工業(yè)用地市場及工業(yè)與居住用地比價研究綜述

趙 松，李 超

（中國土地勘測規(guī)劃院，北京 100035）

工業(yè)用地市場及工業(yè)與居住用地比價研究綜述

趙 松，李 超

（中國土地勘測規(guī)劃院，北京 100035）

研究目的：以工業(yè)地價與居住地價的比較關(guān)系為核心，梳理總結(jié)已有研究成果，為落實(shí)“十八大”關(guān)于建立“比價機(jī)制”的要求提供研究參考。研究方法：文獻(xiàn)資料法，對比分析法。研究結(jié)果：匯總并比較了國內(nèi)外在工業(yè)用地市場、供應(yīng)、價格等領(lǐng)域的研究重點(diǎn)和代表性觀點(diǎn)，總結(jié)了在“比價”領(lǐng)域的測算方法與實(shí)證思路。研究結(jié)論：建立“比價機(jī)制”關(guān)鍵在于建立科學(xué)合理的市場配置資源和價格形成機(jī)制，盲目確定“比價掛鉤關(guān)系”或?qū)⑾萑胝深A(yù)市場的困境。

土地經(jīng)濟(jì)；工業(yè)地價；比價機(jī)制；土地供應(yīng)；政府干預(yù)

自《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來，工業(yè)用地通過“招拍掛”方式供應(yīng)成為法定要求，從而加快了中國工業(yè)用地配置的市場化進(jìn)程。與相對成熟的商業(yè)、住宅用地市場相比，工業(yè)用地市場仍存在諸多特殊性和不完善之處。近年來工業(yè)用地低成本擴(kuò)張與建設(shè)用地前期取得成本（以征地費(fèi)用為主）快速上漲的矛盾日益突出，地方政府以一次性高價出讓商、住用地彌補(bǔ)工業(yè)用地低價招商引資“虧空”的“經(jīng)營模式”引發(fā)諸多社會問題。在此背景下，黨的十八屆三中全會提出了“建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價機(jī)制，提高工業(yè)用地價格”[1]的具體要求。工業(yè)與居住用地之間是否存在理論上的比價關(guān)系？基于現(xiàn)實(shí)市場條件，如何建立合理比價？本文圍繞“工業(yè)、居住地價”以及與之密切相關(guān)的工業(yè)用地“市場”、“政策”等內(nèi)容，對國內(nèi)外研究成果、觀點(diǎn)進(jìn)行收集分析，旨在啟發(fā)思路、提供借鑒，以利于開展深入研究。

1 工業(yè)用地市場一般現(xiàn)狀及其在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用

1.1 工業(yè)用地市場現(xiàn)狀梳理

（1）工業(yè)園區(qū)位置偏遠(yuǎn)、價格相對較低是各國的普遍規(guī)律，雖然與經(jīng)典理論描述的分布模型有所不同，但符合現(xiàn)代社會、人文、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征。按照阿隆索的單中心城市土地利用模式，各業(yè)用地在空間上的分布從中心到外圍依次為金融業(yè)、商業(yè)、工業(yè)、住宅、郊區(qū)農(nóng)業(yè)；工業(yè)所能支付的地租能力高于住宅，其位置分布與住宅相比，也更接近城市中心[2-3]?，F(xiàn)代土地利用中，國內(nèi)外多數(shù)地區(qū)均表現(xiàn)為工業(yè)用地的價格低于城市住宅，分布遠(yuǎn)離城市中心，這與規(guī)劃導(dǎo)向（如“退二進(jìn)三”）、污染控制、道路通達(dá)以及企業(yè)對集聚效應(yīng)和居民對生活服務(wù)設(shè)施便利度的追求相關(guān)，有其客觀合理性[4-7]。以地租理論、收益理論[8]解釋市場現(xiàn)狀，工業(yè)用地給業(yè)主帶來的直接獲利能力普遍低于商品住宅，因此地價較低；若以工業(yè)地價橫向比較，中國較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)更顯偏低[9-11]。

（2）中國工業(yè)用地供應(yīng)量占比遠(yuǎn)高于多數(shù)國家和地區(qū)。 與國外工業(yè)用地“量價雙低”（相對于住宅用地而言）相比[12-13]，中國工業(yè)用地供應(yīng)“量高價低”是普遍認(rèn)可的現(xiàn)狀[14-15]。蔡軍等對中國近20 年來城市居住與工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模比例進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)面積比呈“倒V”型，出讓制度改革、政績考核及現(xiàn)有的稅收體制導(dǎo)致地方政府2002 年之后的供地偏好轉(zhuǎn)變，產(chǎn)生了低價、超量供應(yīng)工業(yè)用地與高價、縮量供應(yīng)居住用地的傾向[16]。此外，多位學(xué)者均提及國外工業(yè)用地平均占比一般為城市用地的5%—15%，住宅和服務(wù)業(yè)用地占比為60%—70%，而中國在城市化過程中工業(yè)用地達(dá)30%—40%，住宅用地僅占20%—30%，工業(yè)用地超量供應(yīng)明顯[17-19]。

