)管

監(jiān)管的重點(diǎn)是要促進(jìn)收款的合理化，這要求對(duì)收費(fèi)人員的有效監(jiān)管，對(duì)日常使用單據(jù)與印鑒的情況進(jìn)行嚴(yán)格的管理，一般單據(jù)要有合理的原因才能使用。做好臺(tái)賬制度，保證入庫(kù)的合理記錄，對(duì)每一筆記錄的賬目必須嚴(yán)格。在相關(guān)資金經(jīng)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)登記審核之后，相關(guān)工作人員要將存款回執(zhí)單、物業(yè)管理費(fèi)收據(jù)等與記賬有關(guān)連的有效憑證交回企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)蓋章簽收，使用合理的物業(yè)管理軟件，對(duì)入賬出賬做系統(tǒng)化的管理。以防止日后出現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛或者是物業(yè)公司內(nèi)部的糾紛。也可以建立起物業(yè)公司的電話(huà)回訪制度，確認(rèn)業(yè)主每一次繳費(fèi)具體情況，并通知業(yè)主，讓業(yè)主對(duì)繳費(fèi)情況有所了解。所以，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的處理工作一定做好。

(三)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理

如果企業(yè)的應(yīng)收賬款沒(méi)有處理好，一般會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金使用率降低的問(wèn)題，從而影響企業(yè)利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)的周期，降低了企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)率，這些對(duì)一個(gè)正在發(fā)展的公司來(lái)說(shuō)都是非常不利的。因此，物業(yè)管理公司在應(yīng)收賬目上必須建立較為完備的收賬管理制度，要對(duì)已收賬目做好應(yīng)收賬的管理，對(duì)收款日期，金額等方面做出必要明確的記載。

(四)定期進(jìn)行清算

對(duì)已收項(xiàng)目的資金一定要做好處理工作，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)問(wèn)題在公司管理上占據(jù)著重要的地位，只有管理好公司的財(cái)務(wù)問(wèn)題，對(duì)公司用人上存在的問(wèn)題才有辦法解決。定期清算公司收到的錢(qián)款，一般要把相關(guān)的單據(jù)與資金存入情況進(jìn)行具體的整理，明確時(shí)間、資金、收款明細(xì)等具體的問(wèn)題。同時(shí)還需要把相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的保存。

(五)優(yōu)化月末管理

月末一般要預(yù)備財(cái)務(wù)資金與物業(yè)公司的交接。一般月末的工作都要進(jìn)行匯總。所以，物業(yè)公司要把月末的管理做到系統(tǒng)化，并作為以后月末管理的固定程序。財(cái)務(wù)部門(mén)把財(cái)務(wù)資金進(jìn)行匯總與相關(guān)的核算，交接給物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行審核統(tǒng)計(jì)。此外，物業(yè)公司在每個(gè)月末還要總結(jié)這個(gè)月的資金收入，對(duì)人員的管理作出一定的調(diào)整，并對(duì)相關(guān)發(fā)生的事做出處理。

(六)實(shí)施會(huì)計(jì)核算

要對(duì)每一筆賬目進(jìn)行核算，對(duì)上交的單據(jù)進(jìn)行處理。這要求物業(yè)公司要把出賬與入賬的金額寫(xiě)好，對(duì)有關(guān)要求進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的處理，對(duì)資金進(jìn)行核算，對(duì)有問(wèn)題的單據(jù)或票務(wù)金額做好對(duì)賬，處理好有關(guān)的問(wèn)題，最后把資金入庫(kù)。當(dāng)然，在這一過(guò)程完成后，還要進(jìn)行復(fù)查工作，并具體到業(yè)主的信息另行入賬。

四、結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)公司要搞好對(duì)每一次收賬的處理，具體登記業(yè)主信息，做好資金的儲(chǔ)備管理，做好對(duì)前臺(tái)人員的稽查監(jiān)督。當(dāng)然，最重要的是把二者協(xié)調(diào)起來(lái)，物業(yè)管理才有可能提高服務(wù)的質(zhì)量，促進(jìn)管理水平的提高。目前企業(yè)管理正在發(fā)生巨大的變革，要在新形勢(shì)下把握好公司發(fā)展的大方向，做好公司內(nèi)部的管理，嚴(yán)格促進(jìn)資金的收取與核查，有效的提高服務(wù)質(zhì)量，保證小區(qū)每一位業(yè)主的資金安全，提高對(duì)小區(qū)整體的服務(wù)水平。

[1]耿祥建,邵晶.物業(yè)公司收費(fèi)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策分析[J].財(cái)政監(jiān)督,2008;12

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