房屋租賃業(yè)統(tǒng)計調查與增加值核算方法的探索與實踐

肖 磊

（1.中南財經政法大學 統(tǒng)計與數(shù)學學院，武漢 430073；2.北京大學 國家發(fā)展研究院，北京 100871;3.深圳市統(tǒng)計學會博士后創(chuàng)新實踐基地，廣東 深圳 518027）

2013年11月，國家統(tǒng)計局明確提出，結合SNA2008，已制定出《中國國民經濟核算體系（2002）》的初步修訂計劃和框架，并確定對五個部分的內容進行重點修訂，其中改進城鎮(zhèn)居民自有住房服務價值核算方法就是其中的一項重要內容。深圳市作為房屋租賃業(yè)統(tǒng)計調查在全國唯一的試點城市，連續(xù)三年對房屋租賃業(yè)統(tǒng)計調查方法制度進行了有益探索，為全國開展房屋租賃業(yè)統(tǒng)計調查與增加值核算提供了有現(xiàn)實意義的借鑒。

1 房屋租賃業(yè)統(tǒng)計調查的意義

1.1 探索建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計制度，為政府人口及城市管理提供決策依據(jù)

房屋租賃業(yè)是《國民經濟行業(yè)分類（2011）》“K房地產業(yè)”門類中的重要內容。大量經濟活動是改革開放后發(fā)展起來的，至今已占有相當?shù)谋戎?。深圳是我國最早建立起來的經濟特區(qū)之一，是改革開放的前沿，房屋租賃非?；钴S，其經濟活動在整個國民經濟中發(fā)揮重要作用，經濟總量在GDP中也有相當比重。但由于全國沒有建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計制度，不能及時完整地反映其經濟活動情況及對社會經濟的影響。因此，建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計制度迫在眉睫。

就全國來看，在城市化過程中，由于中國城鄉(xiāng)差異和沿海與內地差異的客觀存在，農村人口向城市、尤其向沿海發(fā)達地區(qū)的大量遷入具有必然性，這同時也給社會建設與管理造成了巨大壓力。如何更好地加強城市綜合治理，從整體上推動我國發(fā)達城市的現(xiàn)代化，必須掌握房屋租賃業(yè)的相關情況，深圳率先探索建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計制度，也將為全國提供有益經驗。

1.2 建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計制度，使沉淀的經濟現(xiàn)象得到反映

深圳的發(fā)展導致人口的巨大變化。原住民看準房屋投資的優(yōu)勢，看準房屋投資帶來的極大利益，在原屬于自己耕種或占有的土地上大量建房，主要用于出租，包括建造住宅、廠房、商用房、倉庫等等。這些房屋由于未經過正常的審批程序，許多都產權不清，或形成小產權房。這些房屋無論出租作住宅、作廠房、作商用、作倉庫還是其他，都使其出租經濟活動沉淀于無影之中，沒能顯露出來。而統(tǒng)計作為有明確對象的資料搜集活動，反映了那些產權明晰，正常登記在冊單位的經濟活動情況。建立房屋租賃統(tǒng)計制度，對于補充、完善整體經濟情況，全面反映沉淀的經濟現(xiàn)象是一種很好的手段。

1.3 建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計制度，有利于準確反映我國的消費水平

房屋租賃是一種服務經濟活動，生成的同時消費也就發(fā)生。從生產角度為消費者提供了租賃服務，既為出租者提供了收入，又為使用者提供了生活必需品。從使用角度，是GDP使用的重要去向，既使房屋存量發(fā)揮了效用，也為產需平衡提供了途徑。因此，完善房屋租賃業(yè)統(tǒng)計，不僅可以從生產角度完善統(tǒng)計制度，也為完整地反映生產總規(guī)模，分析經濟結構提供了依據(jù)。從支出角度，還可以反映社會總產品的使用去向，從而反映社會資金的流動方向。對于整個經濟管理有著重要的意義。在我國當前的GDP支出構成中，消費比例遠遠低于發(fā)達國家水平，有人質疑我國的消費額統(tǒng)計過低，其中房屋租賃消費估算偏低，也是重要原因之一。因此，建立房屋租賃統(tǒng)計制度，可以對完善支出法GDP核算提供依據(jù)，也能夠更準確地反映我國的消費水平。

