城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)——基于2005—2013省際面板數(shù)據(jù)分析

○付雨豪 黃斯琪

（湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 湖南 長(zhǎng)沙 410128）

一、引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，住房供需矛盾銳化，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)虛高給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了不利影響。2014年第十八屆人大會(huì)議上，國(guó)家出臺(tái)了新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃戰(zhàn)略調(diào)整，明確表示要通過(guò)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展實(shí)現(xiàn)優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展形成有力支撐的目標(biāo)。在新一輪政策導(dǎo)向下，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn)，一方面，城鎮(zhèn)化建設(shè)速度加快促進(jìn)了住房需求；另一方面，工業(yè)化程度提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及投資規(guī)模擴(kuò)大，產(chǎn)生更多就業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí)吸收了大批剩余勞動(dòng)力，促進(jìn)人口轉(zhuǎn)移的同時(shí)又加劇了房市供需矛盾。不少地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，缺乏相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐，這種做法易造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)萎縮，虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)快的不利影響，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高。房?jī)r(jià)過(guò)高后一旦出現(xiàn)大幅度下降，易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響，溫州與鄂爾多斯的教訓(xùn)是最好的前車之鑒。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)與經(jīng)濟(jì)增速放緩的雙重背景下，尋求實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)平衡的重要性是不言而喻。

愈來(lái)愈多的學(xué)者對(duì)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了研究，得出的結(jié)論卻不盡相同。任木榮等學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化是造成房?jī)r(jià)過(guò)熱的原因；而以馬光遠(yuǎn)、劉成玉為代表的學(xué)者則提出了相反的結(jié)論。城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)究竟具有何種影響？城鎮(zhèn)化過(guò)程中是否存在其他相關(guān)因素作用于房?jī)r(jià)？基于以上疑問(wèn)，本文結(jié)合城鎮(zhèn)化因素，試從人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平角度，通過(guò)理論和實(shí)證探析城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房?jī)r(jià)波動(dòng)的互動(dòng)關(guān)系。

二、文獻(xiàn)綜述

1、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)

從表面上來(lái)看，城鎮(zhèn)化是一個(gè)人口轉(zhuǎn)移的過(guò)程，城鎮(zhèn)化率提高最直接的表現(xiàn)是農(nóng)業(yè)人口數(shù)量減少，城市人口數(shù)量增加。城鄉(xiāng)人口分布結(jié)構(gòu)的變化，將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)波動(dòng)。謝福軍、黃俊暉從供需層面通過(guò)實(shí)證指出城鎮(zhèn)化率提高能夠帶來(lái)房地產(chǎn)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)投資。而基于同一研究視角的馬光遠(yuǎn)、劉成玉等學(xué)者提出了相反的觀點(diǎn)，認(rèn)為城鎮(zhèn)化不會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲。從本質(zhì)上看，城鎮(zhèn)化是包括人口、產(chǎn)業(yè)、地域空間等在內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的過(guò)程。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方式的改變將為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)，況偉大認(rèn)為城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)間的確存在正向促進(jìn)作用，但當(dāng)房?jī)r(jià)虛高時(shí)又會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)化起到抑制作用，城鎮(zhèn)化進(jìn)程過(guò)快又容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲和泡沫產(chǎn)生。

2、工業(yè)化與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)

工業(yè)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量和重要支撐。實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)之間對(duì)市場(chǎng)中流動(dòng)貨幣的吸收是此消彼長(zhǎng)的，強(qiáng)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)意味著相對(duì)地緩減虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹，控制投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，從而起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。張平表示實(shí)體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新發(fā)展和金融制度的完善健全是平抑虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹最有效的方法。另外，從相對(duì)價(jià)格來(lái)看，工業(yè)化能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果，吸收剩余勞動(dòng)力解決就業(yè)問(wèn)題并能夠帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過(guò)直接影響房?jī)r(jià)收入比間接影響房?jī)r(jià)波動(dòng)。于守華通過(guò)VAR模型分析指出，工業(yè)化水平提高對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)具有顯著影響，但當(dāng)工業(yè)化水平達(dá)到一定程度時(shí)，顯著性將降低。而邵挺、范劍勇以Helpman-Hanson模型，利用1998—2008年間長(zhǎng)三角地區(qū)16個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量模型的參數(shù)估計(jì)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角大型城市房地產(chǎn)泡沫傾向及制造業(yè)豐富度欠缺，促使制造業(yè)從上海、南京、杭州等地向周邊地區(qū)擴(kuò)散，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐易造成城市畸形發(fā)展。從工業(yè)化與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系發(fā)現(xiàn)，兩者的關(guān)系是實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)尋求平衡發(fā)展的典型。

