房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的制約因素

廣州番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院 李 霞 碧桂園控股有限公司 時(shí)本強(qiáng) 廣州番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院 彭 靜

一、引言

近年來(lái)，在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下，在社會(huì)群眾強(qiáng)烈購(gòu)買意愿的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格在2003～2013年間持續(xù)上升，成為影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要因素之一。房地產(chǎn)資產(chǎn)是我國(guó)居民資產(chǎn)的重要組成部分，其價(jià)格波動(dòng)必然會(huì)影響居民的消費(fèi)心理與消費(fèi)行為，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)是指房產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生刺激的鏈條反應(yīng)。金融界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)是否存在一直存在爭(zhēng)議。Yoshikawa指出，住宅價(jià)格的上漲不僅會(huì)對(duì)已擁有住宅的居民產(chǎn)生一定的消費(fèi)刺激，還會(huì)促進(jìn)未擁有住宅的居民進(jìn)行更多的消費(fèi)。Skinner通過(guò)數(shù)據(jù)調(diào)查分析得出結(jié)論：房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)是確時(shí)存在的，只不過(guò)影響較小。Case則堅(jiān)稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮刺激了消費(fèi)，而房地產(chǎn)萎靡則不會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生過(guò)多影響，即房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)明顯。持相反意見的Sheiner則認(rèn)為，未擁有房產(chǎn)的人為了擁有居住場(chǎng)所必然會(huì)減少其他消費(fèi)支出，而擁有房產(chǎn)的人不會(huì)由于已有房產(chǎn)價(jià)格的上升而提高消費(fèi)水平，因此房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)并不存在。Attanasio的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)財(cái)富與房產(chǎn)擁有者的年齡相關(guān)，但與消費(fèi)支出的關(guān)系不明顯。研究客觀存在的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)與居民消費(fèi)之間的關(guān)系可以為房地產(chǎn)價(jià)格控制提供有實(shí)際意義的參考。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的制約因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)在不同國(guó)家與地區(qū)的表現(xiàn)存在差異的主要原因在于不同國(guó)家與地區(qū)的政策導(dǎo)向、消費(fèi)觀念、理財(cái)理念存在差異。在我國(guó)特殊的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮存在制約因素。

（一）自主購(gòu)房需求所占比例較少，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快

（1）購(gòu)房需求分析。消費(fèi)購(gòu)房需求可以分為首次購(gòu)房需求、改善購(gòu)房需求和投資購(gòu)房需求。對(duì)于具有首次購(gòu)房需求的人群而言，購(gòu)房是其剛性需求，這部分人群大多數(shù)是財(cái)富數(shù)量較少的年輕人，在房產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，為了購(gòu)置房產(chǎn)，必然會(huì)縮減其他方面的消費(fèi)支出，產(chǎn)生擠出效應(yīng)。對(duì)于具有改善購(gòu)房需求的人群，購(gòu)置房產(chǎn)是為了改善其現(xiàn)在的生活環(huán)境，房產(chǎn)價(jià)格的上漲意味著其財(cái)富的擁有數(shù)量上漲，雖然變賣舊房產(chǎn)的收入與購(gòu)置新房產(chǎn)的收入抵消，但舊房產(chǎn)購(gòu)買與出售時(shí)的極大差價(jià)，仍使其感到滿足，增加其消費(fèi)信心，推動(dòng)了消費(fèi)水平的提高。對(duì)具有投資購(gòu)房需求的人群，購(gòu)房的目的是投資套現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲的速度越快，投資收益越大，這將強(qiáng)力刺激消費(fèi)水平的增漲，財(cái)富效應(yīng)相對(duì)明顯。購(gòu)房需求分析如圖1所示。