2 深圳進行房屋租賃業(yè)統(tǒng)計調查的可行性分析

針對人口結構狀況和房屋租賃市場的特點，深圳在流動人口和出租屋管理方面，建立健全了管理體制，夯實了基層基礎。經過幾年來不懈努力，深圳流動人口和出租屋管理工作取得了一定成效，基本摸清了出租屋和流動人口底數(shù)，實現(xiàn)了動態(tài)跟蹤管理。這為建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計制度奠定了基礎。

2.1 健全的房屋租賃管理法律法規(guī)

根據(jù)流動人口和出租屋管理的實際需要，深圳從規(guī)范房屋租賃和租住行為入手，建立了一系列剛性制度，包括《深圳經濟特區(qū)房屋租賃條例》、《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》、《深圳市居住證管理辦法》和《關于加強房屋租賃安全責任的決定》。為配合法規(guī)的實施，專門制定了《關于加強私人出租屋業(yè)主監(jiān)督管理的若干意見》、《暫住人口信息申報登記管理辦法》、《出租屋綜合管理信息通報反饋實施辦法》、《出租屋案件責任倒查實施辦法》等一系列管理制度，使出租屋和流動人口管理工作真正做到了有法可依、有章可循。

2.2 完整的管理機構和管理隊伍

目前深圳市及各區(qū)、街道、社區(qū)都設立了房屋租賃、出租屋綜合管理機構，共有1.6萬名管理員，且有充足的經費來源。按照網(wǎng)格化精細管理的要求，將流動人口和出租屋管理的任務量化分解到每一位管理員。要求管理員按照要求，隨時對房屋出租信息進行采集，每半個月必須對出租屋上門走訪核實一遍。

2.3 完善的房屋租賃合同登記制度

房屋租賃關系的設立、變更，制度規(guī)定當事人應自簽訂租賃合同之日起十日內到區(qū)主管機關登記或者備案。并同時對房屋進行編碼，按照一戶一碼、統(tǒng)一編號的原則，對所有房屋包括合法和違法建筑分別設定了唯一的房屋編碼。以此為基礎，制作了房屋電子地圖。目前，全市共設定房屋編碼60多萬處、1000多萬間（套）。

2.4 專門的信息系統(tǒng)管理

為實現(xiàn)流動人口和出租屋管理的科技化和信息化，深圳建立了全市統(tǒng)一的流動人口和出租屋信息管理系統(tǒng)，對流動人口和出租屋信息進行網(wǎng)絡化動態(tài)管理。同時不斷完善網(wǎng)格管理措施。

3 深圳房屋租賃業(yè)統(tǒng)計調查對象、范圍及方法

3.1 調查對象和調查范圍

本次調查的對象是深圳市具有租賃行為的所有房屋。本次調查的范圍是根據(jù)2011版《國民經濟行業(yè)分類注釋》中“K房地產業(yè)”門類來確定的，具體范圍包括：住宅、寫字樓、辦公樓、綜合商廈營業(yè)房、倉庫庫房、其他房屋等。

3.2 調查方法

《深圳市房屋租賃業(yè)統(tǒng)計基層表》、《深圳市房屋租賃業(yè)統(tǒng)計調查過錄表》及《深圳市房屋租賃業(yè)單位屬性統(tǒng)計調查表》采用全面調查取得數(shù)據(jù)。《深圳市房屋租賃業(yè)中間投入調查表》采用抽樣調查取得數(shù)據(jù)。

各表的關系如圖1所示：

圖1 調查工作流程圖

本次調查的表包括調查表（過錄表、中間投入表、單位屬性調查表）、基層表和綜合表?；鶎颖硪猿鲎馕莨芾碚荆ńM）為填報單位。綜合表以區(qū)、街道為填報單位。

有關概念和操作方法的說明：

（1）實際房屋出租收入是指出租房屋在調查期間內承租人支付給出租人的實際房屋租賃收入。采用兩種方法取得：一種是按一整年的實際收入調查取得；一種是根據(jù)調查時點的實際出租面積，按每平米月租金推算取得。

