公積金貸款門檻降低好處多多

卞文志

為提高住房公積金繳存職工住房消費能力，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房，根據(jù)《住房公積金管理條例》的有關規(guī)定，10月9號，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》，要求各地實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務;明確職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上即可申請住房公積金個人住房貸款;同時，此次《通知》還取消了住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。有關人士認為，這些費用所占比例雖然不是特別大，但對購房者來說，還是會減少許多負擔。這些收費項目的取消，不只是購房成本的降低，還可以簡化許多手續(xù)與環(huán)節(jié)，為居民節(jié)約不少時間，帶來許多好處。

門檻降低益于職工流動性需要

住房公積金個人住房貸款是提高繳存職工住房消費能力的重要途徑，也是繳存職工的基本權益。當前，各地住房公積金個人住房貸款業(yè)務發(fā)展不平衡，部分城市對貸款條件要求過嚴，住房貸款發(fā)放率較低，影響了繳存職工的合法權益，也削弱了住房公積金制度的互助作用。為此，《通知》規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。同時，按照支持基本住房消費原則，《通知》強調(diào)，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

按照支持基本住房消費、資金充分運用等原則，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設區(qū)城市，要根據(jù)當?shù)厣唐纷》績r格和人均住房面積等情況，適當提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度。當前，職工跨地區(qū)流動日益增強，在就業(yè)地繳存、回原籍購房需求增多。為適應職工流動性需要，《通知》要求，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

按照《條例》規(guī)定，設區(qū)城市住房公積金管理機構應實行統(tǒng)一的規(guī)章制度、進行統(tǒng)一核算。為提高資金使用效率，《通知》要求，未按照《條例》規(guī)定調(diào)整到位的分支機構，要盡快納入設區(qū)城市住房公積金管理中心統(tǒng)一制度、統(tǒng)一決策、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一核算。設區(qū)城市住房公積金管理中心統(tǒng)籌使用分支機構的住房公積金。針對部分城市貸款發(fā)放率較高、資金流動性緊張，職工貸款排隊輪候等現(xiàn)象，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率在85%以上的城市，要主動采取措施，積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款。各地住房公積金管理中心與房屋產(chǎn)權登記機構應盡快聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息共享，簡化貸款辦理程序，縮短貸款辦理周期。健全貸款服務制度，完善服務手段，向繳存職工提供數(shù)據(jù)查詢、業(yè)務咨詢、還款提示、投訴舉報等服務。

門檻降低給住房消費帶來利好

《通知》發(fā)布后，筆者在當?shù)赜嘘P部門采訪了解到，由于當?shù)毓e金使用率偏高，提高首套房貸款額度的可能性不大。根據(jù)目前的政策，對于在省內(nèi)異地繳存滿一年在本市購房的市民來說，可以申請公積金貸款。但是，有不少市民有這樣的疑問;因工作變動，在外地繳存了不少公積金，需要在本市買房，公積金能不能用來貸款？住房公積金管理中心有關負責人稱，根據(jù)目前的政策，對于在省內(nèi)異地繳存滿一年在本市購房的市民來說，可以申請公積金貸款。按規(guī)定，凡購買本地行政區(qū)域內(nèi)的商品房，并已辦理網(wǎng)上簽約的省內(nèi)異地繳存住房公積金的職工，在公積金繳存地管理中心開具無貸款證明和公積金正常繳存證明后，可以在當?shù)厣暾堊》抗e金貸款。

此外，如果市民是在居住所在地繳納的公積金，想在省內(nèi)其他城市買房，是否可以使用居住所在地的公積金進行貸款，具體要看外地公積金管理中心的具體政策，政策允許就可公貸，不允許就無法公貸。

在公積金的異地提取上，當?shù)匾灿芯唧w的政策。如果是在本市繳納的公積金，想在外地用來買房，本市賬戶的余額也是可以提取的。在提取時需要提交的材料包括購房合同、機打發(fā)票、完稅證明和房產(chǎn)證。房產(chǎn)證要在取得后三年以內(nèi)，如果房產(chǎn)證過了三年有效期，也無法提取余額。筆者了解到，目前住房公積金都是屬地化管理，各地的公積金管理和資金運行相對來說都是獨立的，政策也各不相同，在公積金的異地使用上存在一定的門檻和不便。如果未來能建立統(tǒng)一的公積金平臺，就能真正實現(xiàn)完全的異地使用。

根據(jù)目前的貸款條件，不少剛參加工作想買房的年輕人受限比較大。很多年輕人工作單位繳存公積金額度較高，即便沒有連續(xù)繳存12個月，繳存到6個月就能貸到25萬元，但是受12個月的限制無法公貸，影響了買房計劃。有關人士分析，相比12個月的繳存時間，繳存6個月后賬戶里面的余額也會少很多。本市公積金貸款額度計算方式為賬戶余額的15倍，連續(xù)繳存時間短，可貸的公積金額度就相對會少，這是客觀存在的問題?？偟膩碚f，公貸釋放的信號是利好，在很大程度上可影響到購房者的購房預期。

門檻降低與新房貸政策起到“疊加效應”，針對部分城市貸款發(fā)放率較高、資金流動性緊張、職工貸款排隊輪候等現(xiàn)象，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率在85%以上的城市，要主動采取措施，積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款。各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。此次新規(guī)明確降低或取消多個項目收費，如降低貸款中間費用，取消住房公積金貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。住房和城鄉(xiāng)建設部表示，各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳要加強對各市住房公積金個人住房貸款業(yè)務的考核，定期進行現(xiàn)場專項檢查。

對此次出臺的新規(guī)，業(yè)內(nèi)專家表示，此次貸款門檻的降低，可與之前松綁房貸的政策起到一個“疊加效應”，對樓市起到一個加溫、助熱的效果。但目前房市過于低迷，充分回暖還需一個過程。如今，人們工作的流動性日益增強，許多人在就業(yè)地繳存公積金、卻因房價過高等原因而選擇回原籍購房，許多公積金費用白白繳存。新規(guī)定提出，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務，這樣職工就可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。公積金異地貸款的細則，都會由各城市住房公積金管理中心統(tǒng)一制定和決策，因此說，該政策會對全國房地產(chǎn)市場的交易量起到促進作用，對于工作變動的居民也更加公平。

按照現(xiàn)行辦法，職工需足額繳存住房公積金12個月才可申請住房公積金貸款，此次《通知》將繳存時間縮短至6個月（含）以上。同時，對于住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設區(qū)城市，相關部門可根據(jù)當?shù)厣唐纷》績r格和人均住房面積等情況，適當提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度。此次公積金繳存時間的縮短，可使更多人享受公積金貸款買房的政策，加大居民對房地產(chǎn)市場的需求，但半年的時間差影響并不會太大。部分城市受房價的影響，貸款發(fā)放率較低，此次貸款額度的提升可充分利用公積金在購房價格上的杠桿作用，提高居民的購房能力。根據(jù)新政策，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。專家表示，這體現(xiàn)了住房公積金對繳存職工改善住房的支持，符合其支持基本住房消費的原則。

由以上論述可以看出，公積金新政策已愈來愈趨向于多元化、大眾化。公積金新規(guī)將有效填充各地公積金發(fā)放政策方面的空缺，會減輕很多購房者的購買負擔，提高居民的購買能力，同時，剔除的各項辦理手續(xù)也會為大家節(jié)省出更多的時間和費用。