1.2 對工業(yè)用地在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用認(rèn)知

在此領(lǐng)域國內(nèi)外研究觀點(diǎn)頗為相似，普遍認(rèn)為工業(yè)用地上承載的工業(yè)生產(chǎn)對稅收、就業(yè)貢獻(xiàn)明顯，從長遠(yuǎn)來看，對服務(wù)業(yè)及人民生活的正向溢出效應(yīng)顯著，是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展不可或缺的重要因素[4-7，20-27]。

（1）后工業(yè)化城市對工業(yè)用地的重視有所提升。Phillips Preiss Shapiro公司等為哥倫比亞規(guī)劃辦公室提供的咨詢報告[12]中認(rèn)為占土地總面積5%的工業(yè)用地,在數(shù)量上明顯不足，提出后工業(yè)化城市在規(guī)劃及相關(guān)政策上應(yīng)考慮長遠(yuǎn)發(fā)展,為工業(yè)用地保留必要的空間。洛杉磯城市規(guī)劃和社區(qū)重建辦公室在報告[21]中引用了該市總體規(guī)劃的要求，即必須“積極地為現(xiàn)有、新興及遷入重建的企業(yè)提供充足的適用土地”，并測算了滿足公民居住需求所需的政府花費(fèi)（基礎(chǔ)配套、生活服務(wù)等）占政府支出的65%—75%，但其給政府帶來的稅收等收入僅占總收入的25%，而工商業(yè)給政府帶來的財(cái)政收入則遠(yuǎn)高于其所需的政府投入，提出政府必須在供應(yīng)工業(yè)和居住用地方面做好平衡。Ploegmakersa.H等[20]基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角，采用結(jié)構(gòu)化訪談、問卷調(diào)查等方法，分析了荷蘭城市一級政府在工業(yè)用地供給中的行為模式，結(jié)論顯示，在工業(yè)用地市場上，刺激或引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是影響政府決策的主要因素。此外，如前所述，多數(shù)國外發(fā)達(dá)城市工業(yè)用地規(guī)模占比遠(yuǎn)低于中國，但來自這些城市的研究紛紛表達(dá)了必須重視工業(yè)，通過規(guī)劃調(diào)整等為經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展保留（或增加）必要規(guī)模的工業(yè)用地，控制工業(yè)向居住等其他用途轉(zhuǎn)變的觀點(diǎn)[4-6，12-13，20-25]。其中，洛杉磯城市規(guī)劃和社區(qū)重建辦公室撰寫的報告[21]附件中還就美國15個城市的工業(yè)用地利用及規(guī)劃、政策特點(diǎn)與要旨等進(jìn)行了梳理比較，為進(jìn)一步開展國際比較研究提供了詳細(xì)線索。Barrie Needham等[4]則通過微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，在企業(yè)層面研究了土地和其他生產(chǎn)要素間的可替代性，認(rèn)為對制造業(yè)而言，生產(chǎn)工藝對空間的特殊要求以及擴(kuò)大再生產(chǎn)對相鄰?fù)恋氐钠?，使得土地的可替代性較低，企業(yè)為了在一個地方長期生產(chǎn)經(jīng)營，保留一部分富余的土地具有經(jīng)濟(jì)效率性；作者以荷蘭某區(qū)域內(nèi)334家企業(yè)分別于1998、2000、2004、2007時點(diǎn)的數(shù)據(jù)分析證明了當(dāng)受限于土地空間預(yù)留不足、生產(chǎn)擴(kuò)張的成本不經(jīng)濟(jì)時，企業(yè)會選擇遷址。

（2）中國地方政府對工業(yè)用地供應(yīng)的偏好原因復(fù)雜。除看重工業(yè)對服務(wù)業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)這一國內(nèi)外共性原因外[26-28]，長期以來GDP導(dǎo)向的“政績驅(qū)動”、“政府間競爭”、“土地財(cái)政”等也是不可忽視的“客觀”原因[29-33]，此領(lǐng)域的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)表達(dá)多歸結(jié)于制度缺陷。例如，陶然[18]認(rèn)為，不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性改革，難以實(shí)現(xiàn)十八大提出的調(diào)整工業(yè)與居住用地比價等目標(biāo)；萬江[34]認(rèn)為造成工業(yè)用地市場諸多問題的根源并非地方政府的謀利沖動，也不是中央的管制不力，而在于土地制度設(shè)計(jì)不當(dāng)，以“配額式指標(biāo)”為手段的土地用途管制和城鄉(xiāng)二元所有制結(jié)構(gòu)，人為割裂了建設(shè)用地市場，在不同領(lǐng)域采取有區(qū)別的價格策略，且三者之間缺乏自由流動無法實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。

