論民行刑交叉房產(chǎn)登記案中抵押權(quán)善意取得的法律保護(hù)*
——基于行政視角下“文書(shū)取樣”和“法官測(cè)驗(yàn)”的實(shí)證分析

●陳希國(guó) 王淑玲

論民行刑交叉房產(chǎn)登記案中抵押權(quán)善意取得的法律保護(hù)*
——基于行政視角下“文書(shū)取樣”和“法官測(cè)驗(yàn)”的實(shí)證分析

●陳希國(guó) 王淑玲

無(wú)處分權(quán)人通過(guò)偽造材料辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，隨后辦理抵押進(jìn)行借款或貸款，后真實(shí)的房產(chǎn)權(quán)利人起訴撤銷(xiāo)房屋登記，而善意抵押權(quán)人主張取得涉案房產(chǎn)抵押權(quán)阻止登記撤銷(xiāo)的案件不斷出現(xiàn)。此類案件既涉及偽造材料人的刑事犯罪，同時(shí)涉及房屋登記行政行為合法性的司法審查，又涉及對(duì)第三人是否屬于善意取得的民事裁量，屬于民事、行政、刑事三重交叉情形。如何處理和適用抵押權(quán)善意取得問(wèn)題，成為目前困擾法官尤其是行政審判法官的司法難題。

房產(chǎn)登記 抵押權(quán) 善意取得

一、取樣與測(cè)驗(yàn)：抵押權(quán)善意取得在案件中法律適用的混亂現(xiàn)狀

(一)類似案件不同法官的裁判結(jié)果對(duì)比

針對(duì)抵押權(quán)善意取得問(wèn)題，筆者通過(guò)“北大法寶”司法案例模塊和中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)檢索了部分類似案例，以探究全國(guó)各地不同法院法官對(duì)此類案件的裁判模式和進(jìn)路。

1.北大法寶系統(tǒng)檢索樣本分析。引證碼CLI.C.1429257耿某某等訴南京市住建委房屋行政登記糾紛案，肯定了銀行的善意取得，駁回原告訴訟請(qǐng)求；CLI.C.647485鎮(zhèn)平縣房管局與王某某房屋行政登記糾紛案，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)未盡審慎審查義務(wù)，程序違法，且信用社擁有抵押權(quán)，撤銷(xiāo)房屋登記行為；CLI.C.828566徐某某訴南京房管局局房屋抵押登記案，認(rèn)為雖然房屋權(quán)屬登記被注銷(xiāo)，但銀行善意取得抵押權(quán)，故確認(rèn)登記行為違法；CLI.C.136902武漢市國(guó)土資源和房管局等與施以平房屋行政登記糾紛案，被訴登記行為缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，判決撤銷(xiāo)，但銀行的抵押權(quán)可另行主張；CLI.C.100149沈陽(yáng)市房產(chǎn)局等與馮謙房屋行政登記糾紛上訴案，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)認(rèn)定事實(shí)不清，抵押權(quán)人的民事權(quán)益不是案件審查范圍，判決撤銷(xiāo)登記。從以上案例可以看出，最高法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《若干規(guī)定》)出臺(tái)前，案件結(jié)果全部系撤銷(xiāo)登記；在此之后多數(shù)為確認(rèn)違法或者駁回訴請(qǐng)，改變了以往一律撤銷(xiāo)的局面。筆者認(rèn)為，原因之一在于《若干規(guī)定》頒布后法官對(duì)“第三人善意取得房屋所有權(quán)予以保護(hù)”基本達(dá)成共識(shí)，但對(duì)抵押權(quán)的善意取得是否適用，實(shí)踐中認(rèn)識(shí)不一，導(dǎo)致在抵押權(quán)已屬善意取得的前提下，仍然出現(xiàn)撤銷(xiāo)登記的裁判結(jié)論。

