關于房地產(chǎn)信托風險管理探究

趙杰

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，近年來房地產(chǎn)信托業(yè)務也取得了很大的進展。信托業(yè)務成為房地產(chǎn)業(yè)融資的重要途徑，在為企業(yè)解決融資問題的同時，所帶來的風險性也不可忽視。本文結(jié)合房地產(chǎn)信托風險的相關理論及我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀，對如何加強其風險管理進行探究。

關鍵詞：房地產(chǎn)；信托；風險；管理

一、 房地產(chǎn)信托風險簡介

房地產(chǎn)信托業(yè)務是指信托公司作為受托人接受委托人的信托財產(chǎn)，以單一或集合的信托方式將其按委托人意愿以自身的名義，為達到一定的經(jīng)濟利益或其它目的，對信托財產(chǎn)進行處理、管理與運用的一種具有經(jīng)營性質(zhì)的行為。在信托資產(chǎn)的管理上，受托人通過發(fā)行一定的收益憑證聚集投資資金，由專業(yè)的投資機構(gòu)對具有收益性的商業(yè)房產(chǎn)進行投資和管理，把投資所獲收益按照一定的比例分配給投資者。由于房地產(chǎn)信托業(yè)務具有一定的獨立性和經(jīng)濟性，在融資方式以及資金處理上也比較靈活，促進了行業(yè)較快的資金周轉(zhuǎn)，因而在我國獲得較為廣泛的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有很大的風險性，其信托業(yè)務風險更是不可忽視，主要存在產(chǎn)品的流動性風險、政策風險等。所以，房地產(chǎn)業(yè)務以其龐大的資金份額在我國經(jīng)濟發(fā)展中占有非常重要的地位，房地產(chǎn)信托中一旦發(fā)生兌付風險將對我國經(jīng)濟的正常運行產(chǎn)生一定的影響。

二、 我國房地產(chǎn)信托風險現(xiàn)狀分析

信托業(yè)務是金融行業(yè)中風險較高的一項業(yè)務，加強風險的管理是信托公司提升自身管理水平的核心內(nèi)容，也是促進企業(yè)發(fā)展的重要途徑。自步入21世紀以來，我國的房地產(chǎn)信托市場快速發(fā)展，信托產(chǎn)品的種類以及市場規(guī)模都迅速增長，在信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)上也逐漸多元化。信托業(yè)務的的快速發(fā)展使其在我國經(jīng)濟發(fā)展中的地位越來越重要，政府部門及信托企業(yè)都制定了相關的政策和管理辦法以降低其風險性，促進我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。銀監(jiān)會對房地產(chǎn)部門制定了一系列關于信托業(yè)務發(fā)展的文件來加以規(guī)范和管理，在宏觀上起到了一定的調(diào)控作用。隨著房地產(chǎn)信托業(yè)務風險的日益顯現(xiàn)，各信托公司也逐漸認識到加強其信托財產(chǎn)管理的重要性，在企業(yè)發(fā)展中注重加大對風險的監(jiān)控和識別，加強對資金流轉(zhuǎn)的控制能力，這對加強企業(yè)風險管理起到了一定的改善作用。近年來，我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展使房地產(chǎn)信托業(yè)務逐漸進入理性發(fā)展階段，但是由于其本身的風險性，加強房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險管理仍然具有非常重要的意義。

三、 加強房地產(chǎn)信托風險管理的對策

1、 加強房地產(chǎn)信托風險的識別

加強房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險管理首先要加強信托風險的識別，主要包含宏觀風險、項目自身及市場變動的風險以及信托公司自身運營所存在的微觀風險等。房地產(chǎn)信托業(yè)務的發(fā)展在很大程度上受國家調(diào)控政策的影響，因此對于企業(yè)來說要加強視角的敏銳性，準確判斷市場走勢及國家政策的實施，及時認識到業(yè)務發(fā)展中潛在的風險并提前采取一定的預防措施。房地產(chǎn)項目的發(fā)展狀況對房地產(chǎn)信托的兌付能力起著非常關鍵的作用，項目自身的價值及市場的變動都會對其產(chǎn)生一定的風險，房地產(chǎn)行業(yè)的風險會直接導致其信托業(yè)務的風險產(chǎn)生。對于信托企業(yè)來說，必須對其投資對象（即房地產(chǎn)項目）的市場走勢及行業(yè)需求有足夠的了解，對市場信息進行及時的分析，根據(jù)市場發(fā)展規(guī)律并結(jié)合具體情況對市場中隱含的風險進行識別，并據(jù)此調(diào)整業(yè)務發(fā)展計劃，以降低業(yè)務發(fā)展風險。另外，房地產(chǎn)信托公司還要及時對自身的經(jīng)營方式及管理模式進行分析，對一些業(yè)務經(jīng)營中的微觀風險進行及時有效的識別。房地產(chǎn)信托公司是完成信托業(yè)務的主體，企業(yè)的發(fā)展水平及業(yè)務經(jīng)營水平直接決定著房地產(chǎn)信托風險的大小，企業(yè)的業(yè)務模式、運營模式等都會對風險性有一定的影響。例如：信托企業(yè)的運作比較散亂時，在各環(huán)節(jié)的銜接上就會出現(xiàn)一定的漏洞，收益波動性也會增加，進而增大經(jīng)營的風險性。房地產(chǎn)信托公司的經(jīng)營模式?jīng)Q定著其資金來源及資金管理與流動情況，不同的運營方式承載的風險性也有所不同。房地產(chǎn)信托業(yè)務的發(fā)展與國家政策、市場狀況以及企業(yè)自身的運營模式有著非常密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)發(fā)展公司應加強自身的風險管理，必須根據(jù)國家政策，及時分析市場信息并不斷加強企業(yè)自身經(jīng)營模式的改善，及時發(fā)現(xiàn)業(yè)務運營中存在的宏觀風險與微觀風險，為采取有效的應對策略打好基礎。

