試論城市綜合開(kāi)發(fā)與城市綜合體

趙華劍

【摘要】：城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)體制改革城市發(fā)展的一項(xiàng)重大成果。本文對(duì)城市建設(shè)的綜合開(kāi)發(fā)、城市綜合體進(jìn)行詳細(xì)的闡述與分析，并提出了解決問(wèn)題措施。

【關(guān)鍵詞】：城市綜合開(kāi)發(fā)；城市綜合體；開(kāi)發(fā)模式；解決措施

【引言】：城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)體制改革、城市發(fā)展的一項(xiàng)重大成果。是人類共同的和普遍的權(quán)利，城市建設(shè)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、因地制宜、配套建設(shè)”的原則，較好地解決了規(guī)劃與建設(shè)脫節(jié)的問(wèn)題，把分散單純的房屋建設(shè)，變?yōu)榧薪y(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施與城市環(huán)境的綜合開(kāi)發(fā)。

1、城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)的定義

城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)這一概念的核心在于。“綜合”二字。它是針對(duì)過(guò)去各類建設(shè)項(xiàng)目由各個(gè)建設(shè)主體分散進(jìn)行建設(shè)的狀態(tài)而言的。它要求將各類建設(shè)集中起來(lái)，統(tǒng)一進(jìn)行綜合配套的有序建設(shè)，從而合理地利用土地、合理地利用資金、合理地安排項(xiàng)目、合理地控制工期。最終建成一個(gè)合理的居住環(huán)境和生存空間。概括地說(shuō)，城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)是指在城市總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的指導(dǎo)下，在一定區(qū)域內(nèi)，為創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活、生態(tài)環(huán)境，為提高經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的綜合效益所進(jìn)行的具有開(kāi)拓性、配套性、統(tǒng)一性和相當(dāng)規(guī)模的城市建設(shè)活動(dòng)。

在新舊兩種區(qū)域的開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)中，對(duì)所有房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化等進(jìn)行統(tǒng)籌安排，配套地進(jìn)行建設(shè)。同步交付使用。組織一個(gè)合理有效的城建綜合開(kāi)發(fā)，必須具備四個(gè)前提條件：一是要有可供開(kāi)發(fā)的地域。二是要籌集必要的資金，包括開(kāi)發(fā)區(qū)域中各類建筑的投資。在投資多元化的情況下，有效地集中起來(lái)使用。三是要有符合城市總體規(guī)劃的、科學(xué)的詳細(xì)規(guī)劃。這是綜合開(kāi)發(fā)有效實(shí)施的保證。四是要有市政府的決策和各有關(guān)方面的重視、支持和充分協(xié)作配合。

2、城市綜合開(kāi)發(fā)的新型模式——城市綜合體

城市綜合體是伴隨著城市化進(jìn)程發(fā)展而逐步產(chǎn)生的，一般認(rèn)為，城市綜合體起源于上世紀(jì)70年代的美國(guó)。所謂“城市綜合體”簡(jiǎn)單講就是“城中之城”，它是指將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

城市綜合體開(kāi)發(fā)作為一種新型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，簡(jiǎn)言之，就是開(kāi)發(fā)企業(yè)不再滿足于住宅或者商業(yè)的單一功能的開(kāi)發(fā)建設(shè)，而是通過(guò)整體規(guī)劃、綜合設(shè)計(jì)建造一座集購(gòu)物、居住、工作以及休閑等于一體的“新城市”。筆者認(rèn)為，城市綜合體開(kāi)發(fā)除具備改善人居環(huán)境、增加就業(yè)、拉動(dòng)投資等傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)以外，至少還有以下三方面的優(yōu)勢(shì)：

2.1城市綜合體開(kāi)發(fā)使城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)更加合理，有助于提升城市形象，增加城市競(jìng)爭(zhēng)力。傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式由于每個(gè)項(xiàng)目的功能都相對(duì)單一，需要若干個(gè)項(xiàng)目相互配合才能滿足城市發(fā)展的需要，然而若干個(gè)項(xiàng)目又不可能同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)、同時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式中不可避免地出現(xiàn)不同程度的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的混亂，而城市綜合體開(kāi)發(fā)中，在通盤考慮了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各種配套的綜合承載能力和對(duì)周邊的輻射能力后，才做出整體、系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，故恰好能彌補(bǔ)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式的不足。

2.2城市綜合體開(kāi)發(fā)有利于迅速打造城市商業(yè)中心，形成獨(dú)具特色的城市新地標(biāo)。就目前的情況來(lái)看，城市綜合體開(kāi)發(fā)一般采取商業(yè)房產(chǎn)為基礎(chǔ)，帶動(dòng)住宅、公寓、商務(wù)辦公，輻射交通、通訊、技術(shù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，往往在規(guī)劃之始就確定了綜合體項(xiàng)目的商業(yè)特色，細(xì)分了市場(chǎng)客戶群體。因此，城市綜合體開(kāi)發(fā)完成之后很容易就迅速成為城市的新地標(biāo)。