圖1 購(gòu)房需求分析

購(gòu)買需求群體特征如表1所示。自主購(gòu)買需求群體財(cái)富實(shí)力較弱，購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)最關(guān)注的是房產(chǎn)價(jià)格，并且所占比例較小，因此，這一群體不是房?jī)r(jià)上漲的推手；與自主購(gòu)買群體形成鮮明對(duì)比的是投資購(gòu)買需求群體，這一群體財(cái)富實(shí)力強(qiáng)，最注重房產(chǎn)的升值空間，忽視房產(chǎn)價(jià)格，并且在整個(gè)購(gòu)買群體中占有一定比例。這一群體將房產(chǎn)作為賺取更多經(jīng)濟(jì)收益的工具，本身就具有希望房?jī)r(jià)上漲的意愿，也甘愿成為房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)者。正是這一群體的存在，使我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫。

表1 購(gòu)買需求群體特征分析表

（2）房?jī)r(jià)收入比分析。判斷一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格是否合理通常采用房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比是每戶住房總價(jià)與每戶居民家庭年收入的比值，計(jì)算結(jié)果可以體現(xiàn)房?jī)r(jià)水平與居民自主購(gòu)買需求的匹配程度。通常來(lái)講，房?jī)r(jià)收入比在3-6之間是正常的，但在我國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)正常范圍，如表2所示。房?jī)r(jià)的上漲速度遠(yuǎn)高于收入上漲的速度，更加影響了自主需求者購(gòu)買房產(chǎn)意愿的實(shí)現(xiàn)。

表2 我國(guó)主要城市房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)

從以上分析可以得出如下結(jié)論：我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超出合理范圍，自主需求購(gòu)房比例較小，投機(jī)類購(gòu)房比例較大，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的迅速上升，這種現(xiàn)象是制約我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)發(fā)揮的重要因素。房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮要建立在穩(wěn)定持續(xù)增漲的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上。房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)步上升才會(huì)讓房產(chǎn)擁有者感受到財(cái)富數(shù)量的增加，讓其產(chǎn)生樂觀情緒，增加自身消費(fèi)的數(shù)量。房?jī)r(jià)頻繁變動(dòng)則會(huì)使房產(chǎn)擁有者產(chǎn)生一定不確定心理，從而影響財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮。

（二）消費(fèi)者文化差異和信貸制約 我國(guó)與西方國(guó)家在住房觀念上存在較大差異。我國(guó)居民認(rèn)為只有擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的住房才能真正穩(wěn)定下來(lái)，因此，我國(guó)的房屋租售比與其他國(guó)家有很大差異。我國(guó)傳統(tǒng)觀念中，人們不喜歡舉借外債，喜歡將多余財(cái)富存儲(chǔ)于銀行以備急用。2009年，在天津與重慶兩地進(jìn)行抽樣調(diào)查顯示，71%的居民對(duì)信貸產(chǎn)生抵觸情緒，其中，堅(jiān)決不進(jìn)行信貸的居民比例超過(guò)27%，而對(duì)信貸抱懷疑態(tài)度的占15%，由于個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況不允許進(jìn)行信貸的消費(fèi)者占12%。接受信貸并認(rèn)為信貸可以便捷自己的生活的人只有29%。消費(fèi)者文化差異的改變與信貸約束的解除并非在短期內(nèi)可以完成，而正是由于我國(guó)的住房并不能像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣可以自由、靈活的成為特定的金融抵押資本，使消費(fèi)鏈出現(xiàn)了斷裂，影響了房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮。

