基于工作導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程實(shí)訓(xùn)設(shè)計(jì)

康媛媛+高倩

摘要：基于工作導(dǎo)向的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是以崗位需求為出發(fā)點(diǎn)，通過實(shí)際地塊項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃調(diào)研，學(xué)生通過實(shí)際項(xiàng)目調(diào)研，從市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃制定、問卷制作、數(shù)據(jù)搜集整理分析到最后的報(bào)告提交和匯報(bào)，使學(xué)生完全從實(shí)踐中完成課程學(xué)習(xí)，從而達(dá)到提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的教學(xué)效果，突出高職教育的實(shí)踐特色。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研;工作過程導(dǎo)向;課程實(shí)訓(xùn)

基于工作過程的最小單元就是學(xué)習(xí)任務(wù)。在現(xiàn)代職業(yè)教育中，“學(xué)習(xí)任務(wù)”即“學(xué)習(xí)與工作任務(wù)”的簡(jiǎn)稱，是用于學(xué)習(xí)的工作任務(wù)，它是學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程（典型工作任務(wù)）的基礎(chǔ)。結(jié)合各個(gè)高職院校的《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)》培養(yǎng)方案中的人才定位，筆者概括總結(jié)出各個(gè)培養(yǎng)方案的目的為，培養(yǎng)出能獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè) ，具有良好的公關(guān)策劃能力與商務(wù)談判技巧，熟悉房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)的從事房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷、房地產(chǎn)中介及其他產(chǎn)品營(yíng)銷的高素質(zhì)技能型專門人才。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，結(jié)合培養(yǎng)方案市場(chǎng)調(diào)研能力是本專業(yè)學(xué)生的必備能力。也因此市場(chǎng)調(diào)研這門課程在培養(yǎng)方案體系里承擔(dān)著呈上啟下的關(guān)鍵性作用。它不是簡(jiǎn)單的實(shí)訓(xùn)課，而是培養(yǎng)學(xué)生就業(yè)能力的技能實(shí)訓(xùn)課程。因此在教學(xué)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)在尊重教學(xué)規(guī)律的基礎(chǔ)上緊扣市場(chǎng)需求。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在進(jìn)行目標(biāo)項(xiàng)目地塊拍賣前，就要對(duì)所選地塊進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估數(shù)據(jù)來自于市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，在對(duì)數(shù)據(jù)整體分析的基礎(chǔ)上，完成地塊可行性分析報(bào)告。這些都離不開市場(chǎng)調(diào)研人才，那怎樣的教學(xué)設(shè)計(jì)才能滿足企業(yè)的需求呢？筆者認(rèn)為，課程教學(xué)融入企 業(yè)工作活動(dòng)過程，企業(yè)活動(dòng)過程指導(dǎo)課程教學(xué)設(shè)計(jì)才能最大程度的滿足企業(yè)需求?；谶@樣的設(shè)計(jì)理念，在《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研》這門課程典型任務(wù)有市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃的制定，問卷的制作，實(shí)際調(diào)研、數(shù)據(jù)整理與分析和調(diào)研報(bào)告撰寫等五個(gè)任務(wù)。整個(gè)項(xiàng)目要求學(xué)生以組為單位完成所在區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際地塊調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包括地塊的地貌、區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)、小區(qū)物業(yè)滿意度、小區(qū)入住率、配套設(shè)施滿意度、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、樓盤信息及消費(fèi)者購(gòu)買心理等各個(gè)子項(xiàng)目的調(diào)研。

按照一個(gè)調(diào)研一個(gè)主題的原則，每個(gè)小組選定一個(gè)調(diào)研主題，以班級(jí)為單位完成一個(gè)完成項(xiàng)目的子調(diào)研內(nèi)容。班級(jí)作為校園“實(shí)體企業(yè)”進(jìn)行殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，由課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師含企業(yè)專家完成對(duì)最終調(diào)研報(bào)告的評(píng)價(jià)，并評(píng)選出具有可執(zhí)行性的小組。

首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃的制定，在明確主題的基礎(chǔ)上，通過融入“5WIH”六要素來完成對(duì)事件的統(tǒng)籌安排能力。第一個(gè)“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實(shí)訓(xùn)效果。第二個(gè)“W"是What——調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢？第三個(gè)“W"Where——在什么地方進(jìn)行調(diào)研活動(dòng);第四個(gè)“W"When——調(diào)研活動(dòng)中各項(xiàng)事務(wù)的執(zhí)行時(shí)間段或者結(jié)束的時(shí)間點(diǎn);第五個(gè)“W"Who——人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對(duì)象都選取的是符合哪些特征的人;第六個(gè)“W"How——怎樣執(zhí)行？通過哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個(gè)調(diào)研項(xiàng)目。

