農(nóng)村住房貼產(chǎn)權(quán)抵押的探索與實(shí)踐
——以麗水市為例

麗水市國(guó)土資源局 趙力強(qiáng)

農(nóng)村住房貼產(chǎn)權(quán)抵押的探索與實(shí)踐
——以麗水市為例

麗水市國(guó)土資源局 趙力強(qiáng)

農(nóng)村住房既是農(nóng)民最主要的家庭財(cái)產(chǎn) 也是農(nóng)民產(chǎn)權(quán)抵押融資潛力最大的領(lǐng)域。近年來(lái) 麗水市推進(jìn)農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)農(nóng)房 抵押貸款工作 作為深化農(nóng)村金融改革 破解農(nóng)民貸款難、貸款貴問(wèn)題的重要突破口 圍繞農(nóng)村實(shí)際 積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn) 取得一定成效。截至2015年一季度末 麗水市已累計(jì)發(fā)放農(nóng)房抵押貸款1.71萬(wàn)筆 金額42.32億元 貸款余額19.25億元 業(yè)務(wù)量位居浙江省第二位。

一、主要做法

1.試點(diǎn)先行 積極穩(wěn)妥推進(jìn)

麗水市農(nóng)房抵押貸款工作試點(diǎn)時(shí)間較早 上世紀(jì)90年代 麗水市龍泉、縉云、慶元等縣農(nóng)村信用社就嘗試開(kāi)辦了集體土地農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)。2008年 麗水市政府印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村住房抵押貸款工作的意見(jiàn)》 在全省較早開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作。到2012年末 全市除蓮都、云和、遂昌外已有6個(gè)縣 市 開(kāi)辦了農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù) 貸款余額8.05億元。2013年 農(nóng)房抵押貸款列為麗水市農(nóng)村金融改革13個(gè)重點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目。人民銀行會(huì)同市法制辦、國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)通過(guò)深入調(diào)研 由市委、市政府印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村住房抵押貸款工作的實(shí)施意見(jiàn)》 在全市全面推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。到2014年末 全市所有縣市、區(qū) 均開(kāi)展了農(nóng)房抵押貸款工作。

2.健全制度 完善配套機(jī)制

一是強(qiáng)化制度保障。麗水市人行制定了《麗水市農(nóng)村住房抵押貸款管理暫行辦法》。同時(shí) 協(xié)調(diào)國(guó)土、建設(shè)等相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了《麗水市區(qū)集體土地范圍內(nèi)農(nóng)村住房抵押權(quán)登記規(guī)定 試行 》等配套制度。針對(duì)現(xiàn)行法律政策對(duì)農(nóng)民宅基地使用權(quán)抵押的限制 麗水市規(guī)定金融機(jī)構(gòu)辦理農(nóng)房抵押貸款 經(jīng)農(nóng)房坐落地的集體土地所有權(quán)單位

村民委員會(huì) 同意后 按照“地隨房走”原則 只辦理房產(chǎn)抵押登記即可。農(nóng)戶抵押時(shí) 須保證其抵押房屋處置后仍有第二住所。二是加快推進(jìn)農(nóng)房確權(quán)發(fā)證。以城中村、中心鎮(zhèn)、中心村以及下山脫貧等新農(nóng)村建設(shè)中符合登記條件的農(nóng)房為重點(diǎn) 以點(diǎn)帶面 有序推進(jìn)農(nóng)村住房確權(quán)登記。三是積極搭建流轉(zhuǎn)處置平臺(tái)。積極推進(jìn)建立全市統(tǒng)一農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺(tái) 促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn) 為貸款抵押物處置、抵押權(quán)利的實(shí)現(xiàn)提供便利。目前 麗水9個(gè)縣 市、區(qū) 已全部搭建縣級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 街道 也已全面完成產(chǎn)權(quán)交易窗口設(shè)立 全市已基本建成覆蓋“市-縣-鄉(xiāng)”三級(jí)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)體系。

