淺談房地產(chǎn)開發(fā)全程造價(jià)控制

○羅勤

（中國葛洲壩集團(tuán) 湖北 宜昌 443002）

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，是發(fā)展社會經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟(jì)體系中占有重要地位，任何行業(yè)都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的參與者。房地產(chǎn)開發(fā)的造價(jià)控制，直接影響到工程的造價(jià)和進(jìn)度、質(zhì)量的好壞，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，所以成本控制的周期也較長，這給目標(biāo)成本的設(shè)定、信息的收集與分析、績效考核都帶來了不少的困難。此外由于開發(fā)周期長，成本的信息涉及面廣，影響地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的不確定因素多。例如，關(guān)于拆遷國家雖然有較詳細(xì)的政策，但最終的金額主要還是開發(fā)商與拆遷者談判的結(jié)果，其中的不確定性也較大，成本預(yù)算往往被突破。建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、配套設(shè)施成本主要受市場建筑材料價(jià)格波動的影響以及建筑市場供求關(guān)系的影響。因此，在整個(gè)開發(fā)過程中，無論是市場因素還是人為因素對成本都有較大的影響且不易預(yù)測，眾多的影響因素和不確定因素增加了開發(fā)項(xiàng)目成本控制的難度。

目前，大多數(shù)開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)的控制，局限在施工預(yù)算、結(jié)算而忽視全程的造價(jià)控制，其結(jié)果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文認(rèn)為，要想做好房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)的控制，必須從貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程入手，做好每一階段的造假控制。

一、房地產(chǎn)開發(fā)全程造價(jià)的分類及其特點(diǎn)

目前，根據(jù)我國建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為4個(gè)階段：項(xiàng)目投資決策階段（項(xiàng)目建議書、可行性研究、投資收益分析），項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案審批），項(xiàng)目實(shí)施階段（施工階段），項(xiàng)目竣工結(jié)算階段。

在項(xiàng)目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報(bào)告時(shí)編制詳細(xì)投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。這一階段建設(shè)工程造價(jià)控制的難點(diǎn)是：第一，項(xiàng)目具體實(shí)施方案尚未確定，估算難以達(dá)到準(zhǔn)確；第二，此階段開發(fā)商有時(shí)是為了爭取項(xiàng)目的開工，行政決策意識比較強(qiáng)，投資估算偏??；第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時(shí)難以真實(shí)的反應(yīng)實(shí)際情況。

在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從控制建設(shè)工程造價(jià)來說一般又分為4個(gè)小階段：第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價(jià)估算書；第二，初步設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說明書及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)總概算；概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額；第三，技術(shù)設(shè)計(jì)階段（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，簡稱擴(kuò)初），開發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙和說明書及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)修正總概算；第四，施工圖設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段造價(jià)是否超過批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價(jià)，結(jié)算工程價(jià)款的主要依據(jù)。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成設(shè)計(jì)階段的控制系統(tǒng)。

在項(xiàng)目實(shí)施期間，開發(fā)商主要按照施工圖紙，結(jié)合承包方實(shí)際完成的工程量，以合同價(jià)為基礎(chǔ)，撥付工程款。該階段造假控制的難點(diǎn)在：第一，因物價(jià)上漲所引起的造價(jià)提高；第二，由于設(shè)計(jì)中難以預(yù)計(jì)而在施工階段實(shí)際發(fā)生的工程和費(fèi)用；第三，考慮到業(yè)主提高標(biāo)準(zhǔn)，指定材料、設(shè)備而引起的工程費(fèi)用的上漲。

在竣工驗(yàn)收階段，全面匯集在工程建設(shè)過程中實(shí)際花費(fèi)的全部費(fèi)用，開發(fā)商以合同和工程實(shí)體為基礎(chǔ)，如實(shí)體現(xiàn)建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)，編制竣工決算。

二、如何做好房地產(chǎn)開發(fā)四個(gè)階段的造價(jià)控制

項(xiàng)目投資決策階段，是影響項(xiàng)目成功與否和做好造價(jià)控制的關(guān)鍵階段。方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項(xiàng)目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的長短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價(jià)控制的源頭，對以后各階段的造價(jià)控制起指導(dǎo)作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價(jià)和工期結(jié)合好，就需要進(jìn)行充分的市場調(diào)研、詳細(xì)的資料收集和反復(fù)的方案比較，盡可能選出最佳組合，做出科學(xué)的決策。要成立投資策劃部門，根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲備情況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場行情，進(jìn)行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項(xiàng)目的可行性。建立項(xiàng)目審查制，公司做出的投資分析報(bào)告還應(yīng)聘請專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進(jìn)行審查，提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，供決策層決定。其次，依靠公關(guān)工作，合理合法地降低項(xiàng)目造價(jià)，也是控制項(xiàng)目造價(jià)的有效途徑。