2.中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)檢索樣本分析。(2014)二中行終字第92號(hào)行政判決認(rèn)為，刑事判決顧某犯詐騙罪，并將涉案房產(chǎn)發(fā)還原真實(shí)權(quán)利人劉某，在撤銷(xiāo)登記機(jī)構(gòu)為顧某的辦理的轉(zhuǎn)移登記后，抵押權(quán)登記的基礎(chǔ)條件已喪失，故撤銷(xiāo)房屋抵押登記；(2014)浙杭行終字第40號(hào)行政判決認(rèn)為，法院已判決李某犯合同詐騙罪；且房管局已自行撤銷(xiāo)抵押登記，故典當(dāng)行不屬于善意取得，房管局撤銷(xiāo)抵押并無(wú)不當(dāng)，駁回典當(dāng)行訴請(qǐng)；(2013)溫平行初字第31號(hào)行政判決認(rèn)為，楊小某將其父親楊某的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記到自己名下，后向銀行抵押貸款，并辦理抵押登記。后法院認(rèn)為銀行系善意取得抵押權(quán)，房管局辦理轉(zhuǎn)移登記未盡審查職責(zé)，故確認(rèn)被訴轉(zhuǎn)移登記行為違法。從上述三案可以看出：首先，刑事判決中關(guān)于“贓物追繳”的處理易給后續(xù)行政案件造成影響，因涉案房屋被認(rèn)定為詐騙犯罪的贓物，在發(fā)還被害人(原房屋所有權(quán)人)后，登記機(jī)構(gòu)將依據(jù)法院刑事判決注銷(xiāo)房屋轉(zhuǎn)移登記，而法院也將直接依據(jù)刑事案件結(jié)果判決撤銷(xiāo)登記行為，導(dǎo)致善意取得的抵押權(quán)人喪失利用抵押房屋獲得優(yōu)先受償?shù)臋C(jī)會(huì)。其次，抵押權(quán)是否善意取得可以在行政案件中直接認(rèn)定，判斷依據(jù)主要是抵押權(quán)人是否信賴登記和盡到必要的注意義務(wù)，而登記機(jī)構(gòu)是否盡到審查職責(zé)，將直接導(dǎo)致駁回原真實(shí)權(quán)利人訴請(qǐng)和確認(rèn)登記違法兩種判決結(jié)果。

(二)同一案件不同法官的裁判結(jié)果對(duì)比

1.案例。趙某為房屋的所有權(quán)人。徐某與朱某合謀騙取銀行貸款，由朱某冒充趙某，偽造材料與徐某進(jìn)行虛假交易，將房屋過(guò)戶到徐某名下，并辦理了房權(quán)登記。后徐某與銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款，銀行查詢房權(quán)登記后準(zhǔn)予貸款，房管局審核后辦理抵押登記。徐某后因到期未償還貸款，被銀行訴至法院，法院判決銀行可以涉案房屋優(yōu)先受償。后某法院針對(duì)徐某的詐騙行為作出刑事判決，徐某犯貸款詐騙罪。隨后趙某提起訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)房管局給徐某辦理的轉(zhuǎn)移登記。

2.測(cè)驗(yàn)。筆者將上述案例印發(fā)至全市76名行政審判法官手中，要求撰寫(xiě)判決“本院認(rèn)為”部分，并詳細(xì)闡述支撐裁判結(jié)果的理由。據(jù)統(tǒng)計(jì)，23人判決撤銷(xiāo)被訴登記行為，占30.3%；47人判決去確認(rèn)被訴登記行為違法，占61.8%；6人判決駁回原告訴訟請(qǐng)求，占7.9%。撤銷(xiāo)判決的理由是刑事判決顯示，徐某偽造房屋登記材料，屬認(rèn)定事實(shí)不清，故登記行為違法，應(yīng)予撤銷(xiāo)；確認(rèn)違法判決理由是雖登記行為違法應(yīng)予撤銷(xiāo)，但銀行抵押權(quán)系善意取得，應(yīng)予保護(hù)，故保留登記效果；駁回訴訟請(qǐng)求判決理由是雖登記結(jié)果錯(cuò)誤，但房管局已盡審查義務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，趙某可向徐某尋求賠償。