3.創(chuàng)新機(jī)制 破解處置難題針對(duì)農(nóng)房只能本村流轉(zhuǎn)、“一戶一宅”的法律限制 市人行創(chuàng)新在全市推動(dòng)組建村級(jí)互助擔(dān)保組織 采取“村民入一點(diǎn)、集體出一點(diǎn)、能人助一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”的方式組建村級(jí)互助擔(dān)保基金 為本村農(nóng)民貸款提供擔(dān)保 同時(shí)農(nóng)民將農(nóng)房作為反擔(dān)保。村級(jí)擔(dān)?；鸺劝l(fā)揮融資杠桿作用 放大農(nóng)戶貸款額度 又有效規(guī)避法律對(duì)農(nóng)房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的限制 降低了金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。如 云和縣云和鎮(zhèn)白洋墩村2012年起開(kāi)始進(jìn)行舊村改造 但由于資金缺乏 進(jìn)展較慢。2013年該村第一小組70余戶農(nóng)戶自發(fā)籌資200萬(wàn)元以村委會(huì)名義成立專項(xiàng)貸款互助擔(dān)?；?縣農(nóng)行按照擔(dān)?；鹂傤~放大10倍給予白洋墩村授信 現(xiàn)已發(fā)放到位73戶 發(fā)放信貸資金約3642萬(wàn)元 解決了舊村改造中農(nóng)民資金缺乏的問(wèn)題。根據(jù)政策要求農(nóng)業(yè)銀行支持“三農(nóng)”貸款利率的最高上浮為30%。由于農(nóng)戶信用等級(jí)和貸款年限等因素的不同 貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%-30%不等。同時(shí)村委會(huì)與每位參與農(nóng)戶再單獨(dú)簽訂協(xié)議 以農(nóng)戶的宅基地或新建房屋進(jìn)行反擔(dān)保 若貸款逾期 村委會(huì)將有權(quán)處置農(nóng)戶的宅基地或新建房屋 并將回籠資金彌補(bǔ)欠款。

4.豐富產(chǎn)品 滿足多樣需求

麗水市中心支行針對(duì)農(nóng)戶資產(chǎn)、資信狀況和抵押物變現(xiàn)條件等具體情況 指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)多樣化信貸產(chǎn)品 滿足不同層次農(nóng)戶融資需求。除了農(nóng)房直接抵押貸款以外 還創(chuàng)新推出了農(nóng)房抵押按揭貸款、“農(nóng)房抵押 信用”授信循環(huán)貸款、農(nóng)房抵押擔(dān)保貸款等品種。如 農(nóng)房抵押貸款模式的創(chuàng)新。郵政儲(chǔ)蓄銀行云和支行 結(jié)合云和縣大坪下山轉(zhuǎn)移農(nóng)戶公寓項(xiàng)目 為境內(nèi)具有農(nóng)業(yè)戶口 居住在緊水灘、石塘庫(kù)區(qū)、地質(zhì)災(zāi)害隱患點(diǎn)、高山和深山 且生產(chǎn)生活條件差、發(fā)展?jié)摿τ邢?自愿要求下山搬遷的農(nóng)戶 提供農(nóng)村住房按揭貸款。具體操作是農(nóng)戶先交納房?jī)r(jià)30%的首付款 郵政儲(chǔ)蓄銀行云和支行依據(jù)購(gòu)房合同和首付款交納憑證為農(nóng)戶剩余70%房款發(fā)放按揭貸款 貸款利率按人民銀行貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行 貸款期限一般為10-15年。截至2015年3月末 郵政儲(chǔ)蓄銀行云和支行共發(fā)放農(nóng)房按揭貸款316筆、金額8789萬(wàn)元。

5.構(gòu)建防線 防范各類風(fēng)險(xiǎn)

