房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及發(fā)展優(yōu)化策略探微

趙森

【摘 要】在當(dāng)前國內(nèi)銀行金融體制下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的高負(fù)債率不斷升高，房地產(chǎn)企業(yè)融資難現(xiàn)象非常的普遍。本文將對房地產(chǎn)企業(yè)融資中的問題和困境進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上就其發(fā)展優(yōu)化策略，談一下自己的觀點(diǎn)和認(rèn)識，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資困境；優(yōu)化策略；研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題分析

近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可謂突飛猛進(jìn)，但十八大以來國家及相關(guān)部門對泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的打壓，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的融資難問題。

1.融資環(huán)境帶來的制約

第一，政策方面的制約。對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于銀行信貸融資方式較為便捷和方便，而且所需成本比較低，因此更傾向于選擇銀行信貸融資方式。在該種情況下，應(yīng)當(dāng)滿足準(zhǔn)入條件、審批要求和周期長等層面的要求。尤其是近年來，現(xiàn)行的法律規(guī)制對房地產(chǎn)信托以及債券融資渠道進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，以至于很多房地產(chǎn)企業(yè)憑借這種方式進(jìn)行融資，難度非常的大。

第二，金融市場的制約。在長期的發(fā)展過程中，證券市場發(fā)展速度也比較快，然改革發(fā)展步伐依舊過慢，缺乏有效的信用保障，金融創(chuàng)新以及監(jiān)管力度明顯不足，以至于很多金融產(chǎn)品難以有效應(yīng)用，對拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常不利。

2.房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金能力有限

對于房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，其自籌資金在全部資金來源中的比例遠(yuǎn)低于25%，絕大多數(shù)的自籌資金源于商品房的預(yù)售，其中又有大部分來源于購房者的個人住房按揭貸款。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的自籌資金能力有限，資產(chǎn)負(fù)債率較高會增加房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時也會影響其融資能力。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較窄

房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)因不具備上市融資資質(zhì)，因此難以通過股權(quán)方式進(jìn)行融資。近年來，上市門檻逐漸提高，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)難以通過該種渠道和方式進(jìn)行融資。目前來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式以銀行信貸、民間借貸為主，其中銀行信貸又受宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)影響非常的大，加之信貸條件非常的苛刻，使得融資成果并不樂觀；對于民間借貸而言，由于其利率非常的高，因此也就加大了融資風(fēng)險(xiǎn)，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，融資效果依然不理想。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展優(yōu)化策略

1.加快融資多元化進(jìn)程

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，多元化的發(fā)展模式中一元化融資形式占據(jù)主導(dǎo)地位，通過進(jìn)一步擴(kuò)大融資范圍，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供發(fā)展動力。實(shí)踐中可以看到，一元化融資形式使得銀行風(fēng)險(xiǎn)過大，容易出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融危機(jī)現(xiàn)象。針對這一問題，只有通過發(fā)展金融市場，健全和完善金融體系，不斷拓寬融資渠道，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的多元化融資，才能確保房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資市場上“一元化”模式，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中，更多的是依賴銀行信貸資金，而前者主要是通過資本市場的建立和發(fā)展，不斷拓寬融資渠道，運(yùn)用多種方式進(jìn)行籌資。在二級房地產(chǎn)市場上，建議房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注信托證券以及投資基金等產(chǎn)品，可根據(jù)實(shí)際情況和需要，選取不同形式的融資方式。從長遠(yuǎn)的發(fā)展視角來看，采取多元化的融資方式，是未來房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然趨勢。

2.房地產(chǎn)企業(yè)可以采取債券融資方式

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其資本結(jié)構(gòu)中的債務(wù)占一定比例。如果債務(wù)過高，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；如果債務(wù)過低，則說明資金應(yīng)用效率偏低?；诖?，在確保企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的類型選擇債券形式，這有利于企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的作用有效發(fā)揮，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)、股東收益的最大化。就當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其債務(wù)通常為短期債務(wù)融資，而且多來自于銀行貸款。實(shí)踐中可以看到，原則上只要企業(yè)四證齊全、而且投資額能夠完成35%以上，銀行基本上都會發(fā)放貸款，但總體而言開發(fā)貸款是短缺行為。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，中長期資金的需求量非常的大，長期直接融資產(chǎn)品可改善企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，對于有效融資，意義重大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方法

針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)不斷創(chuàng)新和改進(jìn)融資方式，比如采取典當(dāng)融資形式。所謂房地產(chǎn)典當(dāng)，即房產(chǎn)權(quán)利人為出典人，按事先約定的典價(jià)將房地產(chǎn)權(quán)利過渡給承典人。房屋使用者可不占有該房地產(chǎn)權(quán)，但是可以應(yīng)用該房屋，并有權(quán)將房屋出租、或者轉(zhuǎn)讓房屋典權(quán)。在典當(dāng)過程中，通常要明確期限，在典當(dāng)期滿以后，典當(dāng)人交還典價(jià)和利息，然后按約定將出典房屋贖回。通常情況下，典當(dāng)融資受限于典當(dāng)行自身實(shí)力的特征，時限短、規(guī)模小以及利息高等特點(diǎn)，使其更適用于中小房地產(chǎn)企業(yè)的短期融資。以某房地產(chǎn)企業(yè)典當(dāng)融資為例，2014年6月20日，該房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中資金鏈斷裂，而信貸規(guī)模收緊，融資遇到了困境。為緩解這一問題，該房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人專程前往杭州，以土地作抵押向典當(dāng)行融資700萬元，后者對該房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面考察后認(rèn)為抵押物可以覆蓋貸款，一周內(nèi)即完成了貸款發(fā)放，緩解了該房地產(chǎn)企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)不靈的問題。由此可見，典當(dāng)融資形式對房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，是一個不錯的選擇，可以有效應(yīng)對融資困境問題。

三、結(jié)語

總而言之，近年來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，同時也存在著新項(xiàng)目過多、規(guī)模過大以及房價(jià)增長過度和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡等問題。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷創(chuàng)新思路，采取多元化的融資方式，只有這樣才能有效應(yīng)對融資難問題，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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