養(yǎng)老新模式：以房養(yǎng)老的多樣化分析

摘 要：隨著我國社會老齡化的迫近，“以房養(yǎng)老”模式的話題再次成為關(guān)注的焦點，從中央政府到地方政府、電視劇到電視新聞相關(guān)信息不斷，無疑增加了民眾對這一新型養(yǎng)老模式的期待。什么是以房養(yǎng)老？以房養(yǎng)老到底如何操作呢？鑒于此，主要結(jié)合我國的實情來分析“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老理模式到底如何依據(jù)個人情況的不同具體操作呢，也就是“以房養(yǎng)老”模式應(yīng)該多樣化，期望能為今后我國推行“以房養(yǎng)老”政策打開一個突破口，實現(xiàn)房屋前半身居住，后半生養(yǎng)老的局面。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；倒按揭；以房養(yǎng)老模式

中圖分類號：C913.6 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）23-0058-02

隨著經(jīng)濟(jì)政治體制的不斷改革，單從人口結(jié)構(gòu)來說，我國已經(jīng)進(jìn)入并將長期處于老齡化社會，最新預(yù)測顯示，21世紀(jì)中國的一個重要國情——老齡化。按照目前的人口結(jié)構(gòu)來看，預(yù)計未來我國人口老齡化大體分4個階段。2011年—2022年是加速發(fā)展階段，老年人口年均增長730萬；2023—2035年是快速發(fā)展階段，老年人口年均增加1 100萬；2036年—2054年是高位發(fā)展階段，老年人口增速放緩，年均增加336萬；從2055年起，老年人口達(dá)到4.72億峰值后開始緩慢減少[1]。面對這樣龐大的老年人口，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已經(jīng)不能滿足其需求，另外養(yǎng)老問題又是一個涉及政治、經(jīng)濟(jì)、社會各個方面的問題，必然成為目前我國政治經(jīng)濟(jì)改革不容忽視的一個戰(zhàn)略性、全局性的問題。專家學(xué)者都試圖為解決養(yǎng)老問題進(jìn)一點綿薄之力，“以房養(yǎng)老”這種模式就迅速進(jìn)入人們的眼球。

一、“以房養(yǎng)老”理念的提出

改革開放以來，我國養(yǎng)老保障制度經(jīng)歷的是一次徹底和全面的變革，養(yǎng)老保險制度的改革即是經(jīng)濟(jì)體制的改革，即是對經(jīng)濟(jì)發(fā)展中人這一因素的重視與凸顯；也是政治體制的改革，即是對政府責(zé)任的調(diào)整和重新定位。為了使我國的養(yǎng)老保險能緊跟時代的步伐，從養(yǎng)兒防老——單位保險——社會保險——以房養(yǎng)老等養(yǎng)老模式的提出都是我國政府和學(xué)者對我國養(yǎng)老政策的探索[2]。2003年7月，“以房養(yǎng)老”的大型研討會在浙江大學(xué)召開，會上提出了第三個老太太以房養(yǎng)老的理念，將以房養(yǎng)老的實質(zhì)歸結(jié)為“死后財產(chǎn)身前用”，并用“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”這句大家清晰明白的語言形象地說明了以房養(yǎng)老的含義和具體操作模式，并對以房養(yǎng)老推出將會帶來的社會經(jīng)濟(jì)效應(yīng)以及將要遇到的種種風(fēng)險給了較為清晰地勾勒和描述。

計劃經(jīng)濟(jì)時代里，在“低收入、低消費、廣就業(yè)”的政策影響下，我國大多數(shù)的老年人都積蓄不多，只能靠有限的退休金艱苦生活。20世紀(jì)末期，國家推行住房制度改革，大量公房對外出售，使不少老職工用較低的房價買下了價值較大的房產(chǎn)，再加上商品房的大量開發(fā)，房價的飛速上漲，許多老人擁有的房產(chǎn)價值達(dá)到數(shù)十萬乃至百萬元之上，但他們每月可支配的養(yǎng)老金收入?yún)s僅僅為數(shù)百元或千余元。房子再好，價值在高，但首先要供自己晚年居住，就不可能先行出售或出租贏利來換取養(yǎng)老所必需的各種錢財，日常生活就只能是“端著金飯碗討飯吃”，并不富足。老人擁有房產(chǎn)的價值盡管很高，使用壽命也很長，通?？梢赃_(dá)到四五十年之久，但自己的壽命卻僅僅為十余年或二三十年，去世后遺留的房產(chǎn)較多，有一些只能遺留給子女或上交國家。我們設(shè)想在不影響老人正常生活居住的情形下，通過一定的金融保險機(jī)制或非金融保險機(jī)制，將老人死亡后遺留房產(chǎn)的價值部分提前變現(xiàn)搞活，形成一筆穩(wěn)定可靠且延續(xù)終生的現(xiàn)金收入，用于補貼老人晚年的養(yǎng)老生活，這就是本文所談到的以房養(yǎng)老。這一理念經(jīng)過數(shù)年的廣泛宣傳，目前已經(jīng)為越來越多的有識之士知曉并樂意接受。房產(chǎn)是大多數(shù)老人的一筆最大財富。幾千年來流傳的“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)繼承”的傳統(tǒng)觀念，使他們習(xí)慣于死亡時將房產(chǎn)遺留給自己的子女繼承。但是，一個顯而易見的事實是，有相當(dāng)一部分的老年人沒有兒女，或者兒女的經(jīng)濟(jì)狀況頗佳，并不需要來自父母的遺產(chǎn)遺贈，或者兒女不孝順，他們死后把房子交付子女但生前沒有得到女兒的精心照顧，日子過得非常辛苦。