3、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)

城鎮(zhèn)化、工業(yè)化之間存在對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的線性作用。國(guó)外學(xué)者庫(kù)茲涅茨在劉易斯人口流動(dòng)模式的基礎(chǔ)上曾指出城鎮(zhèn)化給廣大的工業(yè)企業(yè)產(chǎn)生集聚效益，而工業(yè)化的擴(kuò)大產(chǎn)生了更多的勞動(dòng)力需求，從而促進(jìn)了人口流動(dòng)即城鎮(zhèn)化過(guò)程，其中住房供給制度與購(gòu)買力水平又直接影響到房?jī)r(jià)，而居民可支配收入是衡量收入水平和生活水平的重要指標(biāo)。中國(guó)社科院的研究認(rèn)為，住房的真實(shí)需求是老百姓在居住層面上的最基礎(chǔ)需求，主要受收入增長(zhǎng)、人口流動(dòng)、就業(yè)等基本因素影響，具有一定的剛性。因此，居民可支配收入提高的同時(shí)，增強(qiáng)了居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力，擴(kuò)大了需求人群的涵蓋面從而對(duì)房?jī)r(jià)造成影響，Bischoff也得出了類似結(jié)論，認(rèn)為收入是引起房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要因素。此外，國(guó)內(nèi)學(xué)者于守華提出，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和工業(yè)化程度的提高在帶動(dòng)住房需求的同時(shí)加劇了住房供需矛盾，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定。

表1 描述性統(tǒng)計(jì)分析

表2LLC檢驗(yàn)結(jié)果

三、實(shí)證分析

1、數(shù)據(jù)來(lái)源及描述性統(tǒng)計(jì)

本文實(shí)證部分所使用的數(shù)據(jù)包括全國(guó)30個(gè)省、直轄市和自治區(qū)（不包括西藏），樣本區(qū)間為2005—2013年，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、各省統(tǒng)計(jì)年鑒及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)。描述性分析結(jié)果見(jiàn)表1。

2、模型構(gòu)建

本文選取被解釋變量HP表示商品房平均銷售價(jià)格；解釋變量UR為城鎮(zhèn)化率；Χit為控制變量表示在人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)應(yīng)關(guān)系視角下影響房?jī)r(jià)的因素，包括失業(yè)率（URE），國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），第二產(chǎn)業(yè)增加值（SII），人均可支配收入（CPDI）；其中 i、t分別表示?。ㄖ陛犑小⒆灾螀^(qū)）與年份；β1、β2為待估參數(shù)，μ是隨機(jī)誤差項(xiàng)。為消除異方差的影響，對(duì)上述變量取自然對(duì)數(shù)，設(shè)計(jì)出模型（1）。

3、單位根檢驗(yàn)

由于大多數(shù)時(shí)間序列數(shù)據(jù)是非平穩(wěn)的，為確保參數(shù)估計(jì)的有效性，避免“偽回歸”結(jié)果，對(duì)于以上數(shù)據(jù)本文將分別進(jìn)行同質(zhì)面板數(shù)據(jù)的LLC檢驗(yàn)和異質(zhì)面板數(shù)據(jù)的ADF檢驗(yàn)方法進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，結(jié)果如表2。結(jié)果顯示，在水平值條件下，LLC檢驗(yàn)得到各數(shù)據(jù)相應(yīng)的概率值均小于0.05，通過(guò)5%置信度水平下的檢驗(yàn)，因此有理由拒絕“各截面具有同質(zhì)單位根”的原假設(shè)，進(jìn)而使用Fisher—ADF檢驗(yàn)方法驗(yàn)證異質(zhì)單位根。這表明，在水平值情況下所有變量均存在單位根，但經(jīng)一階差分后變?yōu)槠椒€(wěn)。因此，以其中變量均是一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗(yàn)前提條件。

4、協(xié)整檢驗(yàn)

由前面數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)已知各變量均為一階單整序列，符合協(xié)整檢驗(yàn)前提條件，根據(jù)在恩格爾和格蘭杰提出的協(xié)整檢驗(yàn)基礎(chǔ)上，使用Pedroni協(xié)整檢驗(yàn)法對(duì)上述變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。這種協(xié)整檢驗(yàn)方法相較其它，允許異質(zhì)面板的存在。滯后一期情況下，兩種ADF統(tǒng)計(jì)量均通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，即存在協(xié)整關(guān)系，變量間具備長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

