我國“以房養(yǎng)老”可行性設(shè)計(jì)及法律問題探討

蘭民均

西華師范大學(xué)管理學(xué)院，四川 南充 637009

一、引言

與發(fā)達(dá)國家情況不同的是，我國是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不充分的時候進(jìn)入老齡化社會的，社會公共養(yǎng)老資源嚴(yán)重不足;大量的“四二一”(即四位老人、一對夫妻、一個孩子)結(jié)構(gòu)已逐漸成為中國家庭的主要結(jié)構(gòu)，家庭支持沉重的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。于是依靠老人自身養(yǎng)老就變得十分迫切了，“以房養(yǎng)老”正是符合我國老人依靠自身養(yǎng)老的一個可行的辦法，在發(fā)達(dá)國家的長期實(shí)踐中被證明是一種新的養(yǎng)老思路和金融保險(xiǎn)產(chǎn)品的一大創(chuàng)新?！耙苑筐B(yǎng)老”可以保證老年人在有生之年可以一直居住在自己的房屋中，并且房屋能夠提前變現(xiàn)，以此改善自己的晚年生活。這一養(yǎng)老新方式已經(jīng)引起我國各行業(yè)的關(guān)注，雖然在思想觀念、國家政策制度、房地產(chǎn)市場、金融保險(xiǎn)等方面還有不夠完善的地方，但“以房養(yǎng)老”未來的可行性依然是被看好的，對于豐富我國養(yǎng)老模式和完善養(yǎng)老保障制度具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、我國養(yǎng)老模式的現(xiàn)狀

目前我國養(yǎng)老模式還是以傳統(tǒng)的子女養(yǎng)老和社會保障養(yǎng)老模式為主。在計(jì)劃生育政策實(shí)施前，由于家庭結(jié)構(gòu)尚未處于“四二一”的狀態(tài)，家庭規(guī)模較大、人口年齡結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，子女養(yǎng)老模式一直處于主要位置。隨著時代的發(fā)展，子女養(yǎng)老面臨的難題有:“四二一”的家庭結(jié)構(gòu)使得子女不僅要贍養(yǎng)四位老人，還要撫養(yǎng)一個孩子，子女負(fù)擔(dān)重，家庭養(yǎng)老的功能在逐漸弱化;子女長大后大都和父母分開來住，這樣就會導(dǎo)致“空巢”家庭增多以及子女贍養(yǎng)老人的意識在逐漸減弱。

三、以房養(yǎng)老模式在中國的可行性設(shè)計(jì)

(一)以房養(yǎng)老的運(yùn)行模式選擇

對于以房養(yǎng)老的運(yùn)作模式是選擇由政府主導(dǎo)，還是選擇完全交由市場去運(yùn)作，又或者是兩者兼而有之，這是以房養(yǎng)老在我國實(shí)行中首要面臨和解決的問題。

1.改革開放后，我國經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型時期，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展不完善，法律制度環(huán)境和信用體系不夠全面，社會環(huán)境和以房養(yǎng)老發(fā)展都不夠成熟，以房養(yǎng)老模式如果完全交給市場去運(yùn)作，難免會出現(xiàn)老年人的利益受到侵害等類似的問題。因此需要政府扮演“監(jiān)督者”的身份去對市場進(jìn)行監(jiān)管，確保市場的服務(wù)質(zhì)量。以房養(yǎng)老不宜使用完全的市場運(yùn)作，離不開政府的參與。

2.“以房養(yǎng)老”對于中國居民來說是比較新穎的東西，大家對它從陌生到熟悉再到適應(yīng)它，需要一個適應(yīng)和過渡的過程，這個過程期間需要政府扮演“協(xié)助者”的身份，而非“主導(dǎo)者”的身份適當(dāng)加入一些私人機(jī)構(gòu)進(jìn)來參與競爭，以此提高“以房養(yǎng)老”模式的服務(wù)質(zhì)量，保證老年人消費(fèi)者的利益。

(二)以房養(yǎng)老模式實(shí)行參與機(jī)構(gòu)的選擇和分析

商業(yè)銀行被稱為發(fā)展住房反向抵押貸款的主力軍，保險(xiǎn)公司被稱為發(fā)展住房反向抵押貸款的有生力量。以房養(yǎng)老參與機(jī)構(gòu)的選擇決定了我國以房養(yǎng)老模式的運(yùn)作流程，因此，我國以房養(yǎng)老實(shí)行中所應(yīng)具備的參與機(jī)構(gòu):

1.政府，為以房養(yǎng)老的實(shí)行提供資金支持和政策支持，加強(qiáng)對以房養(yǎng)老的宣傳和提供相關(guān)業(yè)務(wù)的咨詢，完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè);同時也要加強(qiáng)法律法規(guī)的執(zhí)行以及對貸款機(jī)構(gòu)和房屋評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，使其確保服務(wù)質(zhì)量;提供擔(dān)保。