2 工業(yè)地價的影響因素及形成機(jī)制

2.1 國外研究以市場機(jī)制為背景，側(cè)重于傳統(tǒng)地價理論與技術(shù)范疇的定量化研究

工業(yè)用地市場化程度高，價格信號的形成和變動現(xiàn)象更接近于傳統(tǒng)地價理論的解釋范疇，即使在工業(yè)用地政策改進(jìn)的建議方面，也僅包括規(guī)劃、稅收、金融支持等，罕有直接操縱地價的表述[6，20-25]。因此，國外研究在此領(lǐng)域少有獨(dú)特的視角，多集中于采用實(shí)證方法，分析或論證傳統(tǒng)價格影響因素對工業(yè)地價的影響深度。

（1）在研究模型上，大多沿用特征價格模型和多元統(tǒng)計(jì)模型。Lock和Rutherford[35]選用多元線性結(jié)構(gòu)模型（LISREL）進(jìn)行研究，通過聯(lián)立方程式分析工業(yè)不動產(chǎn)價格與其假設(shè)決定變量的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)在1987—1991年達(dá)拉斯—沃斯堡地區(qū)工業(yè)不動產(chǎn)的價格主要與當(dāng)?shù)厥袌鰸摿?、不動產(chǎn)本身屬性和區(qū)位有關(guān)。Thompson和Tsolacos[36]的研究表明工業(yè)用地價格是決定工業(yè)租金的重要因素，認(rèn)為工業(yè)地價受土地供需市場的影響明顯，而嚴(yán)格的規(guī)劃控制也是導(dǎo)致區(qū)域工業(yè)地價變化的原因，在產(chǎn)業(yè)的土地成本中，開發(fā)成本和租金都占有較大比例。William與Ronald[37]采用多元格蘭杰因果方法建立了模型，通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)流動性基礎(chǔ)和工業(yè)投資在工業(yè)不動產(chǎn)價格中的格蘭杰因果關(guān)系，并分析了工業(yè)不動產(chǎn)價格前后變化，認(rèn)為市場未必能夠及時反映貨幣政策變化，因此工業(yè)不動產(chǎn)市場未必都是效率的。P.Aragones-Beltran等[38]將基于MCDA的網(wǎng)絡(luò)層次分析法（ANP）引入工業(yè)不動產(chǎn)價格影響因素的研究上有所應(yīng)用。

（2）在數(shù)據(jù)選擇方面，除使用實(shí)際交易數(shù)據(jù)外，也有學(xué)者用工業(yè)不動產(chǎn)的詢問價格代替實(shí)際交易價格。Ambrose[39]采用特征價格模型檢驗(yàn)土地本身的物理特性和區(qū)位特點(diǎn)對工業(yè)用地價格的影響，指出做出這種替代的原因在于獲取真實(shí)交易數(shù)據(jù)較為困難，且這種替代在以前的研究中有先例，并用樣本數(shù)據(jù)回歸方法證明了詢問價格與實(shí)際交易價格相關(guān)性較強(qiáng)。

2.2 國內(nèi)研究以政府干預(yù)為背景,側(cè)重于博弈論和行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的綜合分析

長期以來，國內(nèi)工業(yè)用地市場的復(fù)雜和“異象”引起了廣大學(xué)者的關(guān)注，這種“中國式特殊”觸發(fā)了該領(lǐng)域研究思想的活躍，從傳統(tǒng)的地價影響因素分析轉(zhuǎn)向政府競爭中的行為模式和機(jī)制運(yùn)行分析,其中涉及定量化分析的大多以博弈論模型和成本—效益模型為工具。

