新時期城市綜合體建設(shè)的思考

白立敏

摘要：城市綜合體建設(shè)近幾年在我國興起了熱潮，本文從綜合體的實踐發(fā)展、類型、發(fā)展條件等方面進(jìn)行了分析，最后提出新時期城市綜合體建設(shè)的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；綜合體建設(shè)；綜合體發(fā)展趨勢

1.引言

“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

2.世界城市綜合體實踐

2.1美國紐約洛克菲勒中心 （Rockefeller Center）

洛克菲勒中心是一個由19棟商業(yè)大樓組成的建筑群，各大樓底層是相通的。建于1931～1940年，世界最早的城市綜合體。物業(yè)包括辦公、居住、商業(yè)、酒店、劇院等。洛克菲勒中心占地8.9公頃，容積率18。高密度建筑群，土地集約利用。在曼哈頓的中城，東西向，從48街到51街，占了三個街區(qū)，南北向，從第五大道到第七大道，更占了三個縱向街區(qū)。這是由洛克菲勒家族投資興建的建筑群。這個建筑在1987年被美國政府定為“國家歷史地標(biāo)”，這是全世界最大的私人擁有的建筑群，它不僅是現(xiàn)代主義建筑的標(biāo)志、也是資本主義的地標(biāo)物，具有重大的意義。洛克菲勒中心號稱是20世紀(jì)最偉大的都市計劃之一，這個區(qū)域?qū)τ诠部臻g的運(yùn)用也開啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，完整的商場與辦公大樓讓曼哈頓中城繼華爾街之后，成為紐約第二個市中心。

2.2 日本福岡博多運(yùn)河城

博多運(yùn)河城位于福岡市博多區(qū)，以〝都市劇場〞為概念，結(jié)合商場、電影院、劇場、游樂場、酒店、展覽場地及寫字樓等，是個包含多樣商業(yè)型態(tài)的復(fù)合設(shè)施。博多運(yùn)河城周圍有大片綠地，全長180米的運(yùn)河由運(yùn)河城中央流過，兩側(cè)的建筑也設(shè)計成如河流蜿蜒的姿態(tài)，此外還有噴泉表演，景觀豐富。內(nèi)部交通在不同標(biāo)高上的通道和天橋?qū)⒃擁椖康母鱾€組成部分有機(jī)地連接起來。立體的內(nèi)部交通架構(gòu)，是各物業(yè)功能互動的基礎(chǔ)。

3.城市綜合體類型

城市綜合發(fā)展到今天，類型豐富。其一是辦公綜合體，是在工業(yè)化一開始的時候，比較典型的是芝加哥的，現(xiàn)代建筑主要是從芝加哥一場大火以后引發(fā)的，現(xiàn)在的高層建筑也是由于芝加哥大火之后，很多的建筑毀了，再建的時候利用了當(dāng)時的鋼結(jié)構(gòu)，所以才發(fā)展成為現(xiàn)代建筑。其二就是現(xiàn)代綜合體，今天主題相當(dāng)一部分其實涉及到了商業(yè)綜合體。當(dāng)然還有會展綜合體，交通綜合體，像北京的西環(huán)廣場，這些都是叫建筑綜合體。所謂綜合體建筑就是以某一種城市功能之一的建筑為主要，兼有其他建筑的功能，這一部分我們叫做建筑綜合體。建筑綜合體的最高形式我們把它叫做城市綜合體，城市綜合體一般包括的內(nèi)容大概是以豪華酒店、頂級寫字樓和會展中心為核心，兼有商務(wù)公寓、文化娛樂等涵蓋城市主要功能的城市綜合體，一定要兼有城市功能。城市的幾大功能在座都知道，交通、居住、辦公和商業(yè)等均是城市功能的一個組成部分，因而城市綜合體的實現(xiàn)必定與城市功能相結(jié)合。所以商業(yè)、辦公、居住、旅店和娛樂等都是城市綜合體的重要組成部分。

4.城市綜合體建設(shè)分析

城市綜合體建設(shè)主要依托城市——硬件條件；以及開發(fā)商——軟件條件兩方面因素。城市硬件條件主要從政策、經(jīng)濟(jì)、交通和人口四方面來保證。政策要具備滿足城市發(fā)展、人文改革的復(fù)合功能型策略；經(jīng)濟(jì)需創(chuàng)建并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的多元化來帶動；交通要具備立體網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，保證車輛循環(huán)的流暢、人們行走的安全；人口則需在保證城市固定人口數(shù)量的同時，增大對外流動人口的數(shù)量。以軟件為主的開發(fā)商主要體現(xiàn)在資金與運(yùn)營上，資金方面一定要充沛、雄厚，確保投資后的正常運(yùn)行；運(yùn)營方面開發(fā)商要具備完整的管理體系與人員配備。

