針對(duì)商業(yè)房產(chǎn)的預(yù)算管理

張笑 王東升 李祥歌

摘 要：財(cái)務(wù)預(yù)算是一門專為企業(yè)預(yù)算一定預(yù)算時(shí)間內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成本和各種預(yù)算的價(jià)值指標(biāo)的總稱。其是一種貫徹房產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略方針機(jī)制的綜合財(cái)務(wù)預(yù)算收支系統(tǒng)，可以為房產(chǎn)企業(yè)的協(xié)調(diào)、控制、激勵(lì)、評(píng)價(jià)等一系列的管理。是管理安排房產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的投融資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)的未來(lái)情況預(yù)期并控制的管理行為。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)預(yù)算管理；作用

一、房產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理所產(chǎn)生的作用

1.便于各職能部門的協(xié)調(diào)一致。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的最大程度實(shí)現(xiàn)必須有企業(yè)內(nèi)部的各職能部門協(xié)調(diào)一致。但是因各職能部門的職責(zé)不同，不免會(huì)造成相互沖突的現(xiàn)象。在過(guò)去的管理模式下主要的管理板塊劃分依據(jù)是按職能部門來(lái)劃分的，而各個(gè)職能部門的管理中又缺乏整合，從而造成本位而零亂的缺陷。

2.有利于加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制。房產(chǎn)企業(yè)在制定了預(yù)算后，就一定要進(jìn)全力去實(shí)現(xiàn)它，不能只是流于形式，說(shuō)一套做一套。房產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算一經(jīng)制定，即應(yīng)立刻進(jìn)入實(shí)施階段，同時(shí)也要把管理工作的重心逐漸向控制過(guò)程進(jìn)入，也就是說(shuō)要按計(jì)劃進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。如房產(chǎn)企業(yè)因受外部環(huán)境的影響而不斷變化時(shí)，其執(zhí)行情況和預(yù)算必然也會(huì)有所偏差，此時(shí)，可以將預(yù)算與執(zhí)行的情況相互進(jìn)行對(duì)比分析，這樣可以為房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供高效的監(jiān)控手段。房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的核心作用即預(yù)算管理。

3.有利于績(jī)效考核?？?jī)效考核作為房產(chǎn)企業(yè)員工加薪晉升的重要指標(biāo)，其在擬定中，首先，應(yīng)逐層傳遞和分解企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，讓每個(gè)員工能夠承擔(dān)起自身的崗位職責(zé)，以使沒(méi)一個(gè)職位更具有戰(zhàn)略責(zé)任。而績(jī)效考核作為戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)實(shí)施手段，其管理指標(biāo)應(yīng)在戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施上不脫節(jié)的基礎(chǔ)上，把戰(zhàn)略目標(biāo)層層分解。量化指標(biāo)房產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的戰(zhàn)略目標(biāo)，以此可做為其指標(biāo)達(dá)到績(jī)效考核導(dǎo)向性的作用，預(yù)算管理工作的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以數(shù)量化的方式來(lái)表明，它本事是具有一定考核性的，因而預(yù)算情況可以直接對(duì)其工作成效來(lái)評(píng)定。

4.有利于量化房產(chǎn)企業(yè)各職能部門的奮斗目標(biāo)。房產(chǎn)企業(yè)中所有職能部門預(yù)算的制定是通力合作的結(jié)果，在綜合平衡所有職能部門的預(yù)算結(jié)果后才最后確定的。因此，可以說(shuō)房產(chǎn)企業(yè)每個(gè)部門的預(yù)算目標(biāo)也就是其總目標(biāo)預(yù)算的分解。預(yù)算一方面可以使各個(gè)職能部門的努力方向及奮斗目標(biāo)所量化，另一方面還可在企業(yè)各部門間的活動(dòng)安排上跟預(yù)算來(lái)安排?？茖W(xué)的預(yù)算管理體系是房產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)思想的核心動(dòng)力，是一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)在公司未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)思想、決策、目標(biāo)及財(cái)務(wù)數(shù)量說(shuō)明和經(jīng)濟(jì)責(zé)任等等各方面的權(quán)力約束依據(jù)，同時(shí)也是一個(gè)公司的整體戰(zhàn)略方針。

二、房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行

1.預(yù)算指標(biāo)分解和責(zé)任落實(shí)。各預(yù)算部門必須在預(yù)算下達(dá)后認(rèn)知組織實(shí)施，并逐層分解、落實(shí)預(yù)算指標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行管理。落實(shí)到公司內(nèi)部的各個(gè)部門崗位，明確責(zé)任部門和最終責(zé)任人，形成全方位的預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系。預(yù)算指標(biāo)的分解要明確、具體，便于執(zhí)行和考核，應(yīng)當(dāng)遵循定量化、全局性、可控性原則；預(yù)算指標(biāo)的分解要對(duì)經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到有利的作用；賦予責(zé)任部門和責(zé)任人的預(yù)算指標(biāo)應(yīng)當(dāng)在其責(zé)權(quán)范圍內(nèi)對(duì)預(yù)算指標(biāo)負(fù)責(zé)。

