試論樓頂?shù)臋?quán)屬糾紛問題——以住房天臺為例

試論樓頂?shù)臋?quán)屬糾紛問題——以住房天臺為例

袁源

西南民族大學(xué)法學(xué)院，四川成都610225

摘要：本文擬從建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)理論法律規(guī)定出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)實(shí)問題，論述樓頂特別是住房天臺權(quán)屬以及與之關(guān)聯(lián)的問題。

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)；共有部分；專有部分；天臺附送；物業(yè)管理

中圖分類號：D923.2

作者簡介：袁源(1993-)，女，漢族，重慶墊江人，西南民族大學(xué)法學(xué)院，研究方向：物權(quán)法。

由于城市規(guī)劃的需要，樓頂形狀多表現(xiàn)多平頂和露臺，本文討論的主體便是這種形態(tài)的樓頂權(quán)屬問題。樓頂權(quán)屬糾紛主要是因?yàn)殚_發(fā)商將建筑物的天臺贈送給了頂樓的業(yè)主，業(yè)主因此主張自己對樓頂?shù)膶Ｓ惺褂脵?quán)，但在頂樓業(yè)主對天臺進(jìn)行改造，比如搭建涼棚時，遭到其他業(yè)主強(qiáng)烈反對，從而糾紛不斷。

據(jù)此，筆者認(rèn)為有以下幾個問題值得探討：1，樓頂是專有部分還是共有部分；2，開發(fā)商能否將樓頂直接買賣或贈送，該行為能否產(chǎn)生法律效力；3，頂樓業(yè)主權(quán)益受損時的法律救濟(jì)問題。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵

根據(jù)法律規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個組成部分：一是專有部分的所有權(quán)；二是共有權(quán)；三是成員權(quán)[1]。因此，確認(rèn)樓頂?shù)臋?quán)屬，關(guān)鍵是認(rèn)定樓頂屬于建筑物區(qū)分所有中的專有部分，還是屬于共有部分。依照建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)原理來分析，對于專有部分范圍的確定，理論通說是結(jié)合壁心說和最后粉刷表層說，壁心說界定頂層所有權(quán)人的權(quán)利界限只及于頂層樓板的壁心，不可能沖出壁心，而達(dá)到整個頂層樓板，更不能達(dá)到頂層空間[2]。最后粉刷表層主張業(yè)主的所有權(quán)界限及于頂層樓板自己一側(cè)的最后粉刷表層。因此，樓頂平臺屬于共有部分，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。

就目前房屋中的天臺而言，規(guī)劃上大多是消防通道或避難層，不具有排他性，一般只有獨(dú)立房屋的露臺等具有使用上的排他性。因此，結(jié)合理論和法律規(guī)定，能作為專有部分的頂樓天臺的前提條件是，該天臺在規(guī)劃上就專屬于特定房屋。否則就不能認(rèn)為樓頂天臺具有專屬性質(zhì)。

二、對于開發(fā)商將天臺等隨頂樓贈送給頂樓業(yè)主的行為的定性

筆者認(rèn)為，結(jié)合上文論述，樓頂天臺的共有性決定了當(dāng)事人不得通過約定變更其所有權(quán)歸屬，其所有權(quán)應(yīng)由該建筑物的所有業(yè)主享有。所以開發(fā)商沒有權(quán)利將屬于全體業(yè)主所有的部分、區(qū)域，通過口頭或者書面的形式贈與給任何的單個業(yè)主，任何業(yè)主也都不能獨(dú)自對該屬于全體業(yè)主所有的部分享受專有的權(quán)利，能夠決定樓頂空間如何使用的，只有全體業(yè)主會議[3]。2《商品房預(yù)售合同》約定的房屋面積以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定為據(jù)，而上述屋頂天臺不屬計算產(chǎn)權(quán)面積的范圍。所以，無論是開發(fā)商的口頭承諾，還是通過書面的形式將天臺的所有權(quán)賣給或是贈與單個的業(yè)主，該行為均不應(yīng)受法律保護(hù)，合同約定也不具有法律效力。