2.3城市綜合體開(kāi)發(fā)還有利于緩解城市的交通壓力。眾所周知，很多大城市幾乎每天上下班高峰主要交通干線都會(huì)出現(xiàn)不同程度的交通擁堵現(xiàn)象，究其根本原因乃是城市居民區(qū)和工作區(qū)相距較遠(yuǎn)造成的。而城市綜合體就為在綜合體工作的人們提供了就近居住的可能性。

3、城市綜合體開(kāi)發(fā)模式的不足

城市綜合體開(kāi)發(fā)模式同樣是一把“雙刃劍”，除了上述優(yōu)勢(shì)外，還存在不足，值得進(jìn)一步思考與改進(jìn)。

3.1投資巨大、技術(shù)含量較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力要求比較嚴(yán)格。城市綜合體開(kāi)發(fā)建筑面積動(dòng)輒幾十萬(wàn)平方米，甚至上百萬(wàn)平方米，并且前期商業(yè)運(yùn)作具有資金需求大、回籠慢的特點(diǎn)。此外，由于城市綜合體開(kāi)發(fā)不同于單純的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它往往涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)、交通、信息通訊和綜合性物管服務(wù)等多個(gè)新領(lǐng)域，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的技術(shù)及管理都提出了更高的要求。無(wú)形之中就為大多數(shù)中、小開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行城市綜合體開(kāi)發(fā)設(shè)置了較高的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，容易導(dǎo)致壟斷。

3.2訂單式開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式不利于各商家的公平競(jìng)爭(zhēng)。在訂單式開(kāi)發(fā)模式中城市綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)一般采取“只租不售”的方式經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，為了引進(jìn)戰(zhàn)略聯(lián)盟商（通常為大型知名企業(yè)）入駐城市綜合體，往往將位置較好的商鋪以微利甚至虧本的價(jià)格租給其戰(zhàn)略聯(lián)盟商，商業(yè)部分的利潤(rùn)卻是靠后來(lái)進(jìn)駐的非戰(zhàn)略聯(lián)盟商（通常為中、小商戶）的租金支撐。這樣勢(shì)必導(dǎo)致實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略聯(lián)盟商經(jīng)營(yíng)成本顯著低于后來(lái)進(jìn)駐的非戰(zhàn)略聯(lián)盟商。

3.3城市綜合體開(kāi)發(fā)容易受到苛刻的選址條件的制約。正確的選址是城市綜合體開(kāi)發(fā)成功運(yùn)作的第一步，因此，選址是否科學(xué)直接決定了城市綜合體開(kāi)發(fā)的成功與否。城市綜合體開(kāi)發(fā)不僅受到人口數(shù)量、交通條件、周邊商業(yè)氛圍的影響，還要受到諸如人們收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、文化等多種綜合因素的影響。由于當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，不同區(qū)域的文化、消費(fèi)習(xí)慣差別較大，因此城市綜合體開(kāi)發(fā)未必適合于每個(gè)城市。

4、城市綜合開(kāi)發(fā)問(wèn)題的解決措施

4.1要運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式.多渠道的籌集建設(shè)資金。城市各項(xiàng)建設(shè)設(shè)施的維護(hù)費(fèi)和建設(shè)資金的來(lái)源可概括為專項(xiàng)資金和不固定資金兩類。

4.2繼續(xù)完善和實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，運(yùn)用級(jí)差地租理論優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)和用地布局。

4.3要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，把實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)推動(dòng)城市建設(shè)與加快城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐結(jié)合起來(lái)。

4.4要超前思維，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，博采眾長(zhǎng)。居住區(qū)是城市的有機(jī)組成部分，它為居民提供生活居住空間和各類服務(wù)設(shè)施，是造就人們優(yōu)良品格與素質(zhì)的重要場(chǎng)所。

4.5要積極引進(jìn)外資，加快城市綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)。城市綜合開(kāi)發(fā)必須與擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，參與國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這一發(fā)展戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)。城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)應(yīng)從區(qū)域合作和加速外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向出發(fā)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)的實(shí)踐。已顯示出了它對(duì)建設(shè)現(xiàn)代化城市所不可取代的作用，已成為開(kāi)發(fā)與建設(shè)的基本形式。然而，由于綜合開(kāi)發(fā)使政府行為與經(jīng)濟(jì)行為交織。它既有有利于集中統(tǒng)一、加快城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的一面，又存在運(yùn)行機(jī)制被強(qiáng)化的問(wèn)題。應(yīng)及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真和解決出現(xiàn)的和可能出現(xiàn)的問(wèn)題，以利于更好的推動(dòng)這項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。創(chuàng)造優(yōu)美、清新、健康、舒適的人居環(huán)境。

【參考文獻(xiàn)】：

[1]傅崇蘭，陳光庭，董黎明.中國(guó)城市發(fā)展問(wèn)題報(bào)告[M].社會(huì)科學(xué)出版社，2003：368～373.