我國(guó)全面實(shí)施房產(chǎn)稅的問(wèn)題與對(duì)策研究

任旭東

摘要：目前，房?jī)r(jià)高漲的勢(shì)頭還未平息，我國(guó)房地產(chǎn)稅制的弊端卻日益明顯，房產(chǎn)稅問(wèn)題也因此引起各界人士的廣泛關(guān)注。房產(chǎn)稅收入應(yīng)該是地方財(cái)政收入的重要組成部分，而在我國(guó)，房產(chǎn)稅存在以下眾多問(wèn)題，房產(chǎn)稅收入在省以下政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)中比重很低，房產(chǎn)稅稅收政策也比較混亂，基層財(cái)政對(duì)房產(chǎn)稅征管相當(dāng)輕視。本文從分析我國(guó)房產(chǎn)稅現(xiàn)狀出發(fā)，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房產(chǎn)稅制方面存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)的策略。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 問(wèn)題 對(duì)策

在經(jīng)濟(jì)越來(lái)越發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會(huì)，許多居民已經(jīng)擁有了屬于自己的私房，但還有相當(dāng)一些無(wú)房的居民一直夢(mèng)想著擁有屬于自己的一套房。各種政策最基本的還是離不開國(guó)計(jì)民生，“衣食住行”中“住”在普通百姓心中占有極其重要的地位。而一個(gè)結(jié)構(gòu)完備、運(yùn)行良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開一個(gè)能同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相吻合、并將國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策滲透于市場(chǎng)的高效、完備的房地產(chǎn)稅收制度。房產(chǎn)稅在地稅收人特別是財(cái)產(chǎn)為稅收人結(jié)構(gòu)中已占據(jù)了較為重要的地位，該稅在增加地方財(cái)政收人，運(yùn)用稅收杠桿調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有者收入，配合國(guó)家房改政策，改善居民的居住條件，支持地方市政建設(shè)，促進(jìn)房產(chǎn)管理，提高房產(chǎn)使用效益等方面起到了非常積極的作用。

一、我國(guó)房產(chǎn)稅的簡(jiǎn)介

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房屋租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅。征收房產(chǎn)稅的目的在于加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅面臨的問(wèn)題

（一）納稅主體的確定不合理

現(xiàn)行房產(chǎn)稅的納稅人為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，這幾年隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在商品經(jīng)濟(jì)的今天多種經(jīng)營(yíng)模式層出不窮，房屋不再是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期以固形式的存在，其產(chǎn)權(quán)的擁有也出現(xiàn)了多種模式，產(chǎn)權(quán)所有人為了更好地利用房屋創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，出現(xiàn)了房屋的租賃、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建及無(wú)償劃撥使用等等的房屋所有權(quán)共有或互有的現(xiàn)象，造成房屋的產(chǎn)權(quán)劃分不便、劃分不清、劃分不明甚至無(wú)法劃分，涉稅房屋產(chǎn)權(quán)糾紛越來(lái)越多。例如一方出地一方出資的聯(lián)建房后，出資方無(wú)償無(wú)證使用；不可分割地房產(chǎn)由免稅單位和納稅單位共用的；軍民品生產(chǎn)共用的廠房；歷史原因造成的長(zhǎng)期房屋產(chǎn)權(quán)糾紛；一套人兩套不同性質(zhì)機(jī)構(gòu)共存共用房產(chǎn)的情況等等，從而造成的涉稅爭(zhēng)議也越來(lái)越多，給稅務(wù)機(jī)關(guān)的實(shí)際征收工作帶來(lái)了很多不便。另一方面，在現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)所有人與房產(chǎn)不在一地的情形大量存在，稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際征管中，由于缺乏有力的管理手段，常常面對(duì)房產(chǎn)無(wú)法確定其所有人，即使定了房產(chǎn)所有人，往往又由于其與房產(chǎn)不在一地而缺乏有效的征管措施，導(dǎo)致征管工作的被動(dòng)，或者即使房產(chǎn)所有人與房產(chǎn)同在一地，但稅務(wù)機(jī)關(guān)也由于相關(guān)信息的缺乏而無(wú)從掌握，往往是做了大量工作，但效果甚微，造成應(yīng)征稅款征收困難。

（二）稅種結(jié)構(gòu)不合理

中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制構(gòu)成一個(gè)明顯的特點(diǎn)，是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大。這種設(shè)置的消極影響有：

1.土地閑置、浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。土地保有階段課稅少、稅負(fù)輕，在流通時(shí)則多個(gè)稅種同時(shí)課征，這相當(dāng)于給了土地保有者無(wú)息貸款，即只要土地未進(jìn)入流通，就無(wú)須為土地的增值而納稅。這種狀況無(wú)異于鼓勵(lì)了土地保有，使土地保有者以低成本長(zhǎng)期持有土地，等待土地價(jià)格的上漲。

