重慶市住房置業(yè)擔(dān)保風(fēng)險控制研究

○李學(xué)斌

（重慶市沙坪壩區(qū)國土資源管理分局 重慶 400038）

重慶市住房置業(yè)擔(dān)保風(fēng)險控制研究

○李學(xué)斌

（重慶市沙坪壩區(qū)國土資源管理分局 重慶 400038）

重慶市住房置業(yè)擔(dān)保一定程度上提高了中低收入購買自用住房能力，保障了公積金貸款資金安全，為完善重慶市住房保障體系服務(wù)做出了重要貢獻。但由于其面臨的市場環(huán)境仍不完善，相關(guān)法律制度不健全，如何有效規(guī)避和化解風(fēng)險成為重慶住房置業(yè)擔(dān)保持續(xù)發(fā)展的基本前提。本文在分析重慶住房置業(yè)擔(dān)保公司風(fēng)險的基礎(chǔ)上，結(jié)合重慶市實際情況，提出了相應(yīng)可行的解決措施。

住房 置業(yè)擔(dān)保 風(fēng)險 措施

住房置業(yè)擔(dān)保是指依法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶保證擔(dān)保的行為。重慶市住房置業(yè)擔(dān)保處在高速發(fā)展階段，充滿著機遇和面臨著挑戰(zhàn)，同時伴隨著巨大的風(fēng)險，怎么樣面對風(fēng)險是我們值得深思的問題。

一、重慶市住房置業(yè)擔(dān)保的發(fā)展現(xiàn)狀

2007年重慶市首家住房置業(yè)擔(dān)保公司成立了，公司主要為住房公積金個人貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保，業(yè)務(wù)范圍涵蓋重慶市40個區(qū)縣，伴隨著重慶市城鎮(zhèn)化的深化，購買商品房的人群進一步擴大，選擇通過住房公積金貸款來購買住房的人越來越多，住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營成果的增長率都保持年均70%以上，隨著今年重慶市住房公積金貸款的條件進一步放寬，這種快速發(fā)展的態(tài)勢還要加快。

二、重慶市住房置業(yè)擔(dān)保風(fēng)險分析

目前，重慶市住房置業(yè)擔(dān)保面臨的市場環(huán)境不完善、相關(guān)法律制度不健全、業(yè)務(wù)快速發(fā)展的處境，住房置業(yè)擔(dān)保的風(fēng)險正在被無形地放大，對住房置業(yè)擔(dān)保風(fēng)險進行分析，有利于保證住房置業(yè)擔(dān)保健康發(fā)展。

1、擔(dān)保主體錯位帶來的風(fēng)險

重慶市住房公積金貸款過程中，借款人以所購房屋作為抵押，取得住房公積金住房貸款，重慶住房置業(yè)擔(dān)保公司又對重慶市住房公積金貸款進行擔(dān)保，重慶市住房公積金中心成為了擔(dān)保主體。根據(jù)《住房置業(yè)擔(dān)保管理辦法》的規(guī)定，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。住房置業(yè)擔(dān)保的擔(dān)保主體應(yīng)為借款人。

由于擔(dān)保主體的錯位，導(dǎo)致在保后管理中的操作不便，住房置業(yè)擔(dān)保風(fēng)險加大。例如2010年，李某申請了一筆26萬10年期的住房公積金貸款，因投資生意失敗，年底其公積金貸款逾期未還，擔(dān)保公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，為其代償。由于擔(dān)保主體是重慶市住房公積金中心，擔(dān)保公司只能以抵押權(quán)人公積金貸款承辦銀行的名義作為起訴主體，擔(dān)保公司承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任，卻無法主導(dǎo)訴訟工作的開展，給后期追回理賠款帶來困難。

2、抵押物處置帶來的風(fēng)險

重慶市公積金個人抵押貸款中，抵押權(quán)人為貸款銀行，借款人違約后，住房置業(yè)擔(dān)保公司對抵押物的并沒有直接的處置權(quán)。只有在貸款銀行將債權(quán)轉(zhuǎn)移給住房置業(yè)擔(dān)保公司或以抵押權(quán)人（貸款銀行）的名義進行訴訟，并處置抵押物。由于擔(dān)保公司不是債權(quán)人或抵押權(quán)人，所以無法掌握該訴訟案件的主導(dǎo)權(quán)，可能導(dǎo)致案件辦理時間較長，致使抵押物處置周期變長，置業(yè)擔(dān)保公司代償金額回收速度變慢。

