互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)商業(yè)模式研究

○王衛(wèi)華

（沈陽嶺海房地產(chǎn)有限公司 遼寧 沈陽 110004）

市場經(jīng)濟發(fā)展到今天，企業(yè)間競爭不再停留在產(chǎn)品、技術(shù)、人才、資金上，由于以互聯(lián)網(wǎng)為標(biāo)志的“數(shù)字經(jīng)濟”時代的來臨和現(xiàn)代金融的快速發(fā)展使得這一切的獲取變得更加容易，房地產(chǎn)企業(yè)要想在千變?nèi)f化、競爭激烈的市場中獲得成功，就必須有效地整合各種資源為已所有，形成獨特的競爭優(yōu)勢，開創(chuàng)自己獨特的商業(yè)模式，房地產(chǎn)已步入商業(yè)模式競爭時代。房地產(chǎn)業(yè)是中國目前發(fā)展最為迅速的行業(yè)，由于其行業(yè)的特殊性也是最受關(guān)注的行業(yè)，應(yīng)努力探討適合我國房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)、健康發(fā)展的商業(yè)模式。

一、當(dāng)房地產(chǎn)遇見互聯(lián)網(wǎng)，房產(chǎn)商業(yè)模式各顯神通

在當(dāng)前中國經(jīng)濟的新形勢下，企業(yè)若想自救，需要設(shè)計新的盈利模式，培育新的持續(xù)贏利能力。互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)運營模式?jīng)_擊巨大，商業(yè)模式可以讓企業(yè)一夜暴富，也可以讓它瞬間倒閉，可以使不起眼的傳統(tǒng)行業(yè)迅速崛起，也可以將相關(guān)利益者重新組合成一個新的產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)共贏，甚至可以使每一個成本點都變成利潤點。商業(yè)模式的真諦在于設(shè)計生態(tài)價值網(wǎng)絡(luò)，使經(jīng)濟活動中利益相關(guān)者均能各取所需、各得其所。而創(chuàng)新模式的捷徑則是整合資源，共同創(chuàng)富。資源整合包括六個方向：目標(biāo)相同、理念相近、資源互補、能力互助、機會均等、環(huán)境相關(guān)。

互聯(lián)網(wǎng)是指將兩臺計算機或者是兩臺以上的計算機終端、客戶端、服務(wù)端通過計算機信息技術(shù)的手段互相聯(lián)系起來的結(jié)果，人們可以與遠(yuǎn)在千里之外的朋友相互發(fā)送郵件、共同完成一項工作、共同娛樂?；ヂ?lián)網(wǎng)是網(wǎng)絡(luò)與網(wǎng)絡(luò)之間所串連成的龐大網(wǎng)絡(luò)，這些網(wǎng)絡(luò)以一組通用的協(xié)定相連，形成邏輯上的單一巨大國際網(wǎng)絡(luò)。這種將計算機網(wǎng)絡(luò)互相聯(lián)接在一起的方法可稱作“網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)”，在這基礎(chǔ)上發(fā)展出覆蓋全世界的全球性互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)稱“互聯(lián)網(wǎng)”，即是“互相連接一起的網(wǎng)絡(luò)”。

如今的互聯(lián)網(wǎng)外延正在不斷地擴大?？梢韵胂笠幌?，再過十年、二十年，我們所有的東西都將是與互聯(lián)網(wǎng)相通的。比如家里的冰箱、洗衣機，以后的冰箱和洗衣機將和互聯(lián)網(wǎng)連接，并通過互聯(lián)網(wǎng)提醒人們家中的瑣事，生活的所有東西都會連在互聯(lián)網(wǎng)上。一百多年前當(dāng)電剛被發(fā)明出來的時候，第一批電用戶并不是像如今的人們?nèi)コ渲惦娍▉碣I電，他們說的是買電燈光，為什么這么講呢？在第一批的用戶里面電只有一個作用，就是用來照亮的，沒有想到還有五花八門的應(yīng)用。同樣我們對互聯(lián)網(wǎng)的感知是非常初級的，幾十年后互聯(lián)網(wǎng)的外延將會更加擴大。實際上互聯(lián)網(wǎng)會帶來很多模式上的革命和創(chuàng)新，我們知道今天大家都在講移動互聯(lián)網(wǎng)。但是一個很重要的話題是要知道移動互聯(lián)網(wǎng)并不是把互聯(lián)網(wǎng)簡單移動化，不是從PC搬到手機上就可以了。比如手機的隨時、隨地、隨感，手機上都有位置信息、地理信息，可以產(chǎn)生很多新的跟地點相關(guān)的模式，在傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)都是做不到的。