3.分析。由上可知，針對(duì)同一案件，H市76名行政審判法官得出三種迥然不同的判決類型。如果說(shuō)取樣分析顯示類似案件的處理結(jié)果不同尚可以理解的話，畢竟個(gè)案有個(gè)案之具體情形，有時(shí)某細(xì)節(jié)之不同就會(huì)改變法官裁判方向，但是同一案件得出三種大相徑庭的結(jié)果就應(yīng)引發(fā)我們反思。

二、分析與追問(wèn)：案件裁判中法官的實(shí)然思路和應(yīng)然思維

(一)不同裁判結(jié)果中法官的實(shí)然思路

1.撤銷(xiāo)判決之理由——“轉(zhuǎn)移登記行為依據(jù)的事實(shí)不清”。根據(jù)《行政訴訟法》第5條規(guī)定，人民法院在行政審判中要恪守合法性審查原則。因此，倘若當(dāng)事人僅就房屋權(quán)屬登記提起行政訴訟，法院就應(yīng)圍繞被訴登記行為的合法性進(jìn)行審查，即登記機(jī)關(guān)是否依照申請(qǐng)人的申請(qǐng)，對(duì)其申請(qǐng)事項(xiàng)依照法律規(guī)定進(jìn)行審查，申請(qǐng)人是否依法提交了申請(qǐng)登記所需的材料，申請(qǐng)登記事項(xiàng)有無(wú)違反法律的禁止性或限制性規(guī)定，申請(qǐng)材料內(nèi)容之間是否一致，申請(qǐng)材料是否真實(shí)等。但是，辦理登記過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)所依據(jù)的基礎(chǔ)事實(shí)材料虛假，應(yīng)屬事實(shí)不清，法院應(yīng)判決撤銷(xiāo)此房屋登記行為。

2.確認(rèn)違法判決之理由——“善意取得的抵押權(quán)優(yōu)先保護(hù)”。最高法院頒布的《若干規(guī)定》第11條第3款規(guī)定：“被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷(xiāo)將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷(xiāo)登記行為?！奔捶课菀褳榈谌松埔馊〉玫模幢愕怯浶袨檫`法，亦不應(yīng)撤銷(xiāo)，以保護(hù)交易安全。按照文義解釋方法，此處“第三人善意取得”的權(quán)利亦應(yīng)包含抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)善意取得應(yīng)構(gòu)成撤銷(xiāo)前置房屋變更登記的阻卻因素。

3.駁回訴請(qǐng)判決之理由——“登記機(jī)構(gòu)已盡審查職責(zé)”。據(jù)《房屋登記辦法》第11條第3款規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)申請(qǐng)人提交的證件、證明材料的完備性進(jìn)行審查，并對(duì)證件和材料的真實(shí)性盡到一般理性人的注意義務(wù)即可。倘若申請(qǐng)人偽造簽名、蓋章或者其他材料，登記機(jī)構(gòu)工作人員經(jīng)過(guò)仔細(xì)審查尚不能鑒別其真?zhèn)?，必須借助專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)或者具備專門(mén)知識(shí)人員才能發(fā)現(xiàn)的，雖然登記結(jié)果錯(cuò)誤，但應(yīng)視登記機(jī)構(gòu)已盡審查職責(zé)，否則有過(guò)度苛責(zé)登記機(jī)構(gòu)之嫌。法院經(jīng)審查，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)已盡審查職責(zé)，則應(yīng)當(dāng)判決駁回原真實(shí)權(quán)利人的訴訟請(qǐng)求，而非判決確認(rèn)違法。