5、回歸結(jié)果分析

估計(jì)結(jié)果如表3所示，解釋變量符號(hào)與經(jīng)濟(jì)意義相符合且均顯著。估計(jì)結(jié)果證實(shí)了上述研究假設(shè)且結(jié)果與理論模型基本一致。以下將基于回歸模型結(jié)論與單變量分析進(jìn)行進(jìn)一步解釋。

首先，城鎮(zhèn)化率與房?jī)r(jià)正相關(guān)。由表3可以看出，城鎮(zhèn)化率每增加1單位，房?jī)r(jià)將上升0.576單位。無(wú)論從單一解釋變量還是多種解釋變量進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，城鎮(zhèn)化率的增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格均具有明顯的促進(jìn)作用，城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來(lái)的住房需求對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定影響。

其次，第二產(chǎn)業(yè)增加值與房?jī)r(jià)起負(fù)相關(guān)。從單一解釋變量上來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲，而多變量共同影響下，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻起到抑制作用。這一點(diǎn)證實(shí)了理論假設(shè)：說(shuō)明實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響中存在著不同階段。實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供基礎(chǔ)設(shè)施、原材料的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，成本市場(chǎng)的變化必然引起房?jī)r(jià)波動(dòng)。隨后，虛擬經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)萎縮，該階段實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展反而對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)起抑制作用。

最后，失業(yè)率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格具有正向作用，充分就業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，在保障充分就業(yè)的基礎(chǔ)上才能夠提高收入水平，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)收入比，提高居民消費(fèi)能力。

表3 回歸分析系數(shù)

四、結(jié)論與對(duì)策建議

通過(guò)理論分析和實(shí)證分析，結(jié)論如下：城鎮(zhèn)化對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格增漲具有顯著作用，城鎮(zhèn)化促進(jìn)人口轉(zhuǎn)移造成短期住房需求增加是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的成因；以工業(yè)為代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高低對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)節(jié)具有重要作用，主要是通過(guò)以實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為支撐產(chǎn)業(yè)，依靠工業(yè)化優(yōu)化升級(jí)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障就業(yè)，提高居民收入，起到緩解房?jī)r(jià)過(guò)熱，避免房?jī)r(jià)急劇下跌的作用。

房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)熱會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，基于上述結(jié)論，提出以下對(duì)策建議。

第一，正確引導(dǎo)城鎮(zhèn)化建設(shè)，控制城鎮(zhèn)化規(guī)模與速度。城鎮(zhèn)化建設(shè)的核心是以人為本，在建設(shè)過(guò)程中要避免陷入“土地城鎮(zhèn)化”，“房地產(chǎn)化”的誤區(qū)。因此，政府需要對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)行正確的引導(dǎo)，保障充分就業(yè)的同時(shí)加快基礎(chǔ)性設(shè)施建設(shè)使各項(xiàng)發(fā)展同步。此外，政府還要重視城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，完善管理機(jī)制，調(diào)節(jié)住房供需關(guān)系，穩(wěn)定社會(huì)環(huán)境。

第二，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，全力推進(jìn)新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，建立以工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的重點(diǎn)支撐產(chǎn)業(yè)。強(qiáng)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有助于為城鎮(zhèn)化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)支撐是城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的關(guān)鍵，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，不僅可以吸納大量就業(yè)人口，而且也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，能提高農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，從而推動(dòng)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設(shè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化能夠更好地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，進(jìn)一步發(fā)揮地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，緩減房地產(chǎn)價(jià)格上漲的程度。

第三，政府在制定控制房?jī)r(jià)政策時(shí)，更需考慮影響住房需求的因素，不可一味地調(diào)整住房供給。例如調(diào)整首套住房、二套住房的貸款利率，限制投機(jī)行為，以保障剛性需求的滿足，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房；保障性住房的開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，減少人為投機(jī)造成的房?jī)r(jià)上漲。

[1]任木榮、劉波：房?jī)r(jià)與城市化的關(guān)系——基于省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].南方經(jīng)濟(jì)，2009（2）.

[2]謝福軍、黃俊暉：城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需：基于中國(guó)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2013（8）.

[3]馬光遠(yuǎn)：城鎮(zhèn)化不是高房?jī)r(jià)的推手[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息，2013（1）.

[4]劉成玉、段家芬：再駁“剛性需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲”[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2013（5）.

[5]況偉大：FDI與房?jī)r(jià)[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2013（2）.

[6]張平：推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2012（2）.

[7]于守華：城鎮(zhèn)化、工業(yè)化與房地產(chǎn)價(jià)格之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系[J].財(cái)經(jīng)理論研究，2013（4）.

[8]邵挺、范劍勇：房?jī)r(jià)水平與制造業(yè)的區(qū)位分布[J].中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010（10）.