（1）博弈模型較好解釋了地區(qū)間的低價競爭機(jī)制。秦興龍[31]利用博弈模型分析了長江三角洲地區(qū)城市間的工業(yè)用地出讓競價模式，認(rèn)為即使在理智決策的情況下，納什均衡模型的博弈結(jié)果也與決策者特別是率先降價者的初衷相背離，獲取投資的競爭使該區(qū)各城市均有理由選擇降低土地出讓價格。吳宇哲[40]證明了低地價競爭是政府的個體理性，但會導(dǎo)致集體非理性,提出地方政府應(yīng)承擔(dān)因低地價而引發(fā)的所有社會成本。王賀嘉等[30]構(gòu)建了策略版和競次版兩類地方政府的競爭模型，并以2003—2006年地市級土地出讓價格數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明，地方政府存在競次到底的占優(yōu)策略，并無激勵去改變策略，從而導(dǎo)致工業(yè)地價長期保持在較低水平上。張清勇[41]將投資環(huán)境信號引入地方政府競爭的博弈模型中,提出了低價競爭雖然可能帶來正向收益，但同時會向外界釋放出“投資環(huán)境惡劣“的負(fù)面信號，信號的強(qiáng)度可用競爭中提出的最高地價補(bǔ)貼額與本地所能提供的補(bǔ)貼額之差度量；同時，作者基于鄉(xiāng)鎮(zhèn)撤并、統(tǒng)一管轄后原鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的惡性競爭明顯降低、工業(yè)地價水平回升的實(shí)證分析，提出了工業(yè)地價惡性競爭背后的產(chǎn)權(quán)邏輯值得深入研究。同時，也有其他學(xué)者采用博弈分析方法從政府與政府、政府與企業(yè)兩個方面揭示工業(yè)地價出現(xiàn)零地價甚至是負(fù)地價的原因[50]。

（2）成本—效益方法定量化揭示了工業(yè)用地綜合收益的真實(shí)水平。徐躍紅等[42]以北京市工業(yè)園區(qū)為例,除了建立博弈模型外，增加了成本—效益分析方法，分別分析了政府作為土地所有者（所有者代表）和社會管理者不同角色時, 其收益和成本的不同構(gòu)成，政府采取何種傾向取決于其在兩個角色收益函數(shù)中的權(quán)衡選擇，認(rèn)為對普通工業(yè)園區(qū)來說,園區(qū)間博弈是低價的主要原因,而對于國家級園區(qū)而言，成本—效益分析更宜解讀其地價形成機(jī)制。劉揚(yáng)[43]采同了與前者相同的成本—效益分析框架，利用2008年度上海市南匯區(qū)5幅工業(yè)用地進(jìn)行了實(shí)證測算，結(jié)果顯示，考慮遠(yuǎn)期收益，在較短的時間里（不超過5年）工業(yè)用地帶來的總收入至少與總成本是持平的，有些項(xiàng)目在短期內(nèi)就能給政府帶來相當(dāng)高的凈收益。

3 工業(yè)地價合理水平及各業(yè)用地比價關(guān)系初步探索

雖然十八大首次從國家層面明確提出了工業(yè)與居住用地的“比價”問題，但對工業(yè)用地的合理定價，特別是工業(yè)與住宅用地的比價關(guān)系，在之前已有不少研究涉及，十八大之后，也有研究進(jìn)一步跟進(jìn)。

3.1 關(guān)于工業(yè)與商住用途地價的比價研究多停留在現(xiàn)象描述，缺少合理性判斷標(biāo)準(zhǔn)

除內(nèi)涵各異的市場交易數(shù)據(jù)外，中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)基于同質(zhì)可比的模型持續(xù)監(jiān)測了全國主要城市各業(yè)用地的價格變化，為此類研究提供了較好的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。利用上述數(shù)據(jù)分析中國商、住、工各業(yè)用地價格水平與增長率變化的文章較多，但均未給出具有一定共識的判斷其合理比價的標(biāo)準(zhǔn)[7，44，51]，其中曹清鋒等[44]雖然測算了工業(yè)用地“均衡價格”，并以其與住宅用地交易價格相比作為判定“合理比價”的標(biāo)準(zhǔn)，但因未考慮現(xiàn)行市場中住宅用地交易價格是否“合理”，而存在方法上的缺陷。薛白[45]證明了不同類型土地在價格及其增長上的結(jié)構(gòu)性偏離并不能從市場基本面角度得到充分解釋，并提出在工業(yè)地價負(fù)向偏離其理論水平的同時，商業(yè)和居住地價存在正向偏離其理論地價的可能。也有研究利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)和統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，檢驗(yàn)工業(yè)地價走勢與傳統(tǒng)范式中重要影響因素的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)彈性系數(shù)、相關(guān)性等指標(biāo)總體呈現(xiàn)矛盾、混亂的特征，以此佐證中國工業(yè)地價違背傳統(tǒng)理論與客觀規(guī)律性[46-47]。

