棚戶區(qū)改造貸款現(xiàn)狀及難點(diǎn)分析

□閔義

棚戶區(qū)改造貸款現(xiàn)狀及難點(diǎn)分析

□閔義

城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的重要內(nèi)容之一是棚戶區(qū)包括危舊房的改造，棚戶區(qū)改造是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善居民生活、促進(jìn)社會(huì)和諧的重要途徑。近年來，農(nóng)業(yè)銀行江蘇分行適時(shí)推出棚戶區(qū)改造創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，積極參與組建銀團(tuán)貸款，加強(qiáng)金融服務(wù)。但是，棚戶區(qū)改造貸款實(shí)施過程中存在諸多難點(diǎn)，需要不斷創(chuàng)新信貸資金的管理方式，拓展低成本資金來源。

一、棚戶區(qū)改造的發(fā)展歷程

棚戶區(qū)改造初始于2005年我國(guó)東北三省實(shí)施振興戰(zhàn)略中開展的工業(yè)貧民區(qū)改造。2008年，中央啟動(dòng)保障性安居工程，加快全國(guó)棚戶區(qū)改造的步伐。2013年，國(guó)務(wù)院發(fā)文要求各地通過增加財(cái)政補(bǔ)助、加大銀行信貸支持、吸引民間資本參與、擴(kuò)大債券融資、鼓勵(lì)企業(yè)和群眾自籌等方式多渠道籌措資金，努力實(shí)現(xiàn)五年內(nèi)完成1000萬戶棚戶區(qū)改造的目標(biāo)。2014年5月13日，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)發(fā)布文件，通過發(fā)放企業(yè)債券融資的形式支持棚戶區(qū)改造建設(shè)。國(guó)家開發(fā)銀行專門成立了住宅金融事業(yè)部，對(duì)棚戶區(qū)改造進(jìn)行重點(diǎn)支持。雖然政府提出棚戶區(qū)改造應(yīng)采取多元化渠道如引入社會(huì)資金、發(fā)行企業(yè)債券等解決資金不足的問題，但由于棚戶區(qū)改造收益較低難以吸引社會(huì)資金參與，同時(shí)企業(yè)債券發(fā)行額度受制于發(fā)行主體自身凈資產(chǎn)規(guī)模等原因，棚戶區(qū)改造依靠信貸資金支持的局面在短時(shí)間內(nèi)難以改變。

二、江蘇農(nóng)行棚戶區(qū)改造金融服務(wù)情況

江蘇作為全國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的先行者，近年來也加大了棚戶區(qū)（危舊房）改造的進(jìn)程，保障性安居工程中棚戶區(qū)（危舊房）改造的數(shù)量占比達(dá)43.6%。江蘇農(nóng)行充分挖掘棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貸款需求，拓展和培育新的信貸業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，加大對(duì)棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的金融服務(wù)支持力度。

（一）推出棚戶區(qū)改造創(chuàng)新信貸產(chǎn)品。

農(nóng)業(yè)銀行于2013年末專門出臺(tái)了《棚戶區(qū)改造貸款管理辦法》，創(chuàng)新了棚戶區(qū)改造貸款產(chǎn)品，明確區(qū)別于一般房地產(chǎn)貸款，給予差異化信貸支持。該產(chǎn)品在用信主體、貸款期限（最長(zhǎng)可以15年）、資本金比例（20%）等方面均有突破，并創(chuàng)新了“拆遷——開發(fā)——銷售一條龍”的產(chǎn)業(yè)鏈模式，在實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)用中有較大的實(shí)用性。江蘇農(nóng)行積極支持城市棚戶區(qū)及縣域城中村項(xiàng)目改造，截至2015年6月末，已累計(jì)支持棚戶區(qū)改造項(xiàng)目40個(gè)，棚戶區(qū)改造貸款金額超134億元。