(二)案件裁判中法官的應(yīng)然思維

1.確認(rèn)違法判決理由之補(bǔ)充。當(dāng)前利益沖突在某種意義上構(gòu)成了社會(huì)發(fā)展的基本內(nèi)容，法院進(jìn)行法律解釋時(shí)，不可能不進(jìn)行利益衡量，而“現(xiàn)代行政審判中, 將價(jià)值判斷、利益衡量作為一種重要的裁判方法”。①江必新：《論行政訴訟十大關(guān)系—兼議行政訴訟法的修改》，載《行政執(zhí)法與行政審判》( 第 20 集 )，法律出版社2007 年版，第 33 頁(yè)。認(rèn)判決即行政審判處理公共利益和個(gè)人利益沖突時(shí)進(jìn)行衡量的結(jié)果。同理，當(dāng)個(gè)人利益與個(gè)人利益發(fā)生沖突時(shí)，法院進(jìn)行裁判時(shí)應(yīng)該進(jìn)行利益衡量。眾所周知，所有權(quán)具有強(qiáng)大的追及效力，但“所有權(quán)的保護(hù)(靜的安全)與交易便捷(動(dòng)的安全)這兩個(gè)價(jià)值必須妥協(xié)，期能兼顧”。②王澤鑒：《民法物權(quán)》，北京大學(xué)出版社2009年版，第458頁(yè)?，F(xiàn)行立法更傾向于不特定的善意第三人的權(quán)利，即保護(hù)交易安全，從而阻斷原權(quán)利人所有權(quán)的追及力。遇此情形，司法即運(yùn)用確認(rèn)違法判決方式，不僅對(duì)前置轉(zhuǎn)移登記行為作出否定性評(píng)價(jià)，同時(shí)保留登記效果，為后續(xù)抵押登記提供合法和正當(dāng)性依據(jù)。

2.撤銷(xiāo)判決理由之反駁。不可否認(rèn)，行政案件以合法性審查為原則，具體行政行為事實(shí)不清或者違反法定程序即應(yīng)撤銷(xiāo)。但在民行交叉房屋登記案件中，當(dāng)事人所訴求的并非僅僅為登記行為的合法性，而是背后的民事權(quán)益，因此法院在裁判過(guò)程中，除對(duì)合法性作出判斷外，還要對(duì)民事權(quán)益爭(zhēng)議一并審查與解決，這也符合最高人民法院行政審判一并解決行政和民事?tīng)?zhēng)議的司法導(dǎo)向。倘若徑行撤銷(xiāo)登記行為，民事問(wèn)題另行主張，一則引發(fā)當(dāng)事人訴累，二則易造成民事權(quán)益受撤銷(xiāo)行為影響而無(wú)法予以保護(hù)。

3.駁回訴請(qǐng)判決理由之反駁。對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)課以實(shí)質(zhì)審查之職責(zé)，能強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任意識(shí)，減少欺詐現(xiàn)象，保護(hù)交易安全，與形式審查相比利大于弊。退一步講，無(wú)論房屋登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，“對(duì)申請(qǐng)人提供材料與房屋登記機(jī)構(gòu)保存登記薄記載事項(xiàng)的一致性，房屋登記機(jī)構(gòu)無(wú)疑負(fù)有審查申請(qǐng)材料真實(shí)性、一致性、合法性的審慎的審查職責(zé)?！雹蹢钆R萍：《〈關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定〉理解與適用》，中國(guó)法制出版社2012年版，第85頁(yè)。因此，民行刑交叉案件中，當(dāng)事人偽造的身份證或簽名等材料與登記機(jī)構(gòu)保存的登記材料具有差別的，房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記的專門(mén)工作人員應(yīng)當(dāng)具備一定的鑒別能力，未審慎審查予以登記則應(yīng)負(fù)一定責(zé)任，故徑行駁回原權(quán)利人訴請(qǐng)應(yīng)屬不當(dāng)。

