基于博弈論的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析

王旭++田乙強(qiáng)

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和逐步完善，與之密切聯(lián)系的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)逐步升溫。房地產(chǎn)的商品房開發(fā)、銷售、交易、租賃、抵押和擔(dān)保等環(huán)節(jié)都離不開房地產(chǎn)咨詢，因此決策者和相關(guān)從業(yè)人員也加強(qiáng)了對(duì)專業(yè)咨詢意見(jiàn)的關(guān)注。但我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)起步晚，發(fā)展緩慢，外部生存環(huán)境、內(nèi)部管理上都存在一些問(wèn)題，發(fā)展面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)也逐漸加劇。文章應(yīng)用博弈論的相關(guān)知識(shí)及模型，對(duì)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行分析，并據(jù)此形成房地產(chǎn)咨詢企業(yè)發(fā)展應(yīng)注重產(chǎn)品創(chuàng)新的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)咨詢 博弈論 囚徒困境 重復(fù)博弈

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2014）08-055-02

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)30多年發(fā)展日趨成熟，隨之產(chǎn)生的房地產(chǎn)咨詢業(yè)自上世紀(jì)90年代初產(chǎn)生并逐漸發(fā)展，自1996年中國(guó)樓市開始復(fù)蘇以來(lái)，專業(yè)咨詢代理企業(yè)不斷地涌現(xiàn)。根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部第50號(hào)令《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。現(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)可分為信息咨詢業(yè)務(wù)和投資決策咨詢業(yè)務(wù)兩大類。信息咨詢業(yè)務(wù)即以各種方式為有需要的房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，是房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)中最為廣泛和普及的一種：提供房地產(chǎn)開發(fā)、投資有關(guān)的各方面信息，如房?jī)r(jià)、地價(jià)及其動(dòng)態(tài)情況和預(yù)測(cè)、待出租、出讓、出賣和交換房的情況、尋求房地產(chǎn)投資伙伴、招商投資、政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策以及其他關(guān)于房地產(chǎn)變動(dòng)信息等，以便開發(fā)商、投資商等客戶能及時(shí)了解某一城市或區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，還提供對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律法規(guī)和程序、資費(fèi)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目包裝與廣告策劃等方面的咨詢和代理服務(wù)。投資決策咨詢業(yè)務(wù)是諸如接受房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃等。現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)咨詢產(chǎn)品多以調(diào)研報(bào)告，方案等書面或報(bào)告形式提供給客戶，主要是應(yīng)用SWOT分析，經(jīng)驗(yàn)理論等為依托，對(duì)數(shù)據(jù)分析較少，產(chǎn)品單一，質(zhì)量、可信度上也不盡人意。

博弈是指利益存在沖突的決策主體在相互對(duì)抗（或合作）中，對(duì)抗雙方（或多方）相互依存的一系列策略和行動(dòng)的過(guò)程合集。博弈論的方法和思想廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)和行為科學(xué)研究中。本文將囚徒困境和納什均衡等理論應(yīng)用到房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為分析。

二、博弈模型的建立與分析

1.對(duì)存在不合作可能性的博弈分析。假定存在兩個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)：甲公司和乙公司，兩提供的咨詢服務(wù)無(wú)差異，價(jià)格及市場(chǎng)占有率均相同且利潤(rùn)均分。在上述假定下，有如下支付矩陣：

如表1所示，兩家房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的行動(dòng)集合是相同的（不創(chuàng)新，創(chuàng)新），當(dāng)甲公司創(chuàng)新而乙公司不創(chuàng)新時(shí)，甲公司的收益為T，乙公司的收益為S，這時(shí)數(shù)量關(guān)系為：T>P>R>S；反之乙公司創(chuàng)新而甲公司不創(chuàng)新時(shí)，乙公司的收益為T，甲公司的收益為S；當(dāng)雙方都進(jìn)行創(chuàng)新并獲得成功時(shí)，雙方收益為P。