（二）積極參與組建銀團(tuán)貸款。

除專門針對(duì)棚戶區(qū)改造推出差異化的信貸產(chǎn)品外，江蘇農(nóng)行還積極與國(guó)家開發(fā)銀行合作，參與組建銀團(tuán)貸款，優(yōu)先選擇一批改善居民生活明顯、社會(huì)影響力大的大型棚戶區(qū)改造項(xiàng)目組建銀團(tuán)合作，分散貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（三）挖掘金融需求，延伸金融服務(wù)鏈

除發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款外，江蘇農(nóng)行積極探索棚戶區(qū)居民的金融需求，延伸金融服務(wù)鏈，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)發(fā)展。如根據(jù)拆遷安置居民對(duì)拆遷資金留存時(shí)間、收益要求、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等不同的需求，為其制定個(gè)性化的理財(cái)服務(wù)方案，滿足客戶差異化的金融需求。同時(shí)，針對(duì)棚戶區(qū)改造居民的裝修需求，與大型建材市場(chǎng)、家居商場(chǎng)合作，對(duì)持農(nóng)業(yè)銀行貸記卡消費(fèi)的客戶提供分期付款服務(wù)，并給與一定的返利優(yōu)惠。

三、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的難點(diǎn)

新型城鎮(zhèn)化是中國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的必由之路，是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要抓手。隨著區(qū)域建設(shè)擴(kuò)張，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)升級(jí)改造不可避免，棚戶區(qū)改造作為城鎮(zhèn)化的主要內(nèi)容之一，既能豐富城鎮(zhèn)化實(shí)務(wù)的內(nèi)涵，提高落后城區(qū)土地利用效率、改善居民居住條件，又能有效增加城市住宅供給，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，改善城市面貌，可謂多方受益。但在實(shí)施過程中還是存在一些難點(diǎn)：

一是拆遷難，如今拆遷難成為越來越普遍的問題，由此而產(chǎn)生的暴力強(qiáng)拆也屢見不鮮。究其原因不外乎有兩種可能：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，老百姓利益受到侵害；拆遷戶要價(jià)過高，要求得不到滿足。二是找錢難。社會(huì)的發(fā)展和人們的消費(fèi)需求呈正相關(guān)發(fā)展，隨著人們的生活品質(zhì)不斷提升，現(xiàn)有的棚戶區(qū)顯得格格不入，政府對(duì)棚戶區(qū)改造勢(shì)在必行，但現(xiàn)在的棚戶區(qū)改造建設(shè)面臨著巨大的資金缺口，雖然數(shù)據(jù)顯示政府財(cái)政收入連年增長(zhǎng)，但其債務(wù)也是居高難下，目前政府的土地財(cái)政難以為繼，不可持續(xù)。另外金融機(jī)構(gòu)有限的信貸資源，一般優(yōu)先配置到收益相對(duì)高的項(xiàng)目上，很難向低收益項(xiàng)目?jī)A斜，這在一定程度上影響了金融機(jī)構(gòu)參與融資的熱情。三是用錢難。正是因?yàn)榕飸魠^(qū)改造作為資金密集型項(xiàng)目，牽涉到拆遷戶、政府、企業(yè)、銀行等多方面的利益，在資金的需求、資金的使用等方面各方訴求都不一樣，如果過程中監(jiān)管不當(dāng)，則有可能陷入類似財(cái)政資金“跑部錢進(jìn)”的怪圈。

四、應(yīng)對(duì)之策

棚戶區(qū)改造是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點(diǎn)，今后一段時(shí)期全國(guó)棚戶區(qū)改造將繼續(xù)提速。2013年至2017年，江蘇棚戶區(qū)（危舊房）改造的目標(biāo)將達(dá)到60萬戶以上，這意味著對(duì)棚戶區(qū)改造資金的大量需求。農(nóng)行要密切關(guān)注這一輪改革機(jī)遇，緊緊圍繞“客戶——產(chǎn)品——渠道”，努力拓展?fàn)I銷優(yōu)質(zhì)客戶，充分挖掘客戶的各種金融需求。