這一怪圈應(yīng)當(dāng)如何打破呢？中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇教授，近幾年一直在倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”的新思想，并提出在我國積極推行“倒按揭養(yǎng)老”的建議。目前，還專門開辦了幸福人壽保險公司來研發(fā)并主打“倒按揭以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)。對老年人的這種“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”的現(xiàn)象，孟教授用了“一邊捆著草，一邊餓著?！边@句風(fēng)趣的語言來解釋。為什么“餓著的牛”吃不到“捆著的草”，原因很簡單，大家或許還沒有這方面的意識，或許意識到這一現(xiàn)實的不合理，卻又局限于濃郁的傳統(tǒng)觀念和體會障礙無從有效排解。現(xiàn)在有了以房養(yǎng)老的新理念，再加上以倒按揭為代表的以房養(yǎng)老的系列產(chǎn)品的出臺，“餓著的?！本秃苋菀壮缘健袄χ牟荨绷薣3]。

二、以房養(yǎng)老并非只有倒按揭一種方式

日常談到以房養(yǎng)老，進(jìn)入大家視野的首先就是倒按揭這一舶來品，其正式名稱為反向抵押貸款。如果認(rèn)為以房養(yǎng)老只有倒按揭這一種方式，顯然是個極大的錯誤。難道以房養(yǎng)老就是“自古華山一條路”？除了倒按揭這種美國來的舶來品，就沒有其他可行之路嗎？顯然不是這樣。以房養(yǎng)老是我們總結(jié)了若干理論之后創(chuàng)立的一種全新的養(yǎng)老保障理論，是我們今天正在大力倡導(dǎo)，并努力促使其早日得以實現(xiàn)的一種新的養(yǎng)老理念，是一種將房產(chǎn)與養(yǎng)老通過金融保險機(jī)制相結(jié)合，實現(xiàn)功能自主創(chuàng)新的新思想。這就是運用大家都擁有的住房中蘊含的巨大價值，尤其是運用每個人最終死亡后仍然會留房產(chǎn)的巨大余值，將其在自己生前就提前變現(xiàn)套現(xiàn)作養(yǎng)老使用。在這個理念之下，則聚集了眾多的具體操作模式，倒按揭只是其中最為典型也最為復(fù)雜的一種。

各種以房養(yǎng)老模式中，倒按揭是其中設(shè)計最為精妙、計算最為復(fù)雜、制度最難確立，涉及面最為廣泛、相關(guān)制約因素最多的一種。今天，我們?nèi)缳Q(mào)然實施這一金融產(chǎn)品，并非完全不能操作，只是還有眾多的工作要做，有某些限制條款尚待克服，相關(guān)理論體系有待進(jìn)一步的構(gòu)建，有關(guān)政策法規(guī)平臺還未能完全建立，金融保障體制與機(jī)制還需要做很多的構(gòu)建，居民百姓的倫理習(xí)俗觀念還有較大障礙要予突破，相關(guān)聯(lián)的眾多中介機(jī)構(gòu)還不能完全服務(wù)到位，具體的產(chǎn)品研發(fā)、市場調(diào)研、制度要素設(shè)計等，也都有眾多的工作等待大家齊心協(xié)力共同完成。當(dāng)然，倒按揭盡管涉及面廣，事項復(fù)雜，難以操作，但并非高不可攀。我們目前正在緊張地產(chǎn)品研發(fā)和制度設(shè)計之中，等這些工作大部分做完，這個新型金融產(chǎn)品就會在不遠(yuǎn)的將來同大家見面的。還需要說明的是，倒按揭產(chǎn)品即使推向了社會，起初也只是個試點，等待試點成功，才可能面向社會大規(guī)模推出。

三、以房養(yǎng)老模式多樣化

以房養(yǎng)老的理念目前已經(jīng)炒作得熱火朝天，但如何用房子實現(xiàn)養(yǎng)老的目標(biāo)，則是大家不夠明晰的。經(jīng)過我們長期的調(diào)查研究，認(rèn)為以房養(yǎng)老的種種可行手段大致可歸納為優(yōu)劣勢不等的十多種，適用于不同類型的老年人，本文主要介紹以下幾種。