一是推進(jìn)農(nóng)村信用體系建設(shè)建立借款人信用風(fēng)險(xiǎn)防線。全面推進(jìn)農(nóng)村信用體系建設(shè) 建立全市聯(lián)網(wǎng)的農(nóng)戶信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù) 金融機(jī)構(gòu)充分運(yùn)用農(nóng)戶信用評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。二是規(guī)范農(nóng)房抵押管理 建立抵押物風(fēng)險(xiǎn)防線。規(guī)定農(nóng)房抵押權(quán)人只能為金融機(jī)構(gòu)或擔(dān)保機(jī)構(gòu) 防止農(nóng)村房屋變相買(mǎi)賣(mài)。限定貸款抵押率 原則上不超過(guò)評(píng)估價(jià)值的60 辦理農(nóng)村住房抵押按揭貸款 自有資金比例不低于40 貸款期限最長(zhǎng)一般不超過(guò)15年。三是加強(qiáng)司法保障 建立法律風(fēng)險(xiǎn)防線。推動(dòng)市中級(jí)法院專門(mén)出臺(tái)《關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村“三權(quán)”抵押工作提供司法保障的試行意見(jiàn)》 麗中法〔2014〕89號(hào) 依法認(rèn)可銀行抵押權(quán)效力 支持農(nóng)房抵押擔(dān)保方式創(chuàng)新 創(chuàng)新適用基層法院“一審終審”制特別程序 強(qiáng)化法院執(zhí)行 消除金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)顧慮 依法保障農(nóng)民用益物權(quán)。如 龍泉市茶坦村是以農(nóng)家樂(lè)餐飲業(yè)與鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的行政村 該村從事餐飲、休閑旅游的農(nóng)家樂(lè)有20余家 行業(yè)年收入達(dá)到3000多萬(wàn)元農(nóng)房的資產(chǎn)價(jià)值較高、可變現(xiàn)能力較強(qiáng)。為促進(jìn)該地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展 龍泉市涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)充分利用農(nóng)村信用體系建設(shè)成果 根據(jù)農(nóng)戶信用評(píng)價(jià)等級(jí)為申請(qǐng)農(nóng)房抵押貸款的農(nóng)戶給予預(yù)授信 同時(shí)提高授信額度 截至2015年3月末 該村共有67戶農(nóng)戶獲得銀行授信1842萬(wàn)元累計(jì)發(fā)放農(nóng)房抵押貸款760萬(wàn)元。

6.政策支持 強(qiáng)化激勵(lì)引導(dǎo)

市人行將推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款工作與貨幣政策、信貸政策充分結(jié)合 對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行定向激勵(lì) 如支農(nóng)再貸款向積極開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款工作的法人機(jī)構(gòu)重點(diǎn)傾斜 將農(nóng)房抵押貸款工作列入金融機(jī)構(gòu)涉農(nóng)信貸政策導(dǎo)向效果評(píng)估和年度綜合評(píng)價(jià)等。推動(dòng)各市、縣政府出臺(tái)財(cái)政貼息、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償和工作獎(jiǎng)勵(lì)等政策。按照政府補(bǔ)貼與商業(yè)運(yùn)作相結(jié)合的模式 大力推行農(nóng)村住房政策性保險(xiǎn)業(yè)務(wù) 實(shí)現(xiàn)農(nóng)房保險(xiǎn)應(yīng)保盡保 分散農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)壓力。對(duì)農(nóng)村住房抵押貸款涉及的權(quán)屬登記、發(fā)證、評(píng)估以及抵押登記等環(huán)節(jié)的費(fèi)用進(jìn)行減免或按最低標(biāo)準(zhǔn)收取。指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)房抵押貸款實(shí)行優(yōu)惠利率、簡(jiǎn)化貸款手續(xù) 切實(shí)降低農(nóng)民融資成本。農(nóng)信社對(duì)惠農(nóng)擔(dān)保合作社提供的擔(dān)保貸款實(shí)行最優(yōu)惠利率 按同期同檔次基準(zhǔn)利率上浮20%執(zhí)行 農(nóng)戶的貸款利率從目前9.4%降到6% 切實(shí)降低了農(nóng)民的融資成本。2015年1-3月 該組織已為農(nóng)戶提供農(nóng)房抵押貸款擔(dān)保6筆 金額115萬(wàn)元。