使其歸于無效的理由在于，建筑物的樓頂，對于全體業(yè)主而言，具有重要的價值。首先，樓頂關(guān)系到建筑物的功能與使用期限；其次，對樓頂進(jìn)行再度開發(fā)和建設(shè)，可以將全體業(yè)主的活動空間擴(kuò)張，業(yè)主可以利用擴(kuò)張的空間進(jìn)行更多的娛樂活動，使得生活質(zhì)量得到提高；再次，樓頂平臺的開發(fā)利用，具有豐富的商業(yè)價值，比如在樓頂空間加持廣告標(biāo)牌可以使全體業(yè)主獲得經(jīng)濟(jì)效益，這些利益與全體業(yè)主息息相關(guān)，任何個人不得通過不合法的方式予以剝奪[4]。對于這樣的重大利益，必須由全體業(yè)主會議決定，如果業(yè)主會議決定樓頂可以交給頂層業(yè)主所專有使用，那么這樣的處分才是有效的。

三、對于頂層業(yè)主而言，由于天臺不能歸屬個人，那么現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生的一系列問題應(yīng)該如何處理呢？(對買房時頂層樓主支付了天臺的額外費(fèi)用而利益受損本文暫不作討論)

如：某業(yè)主住在頂層，近年天氣越來越熱，這種舊樓的隔熱層幾乎不起作用，就想在樓頂天臺搭個涼棚或在頂層用磚頭砌起一圈以裝水防曬，但樓下各住戶有時要在天臺曬被子、曬煤球等東西，如果在天臺搭涼棚了，別的住戶就不能曬東西了，那將引起其他業(yè)主的不滿。那么此時頂層業(yè)主的權(quán)益該如何救濟(jì)？又如在天臺晨運(yùn)跑步、跳繩、玩舉重器材及啞鈴、踢踺子、踢球等聚眾活動，對頂樓住戶的正常生活構(gòu)成嚴(yán)重的威脅，直接損害了該層住戶的應(yīng)有權(quán)益，對此日常又應(yīng)由誰來監(jiān)督管理？

根據(jù)《根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例》[5]，上訴問題可以通過物業(yè)管理業(yè)主大會會議解決，但這在實(shí)際操作中仍有問題，比如重修天臺隔熱防水設(shè)施，對于其他業(yè)主而言，這完全是頂層用戶的問題，但費(fèi)用卻需要自己分?jǐn)偅粚攲佑脩舳?，如果業(yè)主大會通過不了，那么為解決這問題則需自己支付額外費(fèi)用，且某些方式還會遭致其他用戶的反對。同樣，因天臺產(chǎn)生的噪音等問題，僅靠業(yè)主大會的規(guī)定，完全不能隔絕，除非禁止其他業(yè)主上天臺，這顯然是不可能的。所以，在現(xiàn)實(shí)生活中，公用天臺給頂層用戶帶去的諸多問題，很難通過法律規(guī)定解決，頂層業(yè)主的權(quán)利救濟(jì)也難落到實(shí)處。

綜上所訴，對于樓頂，除了規(guī)劃上屬于特定房屋并列入該特定房屋中的天臺露臺外，其他建筑物天臺均屬全體業(yè)主共有，一般不能被贈與買賣，購房者在購買頂層時應(yīng)特別注意這一點(diǎn)。同時在頂層業(yè)主權(quán)利救濟(jì)方面，相關(guān)法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善。

[參考文獻(xiàn)]

[1]物權(quán)法第七十條.

[2]楊立新.樓頂空間的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則[J].人民法院報，2005.

[3]http：//china.findlaw.cn/fangdichan/yezhuweiquan/peitaosheshi/187965.html，2015-5-13.

[4]最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(二)[Z].2009-05-14.

[5]<物業(yè)管理?xiàng)l例>第十一條，第十二條.