著力推進(jìn)土地收購儲備規(guī)范化管理

【摘要】當(dāng)前，隨著舊城改造與搬遷、城市擴(kuò)容與提質(zhì)以及招商引資的加快，出現(xiàn)了前所未有的建設(shè)速度，這都離不開土地這一經(jīng)濟(jì)建設(shè)載體，土地資源供給在賓縣也顯得的十分緊張。因此，推進(jìn)土地收購儲備規(guī)范化管理，全面推進(jìn)土地收儲、出讓工作，研究解決土地收儲運(yùn)行過程中存在的問題，能夠有效地提高了地方政府土地資產(chǎn)管理和經(jīng)營城市的重要杠桿作用，從而不斷加快城市一體化進(jìn)程。

【關(guān)鍵詞】土地；儲備；管理

一、實(shí)行土地收購儲備是保證土地可持續(xù)利用的重要途徑

（一）有利于保護(hù)耕地。在我國，糧食安全與耕地保護(hù)被反復(fù)、高度地強(qiáng)調(diào)。耕地保護(hù)更被奉為基本國策，而且我國還要“繼續(xù)實(shí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度”，建立城市土地儲備制度代表了我國城市土地制度新一輪改革的方向，是城市用地制度的第二次創(chuàng)新。將土地使用者手中分散的土地集中起來，進(jìn)行土地整理和開發(fā)，并根據(jù)城市土地年度計(jì)劃，通過招標(biāo)、拍賣有計(jì)劃地將土地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理新機(jī)制。中國人多地少的國情決定了我們必須實(shí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，決定了我國的耕地不能無限制的轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，因此必須著眼于現(xiàn)有的城市存量土地進(jìn)行內(nèi)涵挖潛，節(jié)約利用，調(diào)整結(jié)構(gòu)，來滿足建設(shè)需要。土地收儲能夠向社會(huì)公布和提供準(zhǔn)確的土地供求信息，收集和儲存、發(fā)布土地交易行情與交易結(jié)果，以保證土地交易市場健康發(fā)展。同時(shí)，還能積極盤活存量建設(shè)用地，不僅可以為保增長建設(shè)項(xiàng)目提供用地保障，而且可以減少耕地占用，對堅(jiān)守耕地紅線具有重要意義。

（二）有利于城市規(guī)劃的有效實(shí)施。土地收購儲備制度是土地招標(biāo)拍賣掛牌等有效顯化國有土地資產(chǎn)價(jià)值方式的重要支持基礎(chǔ)。實(shí)施土地收購儲備規(guī)劃，有利于摸清土地存量，盤活土地資產(chǎn)，提升城市綜合承載能力。資金和土地是土地儲備制度的兩大基本要素，土地儲備過程是土地流轉(zhuǎn)過程，也是資金循環(huán)過程。表面上看，耕地保護(hù)顯然包含著保護(hù)耕地免受濫占、保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)利和保障糧食安全的積極含義；而且農(nóng)地開發(fā)具有很強(qiáng)的不可逆性。今后，城市土地利用必須走集約化的道路，必須充分合理地利用城市存量土地。通過建立城市土地儲備制度，有助于促使城市土地供應(yīng)實(shí)現(xiàn)由“增量調(diào)節(jié)為主”向“存量調(diào)節(jié)為主”轉(zhuǎn)變。土地收購儲備有利于摸清土地存量，盤活土地資產(chǎn)，提升城市綜合承載能力，從而加快我市向綠色生態(tài)宜居、文化品位高尚、現(xiàn)代元素豐富、公共服務(wù)體系健全的現(xiàn)代化城市轉(zhuǎn)型。因此，必須以土地收購儲備制度來規(guī)范和有效管理土地市場。用集中統(tǒng)一管理和有償使用土地——這種新型的土地管理與使用制度，促使政府行為與市場機(jī)制的有機(jī)結(jié)合。