2.貸款機(jī)構(gòu)，在我國能夠成為貸款機(jī)構(gòu)的有:商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、社會保障部門、房地產(chǎn)開發(fā)部門或特設(shè)一個專門機(jī)構(gòu)，或是以上這幾方面的綜合體。我國商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司在開辦貸款業(yè)務(wù)和養(yǎng)老保險(xiǎn)的繳納及賠付業(yè)務(wù)積累了較好的經(jīng)驗(yàn)。

3.借款人，借款人必須具備以下條件:滿足以房養(yǎng)老年齡的老年個人或夫妻;借款人擁有自己居住的房屋產(chǎn)權(quán);借款人當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和生活水平處于中等或中等偏下的狀態(tài);借款人受傳統(tǒng)觀念束縛較少，能夠接受新觀念、新事物。

4.中介機(jī)構(gòu)，以房養(yǎng)老涉及到房產(chǎn)評估、咨詢、法律、財(cái)務(wù)、房屋處置等多方面的領(lǐng)域，所以中介機(jī)構(gòu)對于借款人和貸款人來說是十分必要的，其主要承擔(dān)監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色，使得雙方最終達(dá)成協(xié)議。

5.社會保障機(jī)構(gòu)，社會保障機(jī)構(gòu)承擔(dān)建立完善的社會保障體系、增加養(yǎng)老資金的籌集渠道、支持養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展的職責(zé)，加上其自身擁有大量資金，所以社會保障機(jī)構(gòu)的積極參與可以使我國以房養(yǎng)老模式得到進(jìn)一步的發(fā)展。

四、我國以房養(yǎng)老在實(shí)行中涉及的法律問題探討

我國以房養(yǎng)老實(shí)行中涉及的法律問題及對策:

(一)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定居住用地使用權(quán)出讓最高年限為70年，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)由國家收回。這樣不僅使得土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物所有權(quán)產(chǎn)生矛盾，而且在土地使用權(quán)到期后，住宅作為抵押物的價(jià)值就不存在了。對策:政府應(yīng)當(dāng)對于以房養(yǎng)老關(guān)于老年人住房使用年限以及土地使用期屆滿后自動續(xù)約的土地使用權(quán)出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)等作出明確規(guī)定，這樣就可以減少老年人住宅評估價(jià)格的不確定性，增強(qiáng)貸款機(jī)構(gòu)的貸款信心。

(二)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定權(quán)屬有爭議房地產(chǎn)不得用于抵押。在我國城市中有些房屋的產(chǎn)權(quán)不明確，比如單位分房、保障房等，這些產(chǎn)權(quán)不明確的房屋存在，導(dǎo)致以房養(yǎng)老的實(shí)行面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。對策:政府應(yīng)當(dāng)完善房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，做到將一些單位分房、保障房等房屋產(chǎn)權(quán)明確，這樣為以房養(yǎng)老模式的進(jìn)一步實(shí)行奠定基礎(chǔ)。

(三)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》這兩部法律都明文規(guī)定禁止流質(zhì)契約，目的是保障借款人的利益。在當(dāng)前法律制度下，銀行、保險(xiǎn)公司等貸款機(jī)構(gòu)不能通過事先約定在老年人去世后，其所抵押的住宅歸貸款機(jī)構(gòu)所有。對策:為保證以房養(yǎng)老模式的順利實(shí)行，政府可以對相關(guān)法律進(jìn)行完善或調(diào)整，使得這些法律與以房養(yǎng)老模式相適應(yīng)。

五、結(jié)論與討論

基于國內(nèi)養(yǎng)老模式的現(xiàn)狀，對我國以房養(yǎng)老模式進(jìn)行設(shè)計(jì)以及對該模式實(shí)行中涉及到的法律問題進(jìn)行探討，提出對策進(jìn)行解決。以房養(yǎng)老在我國面臨傳統(tǒng)子女養(yǎng)老負(fù)擔(dān)重、社會養(yǎng)老保障體系不健全的養(yǎng)老現(xiàn)狀中脫穎而出，給我國養(yǎng)老問題的解決提供了一種創(chuàng)新的思路。鑒于我國特殊的國情，以房養(yǎng)老模式適合走一條政府與市場相結(jié)合的道路，在起步階段由政府主導(dǎo)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù);在成長階段由政府和銀行等機(jī)構(gòu)共同發(fā)展該業(yè)務(wù);在成熟階段完全由市場主導(dǎo)，由政府監(jiān)督。以房養(yǎng)老模式能否在我國成功實(shí)行，關(guān)鍵取決于銀行、保險(xiǎn)公司等貸款機(jī)構(gòu)如何對以房養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行合理的定價(jià)，合理的定價(jià)能夠使得雙方利益得到滿足。在以房養(yǎng)老實(shí)行的過程中，必然會涉及到房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)矛盾、流質(zhì)契約、房屋評估標(biāo)準(zhǔn)等一些法律問題，對這些法律問題的解決能夠進(jìn)一步促進(jìn)以房養(yǎng)老的實(shí)行。

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