2.進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地要承受過(guò)高的稅負(fù)，抑制了土地的流動(dòng)和正常的市場(chǎng)交易，助長(zhǎng)了土地的隱性流動(dòng)，逃稅現(xiàn)象因而增多，這就從總量上減少了國(guó)家的稅收收入。更為嚴(yán)重的是，它直接阻礙了大量劃撥存量土地進(jìn)入市場(chǎng)的進(jìn)程，減少了土地的有效供給，激發(fā)了土地價(jià)格上漲。

3.在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價(jià)值自然增值部分，由于沒(méi)有有效的稅收調(diào)控機(jī)制，政府不能充分參與增值的分配，只能任由其流向房地產(chǎn)的實(shí)際保有者。

4.我國(guó)目前沒(méi)有對(duì)閑置土地和荒蕪?fù)恋貑?wèn)題進(jìn)行明確立法，難以通過(guò)法律形式對(duì)其加以規(guī)范和促進(jìn)其合理利用。對(duì)其保有者在土地使用稅等方面給予稅收減免，不利于解決土地利用率低下、閑置和荒蕪的狀況。

（三）現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不合理

我國(guó)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入。這種規(guī)定實(shí)際上帶有靜態(tài)考慮問(wèn)題色彩，導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟(jì)條件的變化而正常增長(zhǎng)。因?yàn)檗D(zhuǎn)軌時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)始終保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這樣，以余值為計(jì)稅依據(jù)無(wú)疑是大大縮小了稅基。同時(shí)，必須看到，按余值計(jì)稅，實(shí)際上是新企業(yè)稅負(fù)重，老企業(yè)稅負(fù)輕。另一方面，把租金收入作為計(jì)稅金額又帶來(lái)了兩個(gè)問(wèn)題。一是租金與房產(chǎn)余值差距很大，因而引起了按不同計(jì)稅方式計(jì)稅稅負(fù)高度不均等狀況。二是房產(chǎn)租金本身是營(yíng)業(yè)稅課稅對(duì)象，現(xiàn)在又當(dāng)做房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，這人為造成了雙重課稅。此外，現(xiàn)在租金收入很模糊，沒(méi)有明確憑證，有的甚至暗箱操作，納稅人很容易通過(guò)人為操控，采取從房屋租金中分離出管理費(fèi)等費(fèi)用，提高家具設(shè)備租金，降低房屋租金等手段來(lái)達(dá)到避稅、逃稅的目的。

（四）現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍過(guò)窄

一方面，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制規(guī)定房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。其中縣城和建制鎮(zhèn)指縣政府和鎮(zhèn)政府所在地。這樣，農(nóng)村就被排除出征稅范圍。另一方面，現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象。應(yīng)該承認(rèn)：上述規(guī)定在二十世紀(jì)80年代是很客觀的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)商品化程度很低，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚需政府通過(guò)“減稅讓利”措施予以刺激，房產(chǎn)稅征稅范圍只宜窄不宜寬，先把房產(chǎn)稅設(shè)置出來(lái)，今后擇機(jī)再發(fā)揮其收入籌措功能。

（五）房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)于混亂

目前，我國(guó)多數(shù)城市各種稅費(fèi)和地價(jià)約占房?jī)r(jià)比例的50%左右，項(xiàng)目多達(dá)近百種，其中重復(fù)與不合理收費(fèi)約占總房?jī)r(jià)的30%。名目繁多的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)項(xiàng)目，不僅使得房地產(chǎn)業(yè)納稅人不堪重負(fù)，產(chǎn)生強(qiáng)烈的逆反心理，想方設(shè)法避稅逃費(fèi)，致使房產(chǎn)稅稅基被人為壓縮、稅源被無(wú)形擠占，直接影響了房產(chǎn)稅稅額的及時(shí)、足額繳納，妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而且從政府的角度看，也加大了稅費(fèi)制度建設(shè)成本和稅費(fèi)征管成本。同時(shí)由此帶來(lái)的更深層次的問(wèn)題還在于稅費(fèi)數(shù)量過(guò)多格局形成之后，政府各部門自然形成了一種財(cái)源建設(shè)心態(tài)，造成收費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)，直接扭曲了收費(fèi)的性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收。endprint