3.2 關(guān)于工業(yè)地價理論水平的測算方法，從成本核算到基于收益理論的實(shí)證探索不斷深入

工業(yè)用地價格不應(yīng)低于土地取得成本、開發(fā)成本及相關(guān)稅費(fèi)之和是基于成本核算的最樸素的觀點(diǎn)[2]，也是中國現(xiàn)行工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的測算思路[48]。此外，通過生產(chǎn)函數(shù)模型或其他綜合核定方法測算土地收益進(jìn)而還原為價格，也是傳統(tǒng)地價理論中最能反映地價本質(zhì)意義的測算方法。近年來，多位學(xué)者利用上述思路開展了測算中國工業(yè)用地在特定區(qū)域內(nèi)“理論價格”的實(shí)證研究[47，49]。林堅(jiān)等[49]利用2007年國家級開發(fā)區(qū)企業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)，以10%的還原利率貼現(xiàn)得到工業(yè)用地要素價格，并證明土地交易價格普遍低于要素價格，高于最低價標(biāo)準(zhǔn)。曹清鋒[44]等通過類似方法，基于2003—2012 年35個大中城市的面板數(shù)據(jù)，測算了工業(yè)用地“年均衡價格”。楚建群等[14]以北京、成都2011年的數(shù)據(jù)為例，核算工業(yè)、住宅用地帶來的長期綜合收益，將其按5%的折舊率貼現(xiàn)，再與出讓價款相加，分別測算工業(yè)、住宅用地出讓給城市帶來的整體收益，結(jié)論顯示，工業(yè)用地的綜合收益是工業(yè)用地出讓價格的20余倍，是居住用地綜合收益的兩倍之多。

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

國內(nèi)外學(xué)者、管理者在工業(yè)用地供應(yīng)領(lǐng)域所持觀點(diǎn)頗有相似之處，但在價格領(lǐng)域的關(guān)注重點(diǎn)有所不同，其原因主要在于經(jīng)濟(jì)、市場的發(fā)育階段不同，運(yùn)行機(jī)制和面臨的問題均存較大差異?？傮w而言，可得到以下初步結(jié)論：（1）工業(yè)用地價格相較于商住用地偏低既有可溯源于地價理論上的一般規(guī)律性，內(nèi)生于社會經(jīng)濟(jì)階段特征的發(fā)展性，又有制度機(jī)制作用下的變異性。除其地租支付能力較低外，在中國，土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡也是低地價的重要形成因素。（2）對于工業(yè)用地在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位的認(rèn)知，國內(nèi)外觀點(diǎn)基本一致；地方政府為吸引或留住企業(yè)而極盡努力開展區(qū)域競爭并非中國獨(dú)有，但在競爭手段上有所不同；低價競爭模式在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下不具可操作性，故僅在中國這種政府可直接操縱價格的機(jī)制下成為“個體理性”的重要表達(dá)方式。（3）合理確定工業(yè)用地和居住用地的比價關(guān)系，前提是作為比較基礎(chǔ)的一方其市場價格理性，而就中國現(xiàn)狀而言，制度層面的缺陷導(dǎo)致工業(yè)和住宅用地市場均存在一定失范，致使價格信號偏離，確定量化判別標(biāo)準(zhǔn)尚需謹(jǐn)慎。

4.2 討論

筆者的輔助調(diào)研還表明，不同背景下的研究者，其視角、側(cè)重、傾向性觀點(diǎn)有所不同，這種差異不僅表現(xiàn)在國內(nèi)與國外的區(qū)域差異上，還表現(xiàn)在學(xué)者與管理者①除上述公開發(fā)表的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)外，課題組還通過座談形式了解來自于各級國土管理部門部分管理人員的觀點(diǎn)，在此不作逐一列述。兩類群體的立場差異上。特別是關(guān)于“建立比價機(jī)制”，本次雖未收集到國外研究成果，但國內(nèi)已有學(xué)者在此方面進(jìn)行了積極探索。與之相較，在國內(nèi)土地管理者群體中，對此多持謹(jǐn)慎態(tài)度，罕有積極實(shí)踐的意愿。究其原因，一是土地市場領(lǐng)域的兩對“低—高” 現(xiàn)象（即低價征地VS高價賣地，低價供應(yīng)工業(yè)用地VS高價拍賣住宅用地）長期存在，引起了學(xué)者從學(xué)術(shù)角度深入探究的興趣；二是基層管理者結(jié)合自身的管理或政策執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，更多地顧忌于改變現(xiàn)狀的現(xiàn)實(shí)可操作性[52]。