三、矯正與統(tǒng)一：抵押權(quán)善意取得在民行刑案件中的法律適用進(jìn)路

(一)基礎(chǔ)：抵押權(quán)善意取得在民行刑案件中具備適用空間

1.在行政案件中的適用空間。最高法院《若干規(guī)定》第11條第3款的規(guī)定中的“房屋已為第三人善意取得”包含房屋的抵押權(quán)，存有爭(zhēng)議。確定“房屋”的應(yīng)有之義是否包含抵押權(quán)，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合語(yǔ)境解釋或者體系解釋，需要考察相關(guān)規(guī)定。筆者認(rèn)為，《若干規(guī)定》第11條第3款內(nèi)容的制定恰恰是為了和《物權(quán)法》中的善意取得制度相銜接。④參見(jiàn)前引③，第133頁(yè)。《物權(quán)法》第106條第3款明確規(guī)定：“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！钡盅簷?quán)適用善意取得具有明確的立法依據(jù)?！段餀?quán)法》實(shí)施后，原建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》第81條規(guī)定“房屋權(quán)利為他人善意取得的除外”，此處“房屋權(quán)利”應(yīng)包括抵押權(quán)。此外，最高法院有關(guān)批復(fù)中指出，“抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是物權(quán)變更的原因和方式之一，同樣可以適用善意取得制度?！雹菰斠?jiàn)最高人民法院行政審判庭于2011年12月13日作出的《關(guān)于其他財(cái)產(chǎn)共有人起訴期限計(jì)算以及對(duì)抵押權(quán)人是否適用善意取得問(wèn)題的答復(fù)》([2011]行他字第75號(hào))。因此，結(jié)合物權(quán)法和房屋登記辦法的規(guī)定及最高法院批復(fù)，再回到《若干規(guī)定》第11條第3款內(nèi)容的解釋上來(lái)，可推知抵押權(quán)應(yīng)屬“第三人善意取得”之范疇。

2.在刑事案件中的適用空間。因涉案房屋被定性為贓物后，應(yīng)予以追繳并發(fā)還被害人。但如果涉案房屋已被設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人因信賴登記而構(gòu)成善意取得，此時(shí)抵押權(quán)人權(quán)益保護(hù)與刑事案件中贓物追繳就會(huì)發(fā)生沖突?！段餀?quán)法》確立了善意取得制度，但回避了贓物善意取得的問(wèn)題。但是最高法院頒布的《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》確立了詐騙罪中贓物的善意取得制度。因此，在民行刑交叉的房屋登記案件中，如刑事案件審理在先，涉及第三人善意取得時(shí)，不再追繳，涉案房屋的權(quán)屬問(wèn)題留待行政和民事案件解決。同理，涉案房屋的抵押權(quán)為第三人善意取得的，刑事案件中追繳亦應(yīng)采取慎重態(tài)度，避免與后續(xù)的行政或民事案件的判決產(chǎn)生沖突。

(二)演進(jìn)：行政案件中不同權(quán)利主體之間的利益博弈

1.房屋靜的歸屬與動(dòng)的安全孰應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。善意取得制度的設(shè)立初衷系基于社會(huì)整體利益或者團(tuán)體主義思想，強(qiáng)調(diào)交易安全的優(yōu)先保護(hù)。但是，房屋靜的歸屬利益并非僅僅是房屋所有權(quán)人的個(gè)人利益，其實(shí)質(zhì)上也是重要的社會(huì)利益，亦具有很高的保護(hù)價(jià)值，二者發(fā)生沖突時(shí)，不能簡(jiǎn)單的判斷孰優(yōu)孰劣，應(yīng)當(dāng)“按照分配的正義來(lái)作出最合理的調(diào)節(jié)”。⑥孫鵬：《民法上信賴保護(hù)制度及其法的構(gòu)成——在靜的安全與交易安全之間》，載《西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)》(人文社科版)2005年第7期。具體到房屋登記的信賴保護(hù)，除考察抵押權(quán)人的善意、支付對(duì)價(jià)等因素，還要考量原房屋實(shí)體權(quán)利人的可歸責(zé)性，如對(duì)房屋的必要看管義務(wù)等，法院在選擇利益保護(hù)優(yōu)先性時(shí)，應(yīng)當(dāng)將可歸責(zé)和不可歸責(zé)因素予以合理分配，并在價(jià)值衡平后作出裁斷。