其實最簡單的互聯(lián)網(wǎng)模式是三種，信息、交易和人。我們也知道互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展經(jīng)歷了不同的階段，在十多年前互聯(lián)網(wǎng)在中國剛剛興起的時候更多是一個門戶跟搜索的時代，所以看到更多的是把互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)作信息的平臺。在隨后六七年間，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)公司的上市，今天互聯(lián)網(wǎng)公司形成了三大趨勢，電子商務(wù)、社交平臺和移動互聯(lián)網(wǎng)，一個簡單的信息平臺在逐漸變成商務(wù)平臺。

二、如何構(gòu)建適合房產(chǎn)發(fā)展成功的商業(yè)模式，實現(xiàn)持續(xù)贏利

互聯(lián)網(wǎng)本身并非就是生產(chǎn)力。何為“經(jīng)濟”?何為“生產(chǎn)力”?經(jīng)濟是由生產(chǎn)、貿(mào)易、服務(wù)等各種經(jīng)濟活動和經(jīng)濟關(guān)系有機關(guān)聯(lián)所形成的總體格局；生產(chǎn)力是生產(chǎn)物質(zhì)產(chǎn)品的能力。在經(jīng)濟運行和生產(chǎn)力發(fā)展中，信息有著極其重要的作用，這是不容置疑的，與此對應(yīng)，互聯(lián)網(wǎng)作為一種快速傳遞信息的工具，在提高經(jīng)濟運行效率、促進生產(chǎn)力發(fā)展中，也有著極為重要的作用。但是，第一，雖然在現(xiàn)代經(jīng)濟中，一些西方經(jīng)濟學(xué)家將“信息”列為繼土地、資本、勞動力、技術(shù)、管理等之后的一個生產(chǎn)力要素。但這只是強調(diào)“信息”在形成和發(fā)展生產(chǎn)力中的重要性，既不意味著“信息”可以取代其他生產(chǎn)要素而成為惟一的生產(chǎn)要素，也不意味著“信息”本身可以生產(chǎn)制造物質(zhì)產(chǎn)品或直接解決經(jīng)營問題。第二，互聯(lián)網(wǎng)可以快速地實現(xiàn)各種交易，在技術(shù)上能夠解決的問題僅限于交易手續(xù)方面，而交易對象還是需要通過具體的配送系統(tǒng)（或服務(wù)）才能送達用戶，而大量非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品、價值低的商品或需要用戶直接用感官進行判別的商品，仍難以在網(wǎng)上辦理交易手續(xù)。第三，網(wǎng)絡(luò)可以為辦公自動化、企業(yè)內(nèi)部管理等提供一個便捷的資料、檔案、數(shù)據(jù)等方面管理的手段，從而為管理效率提高提供有利的條件。但是，網(wǎng)絡(luò)本身不是企業(yè)管理活動，也無法代替企業(yè)管理過程。顯然，互聯(lián)網(wǎng)的功能是有限的，不能將其過分夸大，更不能將“新經(jīng)濟”僅僅歸結(jié)為互聯(lián)網(wǎng)上的經(jīng)濟活動。

“網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟”只是對在互聯(lián)網(wǎng)上進行信息傳送和辦理交易手續(xù)等經(jīng)濟活動的概括，不是對所有經(jīng)濟活動和經(jīng)濟現(xiàn)象的概括，因此，它絕對不意味著可以取代農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、交通業(yè)、金融業(yè)等各個產(chǎn)業(yè)而成為惟一的產(chǎn)業(yè)。不僅如此，“網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟”還是由眾多產(chǎn)業(yè)支持的。

房地產(chǎn)市場不是一個理論性命題而是一個實際性命題，商業(yè)模式不是理論研究也不是停留在紙上講的，商業(yè)模式是實戰(zhàn)型的是可以用的、選的、創(chuàng)造的，是可以復(fù)制的。持續(xù)贏利是對一個企業(yè)不否具有可持續(xù)發(fā)展能力的最有效的考量標(biāo)準(zhǔn)，也是判斷房產(chǎn)商業(yè)模式是否成功的唯一的外在標(biāo)準(zhǔn)。因此，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟形勢下設(shè)計房地商業(yè)模式時，能贏利和如何持續(xù)贏利也是構(gòu)建房產(chǎn)商業(yè)模式重要環(huán)節(jié)。

三、對互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)商業(yè)模式的認(rèn)識及體會

互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)是一個快速的、大規(guī)模的、持續(xù)增長的市場，商品資源可以通過選購、開發(fā)源源不斷的給予提供，而且商品設(shè)有一定的掛牌期，可以不斷的更新、變化，適應(yīng)不同時期的市場需要。

互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)是一種正循環(huán)的持續(xù)發(fā)展模式，它是互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的重要保證，它通過固定資產(chǎn)價值發(fā)行互助金、租賃互助房源、流動資金投資產(chǎn)生利潤、互助房源定期銷售利潤，使互助金基準(zhǔn)值增值，吸引更多投資者參加互助房地產(chǎn)，而更多投資者的加入，使發(fā)行更為順暢，基準(zhǔn)值上升更快，資金更充裕、投資回報更豐厚、循環(huán)往復(fù)，無限發(fā)展。