2.預(yù)算執(zhí)行控制。房產(chǎn)企業(yè)預(yù)算控制應(yīng)以現(xiàn)金流的控制為其預(yù)算的核心內(nèi)容，應(yīng)該把每個(gè)月都編制一份詳細(xì)的資金收支預(yù)算表，以起到資金收支平衡和控制風(fēng)險(xiǎn)的作用。其中，資金支付的重點(diǎn)即是對(duì)審批的控制，是對(duì)有違背預(yù)算目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起到制止作用和確保各業(yè)務(wù)活動(dòng)不逾越到規(guī)范的范圍之外運(yùn)行。對(duì)預(yù)算之外的資金支付，應(yīng)要求其提供出相關(guān)資金支付的依據(jù)、原因的等資料，并且要嚴(yán)格審批之后方可進(jìn)行支付。

3.預(yù)算分析。為確保預(yù)算執(zhí)行信息傳輸及時(shí)、暢通、有效，執(zhí)行預(yù)算的單位部門應(yīng)當(dāng)建立預(yù)算實(shí)時(shí)監(jiān)控機(jī)制及分析制度。要進(jìn)行密切跟蹤、檢查重要的關(guān)鍵性預(yù)算指標(biāo)，定期比較分析實(shí)際發(fā)生情況與預(yù)算指標(biāo)，并要編制預(yù)算分析的報(bào)告。包括：預(yù)算目標(biāo)、分析對(duì)象、實(shí)際執(zhí)行結(jié)果、預(yù)算執(zhí)行差異、差異分析及原因、責(zé)任歸屬、改進(jìn)措施和建議等基本內(nèi)容。

4.預(yù)算調(diào)整。預(yù)算單位可在市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)條件、政策法規(guī)等因素有重大變化時(shí)，已經(jīng)導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果產(chǎn)生重大偏移時(shí)，可以適當(dāng)?shù)膶㈩A(yù)算方案做出調(diào)整。當(dāng)預(yù)算需要做出相應(yīng)調(diào)整的時(shí)候，其執(zhí)行單位必須以書面報(bào)告的形式對(duì)需要做出調(diào)整的內(nèi)容做出詳細(xì)的調(diào)整理由，并在其中附上調(diào)整的建議方案等，另外還要對(duì)比調(diào)整前和調(diào)整后的預(yù)算指標(biāo)，主要是為查看他是否已經(jīng)影響到了公司的總體預(yù)算目標(biāo)。最后，相關(guān)預(yù)算管理部門在對(duì)調(diào)整方案進(jìn)行審批時(shí)，要根據(jù)調(diào)整事項(xiàng)的性質(zhì)或金額的不同來(lái)分析，最后方可授權(quán)審批，或移交給董事會(huì)審議后在做審批，之后才可以下達(dá)調(diào)整后的執(zhí)行任務(wù)。

5.預(yù)算考核。在進(jìn)行預(yù)算時(shí)，如果沒(méi)有進(jìn)行考核就直接做預(yù)算，那么其不能實(shí)施的，因?yàn)槿狈α俗罨镜膰?yán)肅性。反過(guò)來(lái)說(shuō)，預(yù)算管理在提供參考數(shù)值給績(jī)效考核利用時(shí)，其管理者一定要在實(shí)際執(zhí)行的預(yù)算結(jié)果中對(duì)其加以優(yōu)化和不斷的進(jìn)行修正，以保證其能真正的發(fā)揮出預(yù)算管理的激勵(lì)作用，以更加有效符合實(shí)際情況。其中，預(yù)算管理的工作的執(zhí)行評(píng)價(jià)就是預(yù)算管理。它的主要工作是對(duì)預(yù)算責(zé)任主體的評(píng)價(jià)，包括審核、執(zhí)行、控制、調(diào)整、分析等；預(yù)算責(zé)任主題應(yīng)以預(yù)算評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)作為主題考核依據(jù)之一，并且要與預(yù)算單位的經(jīng)營(yíng)層及員工的日常工作或者年終獎(jiǎng)懲相互聯(lián)系起來(lái)，這是為了能夠使他們起到一個(gè)激勵(lì)和制約的作用。只有兩者的相互結(jié)合，才可以使部門和員工的績(jī)效考核更加真正的擁有明確、可行的目標(biāo)，最終以實(shí)現(xiàn)企業(yè)未來(lái)的戰(zhàn)略目標(biāo)能起到重要作用。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)預(yù)算管理的全面實(shí)施后，可以在不確定性的市場(chǎng)上增強(qiáng)其適應(yīng)能力，有利于其資源的合理配置，管理結(jié)構(gòu)調(diào)整等。而對(duì)于其企業(yè)的內(nèi)部預(yù)算控制來(lái)說(shuō)，需要把有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)各方面的各種信息資源相整合，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中不匹配的預(yù)算因素，并及時(shí)完善，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算與發(fā)展相符合，促進(jìn)良性發(fā)展。

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