因此，在不合作的情況下，容易得出表1中矩陣的納什均衡是（創(chuàng)新，創(chuàng)新）。因?yàn)闊o(wú)論甲公司還是乙公司，選擇“創(chuàng)新”才是最佳策略。但因創(chuàng)新是一項(xiàng)階段性、多變性的活動(dòng)，兩個(gè)公司之間可能不在同一時(shí)間完成創(chuàng)新。在寡頭競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，在每一階段各寡頭都在關(guān)注著對(duì)手的行動(dòng)，從而調(diào)整自身的決策。所以我們假定每個(gè)公司都是在通過(guò)多個(gè)時(shí)期的努力才能夠創(chuàng)新成功，而且企業(yè)在不同時(shí)期會(huì)增加在技術(shù)創(chuàng)新上的投入。設(shè)t表示不連續(xù)的時(shí)間段t=（0，1，2……，T）；并假定存在一個(gè)從時(shí)間到隨機(jī)量k（t）映射，k（t）表示到時(shí)間t累積的創(chuàng)新上的投入。用πi（i=1，2）表示廠商在另一廠商沒(méi)有率先成功的情況下分期獲得的利潤(rùn)，用π0表示另一廠商率先成功的情況下未成功廠商分期獲得的利潤(rùn)。設(shè)定貼現(xiàn)系數(shù)為δ，人們對(duì)未來(lái)收益越看重（δ越大），寡頭雙方預(yù)計(jì)再次競(jìng)爭(zhēng)的可能性也越大。當(dāng)利率為r，則δ= ，率先獲得成功者利潤(rùn)的現(xiàn)值可用 表示。用μ（k（t），t）表示創(chuàng)新戰(zhàn)略失敗的概率，這一概率取決于房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新上的投入。失敗的概率會(huì)隨著投入的增加而降低；反之，則失敗的概率會(huì)升高。再令C（k（t））為在創(chuàng)新活動(dòng)中投資的成本，則搶先成功的期望利潤(rùn)的現(xiàn)值為：

上式告訴我們，搶先成功的期望利潤(rùn)的現(xiàn)值是時(shí)間與累計(jì)投入的函數(shù)。各寡頭采取理性競(jìng)爭(zhēng)行動(dòng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是權(quán)衡搶先成功的期望利潤(rùn)和被人搶先后自身的所得利潤(rùn)，即如果πp（k（t），t）>π0，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)便會(huì)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，（創(chuàng)新，創(chuàng)新）是納什均衡；反之，（不創(chuàng)新，不創(chuàng)新）是納什均衡。

在雙寡頭競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，博弈雙方不會(huì)因?yàn)轭A(yù)計(jì)同時(shí)創(chuàng)新后依然平分市場(chǎng)而且利潤(rùn)比不創(chuàng)新時(shí)有所增加就必然產(chǎn)生（創(chuàng)新，創(chuàng)新）的納什均衡。在不合作的情況之下，因?yàn)橐豁?xiàng)產(chǎn)品創(chuàng)新要經(jīng)歷多個(gè)研發(fā)階段，每個(gè)階段有不同的分任務(wù)并且需要不斷的資金投入，因此這種模型設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單化。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)必須通過(guò)多方面調(diào)研了解市場(chǎng)及對(duì)手的動(dòng)態(tài)，適時(shí)對(duì)失敗概率函數(shù)μ（k（t），t）進(jìn)行調(diào)整。

2.對(duì)存在合作可能性的博弈分析。由于房地產(chǎn)當(dāng)事人對(duì)咨詢產(chǎn)品要求的多樣化，替代產(chǎn)品的增加，潛在的房地產(chǎn)咨詢企業(yè)進(jìn)入，激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境使得各個(gè)企業(yè)紛紛以產(chǎn)品創(chuàng)新作為應(yīng)對(duì)措施。若不進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，原有產(chǎn)品可能不滿足客戶的需求，致使客戶尋求其他咨詢服務(wù)提供者，這樣，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)將減少在市場(chǎng)占有份額。但是在市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的調(diào)整過(guò)程中，寡頭們的利潤(rùn)不一定有增加，他們進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新的目標(biāo)是市場(chǎng)份額。

如表2所設(shè)，T>R>P>S情況是可能出現(xiàn)的，兩個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)完全有動(dòng)力合謀，即有可能出現(xiàn)合作博弈。如果博弈雙方各自進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新并且成功后出現(xiàn)P

盡管由于合作不創(chuàng)新博弈雙方都是有利的，但在一次性博弈中，雙寡頭創(chuàng)新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈問(wèn)題，唯一的納什均衡為（創(chuàng)新，創(chuàng)新）。為解決此問(wèn)題，引入重復(fù)博弈。

