淺議商品房預(yù)售合同備案的重要性

【摘要】作為一種遠(yuǎn)期交貨合同，商品房預(yù)售合同中的法律關(guān)系屬于債券債務(wù)關(guān)系，預(yù)購(gòu)方式債權(quán)人，其并沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)，而是取得了所有權(quán)的期待權(quán)利。由于履行期限的時(shí)限較長(zhǎng)，并且合同義務(wù)的履行的遠(yuǎn)期性以及房屋在物理形態(tài)上的不確定性，開(kāi)發(fā)商的合同義務(wù)履行必須得到規(guī)制，因此商品房預(yù)售合同備案是非常關(guān)鍵的。為了有效的避免諸多不必要的糾紛，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性，保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，必須完善商品房預(yù)售合同備案制度，建立起不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，充分維護(hù)商品房銷售市場(chǎng)的秩序。

【關(guān)鍵詞】商品房；預(yù)售合同；備案；重要性；法律分析

作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必經(jīng)程序，法律上的備案登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬與變動(dòng)的生效要件，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上主管部門辦理登記備案手續(xù)，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有辦理預(yù)售備案登記的，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售，補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得。對(duì)于商品房預(yù)售合同進(jìn)行管理是預(yù)售合同登記備案的主要目的，應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為進(jìn)行審查與規(guī)制，商品房預(yù)售合同備案屬于房地產(chǎn)管理部門與土地管理部門對(duì)于合同采取的一種行政管理措施，作為不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，其性質(zhì)屬于預(yù)告登記，是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更而設(shè)置的請(qǐng)求權(quán)，這種制度的設(shè)計(jì)是為了規(guī)制開(kāi)發(fā)商的行為，因?yàn)轭A(yù)購(gòu)人在取得房屋所有權(quán)之前有可能將商品房出售給第三方，對(duì)于預(yù)售方的任意處分行為需要加以控制。

一、商品房預(yù)售合同備案的意義

在商品房的預(yù)購(gòu)方與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間簽訂了《預(yù)售合同》以后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)售合同登記備案，預(yù)售合同備案的意義在于：首先，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)售房單位的預(yù)售行為進(jìn)行審核，對(duì)其合法性進(jìn)行審查，審查的對(duì)象并不包括一切，而只審核一定范圍的內(nèi)容，包括預(yù)售房的限制情況、預(yù)售許可內(nèi)容等，能夠有效的保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利即可；其次，預(yù)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間產(chǎn)生糾紛時(shí)，如在合同真實(shí)性上產(chǎn)生爭(zhēng)議等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)審核登記機(jī)構(gòu)存檔的合同文本，以該合同為準(zhǔn)，有效的起到登記備案鑒證的作用；再次，開(kāi)發(fā)企業(yè)因與第三人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不得影響預(yù)購(gòu)人對(duì)于房產(chǎn)的期權(quán)，發(fā)生查封、拍賣等事由可以有效的保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利；最后，辦理個(gè)人住房貸款事項(xiàng)的需要預(yù)購(gòu)人提供合同登記證明，辦理公證、抵押登記等事項(xiàng)都不能受理。

實(shí)行商品房預(yù)購(gòu)合同備案制度實(shí)質(zhì)上是為了制約開(kāi)發(fā)商，可以促使開(kāi)發(fā)商在加快建房的同時(shí)，按照規(guī)章制度進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證明辦理，使得購(gòu)房者更加放心，其權(quán)利也更加有保障。特別是近年來(lái)一房二賣的情形特別多，這種隱患亟待消除。開(kāi)發(fā)商推遲《預(yù)售合同》的備案手續(xù)，可以將房子再次預(yù)售或者直接建成銷售，一房多賣損害的是多方市場(chǎng)主體的權(quán)利，因此在辦理完預(yù)售合同備案后，買賣交易的合法性與唯一性才能得到保障。對(duì)于合同的生效時(shí)間可以有當(dāng)事人雙方自由約定，但是合同如果以備案之日為生效時(shí)間，如果沒(méi)有進(jìn)行備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商就可以以此為由確認(rèn)合同無(wú)效。出賣人以及預(yù)購(gòu)人都可以申請(qǐng)備案手續(xù)辦理，并且委托出賣人單方辦理，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)辦理這一程序，而預(yù)購(gòu)人需要提供相關(guān)的材料，一般來(lái)說(shuō)備案的期限由法律規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)部門進(jìn)行查詢。

二、商品房預(yù)售合同備案制度的發(fā)展趨勢(shì)