2、 拓寬信托投資渠道，分散信托風險

由于房地產(chǎn)信托業(yè)務的投資對象為房地產(chǎn)行業(yè)，在本質(zhì)上是一種融資業(yè)務，因此其具有雙重的風險性，有些風險是由業(yè)務本身的發(fā)展屬性所決定的，因此風險的發(fā)生具有一定的必然性，此時企業(yè)需要采取的措施不是規(guī)避風險而是分散、降低風險。在房地產(chǎn)信托業(yè)務中拓寬投資渠道是一種非常有效的分散風險的途徑。在以往的房地產(chǎn)信托公司，其信托業(yè)務多依賴于房地產(chǎn)，這種比較窄的行業(yè)發(fā)展方式通常會波及到信托的投資收益，從而增大了其風險，且在風險的處理上比較被動。為了分散房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險，企業(yè)可以通過增加信托產(chǎn)品的種類、優(yōu)化信托項目產(chǎn)品的模式，并在信托項目的產(chǎn)品屬性等方面進行創(chuàng)新，豐富信托業(yè)務的投資渠道，進而在擴大企業(yè)收益的同時，將企業(yè)風險分散開來，可以有效實現(xiàn)風險控制及降低風險的目的。例如：中信信托公司，在企業(yè)發(fā)展早期主要以純?nèi)谫Y業(yè)務為主，其風險比較集中且影響較大，為改善這方面的缺陷，企業(yè)將業(yè)務拓寬為資產(chǎn)管理與財富管理，逐漸增強企業(yè)管理的主動性，開發(fā)了農(nóng)牧產(chǎn)品生產(chǎn)、民生工程建設等信托產(chǎn)品，這些創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)在相應領域具有很大的影響力，在企業(yè)的業(yè)務發(fā)展中也逐漸顯現(xiàn)出優(yōu)勢，為拓寬企業(yè)服務領域、降低產(chǎn)業(yè)發(fā)展風險，進而促進房地產(chǎn)信托業(yè)務的產(chǎn)業(yè)升級起到了非常關鍵的作用。

3、 建立風險化解與緩沖機制

房地產(chǎn)信托業(yè)務風險的必然存在性促使企業(yè)必須建立一定的風險化解與緩沖機制，由此在一定程度上對風險的應對及企業(yè)管理起到一定的積極作用。信托公司通過采取一定的信托風險管理機制對業(yè)務風險進行轉(zhuǎn)移、分散和稀釋，以對風險進行化解和緩沖，進而防止信托風險在金融系統(tǒng)中的擴散、促進金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險化解與緩沖機制主要包括信托業(yè)風險平準基金、具有私募性質(zhì)的產(chǎn)品二級交易市場、風險管理工具與創(chuàng)新產(chǎn)品體系等。信托風險平準基金是一種具有特殊目的的資金管理機構(gòu)，有較強的風險隔離作用，對影響信托業(yè)務以及金融行業(yè)穩(wěn)定性的潛在風險具有一定的預防與控制作用。例如：信托企業(yè)可以直接進入貨幣市場和資本市場，利用信托融資與投資的雙重優(yōu)勢，為信托業(yè)的發(fā)展提供支持和保障，提高對風險的承受能力。由于資金流通與運轉(zhuǎn)以及房地產(chǎn)市場的形勢變化所帶來的風險具有一定的必然性，建立一定的風險化解與緩沖機制成為房地產(chǎn)信托業(yè)務管理中的一個重要環(huán)節(jié)。

四、 總結(jié)

房地產(chǎn)信托業(yè)務在我國市場經(jīng)濟的發(fā)展中起著越來越重要的作用，加強其風險管理與預防對促進企業(yè)發(fā)展和我國經(jīng)濟的平穩(wěn)運行意義匪淺?；谏鲜觯髽I(yè)可通過加強內(nèi)部風險管理、增強信托風險的識別能力、拓寬投資渠道、分散信托風險以及建立風險化解與緩沖機制等途徑來實現(xiàn)一定程度的風險規(guī)避。（作者單位：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學保險經(jīng)濟學院）

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