拓展住房公積金融資渠道的思考

文/卜美

拓展住房公積金融資渠道的思考

文/卜美

文章針對當(dāng)前住房公積金資金短缺的新常態(tài)進(jìn)行思考與分析，建議拓展公積金融資渠道，更好地實(shí)現(xiàn)住房保障目標(biāo)。

公積金；融資；渠道

當(dāng)前，全國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨勢向好，公積金制度既促進(jìn)了保障性住房建設(shè)，也幫助了廣大人民群眾解決了基本住房問題。房地產(chǎn)市場的繁榮與公積金事業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，目前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀產(chǎn)業(yè)政策相對寬松，公積金政策新規(guī)頻出。截止日前，公積金余額下降近2000億元，多地公積金管理中心因資金短缺，鬧起了“錢荒”，部分地區(qū)公積金貸款發(fā)放緩慢甚至出現(xiàn)停止貸款的現(xiàn)象。

一、住房公積金資金短缺亟需融資的新情況

（一）放寬提取政策，公積金提取率攀升

《住房公積金管理?xiàng)l例》第四章第二十四條規(guī)定提取和使用包括職工因買房、建房、翻建和大修自住房屋及償還個(gè)人房貸本息等情況。公積金繳存近幾年，我國公積金衍生出基本生活保障、大病大災(zāi)提取、教育提取等一些新的功能。2015年初住建部等監(jiān)管部委聯(lián)合頒布新政，明確繳存職工不再需要提供所租住房的完稅證明及租房合同備案，即可辦理因租房而提取公積金直接支付房租。新規(guī)和新功能的出臺盤活了公積金存量資金，進(jìn)一步提高了使用效率也出現(xiàn)了公積金提取率大幅上升，以上海市為例，2015年上半年公積金提取總額3008.60億元，占繳存總額的53.32%，同比增長11.10%，形成公積金余額逐月下行的局面。

（二）房貸環(huán)境寬松，公積金存貸比飆升

近年來為進(jìn)一步促時(shí)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，消除區(qū)域內(nèi)住房存量，出臺了一系列量化寬松的房貸政策，公積金貸款政策也在調(diào)整范圍內(nèi)。從2014年11開始，住房公積金個(gè)人貸款利率四次下調(diào)，五年以上從4.5%降至3.25%，五年及以下從4 %降至2.75%，降幅達(dá)27.78%，并要求各地公積金管理中心簡化個(gè)貸手續(xù)，削減收費(fèi)項(xiàng)目，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在2015年1至4月，全國公積金貸款業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r比上年同一時(shí)期上升了15%，而上海市今年前6個(gè)月個(gè)貸放款近384.86億元，環(huán)比分別增長了81.16%，當(dāng)年存貸比高達(dá)90.15%，全國范圍內(nèi)公積金的資金運(yùn)用效率正趕超商業(yè)銀行，目前全國余額運(yùn)用率已超過百分之七十。

（三） 歸集低速增長，公積金放貸效率低

公積金歸集，簡言之即是各繳存單位將公積金匯集到公積金管理部門在銀行開立的公積金專用賬戶中。歸集業(yè)務(wù)是公積金管理的核心業(yè)務(wù)，是發(fā)放個(gè)人住房貸款的主要資金來源，可謂是“問渠哪得清如許，謂有源頭活水來。”，歸集業(yè)務(wù)的規(guī)模大小與公積金放貸效率呈同方向變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年我國在繳公積金繳存單位206.5萬戶，同比增長14.05%，全年公積金歸集業(yè)務(wù)處于低速增長態(tài)勢。2015年以來，多地公積金貸款放貸效率亮起了紅燈，多地出現(xiàn)輪候制。以揚(yáng)州市為例，截止5月底，每月平均能放貸350人，而當(dāng)時(shí)排隊(duì)人數(shù)在2000多人，平均等候期為5個(gè)月。

二、影響住房公積金籌融資發(fā)展的因素分析

（一）體制限制，省級統(tǒng)籌缺失

目前公積金制度的治理結(jié)構(gòu)是由各地方政府組建的房委會為決策主體、各地住房公積金管理中心為執(zhí)行主體以及多層級多部門共同監(jiān)管。長期以來，公積金統(tǒng)籌層次不高，各地公積金管理中心隸屬地方政府管理，在省一級未設(shè)置垂直管理層級，各省住建廳只負(fù)責(zé)監(jiān)管和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，沒有實(shí)在的統(tǒng)籌資金職能，特別在當(dāng)下資金短缺時(shí)，不能及時(shí)解決各地公積金不平衡問題，出現(xiàn)了一邊“沉睡”一邊“喊渴”冰火兩重天的新境遇。

（二）定位特殊，風(fēng)險(xiǎn)涉及面廣

公積金最初設(shè)計(jì)的思路在于通過國家、集體和個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)的住房儲金，既要保障了繳存職工住房消費(fèi)能力的提升，也要促進(jìn)新的住房制度的建立，也就是說公積金既要姓“公”也姓“住”。一旦全面開展籌融資活動(dòng)，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將涉及到廣大人民群眾。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年我國公積金實(shí)繳職工11877.39萬人，也就是說我國每13人中就有1人繳存公積金，籌融資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)將會波及近1億“公眾”的個(gè)人利益。