筆者認(rèn)為，中國工業(yè)與住宅用地的價格差異更多源于行政干預(yù)與非市場機(jī)制結(jié)合下的變異性，開展比價機(jī)制研究，關(guān)鍵在于促進(jìn)正常、理性市場機(jī)制的形成，設(shè)計(jì)與市場配置資源的決定性作用相吻合、與全球化競爭背景下發(fā)展中國家參與再分工目標(biāo)相協(xié)調(diào)的土地管理秩序框架。否則，簡單測算和建立工業(yè)與住宅地價之間的“比價掛鉤關(guān)系”，可能再次陷入行政干預(yù)市場的困境。當(dāng)然，通過實(shí)證和系統(tǒng)研究，比較不同發(fā)展階段、不同制度機(jī)制下的國家、地區(qū)或城市間的工業(yè)與住宅比價水平，探尋理論上的“合理”比價關(guān)系，具有重要意義。

（

）：

［1］ 中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定（十八屆三中全會重要決定單行本）［R］ . 北京：人民出版社，2013.

［2］ 胡存智.土地估價理論與方法［M］ .北京：地質(zhì)出版社，2006：37 - 40.

［3］ 威廉·阿朗索.區(qū)位和土地利用——地租的一般理論［M］ .北京：商務(wù)印書館，2007：76.

［4］ Barrie Needhama, Erik Louwb, Paul Metzemakersb. An economic theory for industrial land policy［J］ . Land Use Policy, 2013 ,（33）：227 -234.

［5］ Fehrrbach.F，Rutherford.R.，Eakin.M. An Analysis of the Determinants of Industrial property Valuation［J］ . Real Estate Research，1993,（8）：365 - 376．

［6］ Shi Ming Yu.Optimising Industrial Land Use: the Case of En Bloc Redevelopment［EB/OL］ . http://www.prres.net/Papers/Yu_ Optimising_Industrial_Land_Use_The_Case_Of_Enbloc_Redevelopment.pdf, 2012 - 9 - 18.

［7］ 劉衛(wèi)東，段洲鴻.工業(yè)用地價格標(biāo)準(zhǔn)的合理確定［J］ .浙江大學(xué)學(xué)報：人文社會科學(xué)版，2008，（4）：146 - 153.

［8］ 鄔麗萍.城市土地價格機(jī)制研究［M］ . 北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2007：49 - 60.

［9］ 趙松，曹子劍.“低價引資”還能走多遠(yuǎn)— —中日兩國工業(yè)地價水平比較的啟示［J］ .中國土地，2012，（3）：12 - 15.

［10］ 彭立勛.上海工業(yè)地價政策研究及與新加坡和韓國比較分析［J］ .上海國土資源，2013，（1）：56 - 58.

［11］ 柴志春，趙松，楊遴杰.周邊國家工業(yè)地價挑戰(zhàn)我國競爭力［J］ .中國地產(chǎn)市場，2011，（7）：84 - 86.

［12］ Phillips Preiss Shapiro Associates, Inc. Mt. Auburn Associates, Inc. Retail Compass LLC. INDUSTRIAL LAND IN A POSTINDUSTRIAL CITY_District of Columbia Industrial Land Use Study: A Detailed Investigation of Industrial Land in the District of Columbia and role ofProduction, Distribution and Repair Industries in the District Economy［EB/OL］ . http://communityinnovation. berkeley.edu/presentations/industrial/DC-industrial-land-in-a-post-industrial-city.pdf, 2009 - 11 - 06.

［13］ Otak, Incorporated，ECONorthwest. Methods for Evaluating Commercialand Industrial Land Sufficiency:A Recommendation for OregonCommunities［EB/OL］ . http://www.oregon.gov/LCD/docs/publications/Methods_for_Evaluating_Commercial_and_Industrial_ Land_Sufficiency.pdf?ga=t, 2012 - 05 - 07.

［14］ 楚建群，許超詣，劉云中.論城市工業(yè)用地“低價”出讓的動機(jī)和收益［J］ . 經(jīng)濟(jì)縱橫，2014，（5）：59 - 63.

［15］ 孫永正，勾麗.工業(yè)地價與居住地價“剪刀差”的弊端及其治理［J］ . 社會科學(xué)戰(zhàn)線，2014，（8）：96 - 101.

［16］ 蔡軍，陳飛，李徹麗格日.居住與工業(yè)用地比例變化及其引發(fā)的問題思考［J］ .現(xiàn)代城市研究，2011，（1）：78 - 85.

［17］ 石憶邵，范胤翡，范華，等.產(chǎn)業(yè)用地的國際國內(nèi)比較分析［M］ .北京：中國建筑工業(yè)出版社，2010：1 - 33.