2.不同權(quán)利主體利益變現(xiàn)的實(shí)質(zhì)可能性。雖然確認(rèn)違法判決后，原房屋權(quán)利人可通過(guò)民事訴訟向抵押人主張侵權(quán)損害責(zé)任，亦可通過(guò)行政訴訟向房屋登記機(jī)構(gòu)尋求行政賠償救濟(jì)；雖然撤銷(xiāo)登記判決后，抵押權(quán)人可基于抵押合同向抵押人主張違約責(zé)任，亦可向登記機(jī)構(gòu)需求國(guó)家賠償救濟(jì)。換言之，無(wú)論行政案件中是否保護(hù)抵押權(quán)善意取得，原房屋權(quán)利人和抵押權(quán)人仍然存有不同的救濟(jì)渠道。但是，抵押權(quán)人只有擁有涉案房屋的抵押權(quán)，方可實(shí)現(xiàn)絕對(duì)保障的優(yōu)先受償；原房屋權(quán)利人只有收回房屋所有權(quán)，才不至于物權(quán)轉(zhuǎn)化為債權(quán)。所以不同權(quán)利主體總是盡力爭(zhēng)取獲得最有保障的權(quán)利變現(xiàn)機(jī)會(huì)，在此博弈過(guò)程中，才導(dǎo)致民行刑案件出現(xiàn)不同的裁判方式和結(jié)果。

(三)回歸：綜合因素考量下的案件最優(yōu)處理模式

1.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)已啟動(dòng)的案件處理模式。第一，房屋作為抵押物已被抵押權(quán)人折價(jià)或被法院法院拍賣(mài)、變賣(mài)后，原房屋所有人發(fā)現(xiàn)房屋已被他人利用詐騙手段轉(zhuǎn)移登記的，因涉及房屋受讓人通過(guò)變賣(mài)、拍賣(mài)等方式已善意取得房屋所有權(quán)，原房屋所有人只能向抵押人或者登記機(jī)構(gòu)尋求救濟(jì)，其要求撤銷(xiāo)房屋登記的主張不能得到法院支持。第二，房屋作為抵押物已被法院在其他案件中予以查封、扣押。在此期間，原房屋所有權(quán)人發(fā)現(xiàn)房屋已被錯(cuò)誤轉(zhuǎn)移登記到他人名下，提起行政訴訟和請(qǐng)求撤銷(xiāo)登記的，法院應(yīng)對(duì)抵押權(quán)人是否構(gòu)成善意取得進(jìn)行判斷。認(rèn)定構(gòu)成的，按照“抵押權(quán)在設(shè)定中有因抵押物登記之物權(quán)公示原則所引申出的從‘無(wú)權(quán)利人處取得’之原則相支撐，抵押權(quán)的效力不會(huì)因抵押權(quán)人從非真正抵押物所有人處取得而無(wú)效”，⑦高建新、嚴(yán)志凌：《抵押權(quán)設(shè)立對(duì)更正登記之訴的影響》，載《法學(xué)》2000年第9期。應(yīng)對(duì)善意取得的抵押權(quán)予以保護(hù)。抵押權(quán)進(jìn)入實(shí)現(xiàn)階段，其性質(zhì)從期待權(quán)成為現(xiàn)實(shí)權(quán)利，可阻斷所有權(quán)的追及，并且此后必然涉及抵押物的即將受讓人，該受讓人屬善意取得。從此角度考慮，善意取得的抵押權(quán)相對(duì)于原所有權(quán)亦應(yīng)受到優(yōu)先保護(hù)，對(duì)前置轉(zhuǎn)移登記確認(rèn)違法或駁回原所有權(quán)人訴請(qǐng)。