另外，處置抵押物也存在困難。公積金貸款客戶中以中低收入為主，而且抵押物一般是這些客戶家里的唯一一套住房，如果強行對其進行處置，會造成很多人無家可歸的情況，考慮到社會穩(wěn)定和國家的相關(guān)政策，一般對抵押物的處置，盡量采取協(xié)商處理的方式，促使借款人履行義務(wù)。

3、被擔(dān)保人收入變動帶來的風(fēng)險

目前，公積金的繳存和貸款使用人除了有公務(wù)員、國企、事業(yè)單位職工工作收入相對穩(wěn)定以外，進城的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員也可以繳存公積金并享受貸款。公積金的使用人群擴大，使更多的人享受到這一政策。但正因為如此，住房置業(yè)擔(dān)保風(fēng)險在加大，借款人在住房公積金貸款時，住房置業(yè)擔(dān)保公司對客戶還款能力和征信情況進行審核，借款人符合條件，但是在償還貸款過程中，進城的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員這些收入不穩(wěn)定人群，收入一旦的發(fā)生變動，將對還款產(chǎn)生較大的影響，可能會造成無法還款或延遲還款，置業(yè)擔(dān)保公司代償金額增大，資金壓力變大，財務(wù)狀況惡化，公司風(fēng)險加大。

4、信息不對稱帶來的風(fēng)險

住房擔(dān)保置業(yè)公司在決定是否提供住房擔(dān)保時，往往更多的是依據(jù)被借款人提供的個人資料。而借款人為了獲得擔(dān)保貸款，傾向于掩蓋自己的負面信息，提交不真實的個人資料，而且置業(yè)擔(dān)保公司也無法全面了解借款人的財產(chǎn)、收入和負債情況，無法對借款人的收入變動情況進行有效的監(jiān)督和檢查，使其在對借款人還款能力和信譽進行判斷時造成偏差，公司代償風(fēng)險加大。

三、重慶市住房置業(yè)擔(dān)保風(fēng)險防范措施

對住房置業(yè)擔(dān)保而言，風(fēng)險是客觀存在的，最重要的是如何通過有效的機制進行防范。在擔(dān)保公司的風(fēng)險管理體系中，風(fēng)險防范是第一位的，可提高對給定風(fēng)險水平的防范能力，其目的是使風(fēng)險行為變得更安全，也能在一定程度上降低風(fēng)險的損失頻率和損失程度。

1、明確住房公積金貸款的抵押權(quán)所屬

住房置業(yè)擔(dān)保公司對公積金貸款進行擔(dān)保，但抵押權(quán)卻在重慶市住房公積金中心委托貸款銀行，這對住房置業(yè)擔(dān)保公司非常不利，也不符合相關(guān)法律法規(guī)。根據(jù)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》（建住房（108號））第四條的規(guī)定：“借款人向擔(dān)保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔(dān)保公司進行抵押反擔(dān)保?！痹撧k法明確規(guī)定了住房置業(yè)擔(dān)保公司可以要求借款人提供房屋作為貸款的反擔(dān)保，住房置業(yè)擔(dān)保公司也應(yīng)該成為抵押權(quán)人。例如，北京、天津、上海、沈陽等地的住房置業(yè)擔(dān)保公司都是公積金貸款的抵押權(quán)人，由此更有利于擔(dān)保公司參與住房公積金貸款的審核，并對抵押物的抵押真實性進行核實，控制風(fēng)險。出現(xiàn)賠付后也可以自行委托律師進行資產(chǎn)處置，將有效主導(dǎo)訴訟工作的開展，積極挽回理賠損失。

2、加大政策性扶持力度

住房置業(yè)擔(dān)保公司，是政策性擔(dān)保公司，公司主要的目標(biāo)是提高中低收入購買自用住房能力，保障公積金貸款資金安全。為加強公司抵御風(fēng)險的能力，更好地服務(wù)于社會。可以尋求政府在財政、稅收方面應(yīng)給予一定政策傾斜，例如減免營業(yè)稅、稅前提取風(fēng)險準(zhǔn)備金等，在低收入群體出現(xiàn)的風(fēng)險損失給予一定的補貼等政策支持，提高住房擔(dān)保公司的盈利能力。

另外，住房置業(yè)擔(dān)保公司在依法處置借款人抵押的唯一一套房產(chǎn)過程中，政府應(yīng)當(dāng)盡可能為借款人提供廉租房、公租房等周轉(zhuǎn)性住房，以避免因為抵押物處置造成借款人無家可歸的情況，為處置抵押物創(chuàng)造有利的條件。