［18］ 徐以升，王琳. 三中全會揭開了居住用地稀缺的“皇帝新裝”［N］ . 第一財(cái)經(jīng)日報，2014 - 01 - 06（B05）.

［19］ 費(fèi)潔.區(qū)域工業(yè)用地?cái)U(kuò)張的驅(qū)動力和制衡機(jī)制研究［D］ . 杭州：浙江大學(xué)，2012.

［20］ Ploegmakersa H, Erwin van der Krabbena, Edwin Buitelaarc. Understanding industrial land supply：how Dutch municipalities make decisions about supplying serviced building land［J］ . Journal of Property Research, 2013, 30（4）：324 - 344.

［21］ THE DEPARTMENT OF CITY PLANNING AND THE COMMUNITY REDEVELOPMENT AGENCYOF THE CITY OF LOS ANGELES. LOS ANGELES’ INDUSTRIAL LAND: Sustaining a Dynamic City Economy［EB/OL］ . http://cityplanning.lacity.org/Code_ Studies/LanduseProj/Industrial_Files/Attachment%20B.pdf, 2008 - 01 - 04.

［22］ Central City Association, Los Angeles Business Council, Hollywood Chamber of Commerce. INDUSTRIAL LAND:POLICY RECOMMENDATIONS［EB/OL］ . http://www.jmbm.com/docs/cca_labc_hollywood_industrial_policy_092606.pdf, 2011 - 06 - 16.

［23］ Urbanics Consultants Ltd. INDUSTRIAL LAND SUPPLY AND DEMAND STUDY［EB/OL］ . http://www.rdn.bc.ca/cms/wpattachments/ wpID2851atID5413.pdf, 2013 - 03 - 28.

［24］ Maxfield Research inc. Commercial/Industrial Land Supply Analysis for Scott County Minnesoda［EB/OL］ . http://www.co.scott.mn.us/ CountyGov/ReportsStudies/studies/Documents/2006%20Commercial%20Industrial%20Land%20Supply%20Analysis%20for%20 Scott%20County%20MN.pdf, 2010 - 05 - 17.

［25］ THE DEPARTMENT OF CITY PLANNING and THE COMMUNITY REDEVELOPMENT AGENCYOF THE CITY OF LOS ANGELES. LOS ANGELES’ INDUSTRIAL LAND: Sustaining a Dynamic City Economy［EB/OL］ . http://cityplanning.lacity.org/Code_ Studies/LanduseProj/Industrial_Files/Attachment%20B.pdf, 2008 - 01 - 04.

［26］ 高輝娜，郭琪，賀燦飛. 工業(yè)用地增長與工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系［J］ . 城市問題，2014，（7）：53 - 61.

［27］ 毛振強(qiáng)，左玉強(qiáng). 土地投入對中國二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)的定量研究［J］ . 中國土地科學(xué)，2007，（3）：59 - 63.

［28］ 顏燕，劉濤，滿燕云. 基于土地出讓行為的地方政府競爭與經(jīng)濟(jì)增長［J］ . 城市經(jīng)濟(jì)，2013，20（3）：73 - 79.

［29］ 陶然，袁飛，曹廣忠. 區(qū)域競爭、土地出讓與地方財(cái)政效應(yīng)：基于1999—2003年中國地級城市面板數(shù)據(jù)的分析［J］ . 世界經(jīng)濟(jì)，2007，（10）：15 - 27.

［30］ 王賀嘉，宗慶慶，陶佶. 競次到底：地市級政府工業(yè)用地出讓策略研究［J］ . 南方經(jīng)濟(jì)，2013，（9）：37 - 50.

［31］ 秦興龍，章波，黃賢金，等. 長江三角洲地區(qū)工業(yè)地價形成的內(nèi)在機(jī)理與博弈分析［J］ . 中國土地科學(xué)，2005，19（3）：44 - 48.

［32］ 龔麗貞. 我國土地出讓收入增長的影響因素與地區(qū)差異——基于空間動態(tài)面板模型的實(shí)證研究［J］ . 經(jīng)濟(jì)與管理研究，2011，（9）：15 - 23.

［33］ 豐雷，楊躍龍，姚麗. 分權(quán)與激勵：土地供應(yīng)中的中央—地方關(guān)系研究［J］ . 中國土地科學(xué)，2013，27（10）：4 - 10.

［34］ 萬江.土地制度困境與工業(yè)用地價格管制失?。跘］ . 2012年度（第十屆）中國法經(jīng)濟(jì)學(xué)論壇論文集［C］ . 2012.

［35］ Lockwood.L.J，Rutherford.R. Determinants of Industrial Property Value［J］ . Real Estate Economics, 1996，24（5）：257 - 272.