其次，各個(gè)小組按照“實(shí)體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計(jì)劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語(yǔ)的設(shè)計(jì)以及調(diào)研對(duì)象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師的指導(dǎo)下完成針對(duì)性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯(cuò)誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設(shè)性問題，誘導(dǎo)性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語(yǔ)無針對(duì)性等。在逐一進(jìn)行點(diǎn)評(píng)后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個(gè)小組制作不少于20份的問卷進(jìn)行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對(duì)問卷進(jìn)行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴(yán)格按照自己的調(diào)查計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織小組成員實(shí)際調(diào)查，教師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來源的真實(shí)性，把好實(shí)際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會(huì)實(shí)踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場(chǎng)需求。

再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場(chǎng)調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也不例外。對(duì)各小組搜集回來的調(diào)查問卷第一步先進(jìn)行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問卷;第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標(biāo)調(diào)研對(duì)象者，剔除這一類廢卷;第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無效問卷;第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應(yīng)證的兩個(gè)問題出現(xiàn)矛盾。比如購(gòu)房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬(wàn)元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)極為不符，這說明該被訪者未真實(shí)表達(dá)自己的意思，只是應(yīng)付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調(diào)研樣本過少，無法真實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)實(shí)際的情況的，要進(jìn)行補(bǔ)調(diào)，直到樣本能夠客觀反應(yīng)總體實(shí)際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來就是數(shù)據(jù)的分析，在這個(gè)階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析軟件“SPAA”（ 統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品與服務(wù)解決方案）軟件和微軟平臺(tái)的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)的班級(jí)，我們要求學(xué)生通過“SPAA”軟件完成對(duì)調(diào)查問卷的分析，讓學(xué)生在做的過程中完成對(duì)統(tǒng)計(jì)軟件的操作和學(xué)習(xí)，對(duì)還未進(jìn)行《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)學(xué)習(xí)的班級(jí)，我們要求學(xué)生用“EXCEL”表格進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。并指導(dǎo)學(xué)生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時(shí)，占比分析最常用的的圖形;折線圖是趨勢(shì)分析是最常用的圖形;其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)進(jìn)入到攻堅(jiān)階段。撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。

最后，市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告是我們整個(gè)《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》課程的收官之作，課程教學(xué)效果的最終體現(xiàn)，能力培養(yǎng)最后承載物。在對(duì)調(diào)研的格式進(jìn)行要求后，更核心是調(diào)研報(bào)告內(nèi)容的編撰?！皩?shí)體企業(yè)”分部門提交房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，并制作ppt對(duì)小組（部門）的調(diào)研的成果進(jìn)行匯報(bào)。電子檔的調(diào)研報(bào)告第一稿提交后，由教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師分組指導(dǎo)，提出修改意見，因?yàn)橹案鱾€(gè)環(huán)節(jié)的控制，報(bào)告的修改更多集中在文字的表述，數(shù)據(jù)的描述以及排版等問題上，為了讓學(xué)生的報(bào)告具有市場(chǎng)價(jià)值，

教師們會(huì)指導(dǎo)學(xué)生團(tuán)隊(duì)進(jìn)行多次修改，有的甚至多達(dá)10多次。最終提交該課程的成果——市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。教師團(tuán)隊(duì)和企業(yè)專家對(duì)學(xué)生的匯報(bào)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)，并評(píng)出名次。讓學(xué)生在學(xué)的過程中形成“你追我趕”的良性循環(huán)。

這樣的教學(xué)設(shè)計(jì)完成后，學(xué)生的團(tuán)隊(duì)意識(shí)、合作精神、文字撰寫、數(shù)據(jù)搜集、數(shù)據(jù)分析等各個(gè)方面的能力均得到了提升，職業(yè)素養(yǎng)也在實(shí)訓(xùn)過程逐步建立。此時(shí)的他們，完全有能力完成小型的市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目。因?yàn)樗麄兦宄麄€(gè)市場(chǎng)調(diào)研的流程及其注意事項(xiàng)，并能準(zhǔn)確把握住市調(diào)的核心。這樣培養(yǎng)出來的學(xué)生，企業(yè)非常的歡迎。因?yàn)樗麄冋嬲龑?shí)現(xiàn)了工作與學(xué)習(xí)的融合。

（作者單位：重慶建筑工程職業(yè)學(xué)院）

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