任何一個企業(yè)的收入規(guī)模根本上都是取決于客戶數(shù)量及平均客戶貢獻兩個因素。因此要想快速增長，就要設(shè)計能快速增加付費客戶數(shù)量的各種策略，或者是提高平均客戶貢獻額。而互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)的正循環(huán)發(fā)展模式，正是保障管理企業(yè)快速提高投資者投資價值，擴大投資者群體以及增加投資者投資貢獻額的重要保證。房地產(chǎn)由于立足于互聯(lián)網(wǎng)，服務(wù)于實際客戶，所以它的傳播速度、規(guī)模效應(yīng)將會給管理公司帶來不菲的廣告收入，綜合性的服務(wù)內(nèi)容也能產(chǎn)生巨大的穩(wěn)定收入?；ヂ?lián)網(wǎng)房地產(chǎn)的范圍性擴展，還會產(chǎn)生無限的衍生收入和邊際收入，這在目前是無法估量的，取決于互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)的發(fā)展速度和不斷的創(chuàng)新能力。

互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)是集投資、交易、開發(fā)、經(jīng)紀(jì)等循環(huán)的、綜合性的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，非一般單純性服務(wù)平臺。它需要通過各個環(huán)節(jié)循環(huán)運作后形成一個有機的操作流程，是一種經(jīng)驗的積累和現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)管理技術(shù)的結(jié)合，它不是任何企業(yè)或個人能夠抄襲和復(fù)制的。

網(wǎng)絡(luò)思維則是由眾多點相互連接起來的，非平面、立體化的，無中心、無邊緣的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。它類似于人的大腦神經(jīng)和血管組織的一種思維結(jié)構(gòu)。比如傳統(tǒng)的寫作和解讀，常采用線性順序。由于受稿紙和書本有限空間的影響，人們必須按一定的時空和邏輯順序，來書寫或解讀某種信息。而電腦寫作和解讀，信息載體幾乎沒有空間限制，完全可以突破時間和邏輯的線性軌道，自由翱翔于思維的廣闊天地，進行隨意的跳躍和生發(fā)。它可以在文本的任何一個節(jié)點上，增加和補充新的思想內(nèi)容，刪除不合主題的冗余材料，不同的部分可以任意調(diào)換先后次序，進行自由組合。

互聯(lián)網(wǎng)思維”商業(yè)模式的打造：

用戶需求：挖掘、尋找與滿足。

網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵詞：人群/產(chǎn)品/服務(wù)定位，如“發(fā)燒友”。

互聯(lián)網(wǎng)關(guān)系鏈：微博、微信、SNS等。

網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)：數(shù)據(jù)分析是決策的基礎(chǔ)，類似于市場調(diào)研。

個性化定制：千人千面，有針對性的提供產(chǎn)品或服務(wù)。

用戶體驗：物超所值、讓用戶尖叫。

四、結(jié)語

推動人類社會發(fā)展有兩大車輪，一是不斷提速的信息革命，二是不斷更替的能源革命，無論是信息技術(shù)的發(fā)展，還是新能源的不斷開發(fā)，都是在幫助人類克服物理空間上的溝通局限。利用互聯(lián)網(wǎng)天生的信息高速流動優(yōu)勢，從根本上解構(gòu)地產(chǎn)行業(yè)以地理位置為中心的商業(yè)模式和價值鏈，克服房地產(chǎn)在物理空間上無法移動的天生劣勢。

互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)以承載企業(yè)高效溝通的高速地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺為核心，化解傳統(tǒng)地產(chǎn)以位置和價格為中心給人類帶來的一系列安居煩惱，把傳統(tǒng)地產(chǎn)的核心能力（地產(chǎn)開發(fā)流程）邊緣化，使之成為互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)企業(yè)的OEM，把購房者承受的位置與價格競爭轉(zhuǎn)化為不同城區(qū)、不同城市之間的土地供給、配套服務(wù)競爭，大幅降低購房者的經(jīng)濟壓力，大幅提高居住者的通勤品質(zhì)，這既是互聯(lián)網(wǎng)去中心化的關(guān)鍵能力，也是“開放、平等、協(xié)作、分享”互聯(lián)網(wǎng)普惠精神的真諦。

[1]郭強：基于新經(jīng)濟特性的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式研究[A].提高全民科學(xué)素質(zhì)、建設(shè)創(chuàng)新型國家——2006中國科協(xié)年會論文集[C].2006.

[2]羅清啟：互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟時代家電業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展模式已過時[N].經(jīng)濟參考報，2011-07-26.