（三）管理滯后，增值效率低下

《住房公積金管理?xiàng)l例》自1999年4月頒布施行起到2002年3月修改至今近13年未出現(xiàn)新的變化，如今房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，格局早已發(fā)生變化，但《住房公積金管理?xiàng)l例》卻再未修訂。面對個(gè)人公積金貸款飛速增長的今天，增值保值的途徑僅能購買國債和定期存款，據(jù)統(tǒng)計(jì)全國的增值收益僅677億元，未能使公積金資金池充盈，為公積金的籌融資奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、多措并舉有效拓展住房公積金融資渠道

（一）試行公積金債權(quán)融資

公積金債權(quán)融資是指借款主體為各地公積金管理中心，通過借款的方式進(jìn)行融資，融資所取得的流動(dòng)資金，優(yōu)先用于償還融入資金的利息，待借款到期后要向債權(quán)人償還本金。公積金債權(quán)融資可分采用長、短期銀行組合貸款和發(fā)行中、長期免稅債券的方式。銀行貸款融資可根據(jù)住房公積歸集增長速度、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展水平來確定銀行貸款的規(guī)模。在美國地方政府常用發(fā)行免稅債券方式支持中低收入者實(shí)現(xiàn)住房夢想，針對新常態(tài)下公積金管理出現(xiàn)的新問題，參照去年國務(wù)院出臺的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》分析公積金繳存量與個(gè)人公積金貸款量的大小及公積金成員人數(shù)多少來確定債券的發(fā)行量，以確保債券適度發(fā)放。債權(quán)融資操作程序簡便，融資成本低廉且安全又快捷，充分運(yùn)用了財(cái)務(wù)杠桿作用，能有效緩解公積金資金困境。

（二） 啟動(dòng)PFTC貸款模式

PFTC貸款模式是公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貸款(Provident fund loans to commercial loans)的簡稱，公積金管理中心與商業(yè)銀行合作，在管理中心資金短缺流動(dòng)不暢時(shí)，由公積金中心審批貸款資格、額度和利率，合作商業(yè)銀行審批后直接向公積金借款人發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，公積金管理中心每月補(bǔ)貼差額給合作銀行貸款利息或直接補(bǔ)貼到貸款職工個(gè)人賬戶，職工辦理公積金貸款后逐月自動(dòng)劃扣賬戶內(nèi)公積金月繳額用于還貸款功能可同等辦理。公積金中心一旦資金充足，且公積金存貸比下降到80%以下可再將商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)回公積金住房貸款。PFTC貸款可以最大幅度的減少公積金余額嚴(yán)重不足對公積金繳存職工利用公積金貸款購房的影響，且公眾接受程度高，辦理程序較債權(quán)融資更為簡便，充分體現(xiàn)出公積金管理中心對解決人民基本住房問題全力支持的宗旨。

（三）探索公積金項(xiàng)目融資

積極構(gòu)建公積金二次抵押個(gè)人住房貸款市場，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行關(guān)于發(fā)展公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(建金[2014]148號)， 積極啟動(dòng)項(xiàng)目融資——公積金信貸資產(chǎn)證券化。公積金信貸資產(chǎn)證券化，簡而言之即是把原有公積金個(gè)人貸款資產(chǎn)從靜態(tài)不流通形式通過證券化的方式在資本市場打包出售，通過資本市場運(yùn)作置換成流動(dòng)性資產(chǎn)后再用于公積金管理中心發(fā)放新的貸款。以公積金管理中心保持原始權(quán)益人身份，以相關(guān)合作銀行為托管銀行和資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，由專業(yè)資產(chǎn)管理公司為計(jì)劃管理人，專業(yè)證券公司為財(cái)務(wù)顧問和主承銷商，邀請專業(yè)律師事務(wù)所和評估公司為本項(xiàng)目融資計(jì)劃提供法律和評估服務(wù)，在具體操作程中，要嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口，在惠民、便民、利民的同時(shí)防止因個(gè)貸的存量投入過大，成為次貸危機(jī)爆發(fā)的誘因。

（四）創(chuàng)新公積金私募融資

所謂公積金公募融資是相對于公募融資而言，是指不采用向社會公開方式，將公積金管理中心作為借款人，通過私下與特定的投資人或債務(wù)人商談，以私募形式向債權(quán)人承諾支付一定利息而進(jìn)行的資金融資方式。此處的特定投資人是指現(xiàn)在公積金繳存職工。在工作實(shí)踐中，根據(jù)《公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定繳存職工在退休時(shí)可一次提取個(gè)人公積金賬戶內(nèi)的本金和利息，公積金管理中心可針對此類職工制定相關(guān)公積金私募融資協(xié)議，私募融資可分為一年以內(nèi)的短期債券憑證和一年以外的長期債券憑證，結(jié)合國債利率水準(zhǔn)利率和目前私募債務(wù)發(fā)行通用做法——不超過同期貸款基準(zhǔn)利率三倍，充分考慮利弊制定相關(guān)利率標(biāo)準(zhǔn)，吸引老年人或離職停繳職工以逐年提取的模式將資金存放在公積金管理中心，這樣能有效拓寬公積金管理中心的流動(dòng)資金的來源，擺脫資金短缺困境，進(jìn)一步提高公積金資金運(yùn)行效率，幫助更多的職工實(shí)現(xiàn)“住有所居”的夢想。

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[2]李東興.地方政府融資平臺債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[M].中國社會科學(xué)出版社，2014.

[3]王雍君.地主政府投融資研究.基于慶陽的探索[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2009.

江蘇省泰州市住房公積金管理中心泰興分中心）