圖2 貨幣政策、房產(chǎn)價(jià)格、居民消費(fèi)的關(guān)系

（三）貨幣政策頻繁調(diào)整 貨幣政策的主要目標(biāo)是保障就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、保證貨幣價(jià)值以實(shí)現(xiàn)國(guó)際收支平衡。調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量是貨幣政策直接的金融經(jīng)濟(jì)干涉手段，貨幣供應(yīng)量的調(diào)節(jié)使資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)變化，資產(chǎn)價(jià)格的變化又會(huì)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)鏈條將這一影響擴(kuò)展到民眾的消費(fèi)領(lǐng)域，從而影響居民的消費(fèi)支出。貨幣政策、房產(chǎn)價(jià)格及居民消費(fèi)之間的關(guān)系如圖2所示。通常來(lái)講，寬松的貨幣政策推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，緊縮的貨幣政策可以抑制房?jī)r(jià)上漲。鑒于貨幣政策、居民消費(fèi)、房產(chǎn)價(jià)格以及宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，各個(gè)國(guó)家都采用了相對(duì)寬松的貨幣政策，這也是房?jī)r(jià)上漲迅速的原因之一。從2009年我國(guó)實(shí)行較為寬松的貨幣政策上來(lái)看，房產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)快速上漲，社會(huì)已經(jīng)不能協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)同步發(fā)展的關(guān)系，房地產(chǎn)熱迅速出現(xiàn)。為了控制這一局面的惡化，政府出臺(tái)了貨幣緊縮方案，在2007年連續(xù)7次加息，次年又連續(xù)5次降息，2011年又連續(xù)5年加息。頻繁的貨幣政策調(diào)整影響了貨幣政策效果的顯現(xiàn)，而房地產(chǎn)價(jià)格的頻繁波動(dòng)致使民眾迷失方向，制約了民眾消費(fèi)熱情的持續(xù)與穩(wěn)定，影響了房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)最大化的實(shí)現(xiàn)途徑

（一）制定科學(xué)的土地使用政策 土地使用政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大，各級(jí)政府應(yīng)以一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光來(lái)看待土地的價(jià)值。為了保證各地區(qū)土地市場(chǎng)的供需平衡，協(xié)調(diào)土地開發(fā)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，需要建立合理的土地儲(chǔ)備制度。采用完善、科學(xué)的土地供應(yīng)渠道，不盲目的進(jìn)行土地的出售，杜絕炒地、囤地行為的出現(xiàn)。從土地的拍賣、交易及使用全程進(jìn)行監(jiān)督。通過(guò)統(tǒng)觀各地對(duì)房產(chǎn)的需要量來(lái)確定各地區(qū)土地的使用數(shù)量，以保持房產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡，避免房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)。

（二）限制投資式購(gòu)房 近年來(lái)，越來(lái)越多的人通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)達(dá)到財(cái)富保值與增值的目的。但房產(chǎn)作為特殊的投資項(xiàng)目，受房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系影響較大，如果房產(chǎn)需求減少，投資目標(biāo)就會(huì)受到影響。在我國(guó)，從眾心理發(fā)揮了很大作用，很多人愿意將富余資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這無(wú)疑造成了房產(chǎn)需求上升的假象，破壞了真正的房地產(chǎn)供需平衡，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。限制投資式購(gòu)房，就是要擠出房地產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在健康的環(huán)境下有序發(fā)展。

（三）完善住房保障體系 從社會(huì)保障的角度出發(fā)，應(yīng)制定涵蓋全面的住房供應(yīng)渠道，社會(huì)成員的收入差別不應(yīng)成為阻礙其住房需求得到滿足的絆腳石。完善的住房保障制度主要針對(duì)低水平收入群體，其可以通過(guò)社會(huì)保障體系取得固定住所，并且相關(guān)教育、醫(yī)療、生活等方面也得到相應(yīng)保障，這樣不僅可以增強(qiáng)該階層人群的消費(fèi)信心，更可以增加整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)信心。從目前狀況來(lái)看，完善的住房保障體系可以將住房類型劃分為適合高收入群體的高檔商品房、適合中等階級(jí)的普通商品房、適合低收入群體的經(jīng)濟(jì)適用房以及適合社會(huì)最底層群體的保障房。住房保障體系的完善需要社會(huì)多方面的參與，房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)效應(yīng)只有在完善的社會(huì)保障體系下才能顯現(xiàn)。

［1］張曉晶：《中國(guó)房地產(chǎn)周期與金融穩(wěn)定》，《經(jīng)濟(jì)研究》2010年第5期。