售房養(yǎng)老模式作為一種新型的以房養(yǎng)老模式，于2002年在國內(nèi)最早提出。其基本原理是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動產(chǎn)通過一定的形式和機(jī)制，實現(xiàn)價值的流動，以對家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應(yīng)的功能[4]。簡而言之，售房養(yǎng)老就是“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”。大家在60歲之前，通過儲蓄存款，按揭貸款的形式，購買住房，并在60歲之前還清所有房款的本息，取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。再在60歲退休養(yǎng)老之時，將該住宅的產(chǎn)權(quán)予以出售，依靠出售該住宅的余值來養(yǎng)度自己的余生，達(dá)到養(yǎng)老保障的目的。

投房養(yǎng)老模式是指在努力完成購置房產(chǎn)居住的計劃外，為自己的將來養(yǎng)老多購置一套甚至多套房產(chǎn)，用來出租或等待價值升值時再予出售，在保證自己正常生活前提下，盡量把多于房屋出租賺得的租金存入銀行，留作自己將來的養(yǎng)老。這種有利于減輕兒女們將來的贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)，并為女兒繼承房產(chǎn)打下牢固的基礎(chǔ)，是一種比較可行的自我養(yǎng)老方式。

住房出典養(yǎng)老模式是源于典當(dāng)制度的，對于“有房子，缺現(xiàn)金”的老人，老人可以選擇住在出典，取得整筆款項用于投資，獲得投資收益后將房屋重新贖回，剩余部分用作養(yǎng)老支出。如2006年和2007年的股市大行情中，有眾多的人員要趕上這班投資賺錢的快車，但所有的錢財又都占壓在住宅中難以流動，故此紛紛打起典當(dāng)?shù)闹饕?。這就是尋找目前已大量開辦的當(dāng)鋪，將住房實施典當(dāng)，待賺到一筆錢后再贖當(dāng)。住房典當(dāng)不僅解決了老年人養(yǎng)老的問題，也解決了倒按揭不能解開的“產(chǎn)權(quán)情節(jié)”——為子孫后代留有遺產(chǎn)，可以說是一舉兩得。

以房養(yǎng)老+基地養(yǎng)老模式，考慮到倒按揭業(yè)務(wù)開辦中最重要的載體就是住房，將養(yǎng)老基地的建造商和房產(chǎn)經(jīng)營公司引入模式中，保險公司、養(yǎng)老基地建造商、房產(chǎn)經(jīng)營公司聯(lián)手合作，以便該住房能發(fā)揮出最大功能[5]。其操作模式一是保險公司聯(lián)合養(yǎng)老基地建造商共同開辦養(yǎng)老基地，或同各個養(yǎng)老基地建立長期的合作關(guān)系。二是老年人將自己有住房為抵押向保險公司取得年金收入作為養(yǎng)老使用，自己居住于養(yǎng)老基地或一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中。三是老年人原有的住房交給老年房產(chǎn)經(jīng)營公司作為代理（出售或出租，主要為出租），得到租金收入用于入住養(yǎng)老基地的用費。原有住房與養(yǎng)老基地的住房的轉(zhuǎn)換原則是：產(chǎn)權(quán)兌換產(chǎn)權(quán)，使用全兌換使用權(quán)。四是老年人身故后，原有的產(chǎn)權(quán)住房或養(yǎng)老基地的產(chǎn)權(quán)住房，仍有子女繼承。

四、結(jié)語

各種以房養(yǎng)老模式可簡單地劃分為金融保險和非金融保險模式。前者如倒按揭、房產(chǎn)養(yǎng)老壽險和售房養(yǎng)老等，必須要金融保險機(jī)構(gòu)參與其間才可能實施；后者如售房入院養(yǎng)老、租房入院養(yǎng)老、房產(chǎn)置換、房產(chǎn)租換、異地養(yǎng)老、基地養(yǎng)老等，則都屬于非金融保險領(lǐng)域，它并不需要保險公司和銀行的介入，老年人自己就可以實地操作，遇到的風(fēng)險也要小得多。以房養(yǎng)老的實質(zhì)是要通過各種金融與非金融的運營機(jī)制與手段，將老年人身故后將會遺留房產(chǎn)的巨大價值，提前變現(xiàn)套現(xiàn)到生前使用，是要將廣大家庭普遍擁有的住房資源給予價值上的變現(xiàn)盤活，空間上的充分運用，權(quán)屬層面的有益轉(zhuǎn)換，使得它能在養(yǎng)老保障問題上派上更大用場，以切實可行地達(dá)到用房子養(yǎng)老的目標(biāo)。當(dāng)然，各種以房養(yǎng)老模式的使用也非單打一盒一次定終生，而是根據(jù)時勢的需要，給予相當(dāng)?shù)哪Ｊ睫D(zhuǎn)換與綜合融會使用的空間，以期能對養(yǎng)老保障事業(yè)發(fā)揮更大的作用。

參考文獻(xiàn)：

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[5]唐鈞.“以房養(yǎng)老”前景值得期待[J].人民論壇，2013，06（B）：34.