城市綜合體的合理規(guī)劃比較重要，它可以給城市綜合體中各項職能帶去高效率的收益。由于城市綜合體是將商業(yè)、居住、辦公、旅游或餐飲、或交通等人們從事生活的各項職能，三項以上有機(jī)的組合體。所有不能單獨(dú)拿出交通、或商業(yè)、或餐飲來講城市綜合體，他們屬于一個有機(jī)組合體，是互贏互利、互助互避的。例如，商業(yè)、餐飲、交通這三項就是比較合理的組合體，互相盈利，且交通解決了商業(yè)與餐飲盈虧的問題；而將商業(yè)建筑上面建設(shè)住宅區(qū)，厚重的承重墻則會影響商業(yè)的開展，且商業(yè)圈的繁華也會影響居民的安定并帶去不便，且減弱了商業(yè)圈的價值；另如將高檔公寓與普通商場建筑在一起，通用一個門口，商場進(jìn)進(jìn)出出的人們則會影響高檔公寓的價值所在，人們也不愿意住在鬧市區(qū)的高檔公寓中，則影響了高檔公寓的盈利；從交通上說，地鐵的入口處設(shè)立商圈是較為正常的，且互相盈利，而將其與豪華住所建設(shè)在一起，從視覺上也是不搭調(diào)的；或者說將大型超市建設(shè)在人們居住的小區(qū)內(nèi)，不僅影響超市的盈利，也影響居民的安全和平靜的生活；等等。因此說，城市綜合體的建立與設(shè)計需要進(jìn)行合理的規(guī)劃，要考慮其職能的價值所在，功能和用途，在確保其整體狀態(tài)合理的情況下，需考慮其最大限度的價值實現(xiàn)，才可以將交通、商業(yè)、居住及辦公等合理的結(jié)合，同時參考地理位置，將其實現(xiàn)其各項職能的最大利益化和功能化。

5.城市綜合體發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)業(yè)投資仍然是當(dāng)前推動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，因為房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動下游50多個行業(yè)的發(fā)展，相應(yīng)的商業(yè)、餐飲、娛樂、辦公、教育、文化、醫(yī)療、交通、建筑是必不可少的。開發(fā)商與零售商改變企業(yè)資本的積累模式，部分轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，使城市商業(yè)綜合體的建設(shè)開始升溫。萬達(dá)集團(tuán)在07年自己成立了萬千百貨，由一個房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變成同時作為一個運(yùn)營商，而華聯(lián)在現(xiàn)在一方面是做零售，另外它的上海分公司專門的成立了房地產(chǎn)開發(fā)，零售商在計算錢的時候是可以到幾厘，房地產(chǎn)商在計算錢的時候，即使是幾千萬，他也要說成零點幾億，所以看起來資本積累的方式是完全不同的，所以現(xiàn)在很多零售商自己有錢，做得比較超前的像美凱龍很多的物業(yè)都是自己建設(shè)的。

我國的城市綜合體類型呈現(xiàn)出一些新的發(fā)展趨勢：一方面，城市綜合體類型更加豐富，旅游城、樞紐城、文化娛樂城等一些新興城市綜合體正在興起；另一方面，由于城市交通的發(fā)展，城市綜合體正由主要位居城市中心區(qū)域向城市郊區(qū)或邊緣區(qū)域延伸，地處郊區(qū)的地鐵型城市綜合體和一些片區(qū)級（輻射城市內(nèi)有限區(qū)域）、社區(qū)級的城市綜合體開始出現(xiàn)并逐漸增多。城市綜合體的建立與分布呈現(xiàn)出向城市周邊發(fā)展的勢態(tài)；越來越具有個性化和特點，并影響著城市或區(qū)域新標(biāo)識的建立與興起，也增強(qiáng)了城市或區(qū)域中心功能的延伸；不僅越來越能夠體現(xiàn)城市的發(fā)展、形象和特色，其功能性也越來越具有多樣性與細(xì)分性。 （作者單位：吉林建筑大學(xué)）

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