論土地增值稅籌劃的思路初探

屠霞芳

【摘 要】我國房地產企業(yè)需要承擔較重的稅收壓力，過大的經濟壓力給房地產企業(yè)發(fā)展造成了一定的影響，為我國土地增值稅稅法也提供了可供籌劃的空間，房地產企業(yè)需要在明確土地增值稅籌劃意義的基礎上，科學利用土地增值稅籌劃的方法，有效進行土地增值稅的籌劃工作，促進我國房地產企業(yè)的穩(wěn)定與可持續(xù)性發(fā)展。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；土地增值稅；籌劃；思路

由于現(xiàn)階段國內與國際市場經濟環(huán)境的不斷發(fā)展，我國加大了對房地產行業(yè)的宏觀調控力度，影響了房地產企業(yè)的銷售與融資，造成了房地產資金鏈的緊張，所以在這種環(huán)境下，房地產企業(yè)必須加強其內部管理，對土地增值稅進行科學有效的籌劃，掌握一定的節(jié)稅要點，遞延交稅時間，為企業(yè)創(chuàng)造更多的時間價值，有效防范土地增值稅繳納過程中產生的各種稅務風險，促進企業(yè)資金的流動，適當緩解企業(yè)資金鏈的壓力，提高房地產企業(yè)稅務籌劃以及管理人員的綜合素質，不斷提高房地產企業(yè)的市場競爭力，實現(xiàn)良好的土地增值稅籌劃目標，促進房地產企業(yè)實現(xiàn)良好的社會經濟效益。

一、土地增值稅籌劃的作用

1.促進房地產企業(yè)市場競爭力的提高

因為土地增值稅在我國的房地產企業(yè)需要繳納的稅種中占據(jù)著較大的比例，所以對其進行科學有效的籌劃能夠減輕企業(yè)的財務負擔，增強其在運營與管理過程中的動力，實現(xiàn)企業(yè)財務的最大利益，從而提升房地產企業(yè)的市場競爭力。

2.促進房地產企業(yè)會計管理水平的提升

房地產企業(yè)在進行納稅籌劃的過程中給會計人員的素質提出了較高的要求，會計人員不但要掌握會計制度與會計準則以及現(xiàn)行的稅法，還要根據(jù)稅法的相關要求進行記賬、設帳以及計稅等稅務活動，而“清算制”在房地產企業(yè)稅務繳納過程中為土地增值稅的計算提出了更為嚴格的要求，為稅務籌劃提供了前提。

3.促進房地產企業(yè)涉稅風險的降低

企業(yè)的涉稅風險主要包括稅法違法風險、稅款負擔風險以及名譽與政策損失風險等，對房地產企業(yè)進行增值稅籌劃能夠增加流動資金，促進企業(yè)經營的靈活發(fā)展，加深企業(yè)對國家相關政策的理解，提高土地增值稅清繳的準確性，降低房地產企業(yè)的涉稅風險，樹立良好的信譽，對稅法進行研究還能享受國家部分稅收優(yōu)惠政策，樹立起企業(yè)的良好形象。

二、土地增值稅籌劃的思路

1.分散收入法

納稅人在房地產轉讓中所獲取的資金收入與按照規(guī)定扣除的項目金額相減所得的余額就是土地增值額。如果扣除項目的金額是固定的，在轉讓獲取收入越小的情況下，土地增值額也就越小，稅額以及與之相關的稅率也就越低，所以對房地產收入進行分散轉讓是土地增值稅的一種有效策劃思路，具體做法為：在整個房地產項目中分離出一些能夠進行單獨處理的部分，合同的簽訂也要分次單獨進行，就可以有效實現(xiàn)節(jié)稅的目標。

2.統(tǒng)籌法

房地產企業(yè)開發(fā)項目的檔次與面向群體不同，所以價格也有高低之分，由于各地土地資源價格以及房地產市場發(fā)展的不均衡，在不同地區(qū)的房地產項目的開發(fā)成本也各不相同，房地產項目在各個不同地區(qū)的增值額以及增值率具有很大差別，只有不斷降低土地增值稅稅負，才能實現(xiàn)房地產企業(yè)的統(tǒng)籌，即合并各個價格不同的房地產銷售情況后進行聯(lián)合申報，采用其中較低的土地增值稅稅率實現(xiàn)節(jié)稅目的，有效調整房地產開發(fā)項目的單個項目，盡量保持不同項目開發(fā)業(yè)務的增值率一致，有效節(jié)省稅款，針對一些增值率較低的普通住宅，需要將其增值率控制在20%以內，這樣根據(jù)我國相關稅收政策就可以享受土地增值稅中的免稅政策。

3.建房法

（1）代建房法

房地產企業(yè)中運用的代建方法就是房地產企業(yè)代表客戶進行房地產開發(fā)，然后收取一定的代建費用，在這種經濟活動中，房地產企業(yè)既可以獲得一定的收入，同時由于這種經濟活動沒有涉及到房地產產權的變動，所以收入性質屬于勞務收入，不需要進行土地增值稅的納稅，根據(jù)稅法中關于營業(yè)稅的相關規(guī)定只需繳納一部分營業(yè)稅，有效實現(xiàn)了節(jié)稅目的，土地增值稅采用的稅率為30%～60%的四級超率累進稅率，而建筑行業(yè)采用的稅率僅為3%，具有明顯的節(jié)稅優(yōu)勢，所以房地產企業(yè)應該在項目開發(fā)之間明確最終客戶，通過代建房法進行項目的實際開發(fā)與建設，盡量不采取先開發(fā)后銷售的方法。

（2）合作建房法

合作建房法即一方主要負責資金，另一方主要負責土地，雙方進行合作建房的行為，在《國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對采用這種方法的土地增值稅的稅收做出了特殊規(guī)定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。建成后轉讓的，應征收土地增值稅房地產開發(fā)企業(yè)可以利用此項政策進行增值稅稅收籌劃。”所以在房地產企業(yè)獲得某塊土地的使用權，決定修建建筑時，可以對購房者的購房款進行預收，將其作為合作建房的資金，這種形式符合合作建房中的條件，所以在房地產開發(fā)項目完成之后出售剩余住房時，就不需要進行土地增值稅的繳納，在一定程度上能夠減少土地增值稅的支出。

4.費用轉移籌劃法

房地產開發(fā)費用中利息支出按房地產項目直接成本的一定比例扣除，管理費用、銷售費用是按實際支出列支，如果不進行籌劃，會造成不同項目負擔費用存在差異，導致不同項目增值率不同，形成多交稅的現(xiàn)象。因此必須進行事前籌劃。

三、結語

綜上所述，土地增值稅的籌劃在房地產企業(yè)繳納稅款的過程中具有重要的意義，其本身就具有一定的可行性與籌劃空間，能夠在房地產的經營方式上進行科學有效的選擇，并選取最佳納稅方案，有效防范各種稅務風險，實現(xiàn)良好的節(jié)稅目標，從而提高房地產企業(yè)的市場競爭力，促進其健康與可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]鄭軍.關于我國房地產企業(yè)土地增值稅籌劃的思考[J].市場論壇，2013（03）

[2]武碩峰.我國房地產企業(yè)土地增值稅籌劃的探討[J].現(xiàn)代經濟信息，2013（17）