預(yù)售合同的當(dāng)事人之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在較長(zhǎng)的履行期限內(nèi)，可能會(huì)出現(xiàn)預(yù)售方將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續(xù)，起到公示效應(yīng)，第三人優(yōu)先獲得房產(chǎn)所有權(quán)。在房產(chǎn)預(yù)購(gòu)中出現(xiàn)糾紛的，特別是一房二賣的情況，預(yù)購(gòu)人需要舉證說(shuō)明預(yù)售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請(qǐng)撤銷預(yù)售方與第三方之間的買賣合同，但是實(shí)際情況中預(yù)購(gòu)方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見(jiàn)的情形。預(yù)購(gòu)人雖然可以請(qǐng)求預(yù)售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。為了減少這類糾紛，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，必須對(duì)現(xiàn)有的預(yù)售合同制度加以改善，通過(guò)登記備案制度賦予預(yù)售合同一定的特殊效力。

作為不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的保全措施，對(duì)于預(yù)售合同進(jìn)行備案預(yù)告登記，是一種對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)的確認(rèn)，作為與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記相對(duì)的一項(xiàng)制度，預(yù)告?zhèn)浒覆](méi)有在我國(guó)民法中得到明確規(guī)定。這種典型的遠(yuǎn)期交易行為，商品房預(yù)售包括了物權(quán)與債權(quán)兩種行為，簽訂商品房預(yù)售合同屬于債權(quán)行為，而進(jìn)行備案則是物權(quán)行為，預(yù)售合同所確認(rèn)的請(qǐng)求權(quán)是一種債權(quán)，不屬于絕對(duì)權(quán)，沒(méi)有普遍的對(duì)抗效力，無(wú)法對(duì)抗善意第三方，這種債的相對(duì)性對(duì)于預(yù)購(gòu)方的權(quán)益保護(hù)難以有效的保障。而商品房預(yù)告?zhèn)浒竸t具有物權(quán)上的公示效力，這并不屬于物權(quán)登記，而是對(duì)請(qǐng)求權(quán)的公示，使得特定的債權(quán)可以對(duì)抗第三方，甚至高于其所要設(shè)定的物權(quán)。物權(quán)與債權(quán)之間的獨(dú)立性已經(jīng)隨著時(shí)代的發(fā)展而越來(lái)越相對(duì)化，備案的作用是使得侵害請(qǐng)求權(quán)或者妨礙請(qǐng)求權(quán)的行為歸于無(wú)效，經(jīng)過(guò)備案的債權(quán)行為具有排斥隨后發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)有矛盾的任何處分行為，具有絕對(duì)性的排他效力。有效的限制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人隨意處分權(quán)利，確保將來(lái)只會(huì)發(fā)生與該請(qǐng)求權(quán)所期待相符的法律結(jié)果，必然保全預(yù)售人物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。

三、商品房預(yù)售合同的重要性

作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，商品房預(yù)售合同備案是為了保全將來(lái)可能發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，而對(duì)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的備案登記。對(duì)于預(yù)售的項(xiàng)目進(jìn)行審查，只有符合相關(guān)法律規(guī)定的預(yù)售條件，備案部門應(yīng)當(dāng)在備案之前對(duì)開(kāi)發(fā)商出售房屋的相關(guān)材料進(jìn)行全面審查，有效的審查開(kāi)發(fā)商及其預(yù)售項(xiàng)目的合法性。商品房預(yù)售合同備案制度可以使得預(yù)購(gòu)方的請(qǐng)求權(quán)得以對(duì)抗第三方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將已經(jīng)預(yù)售的房產(chǎn)進(jìn)行出售與抵押，如果開(kāi)發(fā)商將經(jīng)過(guò)預(yù)售登記的房屋出售或者抵押給第三方，第三方即使是善意的并經(jīng)過(guò)登記也無(wú)法取得所有權(quán)，經(jīng)過(guò)抵押的也不能對(duì)抗預(yù)售合同備案的預(yù)購(gòu)人。這就可以有效的防止一房二賣的情況出現(xiàn)。沒(méi)有辦理預(yù)售合同備案等級(jí)低，房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更手續(xù)就無(wú)法辦理，作為前置程序，預(yù)售合同備案在很大程度上決定了交易的安全性。

結(jié)語(yǔ)

作為一種遠(yuǎn)期交貨合同，商品房預(yù)售合同中的法律關(guān)系屬于債券債務(wù)關(guān)系，預(yù)購(gòu)方式債權(quán)人，其并沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)，而是取得了所有權(quán)的期待權(quán)利。由于履行期限的時(shí)限較長(zhǎng)，并且合同義務(wù)的履行的遠(yuǎn)期性以及房屋在物理形態(tài)上的不確定性，開(kāi)發(fā)商的合同義務(wù)履行必須得到規(guī)制，因此商品房預(yù)售合同備案是非常關(guān)鍵的。商品房預(yù)售合同備案是一種物權(quán)行為與債權(quán)行為的綜合，通過(guò)賦予請(qǐng)求權(quán)以絕對(duì)性，有效的保障預(yù)購(gòu)方的權(quán)利順利實(shí)現(xiàn)。