（2）中間投入指出租方因出租房屋所發(fā)生（付出）的物質性的支出，包括營銷費（如廣告費）、由出租方支付的水電費、辦公費、法律咨詢費、物業(yè)管理費、裝修費（權責分攤制）等。中間投入根據(jù)房屋用途分類樣本的年度實際收入中實際支付的中間投入額核定。即用實際出租收入與實際中間投入相對應的比例計算出中間投入率，從而計算增加值率。

（3）實際出租收入主要由承租方提供，實際中間投入由出租方提供。

（4）中間投入抽樣樣本代表性說明。在填寫《深圳市房屋租賃業(yè)中間投入調查表》時采用抽樣調查取得數(shù)據(jù)。全市調查的總樣本有2052個。這些樣本，對于街道而言，已全部覆蓋，屬全面調查性質，無代表性誤差。街道內部，在每一租賃用途中都抽取三個單位調查，即每一租賃用途都全面覆蓋，也屬全面調查性質，也無代表性誤差。在街道內分別每一用途抽取的三個樣本，是考慮不同區(qū)域，不同房屋質量，不同房屋租賃價格水平來抽取的，確保了其代表性。根據(jù)抽樣理論，以街道為群的話，全市的抽樣誤差對群而言為零，只取決于街道內的代表性誤差。而根據(jù)對調查對象，即分別各街道內不同房屋租賃情況的了解，所抽得樣本分布與總體分布有充分的一致性，再根據(jù)去年抽樣調查情況，同類用途租賃房租的中間投入率大致相同，趨于均勻分布，以使全市整體的樣本的代表性誤差趨于最小。

（5）《深圳市房屋租賃業(yè)中間投入調查表》由街道統(tǒng)計辦和租賃所組織專門人員采用抽樣調查方式取得數(shù)據(jù)。具體由各街道統(tǒng)計辦協(xié)同租賃辦按代表性要求（代表性要求由深圳市統(tǒng)計局解釋、培訓）按租賃用途分類抽取樣本。

每個街道分別在房屋產權歸屬單位或個人所有住宅、辦公用房、商業(yè)營業(yè)用房、廠房、倉庫、其他出租房屋等分類中隨機抽取樣本。每類至少抽查3個樣本。每個街道共抽查36個樣本進行調查。

（6）《深圳市房屋租賃業(yè)單位屬性統(tǒng)計調查表》的調查對象為產權歸屬單位所有的房屋，各租賃站對站內有行政記錄的所有單位產權的房屋進行調查，并按房屋用途屬性分類成住宅、辦公用房、商業(yè)營業(yè)用房、廠房、倉庫、其他出租房屋等，對每一套（間）房屋所屬單位的組織機構代碼進行采集，然后與市統(tǒng)計局基本單位名錄庫進行匹配。

（7）已納入現(xiàn)有統(tǒng)計范圍的出租收入，是指單位產權所有的房屋出租活動已在現(xiàn)有專業(yè)統(tǒng)計報表中或經濟普查時填報了出租收入。核對方法是：①用調查對象中屬于單位出租的單位與統(tǒng)計局的單位名錄庫對比，名錄庫中有的視為已納入現(xiàn)有統(tǒng)計范圍；②沒有比對上的單位進行上門詢問是否填過統(tǒng)計報表（含經濟普查表）；③與市區(qū)統(tǒng)計部門熟悉經濟普查的人員座談分析。

（8）增加值推算過程：各街道的綜合表中某一用途房屋類別的增加值率是三個樣本的增加值之和與其出租收入之和的比；某一用途房屋類別的增加值=年度收入×此類三個樣本的增加值率；各類增加值相加=各街道增加值。由此類推得到各區(qū)及全市的增加值和增加值率。

4 深圳市房屋租賃業(yè)調查結果分析

4.1 總體情況

截止到2012年9月30日，深圳市可供出租面積5.25億平方米，實際出租房屋面積4.46億平方米，出租率為85.0%。2011年10月1日至2012年9月30日年度實際房屋出租收入1215.92億元。全市房屋租賃業(yè)增加值率為95.1%,增加值為1156.39億元。