（六）稅收負(fù)擔(dān)有失公平

兩套稅制有違公平，直接形成稅負(fù)失衡。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的納稅人僅限于內(nèi)資企業(yè)、單位和中國(guó)公民，對(duì)外資企業(yè)和外籍人員一直沿用1951年政務(wù)院頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。這也就是說(shuō)，在房產(chǎn)保有課稅方面我們采用了內(nèi)外兩套稅制。這種格局實(shí)際上意味著雙重差別：一是對(duì)房產(chǎn)保有活動(dòng)的課稅內(nèi)外有別。二是對(duì)房產(chǎn)使用效益課稅內(nèi)外有別。無(wú)論在從價(jià)、從租方面，內(nèi)外資納稅人的稅負(fù)都有區(qū)別，涉外企業(yè)與外籍人員繳納的房產(chǎn)稅無(wú)論是出租還是自用，全部按照房產(chǎn)原值扣除80%后按1.2%稅率征收；內(nèi)資納稅人在繳納房產(chǎn)稅時(shí)，則要區(qū)分是用于出租還是自用分別適用按租金收人的12%和計(jì)稅余值的1.2%分別計(jì)算房產(chǎn)稅，顯而易見，內(nèi)資企業(yè)出租房產(chǎn)以后繳納的房產(chǎn)稅均高于外資企業(yè)。內(nèi)外資有別的房產(chǎn)稅政策勢(shì)必造成競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)的不同，而且使得國(guó)家的宏觀調(diào)節(jié)意圖很難同向貫徹，同時(shí)也會(huì)干擾其他各稅稅制效應(yīng)的正常發(fā)揮，不利于稅負(fù)公平。

三、應(yīng)對(duì)的策略選擇

（一）計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整

我國(guó)現(xiàn)行對(duì)非出租房產(chǎn)統(tǒng)一實(shí)施1.2%的稅率，對(duì)出租房產(chǎn)統(tǒng)一征收12%的稅率，這種對(duì)同一稅種實(shí)施兩套計(jì)稅依據(jù)的做法加大了征收成本，模糊了征收基數(shù)同時(shí)也不符合公平原則。因此首先應(yīng)做到計(jì)稅依據(jù)的統(tǒng)一，之后對(duì)稅率做相應(yīng)調(diào)整。房產(chǎn)稅屬于地方稅，中央應(yīng)給予地方政府足夠的權(quán)限，根據(jù)本地區(qū)的具體情況制定相應(yīng)的稅率，可以由中央政府規(guī)定一個(gè)稅率幅度，再由各地方依據(jù)本地區(qū)情況最后確定，這樣既能保證中央的宏觀調(diào)控，又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實(shí)際情況。

（二）建立稅負(fù)公平的房地產(chǎn)稅制體系

現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重；在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。鑒于各地房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)交易規(guī)模以及市場(chǎng)發(fā)育水平差異非常大，同時(shí)各地財(cái)政收支狀況高度不平衡，房產(chǎn)稅的具體稅收政策可由各省級(jí)政府自行確定，這其中包括稅率選擇、房產(chǎn)評(píng)估周期、區(qū)域內(nèi)優(yōu)惠政策確定等。還應(yīng)逐步允許地方政府根據(jù)本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)中央批準(zhǔn)后開征部分地方稅，以籌集必要的財(cái)政收入，并對(duì)本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)。

（三）征收方式的統(tǒng)一

度量我國(guó)現(xiàn)行的涉外稅收制度可以看出，就總體而言，我們對(duì)待外國(guó)企業(yè)和外國(guó)居民非但沒(méi)有什么稅收歧視，反倒是給予了大量的稅收優(yōu)惠。目前我國(guó)在房產(chǎn)稅方面實(shí)行內(nèi)外兩套稅制。這直接形成了稅負(fù)失衡格局?，F(xiàn)在我國(guó)已加入世貿(mào)組織，內(nèi)外資企業(yè)公平稅收待遇是世貿(mào)組織成員國(guó)采行的基本政策思路。所以，我國(guó)應(yīng)首先統(tǒng)一房產(chǎn)稅稅制，并由此設(shè)計(jì)新的房產(chǎn)稅稅制。

（四）建立有效的監(jiān)督和懲罰機(jī)制

房地產(chǎn)稅作為地方政府的主力稅種，其稅源充足。為了保證物業(yè)稅的收取及時(shí)，減少偷稅、漏稅、抗稅的發(fā)生，國(guó)家必須用明確的法律規(guī)范，由稅務(wù)機(jī)關(guān)定期向納稅人發(fā)出財(cái)產(chǎn)估價(jià)、稅率、稅額和納稅時(shí)間的通知。同時(shí)，還要加強(qiáng)房產(chǎn)稅法的宣傳，提高居民對(duì)新的房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)和繳納的自覺(jué)性。

（作者單位：吉林油田礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部財(cái)務(wù)資產(chǎn)部）endprint