二、主要成效

1.業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)面增量 風(fēng)險(xiǎn)控制良好

目前 麗水市9個(gè)縣 市、區(qū)均已開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)。截至2015年3月末 全市已累計(jì)發(fā)放農(nóng)房抵押貸款1.71萬(wàn)筆 金額42.32億元 貸款余額19.25億元 業(yè)務(wù)總量位居全省第二。不良貸款金額290萬(wàn)元 不良率僅為0.15% 風(fēng)險(xiǎn)控制良好 貸款質(zhì)量較高。

2.盤(pán)活農(nóng)民重要財(cái)產(chǎn) 拓寬農(nóng)戶融資渠道

通過(guò)農(nóng)房抵押貸款創(chuàng)新 將農(nóng)民手中最重要的財(cái)產(chǎn)盤(pán)活 使其成為可抵押變現(xiàn)的有效資產(chǎn) 不僅拓寬了農(nóng)戶融資渠道 而且發(fā)揮了農(nóng)房資產(chǎn)價(jià)值高的優(yōu)勢(shì) 有效地撬動(dòng)了農(nóng)村地區(qū)大額信貸資金的投放。如目前全市發(fā)放農(nóng)房抵押貸款平均每筆33萬(wàn)元 較好滿足了“三農(nóng)”發(fā)展較大額融資需求 促進(jìn)了農(nóng)民增收致富。2009年以來(lái) 全市農(nóng)村居民人均純收入增幅連續(xù)6年居全省第一。

3.豐富農(nóng)村金融產(chǎn)品 活躍農(nóng)村金融市場(chǎng)

通過(guò)農(nóng)房抵押貸款機(jī)制的建立健全 加上開(kāi)展的林權(quán)、土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款 麗水實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民基本產(chǎn)權(quán)全部可抵押 初步構(gòu)建了完整的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資體系。同時(shí)通過(guò)普惠型農(nóng)村金融產(chǎn)品體系的完善 為更多金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入農(nóng)村為農(nóng)民提供服務(wù)創(chuàng)造了平臺(tái) 有效活躍了農(nóng)村金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

4.發(fā)揮融資激勵(lì)功能 促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革

通過(guò)開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新 不僅打通了金融支持農(nóng)村發(fā)展主要瓶頸 還增強(qiáng)了農(nóng)戶的權(quán)證意識(shí) 提高了配合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革、確權(quán)登記發(fā)證的主動(dòng)性 提升了國(guó)土、建設(shè)等相關(guān)職能部門(mén)合力推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款工作的積極性對(duì)加強(qiáng)農(nóng)村管理也起到了顯著促進(jìn)作用。一直以來(lái) 農(nóng)民建房只為滿足居住需求 房產(chǎn)確權(quán)的意識(shí)較為淡薄 在新建、翻建房屋時(shí) 千方百計(jì)逃避審批 造成大量違章建筑。通過(guò)開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)農(nóng)民受到住房的融資功能激勵(lì) 為順利辦理產(chǎn)權(quán)登記 主動(dòng)抑制違建沖動(dòng) 為農(nóng)村體制改革找到了一個(gè)新的突破口。

三、存在困難

1.農(nóng)房抵押仍面臨法律障礙

《擔(dān)保法》第37條和《物權(quán)法》第184條均明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得抵押。由于現(xiàn)行法律對(duì)宅基地抵押的限制 農(nóng)房抵押時(shí)無(wú)法辦理集體土地使用權(quán)抵押登記。

2.農(nóng)房抵押物價(jià)值評(píng)估難

由于農(nóng)房建筑質(zhì)量、交通區(qū)位、公共設(shè)施配套等因素 價(jià)值差異極大。農(nóng)房抵押物價(jià)值評(píng)估既缺乏統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 也缺乏權(quán)威的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)交易價(jià)格的參照。金融機(jī)構(gòu)辦理農(nóng)房抵押貸款時(shí) 對(duì)抵押物真實(shí)價(jià)值認(rèn)定較難為防范風(fēng)險(xiǎn) 往往給出較低的抵押率 這又損害了農(nóng)戶利益 挫傷農(nóng)戶辦理農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性。