3.無(wú)限次重復(fù)囚徒困境博弈。重復(fù)博弈是一種特殊的博弈，在博弈中，相同結(jié)構(gòu)的博弈重復(fù)多次，甚至無(wú)限次。因?yàn)槠渌麉⑴c人過(guò)去的行動(dòng)的歷史是可以觀測(cè)的，因此在重復(fù)博弈中，每個(gè)參與人可以使自己在每個(gè)階段選擇的策略依賴于其他參與人過(guò)去的行為。在重復(fù)博弈中，常用的一種策略為“觸發(fā)策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方隨即也采取不合作策略并且永遠(yuǎn)采取不合作策略。

針對(duì)雙寡頭市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)新博弈分析，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)采取的行動(dòng)步驟：甲公司先選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇不創(chuàng)新（合作），則甲公司在本階段繼續(xù)選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇創(chuàng)新（不合作），則甲公司在本階段及其后階段均選擇創(chuàng)新（不合作）。

設(shè)t表示不連續(xù)的時(shí)間段t=（0，1，2……，T）。在此策略下，如果咨詢公司選擇不創(chuàng)新（合作），則他的期望效用為：

如果咨詢公司選擇創(chuàng)新（不合作），則他的期望效用為：

在長(zhǎng)期博弈過(guò)程中，貼現(xiàn)率δ越大，說(shuō)明博弈雙方越看重未來(lái)收益，博弈雙方再次相遇的可能性也越大。

當(dāng)Ua>Ub時(shí)，可得：δ≥

若T與P相差越大，同時(shí)T與R相差越小則（不創(chuàng)新，不創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性越大。但是，若T與R相差較大時(shí)，博弈雙方在自身選擇創(chuàng)新或不創(chuàng)新的差距較大，合作的關(guān)系可能被打破，則（創(chuàng)新，創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性較大。

通過(guò)上述分析，無(wú)論房地產(chǎn)咨詢企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中是否合作，都有出現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新的可能。隨著產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展，市場(chǎng)占有份額可能逐漸增加，隨之帶來(lái)的是良好的收益，也更容易獲得壟斷地位。

三、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)例

伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在我過(guò)的發(fā)展也逐步擴(kuò)大，各咨詢企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也不斷增加，每個(gè)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新腳步也越來(lái)越快。

易居（中國(guó)）控股有限公司是中國(guó)首家在美國(guó)紐交所上市的中國(guó)輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念公司，旗下克爾瑞信息集團(tuán)為企業(yè)提供房地產(chǎn)資訊、信息集成和解決方案，包括住宅、區(qū)域開發(fā)、主題地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢等服務(wù)。易居在近些年發(fā)展中不斷地創(chuàng)新產(chǎn)品，2013年5月，獨(dú)立第三方房?jī)r(jià)指導(dǎo)平臺(tái)“克爾瑞房?jī)r(jià)”系統(tǒng)正式上線；2013年11月，在上海舉辦的“超·躍——易居中國(guó)2013年度創(chuàng)新峰會(huì)”中宣布CRIC房地產(chǎn)決策咨詢信息系統(tǒng)升級(jí)，將使其房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)更加專業(yè)化、高成效；從表3中可以看出，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)收入在2012年雖然有所下降，但是，在2013年全年過(guò)后，同比增長(zhǎng)40.66%，不僅遠(yuǎn)超2012年收入，也創(chuàng)下近年新高。

易居中國(guó)在2014年1月，B2C戰(zhàn)略全面啟動(dòng)，這是從B2B到以B2B與B2C為核心戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。在接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢行業(yè)發(fā)展中，創(chuàng)新產(chǎn)品也成為提高競(jìng)爭(zhēng)力的主要手段之一。

四、結(jié)論

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在相互競(jìng)爭(zhēng)中是否采用產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略博弈分析，從雙寡頭壟斷市場(chǎng)入手，分別討論了企業(yè)不合作和合作的可能性。本文對(duì)房地產(chǎn)咨詢企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的發(fā)展戰(zhàn)略決策上有一定指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)咨詢企業(yè)應(yīng)借鑒優(yōu)秀咨詢企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，利用先進(jìn)的理論知識(shí)和專業(yè)軟件，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品。

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（作者單位：東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院 黑龍江哈爾濱 150040）（責(zé)編：賈偉）endprint