物業(yè)管理公司財務(wù)管理策略探析

姜麗坤

摘要：物業(yè)管理公司一般與房地產(chǎn)行業(yè)相配套，是我國目前的新興行業(yè)之一。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展拉動了對房地產(chǎn)市場的極大需求，物業(yè)管理公司在這些年也隨之得到了蓬勃發(fā)展。然而在物業(yè)管理公司里的財務(wù)管理方面還存在諸多的問題，相關(guān)財務(wù)制度還不是很健全，本文分析了我國當(dāng)前物業(yè)管理公司財務(wù)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀及存在的問題，“對癥下藥”，提出了相關(guān)的對策與思考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；財務(wù)；財務(wù)管理；對策

一、引言

隨著我國住房商品化改革與房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國物業(yè)管理公司開始建立以及發(fā)展到現(xiàn)在，經(jīng)歷了一個不斷完善的過程。由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求過大，發(fā)展勢頭迅猛，以及隨著新時期城鎮(zhèn)化水平的提高也帶動了人們對此行業(yè)的龐大需求，盡管剛興起，物業(yè)管理公司發(fā)展還是挺快的，然而，并不是所有物業(yè)管理公司都能獲得可觀的收益，只有其中一小部分企業(yè)的盈利狀況還算理想。究其原因，便是因為財務(wù)內(nèi)部控制環(huán)節(jié)的薄弱。2008年，財政部、證監(jiān)會等五部委聯(lián)合發(fā)布了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，對內(nèi)部控制方面進行了一系列的相關(guān)規(guī)定，比如上市公司應(yīng)當(dāng)對本公司內(nèi)部控制有效性進行自我評價，報告的披露等。因此，物業(yè)管理公司只有通過強化財務(wù)管理與內(nèi)部控制，發(fā)展壯大自身，才能使公司的企業(yè)價值得以充分的實現(xiàn)。

二、物業(yè)管理公司財務(wù)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）重視程度不高，內(nèi)部控制意識薄弱。因為物業(yè)管理本身在我國屬于新生事物，致使很多物業(yè)管理公司對內(nèi)部控制這一方面不是很重視，潛意識里認為簡單的解決好財務(wù)問題便是做好了內(nèi)部控制，對其的思考也沒有上升到戰(zhàn)略的層次。抱著內(nèi)部控制與企業(yè)關(guān)聯(lián)不大的心態(tài)，一些物業(yè)管理公司對相關(guān)人才的內(nèi)部控制培訓(xùn)工作也缺乏了積極性，導(dǎo)致他們的自身素質(zhì)不足，知識不過硬，便難以適應(yīng)這愈來愈復(fù)雜的財務(wù)管理工作，處理不得到，久而久之，員工的積極性也隨之被消磨殆盡，內(nèi)部控制的效果微乎其微。這樣長此下去，內(nèi)部控制工作跟不上財務(wù)的繁雜演變，一些物業(yè)管理公司也將必然面臨著生存危機。

（二） 物業(yè)管理成本與費用控制的缺失。在進行公司財務(wù)管理工作中，成本管理工作的基礎(chǔ)地位不可動搖，在日常的公司賬務(wù)處理中，物業(yè)管理公司不同于其他一些類型的公司，所發(fā)生的費用沒有完全顯示出來，不能全面顯示費用，相關(guān)成本也盡皆隱含起來。因此這也導(dǎo)致公司財務(wù)信息披露的失真或遺漏，大大的削弱了內(nèi)部控制的有效性、科學(xué)性。大部分物業(yè)管理公司都僅注重在成本數(shù)量上有何大的變化，對于為何會有這么大的變化卻并沒有去深入追究或分析，在成本控制方面存在著嚴重的缺陷，急需加以改善。

（三）會計核算不規(guī)范，忽視監(jiān)督考核。對于公司內(nèi)部的會計控制制度和考核相掛鉤的監(jiān)督機制，大部分物業(yè)管理公司都不予重視，這便導(dǎo)致公司重考核，輕內(nèi)控的一幕上演。雖然公司里的財會系統(tǒng)體現(xiàn)出極強的內(nèi)控作用，但也同時有著其一定的缺陷與局限性，這在兩個方面加以體現(xiàn)出來，一方面事前控制作用差，在處理公司財務(wù)問題之前，對其控制力度不夠，難以有效防止或抑制相關(guān)問題的發(fā)生。另一方面事后考核力度弱，沒有一套有效的考核機制，無法有效的進行事后考核評估。

（四） 公司內(nèi)部資金管理的力度不夠。難以籌集到所需正常發(fā)展的資金是我國物業(yè)管理公司在目前普遍存在的情況，為保證物業(yè)管理公司的正常運作，便要采取措施及時開辟新的資金來源渠道。在當(dāng)下，我國物業(yè)管理公司的來源渠道非常有限，一般包括：物業(yè)管理公司開創(chuàng)投入的資本金，物業(yè)維修資金，然后便是日常提供的綜合管理服務(wù)所獲得的一些經(jīng)營性收入，也有一些公司轉(zhuǎn)向銀行貸款，但也是受限頗多，由于物業(yè)管理公司大都屬于中小型企業(yè)，注冊資本少，資本實力不足，銀行貸款時所認可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量不多，信用保證大打折扣，便很難得到銀行所發(fā)放的貸款。