3.抵押農(nóng)房處置變現(xiàn)存在困難

我國(guó)現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地 規(guī)定農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民 大大限制了農(nóng)房流轉(zhuǎn)范圍。同時(shí) 《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定 “農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后 再申請(qǐng)宅基地的 不予批準(zhǔn)” 導(dǎo)致許多農(nóng)戶不愿積極配合抵押農(nóng)房處置。此外 由于農(nóng)村地區(qū)交通、水電、衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后 居住環(huán)境、建筑質(zhì)量對(duì)房屋品質(zhì)影響較大 農(nóng)村熟人社會(huì)特性、排外因素等 也給農(nóng)房流轉(zhuǎn)帶來(lái)障礙。農(nóng)房資產(chǎn)流動(dòng)性差 作為抵押物需要處置時(shí)面臨處置難、處置成本高問(wèn)題。

四、工作建議

1.適時(shí)修訂相關(guān)法律法規(guī)

按照十八屆三中全會(huì)“慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”精神 逐步推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的修訂完善。最高人民法院應(yīng)研究出臺(tái)支持農(nóng)村金融改革試點(diǎn)的司法保障政策 給予改革試點(diǎn)地區(qū)司法豁免權(quán)。各級(jí)司法部門(mén)應(yīng)準(zhǔn)確把握農(nóng)村改革試點(diǎn)的政策和精神 積極回應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會(huì)的司法需求 依法保障金融改革 積極推進(jìn)金融自主創(chuàng)新 與時(shí)俱進(jìn)地理解和適用相關(guān)法律、司法解釋 對(duì)符合農(nóng)村土地制度改革方向、符合新農(nóng)村建設(shè)方向的改革創(chuàng)新給予有力的司法支持。

2.加快宅基地和農(nóng)房確權(quán)、頒證、登記

加快推進(jìn)農(nóng)村宅基地、農(nóng)民房屋的調(diào)查 全面推進(jìn)宅基地使用權(quán)登記頒證 將農(nóng)民房屋納入確權(quán)登記頒證范圍。將農(nóng)村宅基地和農(nóng)民房屋納入全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體系 包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等 率先建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

3.明確試點(diǎn)區(qū)域農(nóng)房抵押政策

一是明確農(nóng)房宅地同時(shí)抵押。試點(diǎn)地區(qū)辦理農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí) 允許宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民房屋一并抵押、轉(zhuǎn)讓。二是積極探索擴(kuò)大農(nóng)房流轉(zhuǎn)范圍。將農(nóng)房流轉(zhuǎn)范圍由本村集體擴(kuò)大到縣域內(nèi)所有符合條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。尊重農(nóng)房抵押合同和法院對(duì)抵押物的裁決 在不損害他人合法權(quán)益前提下 可不受“一戶一宅”限制。三是積極探索宅基地抵押處置新途徑。建立農(nóng)村宅基地有償使用和退出機(jī)制 建立宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移辦法。

4.進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)

繼續(xù)大力推動(dòng)社會(huì)信用環(huán)境建設(shè) 發(fā)揮各方面合力 加大對(duì)農(nóng)村失信行為的懲治力度 最大限度維護(hù)誠(chéng)實(shí)守信農(nóng)民的合法權(quán)益。進(jìn)一步加強(qiáng)政、銀、司法合作 加大金融債權(quán)保護(hù)力度 依法打擊惡意逃廢銀行債務(wù)行為 切實(shí)降低金融風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)農(nóng)戶誠(chéng)信守法宣傳教育有效提高農(nóng)戶信用意識(shí) 為農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)深入開(kāi)展?fàn)I造良好的社會(huì)信用環(huán)境。