3、引進民間資本，優(yōu)化公司治理

重慶市住房置業(yè)擔(dān)保公司一般是由政府主導(dǎo)投資的公司，不以盈利為主要目的，只收取較低擔(dān)保費，在公司最初發(fā)展階段，有天然的優(yōu)勢，但由于同政府關(guān)系過于緊密，所以市場化程度一直不高，己經(jīng)嚴(yán)重制約了置業(yè)擔(dān)保業(yè)的發(fā)展。擔(dān)保公司的資本是構(gòu)成擔(dān)保公司信用的關(guān)鍵因素之一，增加擔(dān)保公司的資本，使其符合《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》規(guī)定的擔(dān)保金額為注冊資本金30倍以內(nèi)的要求，只依靠政府主導(dǎo)投資存在困難，合理地引進民間資本進入住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)，作為國有資本的補充，這對住房置業(yè)擔(dān)保公司增加償債能力、增強抗風(fēng)險能力、實現(xiàn)股權(quán)多元化、完善公司治理大有益處。

4、建立有效的風(fēng)險化解機制

（1）風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制

在對住房公積金貸款擔(dān)保中，可以要求受保借款人對住房置業(yè)擔(dān)保公司的貸款擔(dān)保提供反向擔(dān)保，在發(fā)生代償后，擔(dān)保公司執(zhí)行該反擔(dān)保，能部分或全部補償其代償損失。比如，對征信情況較差、不符合公積金貸款條件的客戶，可以要求提供相應(yīng)反擔(dān)保措施，將其繳存的公積金作為反擔(dān)保、禁止客戶貸款后立即提取繳存的公積金，一旦發(fā)生借款人違約，住房置業(yè)擔(dān)保公司代償后，通過收回借款人住房公積金彌補損失。

（2）風(fēng)險分散機制

擔(dān)保公司風(fēng)險分散是實現(xiàn)對住房公積金貸款擔(dān)保期限結(jié)構(gòu)多樣化、額度結(jié)構(gòu)多樣化。靈活采用不同時段的擔(dān)保期限，使風(fēng)險在時間上相對均勻地分布，避免風(fēng)險在某一時間集中爆發(fā)而導(dǎo)致系統(tǒng)失控。對擔(dān)保額度，擔(dān)保公司的策略要大、小兼顧，項目平均擔(dān)保額要控制在一定的額度之間。

（3）風(fēng)險補償機制

風(fēng)險補償機制主要是指提取風(fēng)險準(zhǔn)備金制度。我國有關(guān)財政部規(guī)定，擔(dān)保機構(gòu)可按當(dāng)年擔(dān)保費的50%提取未到期責(zé)任準(zhǔn)備金，按不超過當(dāng)年年末擔(dān)保責(zé)任余額1%的比例以及所得稅后利潤的一定比例提取風(fēng)險準(zhǔn)備金，風(fēng)險準(zhǔn)備金累計達到擔(dān)保責(zé)任余額的10%后，實行差額提取。重慶市住房置業(yè)擔(dān)保公司可以按照上述規(guī)定提取風(fēng)險準(zhǔn)備金，增加公司自身抵抗風(fēng)險的能力。

5、建立起全國性的住房置業(yè)擔(dān)保體系

當(dāng)前的住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)都是區(qū)域性的，受到地域限制較強，承保能力、抵御風(fēng)險的能力有限。國家應(yīng)建立一個全國性的住房置業(yè)擔(dān)保體系，形成相互合作的局面，并在全國范圍內(nèi)對風(fēng)險準(zhǔn)備金的提取及使用進行統(tǒng)一的規(guī)定。在降低全國性的住房置業(yè)擔(dān)保風(fēng)險的同時，實際上也降低了每個地區(qū)住房置業(yè)擔(dān)保公司的風(fēng)險，使它具有更強的抗風(fēng)險能力。

[1]莎龍格：我國中小企業(yè)信用擔(dān)保體系研究[D].南京財經(jīng)大學(xué)，2010.

[2]陳海霞：房地產(chǎn)分別抵押制度論[D].華東政法大學(xué)，2010.

[3]邵四華：保障性住房委托貸款業(yè)務(wù)相關(guān)問題研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2009（11）.

（責(zé)任編輯：柯秋萍）