2.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)未啟動(dòng)時(shí)的案件處理模式。當(dāng)涉案房屋被抵押后，并不意味著善意第三人必然善意取得房屋所有權(quán)。只有抵押人按照約定無(wú)力償還抵押債務(wù)時(shí)才會(huì)啟動(dòng)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序。相對(duì)期待權(quán)，立法應(yīng)更傾向于保護(hù)原房屋所有人之權(quán)益，以恢復(fù)被損害的房產(chǎn)交易關(guān)系。故筆者建議，在主債權(quán)未屆清償期限時(shí)，因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否需要啟動(dòng)懸而未決，故可裁定中止訴訟。主債權(quán)期限屆滿，抵押人(刑事案件詐騙人)能償還借款或貸款，抵押權(quán)消滅，抵押權(quán)人利益得到保護(hù)，前置轉(zhuǎn)移登記行為可徑行撤銷(xiāo)；抵押人不能償還的，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序啟動(dòng)，參照上文進(jìn)行處理。

3.權(quán)利主體的過(guò)錯(cuò)對(duì)案件處理模式之影響。第一，原房屋所有權(quán)人的過(guò)錯(cuò)。參照善意取得人信賴保護(hù)的歸責(zé)原理，⑧參見(jiàn)前引⑥。原所有權(quán)人和信賴外觀人(抵押權(quán)人)都屬于受害者，但是損害或者不利益由誰(shuí)承擔(dān)取決于誰(shuí)對(duì)損害發(fā)生危險(xiǎn)的支配力更強(qiáng)。相對(duì)于信賴抵押登記的權(quán)利人而言，原房屋所有人可更好地支配或阻止被他人冒充登記等詐騙行為的危險(xiǎn)，這就決定了原權(quán)利人具有被推定的過(guò)錯(cuò)，而相對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的抵押權(quán)人則具有被優(yōu)先保護(hù)的法理正當(dāng)性。第二，抵押權(quán)人的過(guò)錯(cuò)。原房屋所有人具有被推定的過(guò)錯(cuò)并不意味著抵押權(quán)人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，抵押權(quán)人過(guò)錯(cuò)可成為判斷其是否善意的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)?shù)盅簷?quán)人具有過(guò)錯(cuò)時(shí)，則不能善意取得抵押權(quán)，原所有權(quán)人權(quán)益應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。過(guò)錯(cuò)主要指抵押權(quán)人對(duì)原因行為(房屋所有權(quán)是否屬于抵押人、登記是否錯(cuò)誤等)違法是否已盡注意義務(wù)，應(yīng)區(qū)分情形判斷。如果抵押權(quán)人系自然人，其注意義務(wù)相對(duì)較低，僅基于社會(huì)理性人的要求進(jìn)行審查判斷即可；如果抵押權(quán)人系銀行或其他專業(yè)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，其注意義務(wù)相對(duì)較高，要按照其行業(yè)規(guī)則或有關(guān)法律規(guī)定對(duì)房屋登記是否存在違法情形進(jìn)行審慎的審查，若有悖規(guī)定應(yīng)發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)，應(yīng)屬過(guò)錯(cuò)，不能夠善意取得抵押權(quán)。此外，關(guān)于原因行為的違法程度也應(yīng)加以判斷和考量，如果系一般違法行為，抵押權(quán)人的注意和審查義務(wù)相對(duì)較低；如果系重大違法行為(偽造合同、簽章等詐騙)，抵押權(quán)人的注意和審查義務(wù)相對(duì)較高。如果未盡注意義務(wù)，抵押權(quán)人可因此不能善意取得抵押權(quán)，行政案件可徑行撤銷(xiāo)前置房屋轉(zhuǎn)移登記行為。

(作者單位：菏澤市中級(jí)人民法院 山東法官培訓(xùn)學(xué)院)

責(zé)任編校：王文斌

*本文獲全國(guó)法院第26屆學(xué)術(shù)討論會(huì)二等獎(jiǎng)，有刪節(jié)。