在另一個(gè)層面上，開拓金融業(yè)務(wù)，提高融資能力，增強(qiáng)項(xiàng)目活力，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的重要工作。在房地產(chǎn)開發(fā)中，金融資本同項(xiàng)目資本相互獨(dú)立而又緊密結(jié)合，房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會寸步難行。目前，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應(yīng)過緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路：一是依靠銀行；二是依靠資本市場。因此，積極拓寬房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道，降低房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用，增加企業(yè)信貸規(guī)模，對降低資金成本，分散和降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也具有重要作用。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，是除了項(xiàng)目決策之外影響項(xiàng)目投資最大的階段。該階段的成果，通常就是用圖紙表示的具體設(shè)計(jì)文件。在這個(gè)階段項(xiàng)目成果的功能、基本實(shí)施方案和主要投入就基本確定了。這個(gè)階段的產(chǎn)出對總投資的影響較大，一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為20%-30%，項(xiàng)目使用功能影響在10%-20%。數(shù)據(jù)表明項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資具有重要影響，要想有效地控制工程造價(jià)，就要抓住設(shè)計(jì)階段這個(gè)重要環(huán)節(jié)。

具體來講，可從以下三個(gè)方面控制。

其一，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性。同時(shí)通過招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證。這個(gè)階段的工作可謂是“磨刀不誤砍柴工”。

其二，實(shí)行項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的限額控制設(shè)計(jì)，保證投資總限額不被突破。

其三，進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙多方評審。加強(qiáng)圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在工程施工前，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來洽商，達(dá)到造價(jià)控制要求。

項(xiàng)目實(shí)施階段，工程現(xiàn)場施工條件受到種種復(fù)雜因素的影響和干擾，使工程造價(jià)波動的幅度也比較大，該階段的造價(jià)控制重點(diǎn)要做好以下幾點(diǎn)。

其一，嚴(yán)格執(zhí)行施工合同。施工合同中的合同價(jià)款包括了國家及地方定額管理部門頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)定額中的人工、材料（設(shè)備）、施工機(jī)械、管理費(fèi)用及政策性調(diào)價(jià)外，凡是由承包方負(fù)責(zé)的，其費(fèi)用必須全部無一遺漏地包括在工程價(jià)款中。

其二，嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價(jià)和訂購。一般來說，鋼筋、水泥、砂石料等用于主體施工的主要材料，價(jià)格相對穩(wěn)定，市場透明度大，以建設(shè)工程造價(jià)管理站公布的信息價(jià)再結(jié)合市場行情進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價(jià)格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價(jià)格由甲方確認(rèn)后，方可購買。這樣，才能既控制造價(jià)又保證工程質(zhì)量。

其三，工程款的控制。目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發(fā)商一般不需支付工程預(yù)付款，甚至要求承建商對工程主體進(jìn)行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實(shí)力，還對約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。

其四，減少設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證。嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更。經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)力求減少變更費(fèi)用，可制定設(shè)計(jì)變更程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。加強(qiáng)現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等，現(xiàn)場代表應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下，按實(shí)簽證、審核，以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。

竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，也是竣工驗(yàn)收報(bào)告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，重點(diǎn)應(yīng)做到以下幾個(gè)方面。

其一，嚴(yán)格核對合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。

其二，檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。

其三，落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。

其四，按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)，按實(shí)結(jié)算。工程竣工時(shí)，根據(jù)合同文件中計(jì)價(jià)方式及允許調(diào)整費(fèi)用范圍的規(guī)定，開發(fā)商必須要對承包方提出的竣工結(jié)算文件進(jìn)行認(rèn)真的審核，避免承包方在工程結(jié)算中高估冒算，以便合理的確定工程造價(jià)，達(dá)到成本控制目標(biāo)。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)全程造價(jià)的控制是一門博大的學(xué)問，要想做好房地產(chǎn)開發(fā)投資控制，就要根據(jù)建設(shè)程序全面展開，尤其要抓住決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施、結(jié)算這四個(gè)主要環(huán)節(jié)，建立成本管理控制的保障制度，針對具體情況拿出有效辦法，才能真正有效地控制建設(shè)投資。

[1]黃曉瓏、陳露：房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制成分分析及控制對策探討[J].商業(yè)文化（學(xué)術(shù)版），2008（9）.

[2]王慶春等：房地產(chǎn)開發(fā)概論[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004.