（一）加強(qiáng)對(duì)接研究，認(rèn)真布局未來，增強(qiáng)區(qū)域整體把控能力。

棚戶區(qū)改造乃至城鎮(zhèn)化建設(shè)，是由政府牽頭的一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅僅是拆遷蓋房解決“住”的問題，更是借此推進(jìn)一系列重大的變革，如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、社會(huì)就業(yè)及社保升級(jí)、醫(yī)療教育平衡等等，蘊(yùn)含著巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。農(nóng)業(yè)銀行必須加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)和改革政策的研究，著重對(duì)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⒌胤秸?fù)債水平和償債能力進(jìn)行綜合考察，重點(diǎn)做好與各級(jí)地方政府特別是省市級(jí)政府的對(duì)接工作，重點(diǎn)支持政府誠(chéng)信度高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，可以有效控制?fù)債規(guī)模的區(qū)域。

（二）加強(qiáng)營(yíng)銷，做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

積極主動(dòng)加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的信息溝通交流，及時(shí)掌握當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)進(jìn)度和融資需求情況，主動(dòng)與負(fù)責(zé)建設(shè)的企業(yè)或政府融資平臺(tái)公司接觸，搶抓營(yíng)銷機(jī)遇，及時(shí)收集、過濾、篩選重要信息，積極參與項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)，從源頭上做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

（三）健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，切實(shí)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理。

一是風(fēng)險(xiǎn)控制前移，嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)。嚴(yán)格篩選客戶和項(xiàng)目，對(duì)不符合國(guó)家有關(guān)政策和貸款準(zhǔn)入條件的，一律不得介入。為分散風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)采取銀團(tuán)貸款方式，對(duì)于貸款金額超過5億元的項(xiàng)目，原則上應(yīng)采取銀團(tuán)貸款方式。二是做好貸后管理，?？顚Ｓ?，進(jìn)行有效資金監(jiān)管。銀行必須全程參與、跟進(jìn)，組建專業(yè)的客戶團(tuán)隊(duì)，定期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，防范因資金不足等原因造成的項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢、預(yù)期收入不能及時(shí)回籠等問題，提前做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，確保貸款安全。

（四）順應(yīng)需求，打造金融服務(wù)系列產(chǎn)品。

棚戶區(qū)貸款為長(zhǎng)期資金，貸款期長(zhǎng)達(dá)15年，應(yīng)適時(shí)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，拓展低成本的長(zhǎng)期資金來源，探索風(fēng)險(xiǎn)分散摸式，積極引入財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；稹I(yè)擔(dān)保公司、他行風(fēng)險(xiǎn)參與等多重機(jī)制，合理規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)，目前可參與政府提倡的引入社會(huì)資本，通過特許經(jīng)營(yíng)或政府購(gòu)買付費(fèi)，利益雙贏的PPP合作模式。堅(jiān)持以點(diǎn)帶面，采取“橫向到邊、縱向到底”方法，橫向就是抓住產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)支持客戶的上下游企業(yè)進(jìn)行拉網(wǎng)式營(yíng)銷，延伸營(yíng)銷觸角，通過棚戶區(qū)改造鋪開合作面，拉動(dòng)零售業(yè)務(wù)、對(duì)公業(yè)務(wù)的兩提高?？v向就是堅(jiān)持部門聯(lián)動(dòng)、行司聯(lián)動(dòng)，勇于創(chuàng)新，為客戶積極提供多種融資渠道，如對(duì)于政府平臺(tái)類客戶，可以將發(fā)債發(fā)券、融資租賃等債務(wù)融資工具為抓手。

［1］波濤.農(nóng)行北京分行：創(chuàng)新金融服務(wù)支持首都棚戶區(qū)改造［J］.卓越理財(cái)，2014，（8）

［2］楊海平，楊海濱.棚戶區(qū)改造金融解決方案設(shè)計(jì)［J］.當(dāng)代金融家，2015，（1）

（作者單位：農(nóng)業(yè)銀行江蘇省分行）