（三）利于政府壟斷城市土地供應(yīng)。土地是國家可調(diào)控的資源，這在客觀上使國家具備了調(diào)節(jié)的能力。政府可以通過不供地、從嚴(yán)供地、優(yōu)惠供地等土地政策，來調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，最終調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，土地收購儲備工作是政府宏觀調(diào)控的手段之一，是實(shí)現(xiàn)土地資源最優(yōu)化利用的保障。事實(shí)證明，土地收購儲備工作的高效運(yùn)行對于優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，留存土地，提高土地資源的利用率。土地儲備制度是適應(yīng)我國特殊土地公有制體系下的國有土地有償使用制度而建立的，對全面實(shí)現(xiàn)土地招拍掛出讓、防止國有土地資產(chǎn)流失。有了土地收購儲備制度的保證，政府可以全面運(yùn)用法律、政治或經(jīng)濟(jì)的手段及時(shí)的控制儲備土地的分布、價(jià)格、數(shù)量，使土地的管理逐步按人們的預(yù)期進(jìn)行。不但有利于加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力，充分發(fā)揮政府對土地市場的宏觀調(diào)控作用城市土地儲備制度的建立，通過將城市分散的存量土地通過收購、置換、到期回收等方式集中到“城市土地儲備庫” ，使政府手中有充足的土地，由過去的“多頭供地”轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“單頭供地” ，從而使政府壟斷土地一級市場，并根據(jù)市場需求，有計(jì)劃的將儲備土地投入到土地市場，以供應(yīng)和調(diào)控土地市場。

二、完善制度、規(guī)范管理走出一條切合實(shí)際情況的土地收儲之路

（一）完善各項(xiàng)管理制度。圍繞土地收購和房屋征收工作，規(guī)范了從項(xiàng)目啟動(dòng)至結(jié)束過程中收購價(jià)格的確定、收購合同的擬定及合同簽訂、收購?fù)恋厣辖ㄖ锏牟鸪?、收購?fù)恋貒鷫?、?xiàng)目驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的工作程序，維護(hù)了土地所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法權(quán)益，提高了土地收購儲備管理工作。凡需盤活的存量土地和新征集體土地的一律進(jìn)入政府土地儲備庫，除依法可以劃撥的外，原則上都應(yīng)采取招、拍、掛方式出讓，從而形成國有土地先儲備、后出讓或出租的供應(yīng)機(jī)制，由政府控制土地一級市場。當(dāng)市場上土地供大于求時(shí)，政府可多收購?fù)恋剡M(jìn)行儲備。

（二）先后建立了多項(xiàng)防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和職務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的約束管理機(jī)制。首先，清理整治土地市場，優(yōu)化土地收購儲備環(huán)境。為優(yōu)化土地收購儲備環(huán)境，我縣以進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序?yàn)槠鯔C(jī)，進(jìn)一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍。切實(shí)抓好經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作。其次，建立協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)。城市土地收購、儲備、供應(yīng)等工作的實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其運(yùn)作涉及到，如土地、房屋、城建、計(jì)劃、財(cái)政、金融等許多部門。提高土地儲備和土地資產(chǎn)運(yùn)營效益。第三，建立價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制，合理分配土地收益。應(yīng)明確土地價(jià)格內(nèi)涵，由中介機(jī)構(gòu)來完成土地價(jià)格評估。土地收益分配應(yīng)該結(jié)合不同的情況分別進(jìn)行。如根據(jù)土地使用者現(xiàn)在擁有的權(quán)利進(jìn)行分配；根據(jù)國際慣例結(jié)合實(shí)際進(jìn)行分配；根據(jù)改革的實(shí)際情況進(jìn)行分配等。

（三）強(qiáng)化政府壟斷土地一級市場的力度。強(qiáng)化政府壟斷土地一級市場的力度是為進(jìn)一步深化土地使用制度改革，確保國有土地資產(chǎn)的保值增值的重要舉措。同時(shí)，也是正確處理保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)土地資源關(guān)系，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量、盤活存量、強(qiáng)化節(jié)約集約利用土地的重要途徑。因此，我們要培育公開、公平、公正的土地市場，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和合理利用。同時(shí)，要把壟斷土地一級市場嚴(yán)格土地市場秩序作為當(dāng)前的重要工作擺上議事日程，集中力量，發(fā)揮國有土地資產(chǎn)效益，抓緊抓好；要堅(jiān)持依法行政，加強(qiáng)城市土地供應(yīng)規(guī)劃，增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，嚴(yán)格按政策規(guī)定和本意見辦事，確保土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。

三、結(jié)束語

土地不僅是經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要資源，土地收購儲備作為國家宏觀調(diào)控的手段之一，是實(shí)現(xiàn)土地最優(yōu)化利用的保障，合理利用土地也是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要手段。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和土地使用制度改革的不斷深化，土地合理利用的重要性更為突出。因此，為確保土地使用制度改革工作的順利實(shí)施，我們要著力推進(jìn)土地收購儲備規(guī)范化管理，為推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。