［36］ Tsolacos BTAS. Industrial land values-A guide to future markets?［J］ . JRER, 2001, 21（Nos.1/2）：55 - 76.

［37］ William L.Atteberry，Ronald C. Rutherford.Industrial Real Estate Prices and Market Efficiency［J］ . Journal of Real Estate Research，1993，8（3）：377 - 386．

［38］ P.Aragones-Beltran，J.Aznar， Fer rí s-Oate， et al. Valuationof Urban Industrial Land：an Analytic Network Process Approach［J］ . European Journal of Operational Research，2008（，185）：322 - 339.

［39］ Ambrose . B. An Analysis of the Factors Affecting Light Industrial Property Valuation［J］ . Real Estate Researeh，1990，（5）：355 - 370.

［40］ 吳宇哲.基于博弈論的區(qū)域工業(yè)地價均衡分析及管理策略研究［J］ .浙江大學(xué)學(xué)報：人文社會科學(xué)版，2007，（4）：124 - 132.

［41］ 張清勇.中國地方政府競爭與工業(yè)用地出讓價格［J］ .制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究，2006，（3）：184 - 189.

［42］ 徐躍紅，呂萍，袁文麟. 北京市工業(yè)園區(qū)地價形成機(jī)理分析［J］ . 商業(yè)研究，2009，（1）：57 - 61.

［43］ 劉揚(yáng).城市增量工業(yè)用地地價出讓的政府行為與價格研究［J］ .經(jīng)濟(jì)論壇，2010，（1）：13 - 16.

［44］ 曹清峰，王家庭. 我國工業(yè)用地與居住用地的合理比價估算— —基于35 個大中城市的實(shí)證研究［J］ . 財(cái)經(jīng)科學(xué)，2014，（9）：88 - 98.

［45］ 薛白. 財(cái)政分權(quán)、政府競爭與土地價格結(jié)構(gòu)性偏離［J］ . 財(cái)經(jīng)科學(xué)，2011，（3）：49 - 57.

［46］ 肖更生，李貞玉. 我國城市工業(yè)地價影響因素及力度的計(jì)量分析［J］ . 中南林業(yè)科技大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2008，2（1）：78 - 81.

［47］ 金曉斌，周寅康，常春，等. 基于市場化程度的工業(yè)用地出讓價格評價研究——以江蘇省為例［J］ . 資源科學(xué)，2011，33（2）：302 - 307.

［48］ 國務(wù)院辦公廳.國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)〔2006〕31號）［EB/OL］ . http://www.gov.cn/zwgk/2006-09/05/ content_378186.htm，2006 - 09 - 05.

［49］ 林堅(jiān)，張沛，劉詩毅，等. 基于生產(chǎn)函數(shù)的工業(yè)用地級差收益研究——以國家級開發(fā)區(qū)典型企業(yè)數(shù)據(jù)為例［J］ . 城市發(fā)展研究，2010，17（6）：80 - 85.

［50］ 何文偉.中部城市工業(yè)用地價格機(jī)制的構(gòu)建［J］ .湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2007，8（4）：45 - 48.

［51］ 趙松，等.近年城市各業(yè)用地價格研究［J］ . 中國土地科學(xué)，2011，（5）：4 - 9.

［52］ 林依標(biāo).建立工業(yè)和居住用地合理比價機(jī)制［J］ . 中國土地，2014，（2）：30 - 32.

（本文責(zé)編：仲濟(jì)香）

Review on Studies of the Industrial Land Market and the Comparison of Industrial and Residential Land Price

ZHAO Song, LI Chao
（China Land Surveying and Planning Institue, Beijing 100035, China）

The purpose of this study is to summarize the main viewpoints on industrial land market and the relationship between industrial and residential land price so as to provide a reference for establishing the “Price comparison mechanism”, which is required in the 18th CPC National Congress Report. Methods of literature review and comparative analysis are employed. The results include the collection of research focus and representative points in the related fields and the summarization on the calculating methods and the empirical research on the “Price comparison mechanism”. The paper concludes that establishing the “Price comparison mechanism” depends on the land resource allocation mechanism and pricing mechanism. Otherwise, linking the industrial and residential land value regardless of legal basis will direct to a dilemma of “government intervention with the market”.

land economy; industrial land value; price comparison mechanism; land supply; government intervention

F301.3

A

1001-8158（2015）06-0004-07

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.06.001

2015-01-04

2015-04-16

國土資源部軟科學(xué)研究“土地管理制度改革綜合研究”（201406）。

趙松（1972-）， 女，北京人，研究員。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)、土地政策 。E-mail: zsnoni@sohu.com