三、加強物業(yè)管理公司財務(wù)管理的相關(guān)對策

（一）提高公司內(nèi)部財務(wù)人員素質(zhì)水平。在每個公司內(nèi)部，財務(wù)人員的素質(zhì)水平關(guān)系到信息披露工作的質(zhì)量，進而影響到公司的正常有效運作，物業(yè)管理公司也不例外。第一，公司在聘用財務(wù)工作人員時必須要杜絕任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，要堅持德才兼?zhèn)洹⒁缘聻橄鹊脑瓌t，可以從應(yīng)聘者是否具有相關(guān)從業(yè)資格、專業(yè)技能以及最高學(xué)歷等多方位全面考評，為公司引進一批優(yōu)秀拔尖的財務(wù)人員。 第二，公司也應(yīng)該對財務(wù)工作人員的培訓(xùn)力度予以加強，實行月度或季度考核制度，在壓力環(huán)境中可以使員工能及時掌握最新的財務(wù)知識，然后用于工作中來，也使員工自身業(yè)務(wù)素質(zhì)有所提高。公司還可以通過培訓(xùn)向員工灌輸內(nèi)部控制對于提高公司財務(wù)管理水平、實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的重要性思想，時刻讓員工謹記內(nèi)部控制的具體要求，按章辦事；通過職業(yè)道德培訓(xùn)還可以確保員工能夠?qū)μ峁┑臅嬓畔①|(zhì)量要求負責(zé)。第三，公司還需建立一套科學(xué)的獎懲制度，更好的調(diào)動財務(wù)人員認真工作的積極性。

（二） 加強財務(wù)成本管理， 完善公司會計制度。物業(yè)管理公司通常從事的都是服務(wù)業(yè)，所以其對應(yīng)的財務(wù)成本管理應(yīng)該也根據(jù)服務(wù)功能作對象。公司可以采取作業(yè)成本法來確定服務(wù)所發(fā)生的實際成本，擴大成本核算范圍，此外，該核算方法也能夠?qū)㈤g接費用準(zhǔn)確地分攤計入成本。設(shè)立一套完善并具備可操作性的成本核算系統(tǒng)，認真核算每一部分的投入成本，保證整個核算過程的通暢。物業(yè)管理公司在經(jīng)營服務(wù)時，為客戶進行大批的固定資產(chǎn)管理，在設(shè)置的成本會計科目下，準(zhǔn)確無誤的將營業(yè)成本劃分成所提供的共性服務(wù)與個性服務(wù)成本，在公司會計核算時，還必須確保資產(chǎn)核算的及時性、準(zhǔn)確性以及真實性。

（三） 會計核算和財務(wù)監(jiān)督并重。正確及時的財務(wù)信息貫穿于物業(yè)管理公司整個的經(jīng)營業(yè)務(wù)及其價值流轉(zhuǎn)過程的每個環(huán)節(jié)中。內(nèi)部正確的會計核算以及嚴格的財務(wù)監(jiān)督，更是事關(guān)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的成敗，因此，可以說這在物業(yè)管理公司中相當(dāng)于“神經(jīng)中樞”的核心地位不可動搖。公司在進行財務(wù)控制時要時刻關(guān)注防范經(jīng)營風(fēng)險以及財務(wù)隱患，以實現(xiàn)公司規(guī)范性的經(jīng)營以及企業(yè)價值最大化的目標(biāo)。要設(shè)立一套完善并且獨立的財務(wù)控制體系，要考慮全方位，多元化，多層次的財務(wù)監(jiān)督，也就是要涉及到公司內(nèi)部的各個部門、組織以及經(jīng)營業(yè)務(wù)等，并且對所有崗位以及員工也加以覆蓋，確保公司正常有序的運作。

（四）高度重視并加強資金管理。首先，開辟新的資金來源渠道，僅靠物業(yè)管理服務(wù)收入顯然難以支撐公司持續(xù)發(fā)展的龐大需求，當(dāng)前需要拓寬服務(wù)范圍，開展獲得多種經(jīng)營的其他收益。其次對資金的運作要規(guī)范科學(xué)，做好日常監(jiān)控工作，從嚴管控資金使用，保證每筆資金都用在“刀刃”上。最后對于外面的應(yīng)收賬款等款項，加緊催收或清理，將壞賬程度減到最低，加快收入的回籠，物業(yè)管理公司方可得以持續(xù)長久的發(fā)展。此外，和一些地產(chǎn)金融機構(gòu)合作，開展社區(qū)金融服務(wù)，如通過APP等方式，為業(yè)主提供接入或網(wǎng)點支持，獲取業(yè)主享受相關(guān)服務(wù)的中介費或傭金。

四、結(jié)論

綜上可以看出，物業(yè)管理行業(yè)是伴隨著我國改革開放特別是房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展而發(fā)展壯大的，前途大好，但由于公司財務(wù)管理水平亟待完善，如內(nèi)部控制的不足、重視程度不夠、會計核算與監(jiān)督不完善以及資金管理力度不夠?qū)е挛飿I(yè)管理公司的發(fā)展難以為繼，生存遭受危機。處于這愈演愈烈的市場競爭的環(huán)境中，物業(yè)管理公司要想一改舊貌，重新奮起，以便更好更快的長久發(fā)展，當(dāng)前就必須對公司的財務(wù)內(nèi)部控制予以加強，建立一套完善并獨立的內(nèi)部控制制度，完善公司的基礎(chǔ)財務(wù)工作，加強公司財務(wù)成本管理，有效提升公司的核心競爭力，實現(xiàn)物業(yè)管理公司企業(yè)價值最大化的目標(biāo)。（作者單位：沈陽萬科物業(yè)服務(wù)有限公司財務(wù)部）

參考文獻：

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