4.2 相關結構

4.2.1 出租面積結構

截止到2012年9月30日，深圳市共有房屋1030萬間（套），64.48萬處房屋建筑物，總建筑面積8.14億平方米。其中，可供出租房屋面積5.25億平方米，實際出租房屋面積4.46億平方米，實際出租房屋面積占房屋總建筑面積的54.8%。

4.2.2 住宅與非住宅出租房屋的收入結構

深圳市1215.92億元的房屋出租收入中，住房用途的收入為402.41億元，占33.1%；非住房房屋（即辦公用房、商業(yè)營業(yè)用房、廠房、倉庫和其他）用途的收入為813.51億元，占66.9%。

4.2.3 住宅存租結構。

從深圳市規(guī)劃國土委提供的住宅數(shù)據(jù)作比較（市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)與市租賃辦的數(shù)據(jù)基本吻合），得出的住宅的存租比為36.3%。

4.3 增加值比較分析

4.3.1 總量測算

根據(jù)此次調查結果，全市可供出租房屋面積為5.25億平方米，實際出租面積為4.46億平方米，年度實際房屋出租收入1215.92億元，其中：非私人產權的房屋出租收入592.23億元；私人產權的房屋出租收入623.68億元，其中：住宅出租收入328.92億元。

此次調查的房屋租賃業(yè)中間投入59.53億元，增加值率為95.1%，因此，房屋出租產生的增加值為1156.39億元，其中：非私人產權房屋出租產生的增加值為560.27億元；私人產權房屋出租產生的增加值為596.10億元，其中：私人住宅出租增加值為317.09億元。

4.3.2 核算數(shù)據(jù)

按現(xiàn)行季度核算制度推算的2012年深圳市居民自有住房虛擬折舊約433億元，根據(jù)國家統(tǒng)計局深圳調查隊600戶住戶調查資料，2011年居民租賃私房占居民住房的比例為18.93%，則其虛擬折舊為81.97億元（433×18.93%）。

4.3.3 比較分析

從居民自有住房折舊考慮，目前居民租賃私房虛擬折舊與按市場出租收入計算的增加值差距較大。根據(jù)現(xiàn)行GDP核算方案計算，居民出租房屋的虛擬折舊僅為81.97億元，而根據(jù)調查數(shù)據(jù)核算的私人住宅出租產生的增加值為317.09億元，兩者相差235.12億元。

5 對策與建議

5.1 建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計調查制度

鑒于房屋租賃業(yè)的快速發(fā)展狀況，在國民經濟中的影響越來越大，建議國家統(tǒng)計局建立房屋租賃業(yè)統(tǒng)計制度?？煽紤]每五年進行一次普查，與經濟普查保持同步，中間年份采用抽樣調查推算補充。季度數(shù)據(jù)參考房屋租賃管理費、租金收入等相關指標推算。

5.2 完善房屋租賃業(yè)增加值計算方法

鑒于深圳此次調查已取得的成果，本文建議：（1）將私人住宅出租增加值（經評估后數(shù)據(jù)）與現(xiàn)行用虛擬折舊計算的居民租賃私房增加值的差額直接計入房地產業(yè)增加值中；（2）將現(xiàn)行核算制度中尚未覆蓋的私人辦公用房、商業(yè)用房、廠房、倉庫等非住宅類的私人房屋納入現(xiàn)行GDP核算；（3）將單位房屋出租產生的經濟活動納入統(tǒng)計范圍中，這樣能得到更準確的非私人所有的年度增加值。

[1]劉洪玉,鄭思齊,許憲春.房地產業(yè)所包含經濟活動的分類體系和增加值估算[J].統(tǒng)計研究，2003,(8).

[2]許憲春.加快服務業(yè)統(tǒng)計改革與發(fā)展[J].統(tǒng)計研究，2008,(4).

[3]許憲春,唐杰,殷勇,郭萬達.居民住房租賃核算及對消費率的影響[J].開放導報，2012,（4）.

[4]郭萬達，鄭鑫，王東升，鄭宇劼，張歡歡.我國居民住房租賃核算的方法選擇[J].開放導報，2012,（4）.